학개론 9 - 감평 / 부동산가치이론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■가치와 가격

가치(value)	가격(price)
장래편익의 현재가치화 한 값 (유용성*효용성) 가치=가격±오차 → 장기에 일치 주관적, 추상적 현재의 값 (미래의 편익 현재화) 주어진 시점에서 여러개 (가치의 다원적개념) 감정평가사가 담당자	교환의 대가로서 실제 매수인이 지불한 금액 (수요*공급) 시장가격은 정확한 가치 반영 힘듬 객관적, 구체적 과거의 값 (시장에 지불된 금액) 주어진 시점에서 1개 공인중개사가 담당자

-가치가 본질 (가격이 가치를 따름)

-구별의 실익 : 부동산의 내구성 때문

-단기에는 가치&가격 불일치 / 장기에는 가치&가격 일치 (가격이 조정되어 가치와 같아짐)

~단기(불일치) : 가치>가격 → 과소평가 → 수요증가,공급감소 → 가격상승 (장기에는 일치)

~단기(불일치) : 가치<가격 → 과대평가 → 수요감소,공급증가 → 가격하락 (장기에는 일치)

-부동산가치와 부동산가격은 비례

-부동산가치와 화폐가치는 반비례

[기출] 단기에 가치가 가격보다 큰 경우, 가치가 하락하여 장기에는 일치하게 된다. (X,가격이 상승)

 

■부동산가치의 다원적 개념

투자가치	대상부동산이 특정투자자에게 부여하는 주관적가치 → 비용&편익분석 후 추계
사용가치	생산성에 근거한 개념, 특정용도로 사용될 때 가질수 있는 가치(수익,편익)
교환가치	시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 객관적가치 → 시장정보로 결정
장부가치	취득가격에서 감가상각분을 제외한 나머지로서 장부상의 잔존가치
보험가치	보험금 산정*보상에 대한 기준가치 (감가상각 반영)
과세가치	소득세, 재산세 부과등의 기준이 되는 가치
공익가치	사적경제적이익X, 보전*보전과 같은 공공*비경제적이용으로서 가치

-연관성 : 투자가치↔사용가치(주관적가치)  <-(연관성 無)->  시장가치↔교환가치(객관적가치)

-감정평가는 시장가치*교환가치로 결정 (by 감정평가규칙) (cf.투자론→사용가치*투자가치) (감평은 시장교환)

[참조] 부동산가격공시에 관한 법률 : 적정가격 (표준지공시지가)

 

■시장가치와 시장가치외의 가치 개념  (통기정신 성립)

*시장가치 : 감정평가 물건이 통상적시장에서 충분한 기간 공개된 후, 그 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중*자발적 거래가 있을 때, 성립가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 의미 (최고가액X, 전문성X) ★

-원칙 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정 (적정가격X)

-예외 : 단, 아래에 해당하는 경우, 시장가치외의 가치를 기준으로 결정 가능

~법령에 다른 규정이 있는 경우

~감정평가 의뢰인이 요청하는 경우

~감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

[기출] 감정평가업자는 의뢰인이 요청시, 감평액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. (O)

 

■부동산가치의 특징

*교환의대가인 가격(원본,교환가치)과 용익의대가인 임대료(과실,사용가치)로 표시

*소유권 기타 권리이익의 가격 & 1개 부동산에 2이상 권리이익 병존가능 → 각 권리이익별 가격형성 가능

*장기적 배려하에 형성*변동 및 지역적 영향 받음

*불완전경쟁시장에서 개별적 형성(균형가격X) / 당사자 개별적동기*특수한사정 개입되기 쉬움 → 사정보정 필요

*하방경직성 (수요가 없어도 부동산가격은 즉각 하락X) & 상방신축성

 

■부동산가치 발생과 형성요인

가치발생요인 (각 요인이 상호결합)(단독X)	가치형성요인 ★ (←가치발생에 영향)
-유용성(효용성) : 쾌적성,편리성,수익성,생산성 -유효수요 : 구매력 수반 -상대적희소성 : 수요에 비해 공급부족 -이전성 : 권리의 양도가능성	-일반요인 : 사회적*경제적*행정적 요인 -지역요인 : 주거지역,상업지역,공업지역 -개별요인 : 주거지,상업지,공업지 (형일지개)

[기출] 효용, 유효수요, 상대적희소성 중 하나만 있어도 가치가 발생한다. (X,상호작용으로 가치발생)

 

■부동산가치의 제원칙 ★★★

*최유효이용의 원칙

-부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙

-최유효이용 : 객관적으로 통상의 이용능력을 보유한 사람의 합리적*합법적 최고최선의 이용방법

*내용

공통원칙 (기초,전제,시간) 최유효이용O	변동의 원칙	가치형성*일반*지역*개별요인의 변화로 부동산 가치도 변함 -기준시점확정과 시점수정의 근거 / 물리적 감가 근거 / 영속성,가변성
	예측의 원칙	부동산가치는 장래 효용성*수익성을 반영하여 결정됨 -가치개념근거 / 수익방식의 근거 / 영속성(내구성)과 관련
내부관련원칙 최유효이용O	수익배분의 원칙 (잉여생산성원칙)	생산요소에 의한 수익은 노동*자본등에 먼저 배분되고, 토지에는 나중에 잔여액이 배분됨 -토지잔여법의 근거 / 토지는 수동적 생산요소 / 부동성과 관련 -토지순수익 = 전체수익-건물순수익
	체증*체감의 원칙	부동산에 대한 단위투자당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감함 -건물 고층화*입체이용율 / 한계효용(이윤극대점)*추가투자(증축) 판단근거
	기여(공헌)의 원칙	부동산가치는 각 구성부분이 전체부동산의 가치에 기여(공헌)한 정도를 전부 합한 것 -기여도*생산성의 합(생산비X→원가) / 추가투자판단근거(ex.증축, 승강기설치, 인근토지매수) / 부분*전체의 관계 / 합병증가의 근거(1+1=3)
	균형(비례)의 원칙★	부동산가치*유용성이 최고로 되기 위해서는 부동산 내부구성요소간의 적절한 균형이 이루어져야 함 -설계,설비,구조(구식화) / 기업의 생산요소인 토지,노동,자본(적절한 조화) → 위배되면 기능적 감가 / 건물과 부지의 조화 / 개별분석과 관련
외부관련원칙 최유효이용O	적합의 원칙★	부동산유용성이 최고로 되기 위해, 이용방법이 외부환경에 적합해야 함 -부동산&인근지역 조화 / 주상공이 시장수요에 일치한 지역에 입지 → 위배되면 경제적 감가(상대적*위치적), 치유불가능 / 지역분석과 관련
	외부성의 원칙	외부적요인이 부동산가치에 긍정적(외부경제) 또는 부정적(외부불경제) 영향을 미침  (구별실익: 적합주체→목적부동산, 외부성주체→외부환경) -어떤 지역의 주택 인근에 화장터 or 공원 들어섬 / 변동*예측원칙 관련
	경쟁의 원칙	초과이윤 → 경쟁 → 소멸
부동산고유의 원칙		최유효이용원칙  /  적합의 원칙 & 외부성의 원칙  (부동산 최적외)
간접관련원칙 최유효이용X	대체의 원칙	부동산가치는 대체관계 유사부동산 가치에 영향을 받아 결정됨 -용도상대체(물리적대체X), 유용성동일시 가격싼것 선택 & 가격동일시 유용성큰것 선택 → 유용성이 유사하면 가격도 유사해짐 / 거래사례비교법
	수요*공급의 원칙	가격의 2중성 (수요공급 ↔ 가격), / 공급의 한계로 부동산에 제한 받음
	기회비용의 원칙 (잠재적 가격)	-기회비용 : 어떤 대안을 선택함으로 포기된 것 중 최대의 가치를 의미 -주변이 상업지역인데 주거용으로 이용중인 토지를 상업용으로 평가 -도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 높은 현상 → 기회비용을 반영했기 때문★

[참조] 건물과 부지 : 내부요소 (외부요소X)

[기출] 감평시 외부성의 원칙이 가장 중요하게 적용되는 부분은 가치형성요인의 개별분석이다. (X,지역분석)

 

■특수상황의 최유효이용

*단일 이용 (특이 이용) : 지역의 표준적이용과 전혀 다른 최유효이용 (ex.주거지내의 슈퍼마켓)

*중도적 이용 (과도기적 이용) : 이용을 대기하는 과정상 일시적으로 다른 용도로 이용 (ex.시가지내 주차장)

*비적법적 이용 : 적법하게 설립되었다가, 현재는 지역지구제에 부합되지 않는 이용 (불법적이용은 아님)

*복합적 이용 : 특수한 상황에서 2가지 이상의 용도 이용 (ex.주상복합건물)

*특수목적의 이용 : 호텔,극장,사찰,교회등 특정활동을 위해 설계되고 운영되는 부동산 (사용가치로 평가)

*초과토지와 잉여토지 : 건물에 비해 정상적 필요이상의 토지 (초과합리 잉여곤란) ★

-초과토지 : 별도로 분리해 이용함이 합리 (ex.녹지등)

-잉여토지 : 별도로 분리해 이용하기 곤란 (ex.학교운동장, 사무실주차장)

*투기적 이용 : 시장이 잘 정의 안될 때, 보류하는 것