학개론 8 - 감평 / 기초이론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■감정평가 개요

*개념 : 토지 등의 경제적가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

*필요성

-토지의 부동성*부증성*개별성 및 합리적 시장결여 (불완전경쟁시장 & 비합리성)

-가치형성요인의 복잡성과 저해요인의 다양성

-부동산거래의 특수성 (개별적 사정개입)

-부동산의 사회성*공공성 때문에 전문가에 의한 평가 필요

*기능 : 부동산효율적관리, 과세합리화, 손실보상합리화, 의사판단기준, 효율적배분, 거래질서확립 (시장활성화X)

 

■감정평가분류 1 - 제도*업무기술상*평가수준에 따른 분류

*공적 / 공인 : 우리나라는 주로 공인

*필수적 / 임의적 : 강제성 여부 (cf.필수적평가→법원경매)

*공익 / 사익 / 법정 : 목적 분류 (cf.법정: 시장가격과 달리 구할 필요가 있는 경우)

*단독 / 공동(합의제) : 평가주체의 수

*1차 / 2차 / 3차 : 전문성 수준 (cf.공인중개사→2차, 감정평가사→3차)

 

■감정평가분류 2 - 전제조건에 따른 분류 ★

*현황평가 (원칙)

-현상태로 이용될 것 전제

-기준시점 대상물건의 이용상황 & 공법제한 받는 상태 기준 평가 (불법적이용X, 일시적이용X)

*조건부평가

-장래 불확실한 조건성취를 전제로 부동산의 증가*감가요인을 참작한 평가

-조건의 합리성, 적법성, 실현가능성 존재해야함 → 예)건물철거를 조건(나지)

*기한부평가

-장래 도래가 확실한 어느 시점을 기준으로 평가

*소급평가

-과거의 일정시점을 기준으로 평가

-기준시점 ★

~감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜

~{원칙} 가격조사 완료일 (현장조사완료일X, 의뢰일X, 가격조사개시일X, 보고서작성완료일X) (기준 가조완)

~기준시점을 미리 정했을 경우엔, 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우만 기준시점 가능

~중요시되는 가격원칙은 변동의 원칙

 

■감정평가분류 3 - 평가사의 소속여부에 따른 분류

*참모평가 : 감정평가사의 고용주 또는 고용기관의 업무를 위한 평가 (ex.금융기관 소속 평가사의 평가)

*수시적평가 : 특정사업에서 각 분야의 전문가로 구성되는 일시적 평가 (ex.유조선기름유출사고 피해액 평가)

[참조] 참모와 수시적은 반대개념

 

■감정평가분류 4 - 평가대상물건의 성질에 따른 분류 ★

*개별평가 : (원칙) → 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다

*일괄평가

-2개이상 물건이 일체로 거래 or 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계 있는 경우 일괄해서 평가

-복합부동산(주택) / 주물&종물 / 1획지&복수필지 (획지면적>필지면적) (일획)

*구분평가 (구분가치)★

-1개의 물건이라도 가치를 달리하는 일부분은 이를 구분하여 평가 → 일부분과 다른부분 가격수준 상이

-복합건물(주상)*층별 / 산림*공장재단*선박 / 1필지&복수획지 (획지면적<필지면적) (구필)

*부분평가 (부분목적) ★

-일체 이용중이나 특수한 목적*이유가 있어 물건 일부분에 대해 평가 → 일부분과 다른부분 가격수준 동일

-1필지 일부분이 수용될 경우, 수용부분에 대한 보상평가 (ex.1필지1천만: 가격수준동일→수용부분은 5백만)

-복합부동산(주택)의 토지와 건물 중 1가지만 평가(vs일괄평가) / 건부지 평가(vs독립평가)

*독립평가 (일본명칭, 감평규칙 미포함)

-건물의 철거를 전제로 하여 토지의 가치를 평가 (건부감가*건부증가 고려X)

-조건부평가의 일종 / 표준지공시지가(나지로 평가, 건물이 없음 전제)

*병합분할평가 (일본명칭, 감평규칙 미포함)

-토지의 병합*분할 가변성을 전제조건으로 토지평가

-조건부평가의 일종