학개론 7 - 부동산 금융론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산 금융의 의의

■소비자*공급자 금융 종류

*소비자금융 : 주택등 소비를 위한 금융, 저당대부, 가계금융 (주택시장 침체시, 확대하면 경기활성화 가능)

*공급자금융 : 리츠, 프로젝트파이낸싱(PF금융), 신디케이트, 조인트벤처 / 건축대부(분할대출&일시상환)

[기출] 주택금융은 주택소요를 주택수요로 전환시킨다. (O)

 

■자본조달 방식에 따른 부동산 금융 종류

*부채금융 : 저당설정, 사채 발행하여 타인자본을 조달

-저당금융 (저당대출)

-신탁증서금융 (담보신탁)

-자산담보부증권 (ABS) → 자산유동화증권 / 현금화 할수있는 채권등을 담보로 발행하는 수익증권

-주택저당증권 (MBS) → 은행이 대출해주고, 대출채권을 증권화

-회사채, 주택상환사채

-프로젝트파이낸싱(PF금융)

*지분금융 : 주식발행, 지분권을 매각하여 자기자본조달

-부동산투자회사 (리츠)

-부동산 신디케이트 (조합) → 다수의 소액 투자자 모집

-조인트벤처 → 소수의 고액 기관투자자 함께 (ex.은행의 자기지분 출자)

-공모에 의한 증자

-자본시장통합법에 따른 부동산집합투자기구 → 부동산펀드, 간접투자기구

*메자닌금융 : 부채+지분의 중간형태, 주식연계채권을 발행하여 자금조달 (cf.메자닌: 1층과 2층 중간)

-전환사채 → 채권을 지분으로 전환  (전채지메)

-신주인수권부사채 → 신주 발행시 인수권한 부여 (ex.벤처회사의 은행대출시 활용)

 

 

▶▶▶부동산저당대출

■이자율제도

*고정이자율 제도 (전체 대출기간 중 이자율 고정 → 대출자부담)

-명목이자율 & 실질이자율 (명실예, 실명예초)

~<대출시> 명목이자율 = 실질이자율+예상인플레율

~<현시점> 실질이자율 = 명목이자율-예상인플레율-초과인플레율 = 명목이자율-실제인플레율

~초과인플레 발생시, 대출자의 실질이자율 하락 → 대출자 손해, 차입자 유리

~명목이자율이 같더라도 연간유효이자율은 이자계산기간이 짧을수록 커짐 (cf.월이자가치>년이자가치)

~일반적으로 명목이자율이 실질이자율보다 높다

-시장이자율 변화 위험

~대출이자율 > 시장이자율 : 차입자불리, 조기상환 가능성 증가 → 대출자의 조기상환 위험부담 ★

`대책 : 조기상환 수수료 부과약정 가능

~대출이자율 < 시장이자율 : 차입자유리, 현상태 유지 → 대출자의 수익성 악화

~고정이자율은 시장이자율 변화위험에 비대칭성을 가져, 대출자가 기피하는 경향

*변동이자율 제도 (인플레로 인한 이자율변동의 위험 차입자에 신속 전가 → 차입자부담)

-가산금리(고정) + 기준금리(변동)  (고가변기, 변기에 CD)★

~가산금리 : 차입자별 신용도*연체실적*거래실적에 따라 가산*위험가중금리*마진 → 계약으로 고정

~기준금리 : 시장상황을 대표하는 수익률(인플레*콜금리) → 시장상황에 따라 변동

`CD금리 : 양도성예금증서 유통수익률 (3개월주기)

`COFIX금리 : 은행권의 자금조달비용지수 평균금리 (6~12개월주기 / 신규기준이 잔액기준보다 신속 반영)

-특징

~초기이자율이 고정금리보다 낮음

~이자율조정주기 짧을수록 신속한 위험전가 가능하여 은행 선호

~일반적으로 고정금리보다 차입자 채무불이행 가능성 높음 (완화대책: 금리상한약정)

[참조] 명목이자율(계약*표시*저당*대출 이자율) / 실질이자율(의도한*시장 이자율)

[참조] COFIX금리 : CD금리 포함, CD금리보다 다양한 요인 고려→종합적 / 대출기준금리O, 대출금리X

[기출] 시장이자율이 상승하여 대출이자율보다 높으면, 조기상환 가능성이 증가한다. (X,반대)

[기출] 인플레가 발생하면 가산금리가 높아진다. (X,기준금리)

[기출] 일반적으로 변동금리가 고정금리보다 차입자 채무불이행 가능성이 크다. (O)

 

■대출기관이 부동산관련위험 감소시키는 방법

*대부비율(LTV) 인하 (∵대부비율 높을수록 대출자 위험증가 → 금리상승)

*총부채상환비율(DTI) 인하

*변동이자율 제도

*부채감당률이 1보다 큰 투자안 선택

*이자율스왑 제도 (고정금리*변동금리를 서로 변경)

 

■대출금 상환방법 ★

*원리금균등상환방법 (주택금융 가장 보편화, 저당상수O)

-매기간 원리금상환액 = 융자원금X저당상수 → 저당상수는 이자와 원금을 합한 개념 & 매기간 균등

-원금 = 원리금상환액-이자 → 점차 증가

-이자 = 융자잔금X이자율 → 점차 감소

-특징

~대출기간의 ⅔ 경과시, 대출원금의 ½ 상환

~초기는 이자비중이 크고, 후기엔 원금비중이 크다 (중도상환에 불리)

~수입면에서 대출자 선호 방식 (원금균등방식보다 이자수입↑)

~월수입이 일정한 직장인에 적합

*원금균등상환방법 (체감식, 저당상수X)

-매기간 원금상환액 = 융자원금/대출기간 → 균등

-이자 = 융자잔금X이자율 → 점차 감소

-특징

~대출기간의 ½ 경과시, 대출원금의 ½ 상환

~원리금균등방식보다 원금상환이 빠르다 (중도상환에 유리)

~원리금이 초기에 많고, 후기에 감소한다

~현재 소득이 높으나, 나중에 소득이 감소하는 은퇴예정자 적합

~금리위험*자금회수면에서 대출자 선호 방식 (빠른 원금회수로 위험감소)

*체증식상환방법 (점증식)

-인플레*화폐시간가치 고려해서 고안된 제도

-초기 상환액 적고, 후기에 상환액 증가 방식

-현재소득이 적은 젊은부부에 적합, 주택보유예정기간이 짧은 사람에 유리

-차입자 소득증가폭이 지불액증가액보다 작으면, 채무불이행 가능성↑ (대출자위험부담↑, 이자액최고)

-초기 부(-)의 상환 발생 : 초기 월불입액이 월이자액보다 적어, 대출잔금이 대출원금보다 커지는 현상

*비교

-중도상환시, 융자잔금(잔금비율) 많은 순서 : 체증 → 원리금 → 원금

-이자납부액이 많은 순서(누적원리금상환액이 많은 순서) : 체증 → 원리금 → 원금

-대출초기 총부채상환비율(DTI)*원리금상환비율이 큰 순서 : 원금 → 원리금 → 체증

-1기의 이자지급액 크기 : 원금균등방식과 원리금균등방식 동일

[참조] 원금&원리금균등 계산문제용 (대출잔액 구하는 속도가 중요)

원금균등 : <회차별> 원금(대출금÷기간) → 이자(대출잔액X금리) & 원리금(원금+이자)

원리금균등 : <회차별> 원리금(대출금X저당상수) → 이자(대출잔액X금리) & 원금(원리금-이자)

 

 

▶▶▶저당의 유동화 제도

■저당시장 구조&특징  (대출형성 공급유통)

차입자 주택소유자	모기지 ←대출 저당→	1차대출기관 은행,보험사 저당대출자		저당→ ←대금	2차대출기관 (유동화기구,발행기관) 주택금융공사	MBS 증권→ ←대금	투자자 연기금,보험사
				저당→ ←대금
<1차 저당시장> 주택자금 대출시장 저당채권 형성시장			<2차 저당시장> 주택자금 공급시장 (1차기관의 추가적 대출여력 확보) 저당채권 유통시장*유동화시장 (기관의 유동성위험 감소)

*저당의 유동화 : 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것

-효과 : 금융기관 유동성*이자율위험 감소 / 다른 자본시장 침체시 자금흐름왜곡 방지 / 자금조달비용 감소

*수익률 크기 : 모기지수익률(기관) > MBS수익률(투자자) > 요구수익률(투자자) /

-요구수익률이 MBS수익률보다 높다면, 투자자는 MBS투자 안함

*원리 : 주택시장침체&자금원활X → MBS활성화 → 자본시장 현금을 은행시장에 유입 → 주택시장 활성화

*이론 : 2차 저당시장이 활성화 된다면, 대출가능금액은 계속 커짐(≒신용창조이론) / 한정된재원→많은사람

*부채증권의 종류

-MBS (주택저당증권) : 은행의 주택담보대출채권을 양도받아, 이를 담보로 발행하는 증권

-CMBS (상업용부동산저당증권) : 은행의 상가등담보대출채권을 양도받아, 이를 담보로 발행하는 증권

-ABS (자산담보부증권) : 자산유동화증권 / MBS보다 넓은개념&같은원리 (ABS의 일종이 MBS)

-ABCP (자산담보부기업어음) : ABS를 좀더 단기적으로 발행하는 기업어음

[참조] 풀네임 : Mortgage Backed Securities / Asset Backed Securities (C→Commercial)

[참조] 부동산금융의 장점 : 담보기능有 & 감가상각*이자등에 세금감면

[기출] 1차 저당시장의 수익률은, 이를 상품화한 2차 저당시장의 투자자 수익률보다 낮다. (X,높다)

[기출] 부동산에 대한 지분을 증권화한 상품이 MBS이다. (X,채권을 증권화)

[기출] 주택금융시장은 주택담보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자의 자금을 조달해 대출기관에 공급해주는 주택자금대출시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 간접투자시장으로 구분된다. (X,대출*공급시장 바뀜)

 

■주택저당증권 (MBS) ★★♥

*배경 : 저당대출자의 대출시, 여러 채권을 유사한것끼리 하기 2가지로 패키지화 진행

-저당권(주택저당채권에 대한 소유권)

-원리금수취권

*분류 {가정 : 저당총액300억, 수익률10%, 투자자요구수익률6%} 저당원리 TT-BB-BT-BT, 발발이 안전

-이체증권 (MPTS : Mortgage Pass Through Security) (300억, 9% → 굵고 짧게)

~저당권&원리금수취권 : 저당대출자→TT투자자(보유*부담) / 투자자로 현금흐름 바로 이전(자산매각형식)

`중간 발행기관有 : 단, 상기표의 발행기관과 다른 기관, 원리금지급만 보장(다른권한無)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 / 수익↑,위험↑

~저당총액 = MPTS발행액  → 초과담보 불필요

~지분형MBS

-주택저당채권담보부채권 (MBB : Mortgage Backed Bond) (240억, 7% → 가늘고 길게)

~저당권&원리금수취권 : 저당대출자→BB발행기관(보유*부담) / 발행기관이름 별도채권 생성 후, 투자자에 현금흐름 이전

~투자자 : 만기일보장*콜방어가능 / 수익↓,위험↓

~저당총액 > MBB발행액  → 초과담보 필요(60억)

~채권형MBS

-저당대출자동이체증권 (MPTB : Mortgage Pay Through Bond) (270억, 8% → 중간)

~저당권 : 저당대출자→B발행기관(보유*부담)

~원리금수취권 : 저당대출자→T투자자(보유*부담)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 → 장기투자자 보호망無

~저당총액 > MBTB발행액  → 초과담보 필요(30억)

~혼합형MBS (MPTS+MBB)

-다계층저당채권 (CMO : Collaterized Mortgage Obligations) (270억, 8% → 중간)

~저당권 : 저당대출자→B발행기관(보유*부담) / 동일 저당풀에서 우선순위와 만기가 다양한 MBS를 발행

~원리금수취권 : 저당대출자→T투자자(보유*부담)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 → 단, Z트렌치만 만기보장&콜방어 → 장기투자자 보호망有

~저당총액 > CMO발행액  → 초과담보 필요(30억)

~혼합형MBS (MPTS+MBB) / 우리나라 대부분 해당

만기5년→	만기10년→	만기15년→	만기20년→	※트렌치종류 다양: 2~8개 (by이자률*이자형태) ※ABC : 투자자부담, 만기보장X, 콜방어X
A트렌치	B트렌치	C트렌치	Z트렌치

`기간이 길수록 불확실성 위험이 커지므로, 신용도는 낮아지고, 이자율은 높아짐

`선순위증권(발행기관)일수록 후순위증권보다 신용도 높고, 이자율 낮다

[참조] 콜금리 : 초단기대차 적용금리 (콜금리 인상→대출금리 인상)

[참조] 콜방어 : 저당채권발행기관의 조기상환에 대해 저당투자자들이 이를 거부하는 것

[참조] 발행유형 : 증권형(MPTS) / 채권형(MBB, MPTB, CMO)

[기출] MPTB는 저당권은 투자자가, 원리금수취권은 발행기관이 부담하는 방식이다. (X,반대)

 

■한국주택금융공사 주요업무

*주택저당채권의 유동화업무*보유  /  주택금융신용보증 업무 (ex.대출보증서)

*장기모기지론 공급 (10년이상)  /  유동화증권*MBS*주택담보노후연금(역모기지)의 지급보증업무

*MBS, MBB 발행 및 주택저당*학자금대출 평가  /  기금계정의 관리, 신용정보관리 (주택도시기금 운용X)

[참조] 설립 : 자본금5조, 정부와 한국은행 출자

[참조] 주택도시기금 : by국장(주택도시보증공사에 위탁) / 주택계정용도 → 국민주택규모 이하 주택, 저소득층의 주택구입 및 건설업자의 원활한 건설 지원, 그외 임차*개량*리모델링 (기금 건하개구리)

 

■모기지론 (장기주택저당대출)

*의의 : 주택을 담보로 10년이상 장기주택자금을 대출해주는 제도

*특징

-자격 : 만19세이상 / 무주택자 또는 1주택자(일시적2주택포함) / 부부합산소득 7천만원이하

-대상주택 : 6억이하 주택구입시 / 3억까지 일시불대출 (만기: 10, 15, 20, 30년 / 주택담보가치 최대 70%)

~대상X : 6억초과, 제3자공동명의, 오피스텔, 근린시설, 숙박시설, 권리침해(공경매*가압류*가처분)

-상환방식 : 원금*원리금균등 장기분할상환 (단, 40세미만 점증상환가능)

-이자→고정금리 (모기고정)  /  중도상환수수료有 (3년내)  /  소구금융

 

■역모기지론 (주택연금)

*의의 : 60세이상인 주택소유자*배우자가 9억이하주택을 담보로 매기간 연금액을 분할대출받고, 부부모두 사망시 주택을 처분하여 일시불로 상환하는 제도

*특징

-신청자격 : 60세이상  &  1세대1주택 or 주택합산가격 9억이하 다주택자

~부부공동명의시 연장자가 60세이상

~확정방식일 경우, 소유자*배우자 60세이상인자 중 연소자가 55~74세

~우대방식일 경우, 소유자*배우자 65세이상 (기초연금수급자) ♣(신설)

-대상주택 : 9억이하 주택 또는 노인복지주택 / 실제거주해야 함 (전세X,월세X)

~상가등 복합용도주택은 주택차지면적 1/2이상이면 가입가능 (대상X : 오피스텔, 상가, 전답)

-주택금융공사→ 보증, 근저당권자  /  은행→연금지급

-연금지급총액(사망시 정산액, 대출잔액) = 연금누계 + 이자 + 보증료 + 수시 인출금

~연금누계 : 부채

~이자 : 변동금리 (가산금리+기준금리 → 가입후, 기준금리도 변경 불가)  (역변가기)

~보증료 : 초기보증료(1.5%) / 연보증료(0.75%) → 취급은행이 공사에 내다가, 사망정산시 +회수

~중도상환수수료無

-장점 : 평생 거주보장 / 1인 사망해도 지급액 변동X / 복지성격*공적자금 / 재산세감면25% / 합리적상속

-채권행사 : 사망등 계약해지시, 채권은 담보대상주택에 행사함이 원칙 (단, 조세*임금*재해 등으로 인한 미회수금액은 다른 재산에도 청구가능한 예외조항有)

*합리적 상속

-연금지급총액<처분가격 → 잉여금 발생 & 상속인 배당

-연금지급총액>처분가격 → 부족분 발생 & 상속인 비소구(상환청구X) / 은행도 손해X(∵공적자금처리)

*연금 지급방식

-종신 : 사망시까지 수령 (혼합: 목돈 수시인출규정이 있는 경우, 대출한도 50%내)

-확정 : 선택기간만 수령 → 10년~30년 (거주는 평생, 연금만 선택기간) / 노인복지주택 제외

-대출금상환용 : 대출한도의 50~90%까지 대출상환 후 연금가입 ♣(50~70%)

-우대 : 저가주택에 대해 연금지급액을 13%정도 높여주는 방식 (저가주택: 1억5천이하) ♣(12.7%)

 

 

▶▶▶공급자 금융

■부동산투자회사 (부동산투자신탁, 리츠, REITs : Real Estate Investment Trusts)

*개념 : 일반투자자들에게 주식*수익증권을 발행하여 자금*부동산을 출자받아, 부동산소유지분을 갖거나 주택저당담보부증권에 투자하여 발생하는 수익을 투자자에게 배당해 주는 제도

*현황 : 업무용>주거용 / 대부분 기업구조조정*위탁관리(∵혜택) / 대부분 금융기관으로부터 자금 차입중

*특징 : 소구좌 / 지분형 간접투자 / 유동성 높음 / 상법 적용 / 상호에 ‘부동산투자회사’ 명칭사용의무 /

원금손실위험有 / 소액투자가능

*종류

-자기관리 리츠 : 자산투자운용을 직접 수행 (자산운용전문인력 5인 포함한 임직원을 상근으로 둠)

-위탁관리 리츠 : 자산투자운용을 자산관리회사에 위탁 (본점외 지점설치불가, 직원고용*상근임원불가)

-기업구조조정 리츠 : 자산투자운용을 자산관리회사에 위탁 / 기업의 채무상환을 지원하기 위한 부동산을 투자대상 → 국가의 사랑 및 혜택多 (본점외 지점설치불가, 직원고용*상근임원불가)

*절차 : 발기인설립&설립자본금 확보(설립인가無) → 부동산개발*취득(영업인가*등록) → 최저자본금 확보(6월)

*주요내용 ★★

	자기관리 리츠	위탁관리 리츠	기업구조조정 리츠
투자대상	일반부동산	일반부동산	기업구조조정 부동산
회사설립	발기인 설립 (추후 영업인가)	발기인 설립 (추후 등록 / 공모시 영업인가)	발기인 설립 (추후 등록)
회사형태	실체회사(상근,임직원)	명목회사(비상근 / 지점X)
법인세	부과	면제 (90%이상 배당시)
최저자본금 설립자본금	최저 70억 (설립 5억, 영업인가후 6월내 70억)	최저 50억 (설립 3억, 영업인가*등록후 6월내 50억)	최저 50억 (설립 3억, 등록후 6월내 50억)
주식분산 (주식보유한도)	1인당 발행주식 총수의 50% 초과 보유 못함		제한X (특례)
주식공모	인가*등록 2년내 일반국민에 발행주식의 30%이상 청약의무 (특칙 : 국민연금공단등이 주식 50%이상 인수 or 개발할 건축물 연면적의 70%이상을 임대주택에 투자시 → 공모X, 주식분산X)		상장의무X (특례) 사모 가능
자산구성	부동산+유가증권→80%이상 -부동산 70%이상 -부동산관련 유가증권 10%이상		구조조정관련 부동산 70%이상 (유가증권 보유의무X)
전문인력	영업인가시-3인이상 영업인가후 6월경과-5인이상 (5년↑감평사*공인중개사)	해당없음 (∵명목회사) 자산관리회사에 위탁 (부동산투자자문회사X)
설립보고서	설립등기일~10일내 국장에 제출	해당없음
배당	90%이상 의무배당 → 배당의 안정성 중시 (성장은 제약됨) 원칙: 금전배당 (현물배당 가능)
합병제한	부동산투자회사가 아닌 회사와 합병불가
현물출자	종류 : 부동산+지상권, 임차권등사용권, 신탁수익권, 대토보상권, 소이청 회사설립시 → 현물출자불가 영업인가*등록 후, 최저자본금이상 갖추면 → 현물출자가능 (영업인가전 현물출자로 신주발행 불가능)
자금차입 사채발행	영업인가 후, 자기자본 2배이내 (단, 주주총회의 특별결의로 자기자본 2배 초과가능→10배이내)
기타	-회계처리 : 금융위원회가 정하는 기준 따름 (국토부령X) -투자비율산정 : 신축*재축시 → 총자산에는 산입, 개발사업투자액에는 제외

[참조] 자산관리회사 : 위탁*기업리츠 위탁으로 투자업무 / 국장 인가 / 자본금 70억이상+전문인력5인이상

[참조] 부동산투자자문회사 : 부동산투자회사 위탁으로 자문업무 / 국장 등록 / 자본금5억이상+전문인력3인이상

[기출] 자기관리, 기업구조조정리츠 모두 배당가능이익의 90%이상을 배당해야 한다. (O,배당안정성 중시)

 

■프로젝트파이낸싱 (PF대출)

사업주(스폰서) --(출자)--> 프로젝트회사(차주,특수법인) <--(대출)-- 금융지원단(채권단)

*특징

-차주는 원칙적으로 사업주(스폰서)가 아니고 프로젝트 회사(사업시행사)임

-프로젝트회사는 사업주가 출자하여 설립하지만, 법적*경제적 절연됨 (독립성, 위험분산)

-대규모자금소요, 장기사업에 적용, 성공시 수익성 높음

-높은 금융*자금조달 비용：일반기업금융보다 업무절차복잡, 높은 금리&수수료 부담 (단, 법인세감면혜택)

-금융지원단의 독립계정설치(위탁계좌) 후 사후관리엄격 → 공동관리

-금융지원단이 사업성검토만 집중하면 되므로, 정보 비대칭성문제 감소

-이해당사자간 의견대립으로 사업지연우려 (신속X)

*금융 원칙 : 비소구금융 * 제한적 소구금융 (ex.보증요구)

-담보 : 프로젝트 사업성 (특정 프로젝트의 향후 현금흐름 예상) (신용X,물적X)

-비소구금융 : 금융지원단은 사업주에 소구 불가능 (프로젝트회사로만 가능, ∵독립성)

-사업주의 물적담보기준&신용도기준 무관 → 사업주파산은 PF에 영향無

*부외금융효과 (사업주의 장부외 금융효과*장점)

-여신관리제한 규칙 회피 가능

-사업주 자신의 대차대조표상 부채로 계상X(프로젝트회사로 계상) → 사업주의 채무수용능력증대

*금융기관의 위험감소를 위한 수단(위험분산효과) ★

-위탁관리계정에 의한 자금관리(독립계정, 에스크로우계정) (차주관리X)

-사업주체에 지급보증*보험요구 / 시공사에 책임준공 의무부담*추가출자 요구

-대출금 사용우선순위에서 공사비 선순위 지급 요구 (시행사 개발이익 후순위)

-사업관련 정보공유 (정보의 대칭성 인정 → 정보의 비대칭성문제 감소)

 

■부동산신디케이트 (투자자의 합동조합) (신다소T)

*개념 : 부동산개발업자 + 다수의 소액투자자(조합,지분)

*다수의 투자자가 부동산전문가의 경험을 토대로 공동의 부동산프로젝트를 수행하는 것

*개발업자(신디케이터)：무한책임, 관리, 운영 등 책임 → 능동적주체

*개별투자자：유한책임 (출자비율에 따라 배당) → 수동적 주체

*합자회사 형태, 지분형 직접투자

*투자자 모집방식 : 공모방식(대규모개발) / 사모방식(소규모개발)

 

■조인트벤처 (조소고T)

*개념 : 부동산개발업자 + 소수의 고액투자자(대출기관,지분)

*조인트벤처는 특정목적을 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체 → 공동벤처 회사

*이는 대출기관이 특정목적의 부동산벤처사업에 장기금융을 제공하고 지분권의 일부를 획득하는 것

*지분형 직접투자, 소수의 개인*기관투자자로 구성, 배당수익목적