학개론 6 - 부동산 투자론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산투자이론

■부동산투자 개념

*장래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위

*과정 3단계

-취득(-)

-운영(+) : 소득이득 → 영업수지 (지대수입, 임대료)  (cf.운영과정이 없으면 ‘투기’)

-처분(+) : 자본이득 → 지분복귀액 (부동산가격상승)

 

■부동산투자의 장단점

*장점

-소득이득

-자본이득

-정(正)의 지렛대효과

*단점

-비유동성 (낮은 환금성)

-사업위험

-금융위험(대출)

 

■지렛대효과 (레버리지효과)

*정의 : 대출금(부채)가 지분수익률에 미치는 효과 (총투자수익률X)

*구분 ♥

-정(+)의 지렛대 : 지분수익률 > 총투자수익률 > 이자율

-부(-)의 지렛대 : 지분수익률 < 총투자수익률 < 이자율

-중립(0) 지렛대 : 지분수익률 = 총투자수익률 = 이자율

*읽는법

-총투자수익률보다 이자율이 낮을 때, 지분수익률이 높은 정의 지렛대이다.

-총투자수익률보다 이자율이 높을 때, 지분수익률이 낮은 부의 지렛대이다.

-총투자수익률과 이자율이 같을 때, 지분수익률도 동일한 중립 지렛대이다.

*효과

-정의 지렛대 상태 : 이자율 낮음 → 대출 유리 (증폭효과: 대출금 증가할수록, 지분수익률 증가 → 단, 차입금리상승으로 수익률 감소효과 발생도 가능)

-부의 지렛대 상태 : 이자율 높음 → 대출 불리 (증폭효과: 대출금 감소할수록, 지분수익률 감소)

-중립 지렛대 상태 : 대출금 증감에 따른 지분수익률 변화無

-이자율*부채비율은 지분수익률에만 영향 (총투자수익률과 무관) → 공식고려!!

-지렛대간 전환(부↔정)은 이자율을 통해서만 가능 (부채비율X)

*주요공식 & 용어 ♥

총투자수익률 = 순영업소득 / 총투자액 지분수익률 = (순영업소득-이자) / 지분 ★ 지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-이자율)X부채비율 순영업소득 = 운영이득+처분이득 =영업수지+지분복귀액 지분 = 총투자 – 부채 연이자 = 부채 X 연이자율 대부비율 = 부채 / 총투자 지분비율 = 지분 / 총투자 부채비율 = 부채 / 지분 대부비율 + 지분비율 = 1

총투자=총자본=종합=부동산가치 순영업소득=순수익=순소득 지분=자기자본=자기투자 부채=타인자본=대출금=저당투자액=융자원금 이자율=저당수익률 대부비율=융자*저당*담보인정비율 원리금상환액=부채서비스액=저당지불액 저당환원율=저당상수   ※지분수익률 : 이자에 따른 수익률의 증감

[참조] 출제유형 : 이자매월상환방식(만기일시상환방식)만 출제!! (ex.대출금1억, 만기때 얼마?)

[기출] 지렛대효과는 부채가 총투자수익률에 미치는 효과를 알기 위한 이론이다. (X,지분수익률)

[기출] 지렛대효과에서 이자율은 종합수익률의 변화에 영향을 주는 요소이다. (X,지분수익률)

[기출] 정의 지렛대 상태일수록 은행의 수익률은 높아진다. (X,낮아진다)

[기출] 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다. (O)

[기출] 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 지분수익률에 영향을 미치지 못한다. (O,공식참조 or 중립지렛대)

[예제] A부동산가격2억 / 운영기간1년, 순영업소득4천 / 대출금1억 & 연이자율10% / 1년간 부동산가격 그대로일때, 지분수익률 및 지렛대 종류는?

▦ 총투자수익률 = 4천/2억 = 20%  >연이자율(10%) → 정의지렛대

지분수익률 = (4천-1천) / 1억 = 30%  >총투자수익률(20%) → +10% 정의지렛대

[응용] 상기예제의 대출금이 1억6천으로 증가시, 지분수익률의 변화? <증폭효과의 검증>

▦ 지분=4천 / 연이자=1천6백

지분수익률 = (4천-1천6백) / 4천 = 60% (대출증가→지분수익률증가)

[응용] 상기예제의 매기간말 매매가격 상승률이 2%라면, 지분수익률? <자본이득의 효과>

▦ 지분수익률 = (4천-1천+400만) / 1억 = 34% (매매가 상승→처분이익발생→지분수익률증가)

 

 

▶▶▶부동산투자와 기초적 금융수학

■화폐의 시간가치 (역수관계)

*일시불 내가계수 ↔ 일시불 현가계수

*연금 내가계수 ↔ 감채기금계수 (연내감 점오)  <미래>

*연금 현가계수 ↔ 저당상수 (연현저 오점)  <현재>

 

■일시불 미래가치 & 일시불 현재가치 ♥

*기준(복리&년), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@일시불 미래가치 *미래가치 = 현재가치 X 일시불 내가계수   (1+r)n *예금1억, 이자율10%일 경우, 7년후 미래가치는?  1억 X (1+0.1)7	한번에 O원을 넣은 예금의, 미래가치? ※할증 : ○→●
@일시불 현재가치 *현재가치 = 미래가치 X 일시불 현가계수   1/(1+r)n *7년후 받게될 예금2억의 현재가치는? (이자율10%)  2억 X 1/(1+0.1)7	미래가치가 O원인 예금의 현재가치? ※할인 : ○←●

[참조] (1+0.1)¹=1.1 / (1+0.1)²=1.21 / (1+0.1)³=1.331 / … / (1+0.1)⁷≒2

 

■연금 미래가치 & 감채기금계수 ♥

*기준(복리&년&말), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@연금 미래가치 *연금미래가치 = 매기간불입액 X 연금내가계수   (1+r)n-1 / r *매기간불입액1억, 이자율10%일 경우, 7년후 연금미래가치는? 1억 X (1+0.1)7-1 / 0.1 = 1억 X 1/0.1 = 10억	O원씩 매기간불입하는 연금의 미래가치? ※할증 : ***→●
@감채기금계수 *매기간불입액 = 연금미래가치 X 감채기금계수   r / (1+r)n-1 *7년후 연금10억을 받고자 할 경우, 매기간불입액은? (이자율10%) 10억 X 0.1 / (1+0.1)7-1 = 10억 X 0.1/1 = 1억 ※기간이 길어질수록, 감채기금계수는 작아진다 ※이자율이 커질수록, 감채기금계수는 작아진다	미래가치가 O원인 연금의 매기간불입액? ※할인 : ***←●

[예제] 기간3년, 연말3천만원식 불입, 적금이자율10%일 때, 3년후 적금미래가치는?

▦ 3천만 X (1+0.1)³-1 / 0.1 = 3천만 X 3.31 = 9930만

 

■연금 현재가치 & 저당상수 ♥

*기준(복리&년&말), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@연금 현재가치 *연금현재가치 = 매기간불입액 X 연금현가계수   1-(1+r)-n / r *매기간불입액1억, 이자율10%, 기간7년인 연금의 현재가치는? 1억 X 1-(1+0.1)-7 / 0.1 = 1억 X 0.5/0.1 = 5억	O원씩 매기간불입하는 연금의 현재가치? ※할인 : ○←***
@저당상수 *매기간불입액 = 연금현재가치 X 저당상수    r / 1-(1+r)-n *현재가치5억, 이자율10%, 기간7년인 연금의 매기간불입액은? 5억 X 0.1 / 1-(1+0.1)-7 = 5억 X 0.1/0.5 = 1억 ※기간이 길어질수록, 저당상수는 작아진다 (∵기간↑ 원리금상환액 감소) ※이자율이 커질수록, 저당상수는 커진다 (∵이자↑ 원리금상환액 증가)	현재가치가 O원인 연금의 매기간불입액? ※할증 : ○→*** ※원리금상환액 = 대출금 X 저당상수

[참조] 저당상수 0.2 의미 : n년간 현가의 20%식 균등하게 갚아라 → 갚을 돈이므로 항상 ‘저당상수(%)>이자율(%)’

[예제] 대출금1억, 이자율10%, 상환기간10년, 저당상수0.16, 원리금균등상환일 경우, 매해 불입할 금액?

▦ 저당상수 0.16 → 10년간 대출금의 16%씩 갚아라

원리금균등상환액 = 1억X0.16 = 1600만원

1년차 원금/이자 = 600만원/1000만원  (1600만-당월이자 / 1억X10%)

2년차 원금/이자 = 660만원/940만원  (1600만-당월이자 / 9천4백/X10%)

…

=> 원리금균등상환 : 매기간 균등상환 / 초반-이자상환비율↑ / 후반-원금상환비율↑

 

■잔금비율과 상환비율 (중도상환) ★♥

*원리금균등상환의 잔금 공식

a.부채잔금 = 원리금상환액 X 잔존기간 연금현가계수

b.부채잔금 = 대출금 X (잔존기간 연금현가계수 / 전체기간 연금현가계수) = 대출금 X 잔금비율

*용어 & 기타

-잔금 : 미상환원금 -잔금비율 : 잔금이 차지하는 비율 -상환비율 : 대출금 중 상환된 원금비율 -상환비율 + 잔금비율 = 1

[응용] 대출금1억, 이자율10%, 상환기간10년, 저당상수0.16, 원리금균등상환일때, 3년까지만 내고 중도상환시 남은 부채잔금은?

▦ a방식

원리금균등상환액 = 1억X0.16 = 1600만원 & 잔존기간7년

잔금 = 1600만원 X 1-(1+0.1)^-7 / 0.1 = 8000만원 (잔금비율 80% / 상환비율 20%)

▦ b방식

잔금 = 1억 X {(1-(1+0.1)^-7/0.1) / (1-(1+0.1)^-10/0.1)} = 8000만원 (상동)

[기출] 잔금비율은 연금현가계수를 사용하여 계산할 수 있다. (O)  (잔금은 현가로 줘)

 

 

▶▶▶부동산투자의 위험과 수익

■부동산투자 위험의 유형 ★★

사업상위험 (경영상위험)	부동산 사업자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험 -시장위험(경기침체) / 운영위험(관리,파업,경비) / 위치적위험(고정성,환경별상대적위치)
금융적위험 (재무적위험)	부채의 사용으로 인해 채무불이행, 파산위험 증가 -부채비율이 커질수록 지분수익률이 커질 수 있으나, 위험부담도 커짐 -자기자본만으로 부채가 없다면 → 지렛대효과無, 금융상위험無
법적위험 (행정적위험)	정부의 정책*제도*규제 변화에 따른 위험
인플레위험 (구매력위험)	화폐가치의 하락, 대출자 변동금리 선호, 투자자 요구수익률↑
유동성위험 (환금성위험)	부동산매각 현금화 과정에서 발생하는 시장가치손실 위험 (낮은환금성, 비유동성)

[참조] 부동산투자위험 : 부동산 투자로 기대되는 수익의 불확실성의 정도

[기출] 부채의 사용으로 채무불이행*비용부담이 높아지는 것은 부동산투자의 유동성위험에 속한다. (X,금융상위험)

[기출] 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라고 하며, 이는 가중평균값으로 측정한다. (X,수익=평균 / 위험=분산*표준편차*변이계수)

 

■수익률 ★

*기대수익률 : 투자대상에서 기대되는 예상수익과 예상비용을 근거로 산정되는 사전적 수익률 (기내객)

-예상수익률, 내부수익률, 객관적수익률, 가중평균개념(호황-불황), 부동산수익성

-수익률 = 순수익/투자액 X 100

*요구수익률 : 대상부동산등에 투자하기 위해 보장되야 할 위험을 반영한 최소한의 수익률을 의미 (요외주)

-최소보장수익률, 외부수익률, 주관적수익률, 필수적수익률, 기회비용, 위험조정률, 부동산비용성

-요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율

~무위험률 : 시간의 대가 / 국공채, 예금이자율

~위험할증률 : 위험의 대가 / 시장위험*위험혐오도 반영(주관적차이) / 혐오도↑요구수익율↑(보수적,급경사)

~예상인플레율 : 피셔효과 (인플레예상만큼 올려서 받기)

*실현수익률 : 투자가 이루어진 후에 실제 달성된 사후적 수익률, 실제수익률 (투자선택에 영향X)

-실현수익률이 기대수익률에 가까워질 가능성이 클수록 위험은 작다

=> 기대수익률>요구수익률 : 투자선택, 장기에는 균형 (수요증가→가격상승→기대수익률하락→균형)

=> 기대수익률<요구수익률 : 투자기각, 장기에는 균형 (수요감소→가격하락→기대수익률상승→균형)

[참조] 요구수익률이 낮을수록 공격적투자자(완경사) / 요구수익률이 높을수록 보수적투자자(급경사) (보수가 급해)

[참조] 기회비용 예 : 전세금의 기회비용 → 전세 대신 은행에 넣었을 때 발생할수 있는 이자

[기출] 내부수익률법에서 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다. (X,실현→요구)

[기출] 기대수익률은 주관적수익률로 볼 수 있다. (X,객관적)

[기출] 무위험수익률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다. (X,하락시키는 요인)

 

■투자가치/시장가치

*투자가치 (투자론은 투자가치 찾는 것)

-투자대상 부동산이 투자자에게 주는 미래수익의 주관적 가치 (사용가치, 유입의 현재가치)

-투자가치 = 예상순수익 / 요구수익률  (∵요외주)

~투자가치 : 예상순수익과 비례, 요구수익률과 반비례 (cf.공식보다 이게 중요)

`무위험률↑&위험률↑ => 요구수익률↑ => 투자가치 하락

`무위험률↓&위험률↓ => 요구수익률↓ => 투자가치 상승

*시장가치 (감정평가는 시장가치 찾는 것)

-대상부동산이 경쟁시장에서 형성되는 객관적 가치 (교환가치, 투자비용)

=> 투자가치>시장가치  → 투자선택 → 투자수요증가 → 시장가치상승(장기균형)

=> 투자가치<시장가치  → 투자기각 → 투자수요감소 → 시장가치하락(장기균형)

[참조] 요구수익률 = 할인율 (시간가치의 고려 / 투자론핵심은 미래가치의 현재화)

[예제] 매해 2천만원 수익이 예상되고, 요구수익률이 10%인 부동산의 투자가치는?

▦ 2000만원/10% = 2억 (느낌: 매해 2천만원씩 들어온 돈을 현재가치화 했다)

 

■위험에 대한 투자자 태도

*위험혐오형(위험회피형) → 가장 이성적이고 합리적 ★

-동일한 기대수익률의 2개 투자안 중 낮은 위험 투자안 선택 (위험부담시, 반드시 보상추구 유형)

~보수적 위험혐오형 : 위험혐오도↑, 높은 보상 수익률 요구

~공격적 위험혐오형 : 위험혐오도↓, 동일위험에 더 적은 수익률 요구

*위험중립형 → 위험크기고려X & 기대수익률만으로 따라 투자선택

*위험선호형(위험추구형) → 비합리적 투자자

-동일한 기대수익률의 2개 투자안 중 높은 위험 투자안 선택 (높은 수익기대시, 높은 위험도 감수)

[참조] 보수적*공격적 모두 위험혐오형 분류에 속함 (위험선호형과 혼동X)

 

■위험-수익 상쇄관계

*위험(체계적위험)이 클수록 요구수익률도 커짐 (위험&수익 → 비례관계*상쇄관계)

*동일한 위험증가에 대해 보수적투자자는 공격적투자자보다 더 높은 요구수익률 요구 (∵위험혐오도↑)

[참조] 체계적위험 : 피할수 없는 위험

 

 

▶▶▶부동산투자의 위험분석

■수익과 위험의 측정

*호황과 불황의 격차가 클수록 위험이 크다

*수익의 측정

-평균 → 수익을 가리키는 말 (클수록 위험크다)

-투자대상에 발생할 수 있는 각 사상(경우의수)에 확률부과 후, 이를 가중평균하여 현금흐름의 기대치 계산

-기대수익률은 최고*최저가 아닌 이들의 평균값을 의미

*위험의 측정

-위험은 각 사상이 기대치에서 벗어나는 정도 (실현소득이 기대소득에서 달라지는 정도)

-수치가 클수록 위험↑ (cf.하기예제 B가 A보다 위험이 적다)

~표준편차, 분산, 변이계수 → 위험을 가리키는 말 (작을수록 위험↓)

~변이계수(변동계수) : 기대수익률 단위당 위험도 (작을수록 위험↓&안정적)

`기대수익률(수익) = ‘상황별수익률 X 확률’의 합산

`표준편차(위험) = 상황별수익률 – 기대수익률(수익)

`분산 = 표준편차²  (표준편차(σ) : 루트값(√), 자료 평균중심에서 퍼진정도의 수치, 0에 근접할수록 평균에 집중)

`변이계수 = 표준편차(위험) / 기대수익률(수익)

[예제] 호황(수익률30%, 확률50%) / 불황(수익률10%, 확률50%) 일 경우, 기대수익률*분산은?

▦ 기대수익률 = ‘상황별수익률X확률’의 합산 = (30%X0.5) + (10%X0.5) = 20%

분산 = (30%-20%)²X0.5 + (10%-20%)²X0.5 = 0.005 + 0.005 = 0.001

 

■위험 처리&관리방법 ★

*위험처리방법

-위험투자 제외 : 무위험률, 안전한 곳에만 투자하는 것 (ex.정부채권, 정기예금)

-보수적예측 : 기대수익은 하향조정 & 비용은 상향조정하여 비관적 예측 → 부의 극대화 곤란

-민감도분석 : 투입요소인 위험이, 산출요소인 수익에 어떤 영향을 주는지 분석 (감응도)

~민감도가 큰것이 위험이 크므로 이를 집중관리하여 위험을 줄이는 방법

~투입요소(공실률,임대료,영업경비,이자율 / 가장 높은 것→공실률) / 산출요소(순현가)

-포트폴리오투자전략 : 분산투자로 기대수익률을 감소시키지 않으면서, 비체계적위험을 감소시키는 전략

-위험조정할인율 사용 : 체계적위험이 클수록 위험조정률을 높여서 위험을 처리하는 방식

~미래수입을 현재가치로 환원시, 위험투자일수록 높은 할인율(요구수익률)을 적용

~위험↑ -> 할인율↑ -> 투자가치↓ (위험할수록 현재가치 하락으로 간주)

~장점 : 미래의 현금흐름 변동성을 계량화 용이 / 측정결과 비교 편리

~단점 : 위험할증률 결정시에 주관개입여지 문제

*위험관리방법 (처리방법과 연결해서 볼 것 / cf.보수적예측은 회피*통제로 학설나뉨)

-위험의 회피 : 위험투자 제외, 무위험자산만 투자

-위험의 보유 : 준비금*충당금 설정 (자체적 손실 부담)

-위험의 전가 : 인플레만큼 임대료 인상, 보험계약, 변동금리제도, 선분양제도, 이자율스왑(swap), 하청계약

-위험의 통제(축소) : 민감도분석(감응도분석), 포트폴리오이론, 위험조정할인율사용법

 

 

▶▶▶부동산투자와 포트폴리오 이론

■자산3분법

	안전성	수익성	환금성
부동산	O	O	X
주식	X	O	O
예금	O	X	O

 

■평균분산법 (지배원리)

*의의 : 기대수익률의 평균과 분산을 이용해 투자대안을 선택하는 방법

*평균 : 수익을 나타내는 지표 → 기대치, 기대수익

*분산*표준편차*변이계수 : 위험을 나타내는 지표 → 기대수익률에서의 변동가능성

*기본원리

-A와 B의 평균(수익)이 같으면 분산(위험)이 작은것을 선택 (ex. A분산이 작다면, A가 B를 지배)

-A와 B의 분산(위험)이 같으면 평균(수익)이 큰것을 선택

*평균분산법의 오류 : A가 B보다 평균&분산 모두 클 경우 적용곤란 → 지배원리 성립X (둘다 크면 지배못해)

	A	B	=> A는 B를 지배하지 못한다
수익	20%	10%
위험	10%	4%

*오류 해결방법 (지배원리가 성립되지 않을 경우 해결법)

-투자성향에 따라 차이로 해결 : 공격적이면 A선택, 보수적이면 B선택 (by위험혐오도의 차이)

-포트폴리오 이론으로 해결 : A와 B에 분산투자

-변이계수법으로 해결 : 수익단위당 위험 변이계수가 작은것 선택 (변이계수=위험=작은게좋다)

~변이계수 = 위험 / 수익   (A=10/20=0.5  &  B=4/10=0.4  => B선택)

-변이계수 역수법으로 해결 : 위험단위당 수익 변이계수가 큰것 선택 (변이계수역수=수익=큰게좋다)

~변이계수 역수법 = 수익 / 위험   (A=20/10=2  &  B=10/4=2.5  => B선택)

[기출] 평균분산법으로 해결이 곤란할 경우 변이계수법을 사용할 수 있다. (O)

 

■포트폴리오 이론

*의의 : 여러 자산에 분산투자함으로써, 기대수익을 감소시키지 않고 비체계적위험을 감소시키는 전략

*포트폴리오 구성 자산의 수가 많을수록 포트폴리오효과 상승

*포트폴리오의 기대수익률 : 각 자산의 기대수익률 & 해당자산의 구성비율로 결정 (총투자금액 크기 무관)

-포트폴리오 기대수익률 = (A기대수익률XA구성비율) + (B기대수익률XB구성비율)…

~각 자산별 기대수익률 = (호황수익률% X 호황확률%) + (불황수익률% X 불황확률%)

~포트폴리오 기대수익률 = ‘자산별 기대수익률 X 자산별 비중’의 합

 

■체계적위험 & 비체계적위험 ★★

*총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험

체계적위험	비체계적위험 (비는 피할수 있다)
-분산투자로 피할 수 없는 위험 -전체시장(모든 부동산)에서 야기되는 위험 -인플레, 이자율변화, 경기변동, 법률*정책*행정의 변화 →체계적위험&수익 = 비례관계(상쇄) →체계적위험은 요구수익률에 반영	-분산투자로 피할 수 있는 위험 -개별자산(개별 부동산)에서 야기되는 위험 -운영상, 관리상, 파업, 영업경비변동 등 →포트폴리오를 통해 제거하려는 위험(상관계수) →다양한 포트폴리오 구성시 0까지도 가능

[기출] 포트폴리오를 통해 총위험을 0까지 줄일 수 있다. (X,체계적위험 제거불가능)

[기출] 총위험은 수익과 비례관계이고, 요구수익률에 반영된다. (X,체계적위험)

 

■상관계수와 포트폴리오 효과 ★

*상관계수

-두 자산간의 수익률변동 방향의 유사성 (클수록 성질유사 / 작을수록 성질다름)

-분산투자의 기본 : 성질이 다른 것들에 투자하는 것이 효과↑ (ex.’주식+주식’보다 ‘주식+예금’ 효과↑)

*-1 ≤ 상관계수 ≤ +1

-상관계수가 음(-)인 경우 : 반대방향 / 위험분산효과↑

~완전한 음(-1) → 분산투자효과 有 & 비체계적위험 전부제거

-상관계수가 양(+)인 경우 : 동일방향 / 위험분산효과↓

~완전한 양(+1) → 분산투자효과 無 & 비체계적위험 전혀 제거못함

*주의

-양이라고 효과가 없는 것은 아님 (‘+1’만 아니면, 효과 있음)

-‘-1’이라고 해도, 체계적위험은 못 줄임 (별개의 문제)

[기출] 상관계수가 -1일 경우, 체계적위험을 제거할 수 있다. (X,비체계적위험만)

 

■최적 포트폴리오 선택

*효율적전선 (효율적프론티어, 효율적투자선)

-평균분산지배원리로 선택된 포트폴리오 → 효율적포트폴리오 → 집합 → 효율적전선

-주어진 위험내 최대수익을 얻을수 있는 점들의 연결 or 주어진 수익내 위험이 가장 작은 점들의 연결

-더 높은 수익률을 얻기위해 더 많은 위험 감수필요 (즉, 추가적위험 감수없이 수익률 증가 불가능)

-지배원리를 충족시키는 점들의 궤적 → 위볼록 우상향 곡선

*무차별곡선

-투자자의 위험에 대한 태도를 무차별 곡선으로 나타낸 것

-효용이 동일한 점들의 궤적 → 등효용성 (cf.효용=만족도)

-위험혐오형의 무차별곡선 → 아래볼록 우상향 곡선 (∵위험1단위상승시, 수익은1보다 클것 기대)

~수익률 높을수록, 위험도 증가하므로, 한계효용은 체감

~위험혐오도↑ : 보수적투자자 & 급경사 (위험대비 기대수익이 더 크다)

~위험혐오도↓ : 공격적투자자 & 완경사 (위험대비 기대수익이 더 작다)

*최적 선택

-효율적전선과 무차별곡선이 접하는 지점에서 1개로 결정 (2개X, 교차점X)

[기출] 효율적프론티어와 무차별곡선이 만나는 교차점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다. (X,접하는 지점)

 

 

▶▶▶현금수지분석

■영업수지 (운영, 소득이득) ★★♥

가능조소득 = 단위당임대료 X 임대단위수   (cf.100%임대가정) - 공실*불량부채(대손충당금) + 기타수입 (영업외수익 : 주차장,자판기수입) 유효조소득 - 영업경비 (운영경비 : 재산세,유지,관리,수선,보험,광고,수도,전기,수수료,중개보수) (감가상각비X) 순영업소득 - 부채서비스액 (원리금상환액*저당지불액) 세전현금수지 - 영업소득세 (감가상각비 & 대체충당 반영한 소득세*법인세) ← 계산법 하기참조 세후현금수지

-그외 운영경비 아닌 것 : 소득세, 취등록세, 개인업무비, 대수선-자본적지출, 소유자급여

-불량부채충당금 : 회수불가능한 임대료수입 의미

*예제 : 단위당임대료 10만원 X 임대단위수 100개 X 12개월

1억2천만 -600만 1억1천4백만 -1400만 1억 -1600만 8천4백만 -750만 7천650만

가능조소득 (잠재총소득) -공실 5% 유효조소득 (유효총소득) -영업경비 순영업소득 -부채서비스액 (원금 600만+이자 1천만) 세전현금수지 -영업소득세 세후현금수지

*영업소득세 계산법 (이감대세 원감대세) ★♥

순영업소득에서 출발할 경우	세전현금수지에서 출발할 경우
순영업소득 1억 - 이자 (1천만) - 감가상각 (2천만) + 대체충당 (5백만) (시설비용,ex.에어컨설치) = 과세표준 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만	세전현금수지 (8천4백만) + 원금 (6백만) - 감가상각 (2천만) + 대체충당 (5백만) = 과세표준 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만

-세금관련

공제 <세금X>	미공제 <세금O>
이자, 감가상각비 (비용처리) 가치유지 수선비 (영업비취급)	원금, 대체충당 (자기자본증가) 가치증진 수선비 (자본비취급)

~’이자&감가상각액’은 과세표준을 낮추는 효과(절세) / ‘원금&대체충당’은 과세표준을 높이는 효과

[참조] 마이너스-이자&감가 or 플러스-원금&대체충당 => 자본가치 ↓or↑ 기준

[기출] 유효조소득이 가능조소득보다 클 수는 없다. (X,기타수입이 더크면 클수있음)

[기출] 순영업소득을 알기 위해 알아야 할 항목이 아닌것은? (감가상각비)

[기출] 유효조소득을 산출하기 위한 항목이 아닌 것은? (재산세, 감가상각비)

[기출] 유효조소득은 가능조소득보다 항상 작다. (X,클수도있다-기타수입)

[기출] 세전현금수지를 알기위해선 건물감가상각비를 알아야 한다. (X,세후현금수지)

 

■지분복귀액 (처분, 자본이득) ★★♥

매도가격 - 매도경비 (중개수수료) 순매도가격 - 미상환저당잔금 (부채잔금, 저당잔액) 세전지분복귀액 - 자본이득세 (양도소득세) 세후지분복귀액

[기출] 세전지분복귀액을 알기 위해 필요한 항목은? (매도경비O, 미상환저당잔금O, 양도소득세X)

 

■부채가 0일 경우 (지분투자 100%)

*지렛대효과 발생X, 금융상 위험X

*부채서비스액 발생X → 순영업소득=세전현금수지

*미상환저당잔금 발생X → 순매도가격=세전지분복귀액

 

 

▶▶▶부동산투자분석기법

@부동산투자분석기법 (순수내현0101)

	할인기법 (할인현금수지분석법) DCF (Discounted Cash Flow)	비할인기법 (전통적기법)
분류 ♥	-순현가법 0 -수익성지수법 1 -내부수익률법 01 -현가회수기간법 (자본회수기간법의 개량판)	-어림셈법 : 승수법, 수익률법 -전통적기법 : 회계적이익률법, 자본회수기간법 -비율분석법 : 대부비율, 부채감당률
특징	-시간가치고려O -투자의 전과정 모두 고려 <취득,운영,처분> `운영*소득→세후현금수지 `처분*자본→세후지분복귀액	-시간가치고려X -첫해(한해)의 소득만 고려 <처분X>

[기출] 자본회수기간법은 시간가치를 고려한 분석기법이다. (X,현가회수기간법)

 

■순현가법 (NPV, Net Present Value) ★

*순현가 = 자본유입 현가 – 자본유출 현가 = 운영+처분-취득

= 매기간 세후현금수지의 현가 + 기간말 세후지분복귀액의 현가 – 지분투자액 현가

*장래예상되는 수입(세후소득)의 현가총액에서 투자비용의 현가총액을 차감한 금액

*순현가 ≥ 0 → 투자선택

*특징

-할인율(재투자율)은 요구수익률(R)을 사용 → (1+R)ⁿ (요순수)

-사전에 반드시 요구수익률을 알아야하며, 투자주체에 따라 요구수익률은 달라질 수 있음 (합리적-위험반영O)

-금액으로 계산됨 / 가치합산(가산)원리적용O → 항상 부의 극대화 가능

~극대화 선택법 : 투자자금 한도내, 가장 높은 순현가를 가진 대상들의 합으로 결정 ★

-순현가(+) : 요구수익률을 충족시키고 남음이 있다 → 부의 증분을 의미

-순현가(0) : 수익성지수 1이라는 의미, 본전 → 은행이자&위험할증은 확보된다는 의미

-순현가법이 내부수익률법보다 우월 선호

[기출] 순현가는 미래의 현금유입에서 지분투자 비용을 차감한 값이다. (X,현금유입의 현재가치)

[예제] 1년차 1100만원, 2년차 1210만원, 요구수익률 10%, 처분액 1억원, 취득액 1억원

▦ 현재가치화 → 내가÷(1+R)ⁿ → 이후 공식대입 (cf.금년분*0년차 → 현재가치화 안함)

순현가 = 운영+처분-취득 = {1100만/(1+10%)¹ + 1210만/(1+10%)²} + 1억원 - 1억원

= 2천만+1억-1억 = 2천만 (투자선택)

 

■수익성지수법 (PI, Profitability Index) (편익비용률, B/C=Benefit/Cost)

*수익성지수 = 자본유입 현가 / 자본유출 현가 = Benefit(이익) / Cost(비용)

*현금유입의 현재가치의 합을 현금유출의 현재가치 합으로 나눈 값

*수익성지수 ≥ 1 → 투자선택

*특징

-할인율(재투자율)은 요구수익률(R)을 사용 → (1+R)ⁿ

-지수로 계산됨 / 상대적수익성 / 가치합산(가산)원리적용X

-수익성지수>1 : 순현가가 0보다 크다는 의미

-수익성지수=1 : 순현가가 0이라는 의미

-‘순현가 동일 & 사업규모 차이有’ 경우 유용 : 초기투자비용(사업규모)이 작을수록 수익성지수가 크다

[예제] 1년차 1100만원, 2년차 1210만원, 요구수익률 10%, 처분액 1억원, 취득액 1억원

▦ 현재가치화 → 내가÷(1+R)ⁿ → 이후 공식대입 (cf.금년분은 현재가치화X)

수익성지수 = 1억2천 / 1억 = 1.2 (투자선택)  (cf.1.2의 의미 : 1원 투자시 1.2원이 나온다)

[예제] 총투자3억, 대출1억, 순현가2천만 예상일 때, 지분투자자의 수익성 지수는?

▦ 유입현가=2천+2억=2억2천(∵유입=운영+처분)  /  유출현가=2억(∵유출=취득)

수익성지수 = 2억2천/2억 = 1.1

[예제] 순현가법으로 동일할 경우, 투자 채택 방법 → C채택 (최소비용, 최대효과)

▦	유입현가	유출현가	순현가	수익성지수
A	1억2천	1억	2천	1.2
B	6천	4천	2천	1.5
C	4천	2천	2천	2

 

■내부수익률법 (IRR, Internal Rate of Return)

*내부수익률 =  ‘유입현가=유출현가’를 만드는 할인률  or  순현가=0  or  수익성지수=1

*내부수익률 ≥ 요구수익률 → 투자선택

*특징

-할인율(재투자율)은 내부수익률(K)을 사용 (내부수익률=기대수익률) (내내)

-산출시 요구수익률 불필요 → 단, 투자선택시 비교에는 필요 & 장점이자 단점(∵비합리적-위험반영X)

-수익률%로 계산됨(금액X) / 가치합산(가산)원리적용X → 항상 부의 극대화 가능X (%로만 선택시 오류有)

-초기 내부수익률이 후기 내부수익률보다 높음 (∵시간가치 고려하므로, ex.오늘1억가치>내년1억가치)

-복수*허수가 많음 (ex.K²=16일때, K=4 or -4 (허수)) → 이 경우, 투자판단 불가능

[기출] 내부수익률법의 투자선택에는 요구수익률이 필요없다. (X, 산출시 필요X, 투자선택시 필요O)

[기출] 사업기간 초기에 현금유입이 많은 대안이, 후기에 많은 대안보다 내부수익률이 높다. (O)

[예제] 1억 투자해서 1년후 1억2천이라면, 내부수익률은?

▦ (암산) 기대되는 금액이 20%만큼 오른 금액

▦ 현재가치화 → 내가÷(1+K)ⁿ → 이후 공식대입 (cf.금년분은 현재가치화X)

유입현가=유출현가 (‘순현가=0 or 수익성지수=1’ 멀로해도 무방)

1억2천/(1+K)¹=1억  =>  K=0.2 (20%)

[예제] 1억 투자해서 2년후 1억2천이라면, 내부수익률은? (후기 감소 확인용예제)

▦ 1억2천/(1+K)²=1억  => K=0.09… (약9%)

내부수익률은 시간가치고려O → 연수증가시, 더 할인되서 감소 (cf.시험의 계산문제는 1년만 나옴)

[예제] 내년현금유입 6천만, 금년현금지출 3천만, 기간1년, 요구수익률 20%일 때, 순현가*내부수익률은?

▦ 순현가 = 유입현가-유출현가 = {6천만/(1+0.2)¹} - 3천만 = 2천만

a.내부수익률 = (암산) 기대되는 금액이 100%만큼 오른 금액

b.내부수익률 = 유입현가-유출현가 = 0 = {6천만/(1+K)¹} - 3천만  =>  K=1 (100%)

c.내부수익률 = 유입현가/유출현가 = 1 = {6천만/(1+K)¹} / 3천만  =>  K=1 (100%)

 

@투자선택(결정) 조건

순현가 ≥ 0 수익성지수 ≥ 1 부채감당률 ≥ 1

기대수익률(내부) ≥ 요구수익률(외부) 투자가치(주관적) ≥ 시장가치(객관적)

투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 투자안의 회계적이익률 ≥ 목표이익률

 

■어림셈법

*시간가치고려X

*한해(첫해)의 소득만 고려 <처분고려X>

*승수법과 수익률법은 역수관계 ★★♥

	승수법 (배수법)	수익률법
기본공식	투자액/수익 (작아야 유리)	수익/투자액 (클수록 유리)
총투자 영역	조소득승수 = 총투자/조소득 순소득승수 = 총투자/순영업소득	총자산회전율 = 조소득/총투자 종합자본환원율 = 순영업소득/총투자
지분투자 영역	세전수지승수 = 지분투자/세전수지 세후수지승수 = 지분투자/세후수지	지분배당률 = 세전수지/지분투자 세후수익률 = 세후수지/지분투자
내용	`순소득승수 = 자본회수기간 (순자) `순소득승수와 종합자본환원율은 역수 (순종역)	`종합자본환원율 = 총투자수익률 = 환원이율 = 저당상수X부채감당률X대부비율 (저부대) ※부채감당률=순영업소득/원리금상환액 `지분배당률 = 지분환원율 = 지분투자수익률

*승수법 예제표 & 출제지문(O)

투자금액 <분자>		영업수지 <분모>		비고
10억	총투자	조소득 -경비 순영업소득	4억 -2억 2억	조소득승수=2.5 (총자산회전율=1/2.5=40%) 순소득승수=5 (종합자본환원률=1/5=20%) ※승수는 아래가 크다(지분투자영역도 동일)
-5억	저당투자(대출금)	-원리금	-1억	구분기준 (cf.저당상수개념)
5억	지분투자	세전현금수지 -영업소득세 세후현금수지	1억 -5천 5천	원리금공제 후에는 세전*세후*지분 영역

-순소득승수는 조소득승수보다 크다. (작다X)

-세후수지승수는 세전수지승수보다 크다. (작다X)

-순소득승수가 커질수록 자본회수기간도 길어진다. (순자) ( cf.전통-자본회수기간법)

-종합자본환원률이 20%일 경우, 순소득승수는 5이다. (역수) (cf.10%면, 10)

[참조] 승수법은 수익 대비 투자액의 비율 / 수익률법은 투자액 대비 수익의 비율 (표현주의!!)

[기출] 세전수지승수는 총투자액을 세전수지로 나눈 값이다. (X,지분투자액)

[기출] 부채감당률 2, 대부비율 100%, 저당상수 0.1일 때, 종합자본환원율은 20%이다. (O,저부대)

 

■전통적기법

*자본회수기간법 (단순회수기간법)

-기간초에 투입된 현금유출을 단순히 회수하는데 걸리는 기간 → 기간 짧으면 유리

-시간가치고려X, 비할인기법, 간단, 쉽다

-회수기간 = 총투자 / 순영업소득 (ex.10억/2억=5년)

-투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 → 투자선택

*회계적이익률법

-회계장부에 기입된 수입과 지출을 기준으로 수익률을 계산하는 방법 (실제현금흐름X, 단순장부내용O)

-시간가치고려X, 비할인기법, 간단, 쉽다

-회계적이익률 = 연평균순수익 / 연평균투자액 (ex.1억/10억=10%)

-투자안의 회계적이익률 ≥ 목표이익률 → 투자선택

[참조] 현가회수기간법 : 자본회수기간법을 개량 / 매기간별 현금유입을 현재가치로 할인하여, 기간초의 현금유출을 회수하는데 걸리는 기간 (시간가치고려O, 할인기법)

 

■비율분석법

*대부비율(LTV) = 부채 / 총투자

-대부비율이 클수록 → 채무불이행 가능성 증가, 원금회수 어려움, 대출자(은행)위험 증가, 이자율 상승

*지분비율 = 지분 / 총투자

*부채비율 = 부채 / 지분

-지분에 대한 부채의 비율 (표현주의!! ‘~의 비율’→분자 / ‘~대비, ~에 대한’→분모)

*대부비율+지분비율=1

-정리표 (대지부) ♥

대부비율	20%	50%	60%	80%	100%
지분비율	80%	50%	40%	20%	0%
부채비율	25%	100%	150%	400%	∞

~대부비율50%→부채비율100% / 대부비율60%→부채비율150%

~부채비율100%→부채&지분 동일 / 부채비율150%→부채가 지분1.5배 / 부채비율400%→부채가 지분4배

*총부채상환비율(DTI) = 연원리금상환액 / 연소득

-소득대비부채비율 → 차주상환능력(소득)을 기준으로 대출금 산정

*부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 원리금상환액  → 클수록 유리

-순영업소득이 원리금상환액의 몇배인지의 비율 (표현주의!!)

-1보다 크면 순영업소득이 원리금을 상환하고도 남음 (cf.보통 1.2이상시 대출가능) / 상업용only (주거용X)

*채무불이행률 = (영업경비+원리금상환액) / 유효조소득  → 작을수록 유리

-손익분기율, 순익분기점

*영업경비비율 = 영업경비 / 조소득  → 작을수록 유리

-재무관리상태 파악

*총자산회전율 = 조소득 / 총투자

-조소득승수의 역수

*비율분석법의 한계

-추계 잘못으로 비율자체 왜곡우려 (ex.부동산가치(총투자)가 높게 평가되었다면, 대부비율은 낮게 나타남)

-비율자체만으로는 비교평가 곤란 (∵사람마다 목적이 다양)

[참조] LTV(Loan To Value) / DTI(Debt To Income) / DCR(Debt service Coverage Ratio)

[참조] 유동비율 = 유동자산 / 유동부채  (1년내 현금화가능 자산, 1년내 상환해야할 부채 → 유동비율이 클수록 부채에 대해 현금화할 수 있는 자산의 비율이 크다)

[기출] 대부비율은 100%를 넘을 수 없다. (X,불황으로 부동산가치하락시 가능)

[예제] 총투자수익률 10%, 저당수익률8%, 부채비율400%일경우, 지분수익률은?

▦ 지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-이자율)X부채비율

총투자수익률>저당수익률 → 정의지렛대 (예측 : 지분수익률>총투자수익률)

지분수익률 = 10% + (10%-8%)X400% = 18%

[예제] A부동산 총투자수익률20%, 대부비율50%, 대출이자율10%인데, 대부비율만60%상승시 지분수익률 변화는 몇%인가?

▦ A부동산 1억으로 가격 가정 / 지분수익률 = (순영업소득-이자) / 지분 (시험때 불가능)

상승전 : 순영업소득2천, 부채5천, 지분5천, 이자500만 → (2천-500만)/5천 = 0.3 (30%)

상승후 : 순영업소득2천, 부채6천, 지분4천, 이자600만 → (2천-600만)/4천 = 0.35 (35%) => 5%상승

▦ 지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-저당이자율)X부채비율 (추천!! 부채비율*대부비율 전환 중요)

대부비율50%→부채비율100% / 대부비율60%→부채비율150%

상승전 : 20% + (20%-10%)X100% = 30%

상승후 : 20% + (20%-10%)X150% = 35% => 5%상승

 

■대출가능액 구하기 훈련 ♥

*주거용일 경우 패턴 : 대부비율 vs 총부채상환비율 중 작은금액 (대부비율=담보인정비율)

-대부비율(LTV) = 부채 / 총투자  → 담보가치기준으로 대출금 찾기

-총부채상환비율(DTI) = 연원리금상환액 / 연소득  → 소득관련 상환능력을 기준으로 대출금 찾기

~의미 : DTI 40%인 지역 → 연원리금상환액이 연소득의 40%이내여야 한다는 뜻

*상업용일 경우 패턴 : 대부비율 vs 부채감당률 중 작은금액

-대부비율(LTV) = 부채 / 총투자

-부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 원리금상환액

*연계 공식 : 문제상 원리금상환액 대신 저당상수가 주어질 경우 연계

-원리금상환액=대출금X저당상수

[참조] DTI, 신DTI, DSR

DTI (총부채상환비율)	신규원리금상환액+기존이자상환액 / 연간소득	주택담보대출 대상
신DTI (신총부채상환비율)	신규원리금 + 기존원리금 / 연간소득
DSR (총체적 상환능력비율)	모든금융권의 원리금상환액 / 연간소득	모든가계대출 대상

[예제] A소유 주택가치3억, 연소득5천, 부채無, 저당상수0.1, 대출승인기준 아래와 같을때, 최대대출가능금액은?

담보인정비율(LTV): 시장가치기준60% / 총부채상환비율(DTI): 40% >> 두가지 기준 모두 충족해야 함

▦ 주거(DTI) : 총투자의 LTV% vs 연소득의 DTI% ÷ 저당상수 => 비교하여 낮은값

기존대출有 : 전체대출금이면 상기 ‘도출값’에서 차감 or 매월상환중이면 상기 ‘연소득의 DTI%’에서 차감

LTV = 3억의 60% = 1억8천  => 모두 충족 1억8천

DTI = 5천의 40% ÷ 0.1 = 2억

[응용] 상기예제에서 부채無가 아니라, 다른 은행에서 매해 1천씩 갚고 있을 경우, 최대대출가능금액은?

▦ 주거용

LTV = 3억의 60% = 1억8천

DTI = (5천의 40%-1천) ÷ 0.1 = 1억  => 모두 충족 1억

[예제] 상업용 부동산가치3억, 순소득2천, 부채無, 저당상수0.1, 대출승인기준 아래와 같을때, 최대대출가능금액은?

담보인정비율(LTV): 시장가치기준60% / 부채감당률(DCR): 2 >> 두가지 기준 모두 충족해야 함

▦ 상업(DCR) : LTV는 주거와 동일 vs DCR은 순영업소득 ÷ DCR ÷ 저당상수 => 비교하여 낮은값

LTV = 3억의 60% = 1억8천

DCR = 2천 ÷ 2 ÷ 0.1 = 1억  => 모두 충족 1억