학개론 5 - 부동산 개발 및 관리론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산이용

■용어

*입지잉여 : 토지이용집약도가 같더라도, 입지조건이 양호한 경우 발생하는 초과이윤 (한계입지의 입지잉여=0)

*지가구배 현상 : 지가수준은 100%입지에서 멀어지면서 점점 낮아지게 되는데, 이 낮아지는 정도를 지가구배라하며, 중심으로부터 거리가 멀어짐에 따라 지가수준이 낮아지는 것을 지가구배 현상이라고 함

-외곽으로 갈수록 지가하락률은 감소 / 소도시는 도시외부로 갈수록 급격한 지가 하락 & 조방적토지 이용

*도시스프롤 현상

-급속한 도시화로 인한 무질서*불규칙한 토지이용이 확산되는 현상 (ex.개발도상국)

-대도시 도심보다 외곽부에서 더 발달(∵난개발) / 지가수준은 표준이하 / 개구리뜀뛰기식개발로 중간중간에 공지를 두며 외곽으로 확산되기도 함 / 용도다양성의 근거 / 간선도로따라 확산有 / 최유효X

*직주분리 : 근로자가 거처를 도심에서 멀리두는 현상 → 공동화현상(도넛화), 도심고동 증가(교통체증)

*직주접근 : 근로자가 거처를 직장과 가까이 두려는 현상 → 도심건물 고층화 현상, 도시회춘화(도심재활성화)

*지가고 문제 : 경제적 토지문제, 택지가격의 상승 → 토지집약적이용*건물고층화 야기 / 직주분리 심화시킴

*도심고동 : 도심업무중심지구~교외주거지구간 통근*통학하는 자들의 유동성 (출퇴근시간 차지비율 약50%)

*집중반전 : 대도시에 집중된 인구와 산업을 지방으로 분산하는 것

*집약한계 : 이윤극대점 (한계수입=한계비용) / 토지이용 상한선 / 비용이 크면 투입↓, 수입이 크면 투입↑

*조방한계 : 손익분기점 (총수입=총비용) / 토지이용 하한선 / 겨우 생산비를 감당할 수 있는 정도의 집약도

[기출] 분양가규제시 직주분리가 나타날 수 있다. (O,비싼땅값으로 외곽에서 건설)

 

■집약도

*의의 : 토지대비 노동*자본의 비욜 (도심지역일수록 : 토지의 집약도↑ & 토지의 자본대체성↑)

*집약도 증가 요인 : 높은지가, 건축비하락, 토지부족, 인구증가, 풍부한자본, 규모의 경제

*토지와 자본의 대체관계

-도심 : 자본투입 늘림 → 집약적 이용, 고층화, 직주분리

-외곽 : 토지사용 늘림 → 조방적 이용, 저층화

 

 

▶▶▶부동산개발

■부동산개발 정의

*타인에게 공급할 목적으로 토지조성, 건축물등을 설치하는 행위

-조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경, 부동산공급 (단, 시공을 담당하는 행위 제외)

 

■개발주체

*공공주체 (제1섹터) : 국가, 지자체, 공사

*민간주체 (제2섹터) : 개인, 조합, 건설업자

*혼합주체 (제3섹터) : 공공+민간

 

■개발의 과정 ★

구상 → 예비적타당성분석 → 부지확보 → 타당성분석 → 금융 → 건설 → 마케팅 (구예부타금건마)

*구상 : 아이디어

*예비적타당성분석 : 개략적 수익성분석(수익>비용) / 전실행가능성

*부지확보

*타당성분석 : 물리적,법적,경제적 분석 / 개발업자에 따라 채택여부 변화 (∵요구수익률 상이)

*금융

*건설

*마케팅 : 분양,임대,고객확보 / 임대활동은 개발초기부터 → 정박임차인(장기계약임차인) 사전 확보

 

■개발의 위험 (워포드) ★

*법적위험

-공법적측면 : 인허가, 용도변경허가, 환경규제, 지역지구제, 군사시설보호구역

-사법적측면 : 토지소유권분쟁, 주민민원

-법적위험 최소화 : 이미 이용계획이 확정된 토지를 매입

*시장위험

-시장의 불확실성으로 수요공급의 위험 : 경기침체, 미분양, 분양가하락

-개발사업완성이 다가올수록 시장위험 감소 & 개발사업가치 증대

-개발초기에 매각하면 개발업자는 시장위험 감소가능하나, 가격은 낮게 형성

-시장위험 최소화 : 미리 매수자 확보(선분양), 시장연구*분석, 시장성연구*분석, 흡수율분석(수요측정)

*비용위험

-인플레, 개발기간 장기화

-비용위험 최소화 : 최대가격보증계약 (대신 계약금액 상승 가능성有)

[참조] 최대가격보증계약 : 일정금액까지는 개발업자가 부담, 나머지는 시공사가 부담

[기출] 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 시장위험을 줄이는 것이다.(X,법적위험)

 

■부동산 분석의 유형 ★

지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석  (지시성타투)

*지역경제분석

-지역의 인구,소득,고용 등 총량지표

-모든 부동산의 수요요인*분석

*시장분석

-특정 유형의 부동산의 수요*공급 상황분석

-시장세분화 : 소비자 특성에 따라

-시장차별화 : 공급제품 특성에 따라

*시장성분석

-개발 부동산의 현재*미래 시장상황에서의 매매*임대 가능성(경쟁력) 분석

-흡수율분석 : 일정기간 공급된 부동산이 소비되는 비율(수요의 추세 강도) / 미시*국지*구체, 용도별*지역별 → 미래의 흡수율 분석이 궁극적 목적  (cf.민감도분석: 투입요소별 산출의 민감도 변화분석)  (흡소민출)

*타당성분석

-충분한 수익성 (세후현금수지 분석)

*투자분석

-최종결정 (위험*수익 등을 다른 대안과 비교)

[참조] 시장=Market / 시장성=Market Ability

[기출] 수요자특성에 따라 시장을 분석하는 것은 시장차별화이다. (X,시장세분화)

[기출] 흡수율 분석은 과거와 현재의 흡수율을 분석하는 것이 목적이다. (X,미래)

 

■부동산 개발유형 (시행방법)

*신개발 : 아파트지구개발사업 / 토지형질변경사업

*재개발

-철거 : 제거대체 (완전히 새로운 환경) → 가장 적극

-개량 : 질적향상 (기존시설 개선, 새로운시설 첨가)

-수복 : 기능회복 (노후화 요인만 제거)  (노후수복)

-보전 : 미리막다 (예방) → 가장 소극

[기출] 보전재개발은 현시설을 유지하면서, 노후*불량화 요인만을 제거하는 재개발이다. (X,수복)

 

■시행사의 위험 관리 ★

스스로 관리 가능한 위험 (내부적위험)	스스로 관리 불가능한 위험 (외부적위험)
부실공사하자에 따른 위험 관리의 비효율성에 따른 비용상승위험	정부정책, 행정의 변화에 따른 사업인허가 지연위험 매장문화재출토에 따른 위험 거시적 시장환경변화위험 사업지 주변 사회간접자본시설 확충의 지연위험

 

■사업성 부정적 요인 ★

*아파트 재건축 조합 입장

-건설자재가격 상승 / 용적률 감소 / 조합원의 부담금인상 / 공사기간 연장

-일반분양분의 분양가 하락 / 이주비 대출금리 상승 / 기부채납의 증가

*아파트 시행사 입장

-대출이자율 상승 / 인허가 용적률 감소 / 초기 분양률 저조 / 공사기간 연장

-분양가격 하락 / 토지가격 상승 / 공사비 증가 / 매수예정부지가격 상승

 

■민간개발방식 ★

*자체개발사업 (토지소유자 단독)

-소유자사업기획, 자금조달, 이익귀속주체, 단순개발방식, 지주자력개발

-속도↑, 위험↑, 자금조달부담↑, 위기관리능력요구

*지주공동사업 (토지소유자→토지제공 / 건설업자→자금&시공담당 => 위험분산형)

-공사비대물변제형 : 등가교환방식 / 지분공유O, 수수료X

~토지소유자의 토지위에 개발업자가 건축비부담 / 건물면적을 토지가격&건축비 비율로 지분 분배

~공사비변제(준공된 건축물로) / 소유자(사업시행자)&건설업체(시공회사)

-분양금공사비지급형 : 청산방식, 지분비율지급 / 지분공유O, 수수료X

~토지소유자의 사업시행 및 건설업체에 공사 발주 / 공사비지급(분양수입금의 지분비율로)

-투자자모집형 : 신디케이트, 조합APT, 신도시상업지 / 지분공유O, 수수료X

~개발업자가 투자자로부터 자금을 마련해 사업 시행 후, 투자자에게 일정한 투자수익or지분 보장

-사업위탁방식 : 업무위탁, 토지소유자의 명의&자금조달, 소유권이전X / 지분공유X, 수수료O

~토지소유자가 개발업자에게 사업시행의뢰 / 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료 취득

*토지개발신탁

-부동산신탁, 신탁회사의 명의&자금조달, 소유권이전O / 지분공유X, 수수료O

-자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발,관리,처분 / 신탁회사가 자금조달하여 공사발주

*컨소시엄구성방식

-대규모개발사업에서 자금조달과 기술보완의 필요에 따라 법인간 컨소시엄 구성

-토지소유자&컨소시엄간 공동개발, 사업안전성확보 / 시간장기, 이해조정문제, 책임회피문제

[참조] 사업위탁방식 & 토지신탁개발 : 차이점!! (명의,자금,소유권) ★

[참조] ‘소유권이전형식’은 토지신탁개발밖에 없음!! / ‘신속’한 것은 자체개발사업밖에 없음!!

[기출] 토지신탁방식은 토지소유자가 자금을 조달 후 수탁자명의로 개발을 진행한다. (X,명의&자금 모두 수탁자)

 

■민간자본유치사업

*BTO : 민간 준공 → 정부에 소유권 이전 → 민간이 일정기간 운영수익 (소유권: 바로 국가)

*BOT : 민간 준공 → 민간이 일정기간 운영수익 → 정부에 소유권 이전 (소유권: 나중에 국가)

*BTL : 민간 준공 → 정부에 소유권 이전 → 운영권을 정부에 임대&임대료 (소유권: 바로 국가)

*BLT : 민간 준공 → 정부에 운영권 임대&임대료 → 정부에 소유권 이전 (소유권: 나중에 국가)

*BOO : 민간 준공 → 민간에 소유권 부여 → 민간이 운영수익 (소유권: 민간)

=> O : 수익형 (투자비회수용이-직접 수익 / 민간이 제안 / 사후적 보장 / 고속도로*다리건설*철도 등)

=> L : 임대형 (투자비회수불리-국가 임대료 / 정부가 제안 / 사전적 보장 / 도서관*학교*기숙사 등)

[참조] Build / Operate / Transfer / Lease / Own

[참조] 실무상 BOO는 거의 없음 / 가장 많이 사용되는 방식은 BTO & BTL (소유권: 바로 국가)

 

■개발권양도제 (TDR)

*우리나라 시행X / 미국O

*형태 : 개발지역 토지소유자에게 TDR을 매각하여, 보전지역 토지소유자의 손실을 보완

-보전지역→우발적손실→보상(공중개발권 지급)→개발지역에서 행사*판매 & 초과개발허용한도↑

-개발지역→우발적이익→환수(공중개발권 구매)→보전지역의 문화재등 보전에 활용

*의의

-토지소유권과 공중개발권 분리하여 TDR증서(공중개발권)를 개인간 매매토록 함 (임대차X)

-개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에 발생하는 손실을 개발권 부여를 통해 보전하기 위함 (소유권X)

*장점

-시장기구를 통한 지역간의 형평성 추구 (국가등X, 효율성추구X)

-토지소유자의 자유의사에 따른 양도*행사 가능

-공공부담 비용절감 (공적부담비용X, 공적보상X)

*단점 : 개발지역 과잉개발, 효율성저해 우려, 불법개발 우려

[참조] 개발지역 특징 : 고지가지역(입체적이용) / 공적규제강화지역 (TDR은 빡센데서 산다)

[참조] 우리나라 도입된 유사제도 : 결합건축제(용적률거래제)

[기출] 개발권양도제는 규제지역의 사람들에게 토지소유권을 부여하는 보상을 한다. (X,공중개발권)

[기출] 개발지역의 TDR수요증대를 위해서는 지가수준이 높고 토지이용규제가 완화되어야 한다. (X,강화)

 

 

▶▶▶부동산관리

■부동산관리

*복합개념에 따른 관리 <내용상분류> (유기경경보법)

-기술적관리(유지) : 토지(경계확정,사도방지,경사지대책) / 건물(위생,설비,보안,보전) / 건물-부지 부적응 개선

-경제적관리(경영) : 토지(나지활용-주차장,모델하우스) / 건물(손익분기점,회계,예산,수지,인력관리)

-법률적관리(보존) : 토지(권리관계조정,도난대책,지목변경) / 건물(임대차계약,공법규제,권리관계조정)

*관리주체에 따른 관리 <관리방식>

-자가관리 : 최대친절서비스, 지시통제권한강함, 신속, 기밀유지, 환경보전, 종합관리*보안관리양호, 애호정신높음 / 타성*안일O, 매너리즘O, 전문성결여, 비효율성, 비합리적지출*임대료

-위탁관리 : 양호한서비스, 매너리즘X, 전문성, 소유자본업전념, 관리비용저렴*안정화 / 인사이동심함, 기밀유지*보안관리*종합관리어려움, 신속X, 애호정신낮음, 대형건물에 적합

-혼합관리 : 자가의 강한지도력+위탁의 편의이용가능 / 종합관리어려움, 전문업자활용미흡, 책임소재불분명

*관리영역에 따른 분류

-시설관리(FM) : 소극적관리(소범위), 설비운전*보수, 외주관리, 에너지관리, 방범*방재, 보안관리, 청소관리

-재산관리(PM) : 건물및임대차관리, 지출계획수립, 연간예산수립, 수입목표수립, 비용통제

-자산관리(AM) : 적극적관리(광범위), 부동산가치증진, 포트폴리오관리, 투자리스크관리, 프로젝트파이낸싱, 재투자*재개발, 매입*매각, 리모델링, 보유부동산재활용방안

[기출] 건물의 방범*보안 및 토지의 경사지대책*도난대책 등은 유지관리에 포함된다. (X,도난대책은 보존)

[기출] 임대차기간은 길수록 공실위험을 줄일 수 있다. (O,ex.정박임차인)

 

■부동산관리활동 (부동산관리자의 업무영역)

*임대차활동 (임대차유형 / 임차인선정기준)  (주총상비공순 세보유)

-주거용 : 조(총)임대차 → 총임대료(경비포함)를 임대인에 지급 / 유대성(연대성)

-상업용 : 비율임대차 → 총수입(매상고)의 일정비율을 임대료로 지급 / 가능매상(수익성)

-공업용 : 순임대차 → 순임대료(경비별도)를 임대인에 지급 / 적합성(시설용도)  (cf.시설따라 경비차이 극심)

~1차 순임대차 : 순임료+세금, 편익시설비, 특별부과금 (일반적 순임대차)

~2차 순임대차 : 1차+보험료

~3차 순임대차 : 2차+유지수선비 (공업용에서 가장 보편적)

*임대료수집

*유지활동

-일상적 : 정기적, 청소, 소독

-예방적 : 사전적, 문제발생전수리 ← 가장중요

-대응적 : 사후적, 수정적

*보험업무

-손해보험 : 건물등 화재보험 (cf.현존가격보상)

-임대료손실보험 : 건물등 복구기간동안 임대료손실보상 (보완적,업무장애보험)

-채무보험 : 임차인*고객이 입은 손해를 대신 배상

*장부처리, 보고서작성, 예산관리

[참조] 화재보험시 감정평가(현존가격) : 10년전(10억), 재생산비용(20억), 감가누계액(5억) => 20억-5억=15억

 

■건물의 내용연수 (수명)

*물리적 : 마멸, 파손, 노후화, 우발적사건

*기능적 : 건물-부지 부적응, 설비불량, 구형화

*경제적 : 인근지역쇠퇴, 인근환경-건물 부적합, 시장성감퇴

*행정적 : 법*제도적 감가, 세법규정

 

■건물의 생애주기

*전개발단계 : 용지상태, 개발계획

*신축단계 : 물리적 유용성 최고, 사전계획과 부합 어려움

*안정단계(중년단계) : 가장 장기, 경제적 관리 중요(일부수리수선)

*노후단계 : 교체검토, 물리적악화 급격

*완전폐물단계 : 재건축, 경제성 고려(타당: 건물가격+교체비용<신축건물가격)

[기출] 신축단계는 건물의 생애주기 중 경제적 유용성이 최고인 단계이다. (X,물리적)

 

 

▶▶▶부동산마케팅

■부동산마케팅 의의

*공급자(판매자) → 소비자(구매자) 중심의 판매*임대

*개발될 공간의 임대활동은 개발초기단계부터 이뤄져야 바람직 / 소비자 가족구성은 구매행동에 영향미침

 

■부동산마케팅 전략 ★

*시장점유마케팅 : 공급자 전략

-STP전략

~Segmentation(시장세분화) : 수요자 집단을 특성에 따라, 유사한*유의미한 집단으로 세분*분할

~Target(표적시장) : 세분된 집단 중 제품과 일치되는 가장 자신있는 집단 확인, 선정집단 대상 신상품기획

~Positioning(시장차별화) : 동일표적을 놓고 공급자끼리 제품*위치의 차별화 또는 경쟁우위전략

-4P mix전략

~Product(제품) : 아파트평면설계, 주차장의 지하화, CCTV설치, 방음벽, 미세먼지정화

~Price(가격) : 고가*저가*시가, 단일가격전략, 신축가격전략(층*위치*방위별)

~Place(유통경로,유통망) : 직접분양, 간접분양(대행사인 중개업소*금융기관*기존입주자를 이용)

~Promotion(광고*홍보*판매촉진) : 커뮤니케이션, 의사소통전략 (청약대상자대상 경품제공, 대중매체이용)

*고객점유마케팅 : 소비자 심리*행태적 접근 전략

-AIDA 단계 (구매의사결정단계 → Attention, Interest, Desire, Action)

-Selling Point (판매소구점-Desire단계상 고객욕망충족 장점 / 고객지원마케팅)

*관계마케팅 : 공급자&소비자 장기*지속 관계유지 전략

-브랜드 마케팅

[기출] STP전략 중 시장차별화전략은 자기제품에 대해 소비자들에게 위치를 인식시키는 전략이다. (O)

 

 

▶▶▶부동산광고

■부동산광고 특징

*국지성 (부동산시장 제한)

*양면성 (수요자*공급자 동시광고 + 중개업자)

*개별성 (부동산 종별)

*그외 : 일반상품과 판매기법 다름, 지역적*시간적 제한

 

■부동산광고 분류

*목적에 따른 분류 : 기업광고(이미지광고) / 물건광고(부동산업자 대부분) / 계몽광고

*매체에 따른 분류

-신문광고 : 안내광고(축약*한정된 공간) / 전시광고(큰 공간)

-다이렉트메일광고(DM) : 형식의 자유로움 & 특정지역*특정인 대상 (표적고객)

-노벨티광고 : 작은 실용품 이용 (ex.볼펜,라이타,열쇠고리) → 여기에 판매목적물(물건) 광고는 불가능

-점두광고 : 점포의 간판*유리창 이용

-그외 : 업계출판물광고, 교통광고, 라디오* TV광고

[참조] 애드믹스 : 마케팅믹스 개념을 부동산광고에도 적용하는 것

[기출] DM광고는 형식이 다양하며, 불특정인을 대상으로 한다. (X,특정인)