학개론 4 - 부동산 정책론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산정책 개요

■소득분배 측정수단

*소득분배개선 제도 : 상속세강화, 임대주택공급, 토지공개념, 누진세

*개선된 측정결과 : 로렌쯔면적(감소) / 지니계수(감소, 0에 근접) / 5분위 분배율(감소) / 10분위 분배율(증가)

[기출] 소득분배가 개선된 결과 지니계수는 1에 가까워진다. (X,지니계수 0~1 & 좋을수록 0에 근접)

 

■정부의 시장개입 이유(목적*근거)

*경제적기능 : 시장실패수정 → 불완전경쟁시장 / 외부효과 / 공공재존재 / 정보의 비대칭성

*정치적기능 : 사회적목표추구 → 형평성 (ex.임대주택, 불량주택개선, 소득재분배, 누진세)

[기출] 시장실패의 원인에는 불완전경쟁시장, 외부효과, 불량주택, 정보의 비대칭성 등이 있다. (X,불량주택X)

 

■시장실패의 원인 (불외공정) ★

*불완전경쟁시장

-부동성(국지성) / 부증성(수급조절곤란) / 개별성(이질성) / 고가성

-독점*과점기업존재 → 과소생산 문제 발생

-생산 규모의 경제(비용체감산업) : 규모가 커짐에 따라 생산비 감소(자연독점) → 과소생산으로 연결

*외부효과

-당사자외 제3자에게 의도치 않은 손해나 이익을 주었으나, 대가가 이뤄지지 않는 것 (시장기구밖)

~이익(과수원-조경,공기) - 대가지급X => 정(+)의 외부효과 (외부경제)

~손해(공장-공해,폐수) - 대가지급X => 부(-)의 외부효과 (외부불경제)

-생산측면 <공급자 입장>

~외부경제기업(과수원경영), 정(+)

`효과 : 사적비용>사회적비용  /  사적편익<사회적편익  /  사회적적정량보다 과소생산 / 과소생산은 과소소비 유도(ex.화장품지원X→못사)

`대책 : 정부의 지원 (보조금, 경과세)

~외부불경제기업(공해방출기업), 부(-)

`효과 : 사적비용<사회적비용  /  사적편익>사회적편익  /  사회적적정량보다 과대생산 / 과대생산은 과대소비 유도(ex.담배규제X→막펴)

`대책 : 정부의 규제 (부담금, 중과세) → 사적생산비상승 → 공급감소 → 가격상승

-소비측면 <수요자 입장>

~주택주위 편익시설(호수,공원) / 외부경제, 정(+) → 주택수요증가, 그래프 우상향 이동, PIMFY

~주택주위 혐오시설(소각장,화장터) / 외부불경제, 부(-) → 주택수요감소, 그래프 좌하향 이동, NIMBY

-외부효과 해결책

~사적*자율적 : 협상, 탄소배출권제도(기업별배출량할당), 코즈(분명한 환경재산권→시장스스로, 정부개입X)

~간접규제 : 조세부과, 보조금

~직접규제 : 금지, 의무화,용도지정

*공공재 존재 (공공재 비비소)

-공공재(국방,치안,도로,공원,가로등,전파) ↔ 사적경제재(옷,신발,맥주)

~소비의 비경합성 : 공동소비*사용 성격

~소비의 비배제성 : 무임승차 성격

~비분할성

~소비 규모의 경제 (소비측면에서 규모가 클수록 우리에게 많은 이익을 준다-도로,공원 등)

-시장에 방임 시 : 과소생산 문제 발생

-수익자부담원칙 적용X

*정보의 비대칭성

-공급자(생산자) : 정보다량 → 도덕적 해이

-소비자 : 정보부족 → 비합리적 선택(역선택)

[참조] 규모의경제 : 생산측면(혼자해야 좋다) / 소비측면(함께 공유해야 좋다)  (혼자생산 같이소비)

[기출] 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산가치를 하락시키는 효과를 가져올 수 있다. (X,상승)

[기출] 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다. (X,증가)

 

■지역지구제

*목적 및 내용

-사적시장이 외부효과에 대한 효율적해결책 미제시시, 정부에 의해 채택되는 부동산정책 수단

-부(-)의 외부효과 제거*감소 → 집적이익 증대

-토지의 기능과 적성에 적합한 용도를 부여하여 양립하기 어려운 토지이용 분리 → 효율적*합리적 이용 도모

-토지이용규제수단 & 토지이용의 효율성 추구 (직접개입X, 간접개입X)

-투자위험의 감소(주택수요증가) / 개발&보전의 조화 / 공공서비스를 위한 토지의 원활한 공급

-용도구분

~용도지역 : 도관농자-주상공녹-전일준 ({양호} 전1-단독, 전2-공동 / {편리} 일1-저층, 일2-중층, 일3-중고층)

~용도지구 : 경관, 고도, 방화, 방재, 보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한, 복합용도

~용도구역 : 개도시수입

*효과 (주택&공장 혼합지역을 주거지역으로 토지이용계획 변경시)

-지역지구제 실시효과

단기효과	장기효과
`주택가치상승→수요증가→가격상승 `기존소유자(사전전독점자)의 초과이윤 획득가능 `이유 : 주택공급은 단기간에 이루어지지 않으므로	`공급증가→가격하락→초과이윤소멸 `정상이윤만 획득가능 `지정이후 사후적독점자에 초과이윤 발생여지無

-공급자의 장기효과 : 초과이윤 소멸까지 공급지속 → 결국 장기적으로는 정상이윤만 존재

	비용감소산업	비용불변사업	비용증가산업
공급량	증가 (불변보다 많이)	증가	증가 (불변보다 적게)
주택가치	원래보다 약간 하락	원래와 동일	원래보다 약간 상승
장기공급곡선	우하향	수평	우상향

*문제점

-지역간 형평성 문제 야기 (용적률, 지가)

-적절한 용도구분 어려움 / 기득권인정으로 적극적개발 곤란 / 사전적 독점 문제 야기

-신축적 대응 어려움 / 획일적규제로 지역성 반영 어려움 / 불법개발위험 야기 / 감시비용↑

*보완책

-토지적성평가제 : 개발&보전 문제의 조정, 도시군관리계획 입안단계 (내용: 토양,입지,활용가능성)

-상여(보상)지역지구제 : 도심재개발에서 비수익성시설 설치시 용적률 초과 부여→도심공동화 방지, 녹지확보

-계획단위개발(PUD) : 민간이 개발계획수립→공공은 밀도*여건을 고려해 인허가 (ex.미국 교외주거단지 조성)

 

 

▶▶▶토지정책

■정부의 부동산시장 개입방법 (수단) ★

*직접개입

-정부가 직접 수요자&공급자 역할 / 직접개입 근거 → 부동산시장 기능에 대한 불신

-공영개발(수용), 토지은행제도(토지비축제도), 토지수용, 토지선매, 공공투자사업, 공공임대주택(행복주택), 가격통제(분양가규제, 임대료규제), 도시개발사업(토지구획정리,환지)

*간접개입 (간접 돈냄새)

-조세정책 : 세금, 개발부담금(개발이익환수제)

-금융상지원규제 : 주택*임대료보조금(바우처), 대부비율, 이자율

-행정상 지원 : 등기지적제도

*토지이용규제

-지역지구제, 도시계획, 인허가, 건축규제, 개발권양도제, 토지거래허가구역, 투기과열지구

[참조] 개발부담금 : 지나치게 오를경우, 개발이익환수 (불로소득 예방성격 → 간접)

[참조] 토지선매 : 토지거래허가구역내 공공기관이 사적거래에 우선하여 협의매수방식 (강제수용X)

[기출] 분양가규제, 임대료규제, 개발부담금부과, 보조금지원 등은 정부가 시장에 직접개입하는 방법들이다. (X,개발부담금&보조금 → 간접)

[기출] 토지선매에 있어 시군구는 토지거래계약허가상 이용목적대로 이용치 않는 토지에 대해 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다. (X,협의매수만 가능)

[기출] 토지은행, 토지선매, 지역지구제 등은 정부의 직접개입방법이다. (X,지역지구제=규제수단O,직접X,간접X)

 

■수용방식 & 환지방식

*수용방식(공영개발) : 권리소멸방식, 개발이익환수용이, 민원多, 시행자의 사업비 부담大

*환지방식 : 재분배*권리축소방식, 효율성 높은 토지로 전환-재분배, 감보율, 체비지 매각-경비충당(사업시행자의 자금부담小), 민원小, 절차복잡

 

■토지은행제도 (공공토지비축에 관한 법률)  (비축은행 주택공사)

*토지주택공사의 업무(LH) (지자체X)

*미개발 토지 사전매입(선매) (개발X, 수용X) => 수용보다 사적침해요소 적다, ∵토지양도의사 전제

*종합계획(10년단위), 시행계획(1년단위) => by국장이 수립

*은행계정 회계구분 / 공급받은자가 3년내 지정용도대로 미사용시 환매가능

*공급 : 공공개발용 * 수급조절용 (공공개발용 토지는 수용도 가능)

*목적 : 무질서한 난개발 방지 & 계획적 개발 수단

*단점 : 정부의 재정적 부담 수반 / 정부의 투기조장 야기 우려(매입토지 주변의 지가 상승) / 토지매입~매각사이 과도기기간 관리상의 문제(ex.빈민들의 불법적 보유)

[기출] 토지은행제도는 수용방식보다 사적침해요소가 크다. (X,적다)

[기출] 토지비축제도는 공공토지비축에 관한 법률상 각 지방자치단체에서 관리한다. (X,토지주택공사)

 

■우리나라 토지관련 제도*법률

*시행중

-<주택법> 분양가상한제, 투기과열지구, 조정대상지역

-<부동산가격공시법률> 표준지, 표준주택가격공시

-<개발이익환수 관련> 개발부담금, 양도소득세, 토지가격공시

-<기타> 결합건축제(용적률거래제), 실거래가신고, 토지은행, 토지선매, 농지소유상한제, 검인계약서,

*미시행중 (개토택)★

-개발권양도제(TDR) (실시한적 없음) → 문화재등 토지소유자에게 해당토지 대신 다른 곳을 개발토록 장려

-토지초과이득세법 (헌법불합치) → ∵불확실한 이득

-택지소유상한에 관한 법률 (위헌판결) → ∵사회주의적 제재

[참조] 실거래가신고 : 부동산거래 신고등에 관한 법률 / 계약체결일~60일내 (잔금지급일X)

 

 

▶▶▶주택정책

■임대주택정책

*임대료규제정책 (직접개입)

-임대료를 특정수준이상으로 못받도록 규제

-단기에는 순기능, 장기에는 역기능

-최고가격제 : 규제임대료<균형임대료 => 초과수요 (반대(>)일경우, 변화無 → 균형상태유지, 초과공급X)

~단기(공급비탄력) : 긍정적(임대료↓,공급량유지) => 임대인소득이 임차인에 귀속되어 수요자(임차인)보호, 소득재분배, 초과수요존재

~장기(공급탄력) : 부정적(임대료↓,공급량↓) => 공급감소(임대인투자기피, 주택의 다른용도전환), 단기보다 큰 초과수요(쫓겨나는 임차인증가), 질적저하(임대주택방치), 주거이동저하(교통혼잡, 사회비용증가), 비싼 이중가격*암시장가격 형성, 소득불균형심화

*임대료보조정책 (간접개입)

-저소득층에 임대료일부보조*과세소득공제 : 임대료 부담경감, 실질소득증가

~단기(비탄력) : 수요증가 (임대료↑ / 기존임대인 초과이윤*혜택)

~장기(탄력) : 공급증가 (임대료↓,주택양↑ / 임차인 혜택, 기존고가주택 하향여과-저가임대주택 비중증가)

-수요측보조금

~소득(현금)보조방식 : 소비자의 효용측면 우월 / 주택&비주택소비배분, 실질소득증대, 부담능력향상

~가격(집세)보조방식 : 주택소비증대 정책측면 우월 / 쿠폰*바우처로 임대료만 할인→상대적 가격하락

-공급측보조금

~주택건설자금 저리 지원 → 주택공급증가(장기적) → 임대료하락(임차인혜택)  (cf.단기적영향無)

*공공임대주택공급정책 (직접개입)

-사적시장의 균형임대료보다 저렴한 공공 공급 → 사적시장*공공시장 분리되어 2중가격 형성

~단기 : 사적시장 임대료↓(∵공공시장으로 수요이동, 사적시장 수요↓) → 양쪽시장 모두 임차인 혜택효과

~장기 : 사적시장 임대료↑(∵민간공급감소) → 민간임대주택시장 위축 (사회전체의 임대주택 양은 불변)

=> 결국, 장기적으로는 공공임대주택입주자만 보조혜택효과(임대료 차액만큼)

[기출] 임대료규제정책, 임대료보조정책, 공공임대주택공급정책은 정부의 직접개입형태의 정책이다. (X,임대료보조정책은 간접)

[기출] 임대료규제정책에서 규제임대료를 균형임대료보다 크게 했을 때, 초과공급이 발생한다. (X,변화無)

[예제] 임대아파트 수요함수 Qd=1400-2P, 공급함수 Qs=200+4P, 정부의 임대료규제 150만/㎡일 때, 시장의 초과수요or초과공급상황과 그 수량은?

▦ 균형가격찾기 → 규제가격과 비교 → (규제가격이 낮으면)규제가격 대입

균형가격 P찾기 : 1400-2P=200+4P → P=200 (cf.균형수량Q=1000㎡)

‘규제가격(150) < 균형가격(200)’이므로 초과수요발생

초과수요 = 규제가격시 수요량 – 규제가격시 공급량 = {1400-(2X150)} - {200+(4X150)} = 300㎡

[응용] 상기예제 정부의 임대료규제가 300만/㎡일 때, 시장의 초과수요or초과공급상황과 그 수량은?

▦ ‘규제가격(300) < 균형가격(200)’이므로 변화없음(균형수량 1000㎡ 유지)

 

■민간임대주택특별법 ♣

*민간임대주택

-임대목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 등록한 주택

-구분 : 민간건설임대주택(임대목적 건설) + 민간매입임대주택(소유권 취득하여 임대)

*공공임대주택

-토지주택공사등이 국가*지자체 재정이나 주택도시기금 지원을 받아 건설공급하는 주택

*분류 (공장단임 8841) ★

-공공지원 민간임대주택 : 8년이상 임대 목적

~혜택 : 주택도시기금의 출자, 용적률 완화

~규제 : 임대료*임차인 자격제한

-장기일반 민간임대주택 : 8년이상 임대 목적 / 공공지원X

-단기 민간임대주택 : 4년이상 임대목적 / 공공지원X

-임대사업자 : 1호이상 / 공공지원X

*임대주택관리업자 업무 (부체유입)

-임대료 부과*징수 / 임대차계약 체결*해제 / 시설물 유지*보수 / 임차인 입주*명도 (대출알선X)

[기출] 장기일반 민간임대주택은 10년이상 임대 목적으로… (X, 8년)

[기출] 주택임대관리업자의 업무에 임차인의 대출알선은 포함되지 않는다. (O)

 

■공공주택 특별법 (시행령) (영국행전 50 30)

*영구임대주택 : 최저소득(극빈층) / 50년이상

*국민임대주택 : 저소득서민 / 30년이상

*행복주택 : 젊은층(대학생,신혼부부,직장인) / 도심,부도심 위치 (ex.희망주택)

*장기전세주택 : 장기전세계약

[참조] 임대의무기간 : 50-30-30-20년

 

■여과작용 (Filtering현상)

*하향여과

-고소득계층주택에서 저소득계층으로 사용 전환

-원인 : 저소득층인구증가, 임대료보조금지급 → 저가주택수요증가 → 저가주택공급량증가(기존주택 하향여과)

*상향여과

-저소득계층주택에서 고소득계층으로 사용 전환

-원인 : 소득증가 → 고가주택수요증가*저가주택수요감소

*불량주택

-경제적X, 시장실패X, 자원배분이 비효율적X → 정책적O, 실질소득 향상이 효과적 대책(철거X)

-즉, 불량주택은 하향여과에 의한 자원배분의 효율성이 달성된 결과 (비효율X)

 

■주거분리 & 여과작용

*주거분리현상

-고소득층 & 저소득층 주거지역의 분리 현상

-도시전체지역 + 인접 근린지역에서도 발생가능 / 정(+)의외부효과 편익추구, 부(-)의외부효과 피해회피

*고가주택

-가치상승분>수리*개량비용 → 계속 수리*개량 → 계속 고급주택

-가치상승분<수리*개량비용 → 방치 → 하향여과 발생

*저가주택

-가치상승분<수리*개량비용 → 방치 → 계속 저가주택

-가치상승분>수리*개량비용 → 계속 수리*개량 → 상향여과 발생

*인근지역(경계지역)의 여과작용

-(AB는 저가주택지역) A---B---(경계, 침입*천이 현상 야기)---C---D (CD는 고가주택지역)

~경계에 인접한 B는 A보다 할증된 가격 (상향여과)

~경계에 인접한 C는 D보다 할인된 가격 (하향여과)

 

 

▶▶▶주택분양정책

■분양가 규제&자율화

*분양가 규제 (분양가상한제)

-적용주택 분양가격 : 택지비&건축비로 구성

-최고가격제(수요증가) : 분양가상한선을 시장균형가격 미만으로 설정 (이상으로 설정→영향無)

-초과수요(주택부족난), 신규공급감소*위축(중고가격상승), 수요*공급가격탄력성↑수록 초과수요량↑, 주택품질저하, 투기수요증가, 도심지근처 주택공급곤란(지가 낮은 외곽에 건설→직주분리 야기)

*분양가 자율화

-건설업자생산성↑, 신규공급↑, 주택품질↑, 투기수요감소, 대형주택위주공급↑, 분양가↑-저소득층 부담↑

[참조] 공공택지에 공급하는 도시형생활주택 : 분양가상한제 적용X

 

■주택분양제도

*선분양

-공급자주도시장→공급증가→품질저하

-투기수요증가, 주택품질저하, 건설사부도시 소비자피해우려, 소비자분할납부

*후분양

-수요자주도시장→공급위축→품질향상

-투기수요감소, 주택품질향상, 완제품비교후 계약구매, 건설사의 자금난*소비자 목돈마련부담

*보완책

-선분양 : 주택도시보증공사(건설사부도대비)

-후분양 : 프로젝트파이낸싱(건설자금조달) / 모기지론*MBS(주택자금마련)

[참조] 주택 안정화 정책 : 재건축 임대의무비율 확대 / 분양권 전매제한 실시 => 누르는게 안정화

[참조] 주택 활성화 정책 : 재당첨 제한규정 폐지 / 신규주택 취등록세 감면 / 재건축요건 완화

 

 

▶▶▶조세정책

■조세 탄력성 이해

*심화 (with 세금)

-조세의 기능 : 자원배분, 소득재분배, 지가안정&투기억제, 주거안정(주택문제해결)

-원리 : 세금부과시, 공급자&소비자 잉여 감소 & 경제적순손실액 발생

~어느 한쪽에만 세금부과했다고, 한쪽만 부담하는 것이 아니고, 탄력성에 따라 함께 부담 (즉, 둘다 불리)

~예) 공급자 세금부과시 (중간그래프)

`소비자는 이전보다 높은가격 지불 / 공급자는 이전보다 실수령액 감소

`주택가격(임대료)는 상승 / 주택거래량(수급량)은 감소

`주택가격(임대료)는 조세부과 크기보다 적게 상승 (∵공급자도 일부 부담하므로)

-부담 공식 (상대방탄력성이 분자)

~수요자부담 = 과세액 X 공급탄력성/(수요탄력성+공급탄력성)

~공급자부담 = 과세액 X 수요탄력성/(수요탄력성+공급탄력성)

-탄력성에 의한 조세귀착 (탄력성 클수록 조세 작음 → 민감할수록 과세 많이 못함) ★

(탄성 지르는쪽 부담 적고, 비탄 빠지는쪽 부담 크다)

수요탄력성 > 공급탄력성	수요탄력성 < 공급탄력성
수요자부담↓, 공급자부담↑	수요자부담↑, 공급자부담↓
수요완전탄력 or 공급완전비탄력	수요완전비탄력 or 공급완전탄력
공급자가 조세전부 부담 -재산세 부과시 → 가격변동無 -거래세 부과시 → 기존가격+거래세	수요자가 조세전부 부담 -거래세 부과시 → 가격변동無 -재산세 부과시 → 기존가격+재산세

-경제적순손실액 (후생손실, 왜곡) (경순이 탄력증가, 완전비탄무) ★

~수요*공급이 탄력적일수록 증가, 비탄력적일수록 감소

~수요*공급이 완전비탄력(직각)일경우, 발생X

[참조] 절세(합법적 세금감소) / 탈세(불법적 세금감소) / 조세회피(합법적 탈세-처벌X,비난만)

[기출] 주택구입에 거래세 부과시, 수요곡선이 완전탄력적이면 세금을 인상한만큼 가격이 상승한다. (O)

[기출] 토지공급의 가격탄력성이 0인경우, 보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다. (O)

[기출] 재산세를 부과해도 임대료가 전혀 상승하지 않는 경우는? (수요자용 세금을 공급자가 모두 부담해야 가격변화없으므로 → 수요탄력성이 무한대 or 공급 탄력성이 0)

[기출] 공급이 완전탄력적인 경우, 재산세를 10만원 부과시 주택가격은 10만원이 상승한다. (O,수요자부담&재산세)

[예제] 공급자에게 조세를 1만원 올렸고, 수요탄력성은 4, 공급탄력성은 1일 때 수요자에게 전가되는 세액은?

▦ 수요자 탄성(수요자 부담 적다) / 수요자 부담세액 = 1만 X 1/(4+1) = 2천

 

■주택에 대한 조세부과의 영향

*주택가치 관계없이 비례세율 적용시, 저소득층 수요자 부담이 커지는 역진세 문제 발생

-역진세 문제 (수요측면만 생각!!)

~신규주택(고가주택,사치품) : 공급-비탄력 & 수요-탄력적 => 수요자 세금부담↓

~중고주택(저가주택,필수품) : 공급-탄력 & 수요-비탄력 => 수요자 세금부담↑

-역진세 해결방안 : 차등과세(누진세) 적용 / 대체임대주택의 확충(저가주택수요탄력성↑수요자세금부담↓) / 임대료규제정책(일시적효과)

*주택공급을 확충하여 수요탄력성을 크게한다면, 수요자(임차인) 부담 완화 가능 (ex.공공임대주택 확대정책)

*양도소득세 중과시 부작용 : 소유자의 처분지연 → 주택공급감소 → 주택가격상승 (주택공급의 동결효과)

[참조] 역진세 : 공급자입장(역진세X), 수요자입장(역진세O)

 

■토지보유세의 경제적 효과

*토지이용을 특정방향으로 유도 하기 위한 토지보유세 부과시, 토지의 용도에 따라 지역별로 차등부과 필요

*헨리조지의 토지단일세론 (고전학파)

-토지에만 100% 징세 & 그외 조세 철폐

-토지의 물리적특성 강조 (토지의 물리적공급곡선은 수직(완전비탄력)-부증성)

-잉여인 토지에 보유세를 부과해도 토지공급은 감소X & 자원배분왜곡X → 효율적 세금

-세금은 공급자(지주)만 부담 / 임차인(수요자)부담X → 가격은 상승하지 않고, 거래량 감소도 없음

[기출] 물리적토지의 공급은 완전비탄력적이기 때문에 토지에 대한 보유세는 수급량이 감소하지 않으므로, 자원배분이 왜곡되지 않는 효율적세금이다. (O)