학개론 3 - 부동산 시장론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산시장

■완전경쟁시장

*전체시장 : 수요&공급곡선상 시장가격 형성

*개별기업

-수요곡선 : 시장가격곡선 / 수평-완전탄력, 전체시장가격 동일반영 (일물일가, 가격↑-판매0)

-공급곡선 : 한계비용곡선 / 우상향, 수요곡선(수평)과 교차점=한계생산비 (시장가격순응자, 단 공급자별 생산비는 다를수 있음)

-개별기업의 최적생산량은 시장가격곡선(수요곡선)이 한계비용곡선(공급곡선)이 접하는 점에서 결정됨

*그외 특징 : 초과이윤X / 완전정보(정보비용X,공개성) / 수급조절용이 / 시장진입탈퇴자유

 

■부동산시장 기능 (가격기구, 자율적기능)

*자원배분, 매매교환, 가격창조, 양과질 조정, 정보제공, 부지경쟁(최유효이용), 토지이용결정(지대지불능력)

*소득재분배X (∵정부조세기능) ★

[참조] 조세기능 : 자원배분, 소득재분배, 투기억제, 지가안정, 주택문제해결

[참조] 부동산시장 기능과 특성 구분!!

 

■부동산시장 특성 (불완전경쟁시장)

*추상적+구체적 (’부동산’은 구체적, ‘부동산시장’은 추상적 & 최근 구체적개념 혼합)

-추상적(자본시장) , 구체적(지리적구역*공간시장)

*국지성 : 부동성, 부분시장, 임장활동, 이질적가격(∵수급조절X)

*비공개성 : 정보비용수반, 사적*은밀성*개별성

*비표준화 : 일물일가배제, 개별성

*비조직화 : 개별성, 시장기구 형성곤란

*수급조절 곤란 : 부증성, 부동성, 단기가격왜곡(비탄력)

*매매기간의 장기성 : 낮은환금성, 고가성, 단기가격왜곡(비탄력)

*법적제한 많음 : 단기가격왜곡

*자금유용성 : 고가성, 진입장벽

*소수 구매자&판매자 : 부동성, 고가성

*외부효과 : 부동성, 인접성 (개별성X) → 시장실패 야기 (부인 밖으로)

*지역경쟁성 : 지역별 형성&경쟁

*하방경직성 : 수요감소되어도, 가격은 즉각 하락X

[참조] 불완전시장을 만드는 부동산의 특성 : 부동성,부증성,개별성/내구성,고가성

 

 

▶▶▶효율적시장론 (by Fama)

■효율적시장 (정보의 반영 → 현재시점의 가치변화)

*약성

-과거의 정보만 가치에 반영 (과거정보분석=기술적분석)  (과술현본)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 현재정보분석(기본적분석) or 미래정보분석 => 초과이윤가능

*준강성

-과거&현재(공표)의 정보까지 가치에 반영 (현재정보분석=기본적분석)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 미래정보분석 => 초과이윤가능

*강성

-과거&현재(공표)&미래(공표+미공표)의 정보까지 가치에 반영

-초과이윤X & 정상이윤O

-정보無, 초과이윤 불가능 / 완전경쟁시장 부합

[기출] 효율적시장에선 미래수익이 변동이 예상되면, 미래수익변동시점에 부동산가치가 변화한다. (X,현재시점)

[기출] 부동산시장은 강성시장과 친하다 (X, 부동산시장=불완전경쟁시장(약성*준강성))

[기출] 신도시개발 공표 즉시 부동산 투자를 하였고, 초과이윤이 발생했다면, 약성효율적 시장이다. (O,기본적분석)

 

■할당효율적시장 & 할당비효율적시장

*할당효율적시장과 할당비효율적시장의 구분기준 : 초과이윤  (할당이윤)

*완전경쟁시장과 불완전경쟁시장의 구분기준 : 정보비용  (완전정보)

할당 효율적 시장	할당 비효율적 시장
<완전경쟁시장> *항상 할당효율적시장 *초과이윤X, 투기X ,정보비용X   <불완전경쟁시장> *할당효율적시장 가능성有 *초과이윤X, 투기X, 정보비용O -정보비용=초과이윤 → 할당효율적시장 -부동산투자수익률=다른투자안수익률 → 할당효율적시장   ※할당효율적시장은 과소평가,과대평가 부동산존재X	<불완전경쟁시장> *초과이윤O, 투기O, 정보비용O -정보비용<초과이윤 → 할당비효율적시장 -정보 소수독점, 비공개 -시장패배 (정보비용<정보가치)   ※초과이윤 => 정보가치 ※초기 초과이윤(정보가치)과 정보비용 갭 크지만, 정보비용이 높아지며 갭 줄어듬

[기출] 할당효율적시장은 완전경쟁시장만을 의미한다. (X,불완전경쟁시장의 가능성O)

[기출] 부동산시장은 불완전한 요소가 많으므로, 할당효율적시장이 될 수 없다. (X,상동)

[기출] 완전경쟁시장은 할당효율적시장이고, 불완전경쟁시장은 할당비효율적시장이다. (X,불완전경쟁시장도 할당효율적시장 가능성O)

[기출] 초과이윤&투기가 있으면 불완전경쟁시장이다. (X,할당비효율적시장-불완전경쟁시장은 초과이윤*투기가 있을수도 없을수도 있다)

[기출] 정보비용이 존재하는 이유는 불완전경쟁시장이기 때문이다. (O)

 

■정보가치의 계산

*불확실성하의 현재가치 = {(될경우가치 X 될확률)+(안될경우가치 X 안될확률)} / (1+r)ⁿ

*확실성하의 현재가치 = (될경우가치X100%) / (1+r)ⁿ

*정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 – 불확실성하의 현재가치(기대값의 현재가치)

[예제] A지역 신도시개발 소식, 확률은 반반, 1년후 확실해짐, 될경우 토지가치 8800만원, 안될경우 토지가치는 6600만원라고 했을때, 매도자가 받아야 할 최소금액과 정보의 현재가치는? (요구수익률 10%가정)

▦ 기대값현재가치 : {(8800만X0.5)+(6600만X0.5)} / (1+0.1)¹ = 7700만 / 1.1 = 7000만 (=매도자 최소금액)

확실성현재가치 : (8800만X1) / (1+0.1)¹ = 8000만

정보현재가치 : 8000만- 7000만 = 1000만  (cf.시장이 할당효율적시장일 경우라면, 들어간 정보비용도 1000만원)

 

 

▶▶▶부동산입지론

■입지선정 => 입지(정적, 공간적개념) / 입지선정(동적, 공간적*시간적개념)

*입지론&적지론

-입지론 : 협의의 입지론 / 주어진 용도(부지선정, 용지선정) → 부동성에 기인

-적지론 : 광의의 입지론 / 주어진 부지(용도선정) → 용도의 다양성에 기인

*입지선정의 중요성

-적합의 원칙에 합당한 입지선정 여부 중요 (대상부동산위치 & 타부동산간 균형) → 위배시 경제적감가

-비가역성 : 잘못 선정시, 원상태 환원 어려움 (장기적고려, 예측원칙)

-토지의 자연적특성(부동성*인접성*개별성) & 인문적특성(용도의다양성*위치의가변성)

-용도에 따른 유용성 기준이 다르기 때문 / 주거용(쾌적,편리), 상업용(매상고,수익), 공업용(생산성,비용)

 

■점포의 종류

입지유형별	상품유형별
-집심성 : 도심*배후지 중심지 (백화점,영화관,도매점,귀금속) -집재성 : 동종 모여 입지 (관공서,은행,가구점,상사,서점,공구상) -산재성 : 분산입지 유리 (잡화점,목욕탕,이발소,세탁소,제과점) -국부적집중성 : 동종 국부중심지 (농기구점,어구점,철공,종묘)	-편의품점 : 생활필수품 (편의점) -선매품점 : 미리 비교 후 구매 (보석,TV,냉장고) -전문품점 : 특수한 매력, 취미*기호 (고급~)

 

■상권 측정법

*서베이법 : 대표샘플 추출 후 면접

*통계적분석법 : 기존통계분석

*수학적분석법 : 경험적연구 수식화 (레일리O, 허프O, 크리스탈러X)

 

■상권 획정방법 (공체 시대 분전)

*공간독점법 : 면허등에 의한 거리제한 (ex.체인점)

*시장침투법 : 경쟁관계, 중첩인정 → 가장 많이 사용됨 (허프)

*분산시장접근법 : 매우 전문화, 소득*특정계층 (ex.고급가구점등 전문품)

 

■레일리 소매인력법칙 (중력모형) ★★

*각 도시의 유인력 = 인구 / 거리² (인구에 비례, 거리에 반비례)

*분기점 : 상권의 경계-양쪽의 도시로 이동하는 비율이 동일한 지점 / 큰 도시에서 멀고, 작은도시에 가깝다

*중심지간 상호작용 / 도시단위(2개) / 물리적거리(직선거리)

[예제] A도시(10만) ---5km--- C도시(1만) --- 5km--- B도시(2.5만) 일때, C도시에서 A,B도시로 유인되는 각각의 인구를 구하라.

▦ A유인력 = 10만/5² = 4천  &  B유인력 = 2.5만/5² = 1천

C→A로 유인되는 인구 : 1만 X 4/5 = 8천명

C→B로 유인되는 인구 : 1만 X 1/5 = 2천명

 

■컨버스의 분기점 모형

 

■허프의 확률모형 (중력모형) (미시적) ★★

*A점포의 유인력 = 매장면적 / 거리² (매장면적에 비례, 거리에 반비례)

*A점포의 시장점유율 = A점포의 유인력 / 각 점포의 유인력합계

*중심지간 상호작용 / 점포단위(다수경쟁업체) / 시간적거리(교통거리→마찰계수有)

-마찰계수 : 거리저항계수, 보통2, 교통발달시 적어짐, 전문품점은 편의품점보다 마찰계수小

*미시적분석법 : 수요자의 개성*성향*소비자행태 + 거리 + 상점종류 → 점포별 시장점유율 추정

-고밀도시가지→전문품 / 저밀도시가지→편의품

*확률론적 접근 중시 (결정론적X)

*다수의 경쟁업체 입지시, 각 점포로부터 소비자유인흡인력*매상고 추산에 유용

*점포가 많아질수록 기존점포 고객 감소 주장(제로섬 게임) → 집적이익을 설명 못하는 단점

[예제] 소비자 10만명인 도시에서, A점포(400㎡)까지 거리는 2km, B점포(900㎡)까지 거리는 3km, C점포(3200㎡)까지 거리는 4km일 때, 각 점포별 유인력, 시장점유율 및 이용인구를 구하라. (거리마찰계수:2)

▦ A점포유인력 = 400/2² = 100 / 시장점유율 = 100/400 = 25% / 이용인구 = 2.5만명

B점포유인력 = 900/3² = 100 / 시장점유율 = 100/400 = 25% / 이용인구 = 2.5만명

C점포유인력 = 3200/4² = 200 / 시장점유율 = 200/400 = 50% / 이용인구 = 5만명

[응용] 상기예제 해당도시의 80%가 ABC점포를 이용한다고 했을 때, A점포를 이용하는 인구는?

▦ 8만명 X 25% = 2만명

 

■크리스탈러의 중심지 이론 (거시적) ★★

*중심지 형성과정 중점 (중심지 : 주변지역에 상품과 서비스를 제공하는 장소)

*거시적분석법 : 도시전체에서 점포배열(분포)

*중심지 계층 (범위는 고차가 넓지만, 개수는 저차가 많다)

-고차 : 백화점 / 시청 / 대학교

-중차 : 이마트 / 구청 / 중고등학교

-저차 : 구멍가게 / 동사무소 / 초등학교

*중심지 성립조건 : 최소요구치 < 재화도달범위

-최소요구치 : 유지를 위한 최소한의 수요 (정상이윤 범위 / 상점규모 클수록 커짐)

-재화도달범위 : 도달 가능한 최대 서비스 (초과이윤 범위 / 경계점 수요량:0)

*특징

-상권의 형태 : 단일중심지: 원형 / 다수중심지: 정육각형

-이상적 배후지 형성과정 : 서비스 미도달 지역 발생(외접형) → 불필요한 과잉경쟁지역 발생(중첩형) → 경쟁의 최소화(정육각형, 이상적, 완결형, 벌집구조)

-저차→고차로 갈수록 중심지 수는 감소 (피라미드형)

-중차중심지가 포용하는 저차중심지수는 고차로 갈수록 분포 감소 (구멍가게는 외곽에 많고, 도심에 적음)

-고차중심지일수록 거리가 더 멀고, 저차중심지일수록 거리가 가까움

-인구밀도 증가, 소득의 증가 → 구매력 향상 → 중심지수 증가 (중심지간 간격축소, 배후지 크기축소)

-교통발달시, 고차중심지 발달, 저차중심지 쇠퇴

-저차중심지(상권규모 작다, 개수 많다) → 소비자의 이용빈도는 높다

-고차중심지(상권규모 크다, 개수 적다) → 소비자의 이용빈도는 낮다

-점포면적&상권의범위 → 비례 / 구매빈도&상권의범위 → 반비례

-한계 : 집적이익 설명 불가능 (허프와 동일)

[기출] 크리스탈러의 중심이 이론은 중심지간의 상호작용에 초점을 둔 이론이다. (X,중심지 형성과정 / 중심지간 상호작용은 중력모형)

 

■넬슨의 소매입지이론

*점포입지 8가지 원칙

-접근가능성 / 성장가능성 / 상권잠재력 / 중간유인성 / 집중흡인력

-양립성 : 가장강조, 보완적상품 점포간 입지 유리(대체적상품X)  (ex.병원-약국)

-경합성의 최소화 : 경쟁의 회피성

-용지경제학 : 생산성*성장성 있는 용지

 

■애플봄의 소비자분포기법 (CST기법)

*상업시설 방문고객 샘플링→인터뷰→주소지분포를 도면에 표시하여 상권 분석*범위파악

-1차,2차,3차상권… / 저차(원의 안쪽)일수록 고객분포↑

 

■후버의 입지효과 시간법칙

*상업입지 : 충분한 시간여유(장기)가 있어야 효과 나타남(시간법칙)

 

■매장용부동산 부지선정단계 (기도근대대)

*기존부지의 분석 : 최소요구치

*도시분석(지역분석) : 입지여력, 순현가+

*근린분석 : 최소요구치 충족하는 근린지역 분석

*대상근린지역 선정 : 매상가능액vs최소요구치 → 차이가 가장 큰 근린지역선정

*대상부지의 선정 : 부지&회사 수익성

 

■가능매상고 추계방법

*비율법 : 가장 주관성 개입

*유추법 : 유사점포 분석*추계

*중력모형법 : 다수의 경쟁점포, 이론적*수학적

*회귀모형 : 여러 독립변수를 통한 분석 / 시간*비용↑ / 여러변수들(독립변수) & 예상매상고(종속변수)

*체크리스트법 : 보조자료, 작은회사

 

■베버의 최소비용이론 (공업지 입지) ★

*2개 원료산지 & 1개 시장 => 최소운송비 지점을 구하는 모형 (by운송비,인건비,집적이익)

*수송비지향산업 (운송비-최소, 최우선 고려)

-이론 : 원료산지-(원료수송비)-공장-(제품수송비)-시장 / 수송비합 최소지점 입지(수송비→인건비→집적이익)

~원료지향산업 : 원료무게>제품무게 / 중량감소산업 / 국지(편재)원료 / 원료부패 쉬운 /

원료지수>1 / 입지중량>2 / 냉동,통조림,시멘트

~시장지향산업 : 원료무게<제품무게 / 중량증가산업 / 보편원료 / 제품부패 쉬운 /

원료지수<1 / 입지중량<2 / 중간재*완제품생산공장 / 빵,두부,맥주

*노동집약산업 (인건비-최소) : 의류,신발,가발 (인건비 비중이 큰)

*집적지향산업 (집적이익-최대) : 자동차,석유,선박,철강 (기술연관성이 큰 계열화 산업)

*중간지향산업 (적환*이적지점) : 귤 (수송비가 극격히 변하는 이적지점의 수송수단을 변경)

*자유지향산업 : 원료지수=1 (입지중량=2)

*탈족산업 (기존탈피) : IT,첨단 (교통비&노동비등에 구애받지 않는 산업, 최첨단*삶의질*대도시)

[참조] 원료지수 = 국지원료중량/제품중량 (원료가 무거우면 원료지수는 1보다 크고, 원료지향형이 된다.)

[참조] 입지중량 = (국지원료중량+제품중량)/제품중량 = 원료지수+1

[참조] 등비용선 : 기업이 입지를 바꿀시, 기존 최소수송비지점에서 추가적부담액이 동일한 지점들을 연결한 곡선

[참조] 뢰쉬의 최대수요이론 : 베버와 대립 / 수요측면 시장확대가능성이 큰 곳에 공장 위치(판매수익고려)

[기출] 베버의 공업지 입지론에서 가장 중요한 것은 집적이익이다. (X,수송비)

 

■입지인자

*입지단위 : 하나하나 비용 (ex.생산비,수송비…)

*입지인자 : 특정장소에 견인함으로써 얻게되는 이익

-집적인자 : 초기 / 규모의경제, 지역집적 / 공업의 특정지역 집중으로 유리 → 생산*판매의 저렴화

-분산인자 : 후기 / 규모의불경제, 집단해체 / 공업밀집으로 불리(지대상승,환경오염) → 생산*해체의 저렴화

[참조] 기업의 입지결정순서 : 시장결정→지역결정→지점결정

 

■입지계수

*입지계수(LQ) = 지역 i산업구성비 / 전국 i산업구성비

*지역 i산업구성비 = 지역 i산업 고용자수 / 지역 전체산업 고용자수

*전국 i산업구성비 = 전국 i산업 고용자수 / 전국 전체산업 고용자수

*해당지역의 특화된 산업을 찾는 계수

-LQ>1 : 기반산업(수출,특화)

-LQ=1 : 자급자족

-LQ<1 : 비기반(수입)

[참조] 대구의 섬유산업 입지계수 = 대구의 섬유산업구성비 / 전국의 섬유산업구성비 = 20%/10% = 2(기반산업)

 

■경제기반승수 (경기승수 전기)

*경제기반승수 = 지역전체고용인구 / 기반산업고용인구 = 1 / (1-비기반산업비율)

-지역전체고용인구 = 기반산업고용인구 X 경제기반승수

*특징

-비기반산업의 고용비율이 클수록 경제기반승수는 커진다 (∵경제기반승수는 기반산업비율의 역수)

-경제기반승수 클수록, 인구(소득)폭은 커진다

[예제] 기반산업고용인구 100만, 경제기반승수가 10일때, 지역전체고용인구와 비기반산업비율은?

▦ 지역전체고용인구 = 100만 X 10 = 1000만

비기반산업고용인구 = 1000만 - 100만 = 900만 (90%)

[예제] 비기반산업비율80%일때, 기반산업고용인구증가가 100명이면, 지역전체고용인구증가는?

▦ 기반사업비율 = 20% (전체의 1/5)

지역전체고용인구 = 100 X 5 = 500

 

 

▶▶▶도시내부구조론 (버동 선호 다해)

■동심원이론 (버제스-E.W.Brugess) – 단핵도시, 5단계 순서 중요

*이론

-중심업무지구(CBD)

-점이지대(천이) : 상업*경공업의 침입에 의해 주거지가 쇠퇴한 빈민가*슬럼

-저소득주택지역 : 근로자 / 점이지역 근처 / 소득이 낮을수록 도심 근접(고용기회↑)

-고소득주택지역 : 중산층

-통근자지대 : 도시경계외곽, 위성도시

*특징

-침입*경쟁*천이 과정을 도시생태학적관점에서 설명

-소도시 적합(옛날 시카고 모델) / 튀넨의 고립국론(농업입지론) 영향을 받은 이론

 [기출] 동심원이론에 따르면, 고소득주거지역은 저소득주거지역보다 도심에 근접해있다. (X,반대)

 

■선형이론 (호이트-H.Hoyt) – 단핵도시

*공간마찰이 적은 교통축(교통망)을 따라 동질적 확장 / 부채꼴 형태

*교통축 가까운 곳에 고급주택-중급주택-저급주택 순으로 들어섬 / 교통축 반대편에 저급주택&경공업

*산,하천등 장애물이 적은 방향으로 도시가 부정형*별모양*쐐기모양 확장 (최소마찰비용이론과 일맥상통)

 

■다핵심이론 (해리스-C.Harris, 울만-E.Ullman) – 다핵도시

*도시가 성장하면서 핵심의 수가 증가

*도심(핵심지,CBD)&부도심 + 위성도시(교외주거지구, 교외공업지구 / 기능↑)

*대도시, 현대도시(신도시)

*다핵심 발생 이유 ★

-유사*동종 활동간 : 집적이익 추구를 위해 함께 입지 (양립성, 집중성, 응집성)

-이종 활동간 : 이해상반-분산입지, 집적불이익 (비양립성, 비집중성, 비응집성)

-특정시설의 필요성 : 활동별

-지대지불능력 차이 : 낮은업종은 외곽

 

■기타이론

*유상도시이론(배리) : 고속도로발달로 도시발전 / 리본모양확산

*다차원이론(시몬스) : 미국현실접목 / 도시화,사회계층,인종별 분포

*3지대구조론(디킨스) : 중앙,중간,외부지대 구분

 

 

▶▶▶지대이론

@암기 (회식자리) ♥

회식비 초과 차액은 니 카드로 회사카드는 절대 막쓰면 안대 위치가 안좋아도 티내지 말고 술은 따라 준 만큼만 마셔 입이 차면 앓는 소리 나고 상사랑 마찰나면 비용들어 으이그

차액지대설 리카르도 절대지대설 마르크스 위치지대설 튀넨 준지대설 마샬 입찰지대설 알론소 마찰비용이론 헤이그

 

■지대&지가

*지대 : 일정기간 개념(유량) / 용익대가(토지서비스의 대가)

*지가 : 일정시점 개념(저량) / 교환대가 (지가=지대/이자율)

-지가는 부동산가치에 비례 & 화폐가치(이자율)에 반비례 (금리상승→토지가격하락)

 

■지대논쟁

고전학파 (리카르도,튀넨)	신고전학파 (마샬,알론소,헤이그)
지대 => 잉여(불로소득)	지대 => 비용(생산비)
*토지 -자연적*물리적 특성 (부동성,부증성) -노동&자본과 구별O	*토지 -인문적 특성 -노동&자본과 구별X (생산요소의 일종)
*농산물가격↑ -> 지대↑ -지주의 불로소득상승에 대한 세금정책 -재분배*형평성 중시	*지대↑ -> 농산물가격↑ -경제성*효율성*이윤극대화 중시

[참조] 고전학파(수동적 지대) / 신고전학파(능동적 지대)

 

■차액지대설 (리카르도)

*이론 : 최우등지-우등지-열등지-최열등지(한계지)

-수확체감법칙 전제 : 노동투입량100%증가 → 생산량20%만증가 → ∴한계지까지만 경작면적 확장

-비옥도 중시 (생산성,수확량)

-한계지=지대 0원 (∵비옥도가 나쁘니까 / 농산물가격=생산비)

*지대→잉여(불로소득)

*지대=농산물가격-생산비 (cf.농산물가격=시장가격,매상고)

*농산물가격↑ -{영향}-> 지대↑

*한계 : 위치*비옥도 고려X, 자본주의 한계지의 지대≠0(∵토지소유자의 요구)

[기출] 리카르도의 차액지대설은 수확체증법칙을 전제로 한 이론이다. (X,수확체감)

 

■절대지대설 (마르크스)

*이론 : 최우등지-우등지-열등지-최열등지(한계지) + 절대지대

-토지의 ‘비옥도*위치’와 관계없이 한계지*한계지밖에서도 지대 발생 (∵토지소유자의 요구)

-소유권제도(사유재산제도) 탓 → 소유자체에서 절대지대 발생

-한계지=지대 발생

*지대→비용

*지대↑ -{영향}-> 농산물가격↑

[참조] 리카르도 이론 단점인 ‘한계지지대≠0’를 보충 (비판X)

[참조] 마르크스는 고전학파*신고전학파 어디에 정확히 속한다고 할 수 없음

[참조] 독점지대 : 수요에 비해 공급부족 → 독점이윤(초과이윤)이 포함된 지대 (원리: 최상품생산토지는 수요에 비해 공급부족 → 초과이윤발생) / 즉, 최상품생산토지 소유자는 독점적 초과이윤지대를 요구함

 

■위치지대설 (튀넨)

*이론 : 시장-농지A-농지B-…-농지F(한계지)

-입지교차지대설-고립국론(자급자족)

-입지론 선구자(농업입지론)

-위치 중시 : 도시-농지(우등지-한계지) 수송비 차이 강조, 토지별 생산량차이는 미약

-도심쪽(집약농업→급경사그래프) & 외곽쪽(조방농업→완경사그래프 (X축:거리, y축:지대))

-교통이 발달할구록 탄력적(기울기완만)

-한계지=지대 0원 (∵수송비가 많이드니까)

*지대→잉여(불로소득)

*지대=농산물가격-생산비-수송비 (수송비&지대 반비례) (cf.’수송비’ 제외하면 리카르도 차액지대설)

[참조] 버제스 동심원이론, 알론소의 입찰지대설에 영향

 

■전용수입과 경제지대

*전용수입 (A, 이전수입, 생산비 합)

-개념 : 다른용도로 전용되지 않고, 그대로 사용되기 위한 최소한의 지급액 (cf.전용:토지용도전환)

-공급자가 원하는 최소공급가격

-정상이윤개념(≒기회비용)

-공급이 비탄력적일수록 감소

*경제지대 (B, 파레토지대, 공급자잉여) (ex.입지경쟁으로 인한 상가영업권리금)

-전용수입을 초과한 소득 (=총수입-전용수입)

-초과이윤개념 (ex.유명인의 높은 소득과 연관)

-공급의 비탄력적일수록 증가

[참조] 총수입=A+B / C=소비자잉여 / 학개론에서 ‘경제’→’이익’

[참조] 공급이 완전비탄력적일 경우, 경제지대B만 존재(비용0) => 고전학파 이론 동일

[참조] 파레토지대 : 토지외 공급의 희소성이 있는 모든 생산요소에는 경제지대가 발생한다는 이론

[참조] 고전학파: B만인정 / 신고전학파: A&B모두인정

 

■준지대설 (마샬)

*한계생산이론에 입각해 리카르도 지대론을 재편성한 이론 (준지대=총수입-총가변비용)

*준지대 = 토지외의 생산요소에서 단기에 일시적으로 생기는 초과이윤 (잉여)

-토지외의 생산요소 : 기계, 도구, 자본설비 등 (단기: 토지처럼 공급이 고정 → 준지대는 수요에 의해 결정)

-장기에는 소멸 (비용) / 영구적X

-예: 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 소득

[참조] 경제학상 ‘단기’ : 생산규모를 늘릴 수 없는 기간

 

■입찰지대설 (알론소)

*입찰지대(경쟁지대) : 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액

-전제 : 완전경쟁 가정 (초과이윤0이 되는 수준의 지대→정상이윤만 有)

-튀넨 고립국이론을 도시공간에 적용

*특징

-도심~한계지(지대0)까지 경매시 부르는 최대입찰가격 곡선 (최대지불능력&의사)

-입찰지대곡선 : 원점향해 볼록 우하향곡선 (여러개 지대곡선 중 가장 높은부분 연결한 포락선)

~상업용→주거용→공업용 (급경사→완경사, 지대지불능력上→下)

~기울기=한계교통비/토지사용량 (도심일수록 토지사용량 감소→급경사) (cf.토지위에 교통있다)

~기울기 클수록(급경사) : 도심 가까이 입지 & 집약적이용 & 자본대체성↑ (ex.상업,금융서비스업)

~교통망이 확충될수록 : 기울기 완만(∵교통비감소) & 도심~한계지의 거리 증가

*도심지(중심지)

-지대*지가*집약도↑, 자본대체성↑, 곡선기울기↑, 한계교통비↑, 한계생산성↑, 자본사용량↑&토지사용량↓

[참조] 한계교통비(한계운송비) : 도심일수록 증가(km당비용) (cf.총교통비는 외곽일수록 증가)

[기출] 알론소의 입찰지대설에서 초과이윤과 정상이윤은 0이다. (X,정상이윤은 존재)

[기출] 알론소의 입찰지대곡선의 기울기는 토지사용량에 비례한다. (X,반비례)

 

■마찰비용이론 (헤이그)

*교통비 강조 (공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합 & 교통비의 절약액이 지대)

*마찰비용=지대+교통비

*중심지에서 멀어질수록 지대비중 감소, 교통비비중 증가

*교통수단의 발달 => 마찰↓

[참조] 지대&교통비는 반비례 → 다만, 이를 합친 마찰비용 그래프는 수평선X (∵교통비영향이 더 크기때문)