학개론 2 - 부동산 경제론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶수요이론

■수요(량) 개념

*일정기간동안 : 유량(flow)

*구매욕구 : 사전전개념(의도*계획된 양) / 최대수량&최고가격

*구매력수반 : 유효수요 (cf.주택수요:demand(구매력O) / 주택소요:need(구매력X)) / 가수요O, 잠재수요X

주택수요(demand)	주택소요(need)
-구매력수반O -시장경제원리 방임 (경제적기능) -적용대상 : 중산층 이상 (효율성)	-구매력수반X (단순 생존수단) -정부적극개입 & 최저주거수준설정 (정치적기능) -적용대상 : 무주택 서민 (형평성)

 

■부동산 수요 분류

*본원적수요(직접수요) : 소비재 수요 → 농산물/주택/상가/공장 + 관광지

*파생적수요(간접수요) : 생산요소 수요 → 농지/주거용지/상업용지/공장용지

=>결국, 일반적으로 토지에 대한 수요는 파생&간접수요로 표현 (예외: 관광지=본원적수요)

 

■유량과 저량

*저량(시점, Stock) : 인구, 가격, 가치, 지가, 감평액, 주택수, 재고량, 자산(자본금), 단기공급, 국부, 통화량,

주택보급률, 재조달원가, 부채잔금(미상환저당잔금)

*유량(기간, Flow) : 가격변동분, 재고변동분, 인구변동분, 가계소득, 임금, 지대, 임대료, 영업경비, 장기공급,

주택거래량*생산량*공급량, 흡수율, 영업수지, 원리금상환액(부채서비스액), 부동산신규공급

[참조] 주택보급율 = 주택수/가구수 X100

[참조] 저량공급량: 일정시점 존재하는 양(공급예정X, ex.지어진 주택) / 저량수요량: 일정시점 보유하고자 하는 양

[기출] 현재 주택 100만채 존재, 이중 공가 10만채라면, 저량공급량은 90만채이다. (X,저량공급량:100만채, 저량수요량:90만채)

[기출] 1년간 1만채 주택이 신규로 건설, 이중 2천채가 미분양이면, 유량공급량은 8천채이다. (X,유량공급량:1만채, 유량수요량:8천채)

 

■수요곡선

*수요법칙 : 가격과 수요량 반비례(역,-) / 우하향곡선

*수요함수 : x(수요량) = f(해당재화가격 / 다른조건-인구,소득,선호도,광고)

-수요량의 변화 (수요곡선상의 점의 이동) : 해당재화가격 변화

-수요의 변화 (수요곡선 자체의 이동) : 다른조건 변화

*수요곡선의 우하향이유 : 가격효과=대체효과(이전) + 소득효과(실질) => 가격효과에 따라 수요량의 변화

-대체효과 : 주택임대료 상승 → 상대적으로 타재화의 가격하락&수요량증가 → 주택임대수요량 감소

-소득효과 : 상품가격 하락 → 소비자 실질소득이 증가하는 효과 발생 → 정상재인 상품수요량이 증가

 

■개별수요&시장수요

*개별수요 : 개인별수요

*시장수요 : 개별수요의 수평적 합계 => 개별수요곡선보다 더 완만&탄력적(기울기작다) (∵가격동일,수요합산)

[기출] 시장수요함수P=100-4Qd, 수요자2배로 될경우 새로운 시장수요함수는? (단, 새로운시장수요량Qm)

▦ {치환} Qd=25-(P/4)  →  {2배} Qm=50-(P/2)  or  P=100-2Qm

▦ P꼴 → 탄피기큐 → 시장수요 기울기는 개별수요보다 완만(감소)하므로, 기큐만 감소(÷2) → P=100-2Qm

 

■수요의 변화요인 (수요자의 입장)

*소득변화 -> 수요변화

-정상재 : 소득↑->수요↑  &  소득↓->수요↓

-열등재 : 소득↑->수요↓  &  소득↓->수요↑

*대체재, 보완재 가격변화 -> 수요의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화수요↑

~대체재가격↓ -> 해당재화수요↓

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화수요↓

~보완재가격↓ -> 해당재화수요↑

[참조] ‘수요’에서 가격&수요 → 대체재 같은방향, 보완재 반대방향 (정상재*열등재도 동일) (수요같대, 공급반대)♥

 

■수요증가요인 / 수요감소요인

*인구,소득,선호도,대부비율↑ / 반대

*이자율,세금,규제↓ / 반대

*주택가격상승예상 / 주택가격하락예상

*대체재가격↑ / 대체재가격↓

*보완재가격↓ / 보완재가격↑

*대체투자재 불황 / 대체투자재 호황 (ex.주식,채권)

 

■수요의 가격탄력성 (탄력성=반응/자극)

수요의 가격탄력성(E_P) = l수요량변화율(%) / 가격변화율(%)l

수요량변화율 = 수요량변동분/원래수요량 (최초값기준) (cf.중간값기준일시, 분모만 중간값 반영, 분자는 그대로)

가격변화율 = 가격변동분/원래가격 (최초값기준) (cf.중간값기준일시, 분모만 중간값가격 반영, 분자는 그대로)

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기작다(완경사) / 수요량변화율>가격변화율 / 대체재 많다-독점력X / 장기(대체재 유입 용이) / 동질적 / 개별부동산 / 시장수요 / 용도다양(전환용이) / 사치품(투기,대형*신규주택) / 주거용 / 일반재화 / 소득내비중↑ / 판매자 가격인하-수입증가 & 가격인상-수입감소 → 저가전략 유리

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기크다(급경사) / 수요량변화율<가격변화율 / 대체재 적다-독점력O / 단기(대체재 유입 곤란) / 이질적 / 전체부동산 / 개별수요 / 용도특수(전환곤란) / 필수품(투자,소형*중고주택) / 상공업용 / 부동산 / 소득내비중↓ / 판매자 가격인상-수입증가 & 가격인하-수입감소 → 고가전략 유리

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프  (cf.가격인상시 공급자수입은 0)

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프  (cf.가격인상시 공급자수입은 비례증가)

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점에 대칭인 직각쌍곡선

[참조] 수학 : 분모가 0이면 불능, 분자가 0이면 0 / 내항곱 분모, 외항곱 분자

[참조] 가격탄력성은 정량적지표(Quantity)이다.  (정성적지표X(Quality), 질적지표X)

[참조] 동질적&이질적 : 부동산전체는 비탄력적이나, 주거용*상업용 등으로 묶었을 때, 좀더 탄력적으로 변화 (OB맥주&크라운맨주 탄력성 > OB맥주&양주 탄력성)

[기출] 전체부동산의 가격탄력성은 세분화할수록 더 탄력적이다. (O,세분화=개별부동산)

[기출] 수요곡선이 직선일 경우, 수요곡선의 위치(점)에 따라 탄력성은 달라진다. (O,점탄력성-참조만)

[기출] 수요의 가격탄력성이 2일 때, 가격이 4% 상승했다면, 수요량의 움직임은?

▦ 반비례관계 & 2=|x/4%| => x=-8%, 수요량은 8%감소

 

■수요의 소득탄력성

수요의 소득탄력성(E_I) = 수요량변화율(%) / 소득변화율(%)

수요량변화율 = 수요량변동분/원래수요량

소득변화율 = 소득변동분/원래소득

* E_I>0 : 정상재 (+플러스 / 소득&수요량 같은 방향) (cf. 1>E_I>0:필수품 / E_I >1:사치품)

* E_I<0 : 열등재 (-마이너스 / 소득&수요량 반대 방향)

* E_I=0 : 중립재 / 불변

[기출] 소득이 증가하면 모든 부동산에 대해 수요가 증가하게 된다. (X,정상재만 증가, 열등재 반대, 중립재 불변)

 

■수요의 교차탄력성

수요의 교차탄력성(E_C) = Y재 수요량변화율(%) / X재 가격변화율(%)

* E_C>0 : 대체재 관계 (X가격&Y수요 같은 방향)  (대보독 정열중)

* E_C<0 : 보완재 관계 (X가격&Y수요 다른 방향)

* E_C=0 : 독립재 관계

[참조] 계산요령 : X재 가격이 변경되어, Y재 수요량이 변화되었는데, Y재의 교차탄력성을 구하라

[참조] 최초값 기준(변화전의 값) / 중간값 기준(변화전&변환후 값의 합을 2로 나눈 값)

[기출] A가격 5%↑할 때, B수요 4%↓일때, 관계 및 교차탄력성은? => -4/5=-0.8 & 보완재관계

 

 

▶▶▶공급이론

■공급(량) 개념

*유량

*사전적개념 / 최대수량&최소가격

*유효공급

[참조] 공급곡선=생산비 곡선 : 즉, 가격=생산비 (최소 받아야 할 가격)

 

■공급곡선

*공급법칙 : 가격과 공급량 비례(정,+) / 우상향곡선

*공급함수 : x(공급량) = f(해당재화가격 / 다른조건-생산비,생산기술,건설업체수)

-공급량의 변화 (공급곡선상의 점의 이동) : 해당재화가격 변화

-공급의 변화 (공급곡선 자체의 이동) : 다른조건 변화

 

■공급의 변화요인 (공급자의 입장)

*대체재, 보완재 가격변화 -> 공급의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화공급↓

~대체재가격↓ -> 해당재화공급↑

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화공급↑

~보완재가격↓ -> 해당재화공급↓

[참조] ‘공급’에서 가격&공급 → 대체재 반대방향, 보완재 같은방향 ♥

 

■공급증가요인 / 공급감소요인

*생산비,이자율,규제,세금,택지가격↓ / 반대

*기술,건설업체수↑ / 반대

*용도변경,인허가 용이 / 반대

*주택가격하락예상 / 주택가격상승예상

*대체재가격↓ / 대체재가격↑

*보완재가격↑ / 보완재가격↓

 

■공급의 가격탄력성

공급의 가격탄력성(E_P) = 공급량변화율(%) / 가격변화율(%)

공급량변화율 = 공급량변동분 / 원래공급량

가격변화율 = 가격변동분 / 원래가격

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기작다(완경사) / 공급량변화율>가격변화율 / 장기 / 생산기간이 짧은 재화 / 용도전환용이 / 규제완화 / 생산비상승X / 중고주택 공급 / 쉽게부패X(저장비용↓) / 시장공급

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기크다(급경사) / 공급량변화율<가격변화율 / 단기 / 생산기간이 긴 재화 / 용도전환곤란 / 규제강화 / 생산비상승O / 신규주택 공급 / 쉽게부패O(저장비용↑) /  개별공급

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점을 지나는 직선

[참조] 신규*중고주택 : 수요에선 신규주택이 탄력적 & 공급에선 중고주택이 탄력적

 

■부동산 공급의 종류

*토지의 물리적 공급곡선 → 수직 (완전비탄력적-탄력성0, 토지가격, 부증성)

*토지의 용도적*경제적 공급곡선 → 우상향 (증가가능, 택지가격, 용도의 다양성)

 

■보충

[기출] A부동산 수요의 가격탄력성:1, 소득탄력성:1.5 / A부동산가격 2%상승, 소득이 4%증가할 경우, A부동산수요량의 전체변화율은? (단,A부동산은 정상재 & 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄)

▦ 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄 : 주어진 가격탄력성값은 마이너스

부동산은 정상재 : 주어진 소득탄력성값은 플러스 (열등재라면 마이너스)

가격탄력성 -1=x/2%  →  x(수요량변화율by가격)=-2%

소득탄력성 1.5=y/4%  →  y(수요량변화율by소득)=6%

전체변화율 = x+y = 4% 증가

[기출] 오피스텔 수요의 가격탄력성:0.8, 소득탄력성:0.5 / 오피스텔가격 10%상승함과 동시에 소득이 변하여, 전체수요량이 2%증가하였을 때, 소득의 변화율은? (단,오피스텔은 정상재 & 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄)

▦ 가격탄력성 -0.8=x/10%  →  x(수요량변화율by가격)=-8%

전체수요량변화율 2%=x+y  →  y(수요량변화율by소득)=10%

소득탄력성 0.5=10%/z  →  z(소득변화율)=20%

 

 

▶▶▶균형가격의 결정과 변동

■균형점의 이동

*균형가격 : 수요량과 균형량이 일치되는 가격 (Qd=Qs일때, P)

*수요곡선,공급곡선 어느 한쪽만 이동하는 경우

-수요증가(우상) : 균형가격상승, 균형량증가

-수요감소(좌하) : 균형가격하락, 균형량감소

-공급증가(우하) : 균형가격하락, 균형량증가

-공급감소(좌상) : 균형가격상승, 균형량감소

*수요곡선,공급곡선 동시에 이동하는 경우

-수요증가+공급증가 : 균형가격모름, 균형량증가

~ = : 균형가격불변, 균형량증가

~ > : 균형가격상승, 균형량증가

~ < : 균형가격하락, 균형량증가

-수요감소+공급감소 : 균형가격모름, 균형량감소

-수요증가+공급감소 : 균형가격상승, 균형량모름

-수요감소+공급증가 : 균형가격하락, 균형량모름

[참조] 맞는 지문들 모음 (탄력성 연계)

-수요의 가격탄력성이 클수록 공급 증가시에 균형가격 하락폭은 작고, 균형량 증가폭은 크다.

-수요의 가격탄력성이 완전 탄력일 때, 공급이 증가하면 균형가격은 불변이다.

-부동산 수요가 증가할 때, 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산 가격은 더 작게 상승한다.

-공급이 비탄력적일수록, 수요 증가시에 균형가격 상승폭이 크고, 균형량 증가폭은 작다.

-공급이 완전비탄력일 때, 수요가 증가하면 균형가격만 상승한다.

-임대주택 공급을 증가시켰을경우, 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료 하락효과는 작아진다.

-수요가 비탄력적일 경우, 전체수입은 임대료가 상승함에 따라 증가한다. (탄덜비더)

-수요*공급이 탄력적일수록 가격변화는 작고, 거래량 변화는 크며, 수요공급이 비탄력적일수록 가격변화는 크고, 거래량 변화는 작다. ★

 

 

▶▶▶부동산 경기변동

■부동산 경기 측정지표

*공급지표 : 건축량 (허가량/착공량/완공량)

*수요지표 : 거래량

*보조지표 : 가격변동 (명목변수O, 실물변수X)

-부동산가격상승이 경기호황이 아닌 경우 : 비용상승(건축비) / 투기상승 / 스태그플레이션(불황+물가상승)

[참조] 공급지표&수요지표 = 주된*핵심지표

[참조] 부동산경기 = 건축경기 (협의:주택 / 광의:주택,상업 / 최광의:주택,상업,토지)

[참조] 지표분류 ♥

-선행지표 : 허가량, 택지분양실적, 건설수주*공가율*자재인력수요 동향 (예고지표)

-동행지표 : 착공량, 거래량 (현재지표)

-후행지표 : 완공량

 

■부동산경기변동의 특징 (vs 일반경기변동)

*변동주기(순환주기) : 길다, 1주기 17~18년, 건축순환(한센파동) (cf.일반경기: 1주기 7~10년, 주글라파동)

*진폭 : 크다 → 정점 높고, 저점 낮다

*타성기간(시간차) : 길다, 후순환(뒤진다)

*우경사 비대칭 : 길다(회복기간=저점에서 정점=확장국면) / 짧다(후퇴기간=정점에서 저점=수축국면)

-우경사 : 전반적으로 우측으로 선이 누워진게 많은 그래프

*변동의 시차관계

-부문별, 용도별 : 일반경기=상업공업부동산≠주거부동산 (반대, ∵일반경기호황시 상업공업으로 자본할당↑)

-부동산(전체)종합경기 : 주거부동산+상업공업부동산 => ‘가중평균치’로 판단

-결과 : 부동산종합경기는 일반경기보다 후순환*후행 (단, 항상X)

[참조] 일반경기의 변동주기 : 키친(3~4년), 주글라(7~10년), 한센(17~18년), 쿠르네츠(20년), 콘트라디에프(50년)

[참조] vs일반순환(GDP) : 주식시장(선순환) / 상업공업(동시순환) / 부동산시장(후순환) / 주거(역순환)

[참조] 건설기업경기실사지수(CBSI) : 100보다 크면 호황, 작으면 불황

 

■순환적변동

*순서 : 하향→회복→상향→후퇴

-하향 : 매도↑(매수자중시), 과거사례가-상한선 / 공가*공실률최대, 거래*건축허가최소, 호화주택 타격, 불황

-회복 : 매수↑(매도자중시), 과거사례가-하한선 / 공가*공실률감소, 거래*건축허가증가

-상향 : 매수↑(매도자중시), 과거사례가-하한선 / 공가*공실률최소, 거래*건축허가최대, 후퇴가능성내포, 호황

-후퇴 : 매도↑(매수자중시), 과거사례가-상한선 / 공가*공실률증가, 거래*건축허가하락,

*안정시장 (일반국면과 별개 & 모든국면에 존재)

-불황에 강한 유형

-위치좋고, 규모가 작은 택지*주택

-사례가격은 신뢰기준선

-순환적분류 아님 ★

[기출] 안정시장은 호황에 강하다. (X,불황에만 강하며, 호황은 케바케)

 

■비순환적변동

*계절적 : 봄*가을, 방학기간 대학교 인근

*장기적 (추세적) : 장기, 50년, 신도시개발*뉴타운

*무작위 (비주기적, 불규칙) : 정책, 재해, 전쟁

[기출] 정부정책의 변화로 인한 경기변동은 순환적 경기변동으로 분류된다. (X,비순환적)

 

 

▶▶▶거미집이론 (에치켈,Ezekiel)

■거미집이론 특성

*금기의 수요량은 금기가격의 함수 (수요는 즉각적 변동)

*금기의 공급량은 전기가격의 함수 (공급은 일정기일 경과해야 변동)

*동태적분석법 (비교정학적X)

*생산기간의 장기성 (농축산물, 건설업)  & 폐쇄경제 가정 (수출과 수입이 없다고 가정)

*공급자는 현재의 가격*임대료만 보고 판단 (미래예측X, 정보부족, 비합리성, 불완전경쟁)

*부동산경기에서의 거미집이론

-가격급등시 착공량이 증가하는데, 막상 시장에 공급물량 초과가 되어, 부동산가격이 하락하는 침체국면

-주기적으로 수요초과&공급초과를 반복하는 경향 → 상업공업부동산에 잘 적용(주거부동산X)

 

■거미집이론 모형 (절대값 기준)

*수렴형 (안정형)

-수요탄력성 > 공급탄력성 (기울기 반대)

-수탄수 (탄력성↑) & 공기수 (기울기↑)

*발산형 (이탈형, 불안정형)

-수요탄력성 < 공급탄력성 (기울기 반대)

-공탄발 (탄력성↑) & 수기발 (기울기↑)

*순환형 (중립형)

- 수요탄력성 = 공급탄력성

[참조] 제시 문제(표)상, ‘탄력성*기울기’ 글자 잘 볼 것!!(실수주의) ★

[기출] 수요곡선 기울기 -1.1 & 공급곡선 기울기 0.9 일때, 모형은?

▦절대값상 수요기울기 큼(수기발), ∴발산형

[기출] 수요함수 Qd=100-2P / 공급함수 2Qs=-20+2P 일때, 모형은?

▦ 몰기 → 절대값 → 탄피기큐(탄력성P, 기울기Q) → 수탄수,공기수/공탄발,공기수

{몰기} Qd=100-2P / Qs=-10+P  =>  {절대값&탄피} 2>1  =>  수탄수  =>  수렴형