학개론 1 - 부동산학 총론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산학 기본원리

■부동산학 의의 & 연구범위

*성격 : 종합,응용,구체적,사회,규범 (순수X,자연X,추상X,가상X)

*연구대상 : 부동산활동(동태적) & 부동산현상(정태적) ← 상호관련

*연구분야

-실무분야(기술성)

~부동산 결정분야 : 투자,금융,개발+정책 (투금개정) ★

~부동산 지원분야 : 마케팅,관리,상담,중개,평가 (마관상중평)

-이론분야(과학성) : 기초분야

 

■부동산학 접근방법

*발전순서

-분산식 : 다른 학문 내포

-중점식 : 특정 측면 중점

-종합식 : 복합개념(기술적+경제적+법률) → 시스템화 → 단기간 부동산학의 통일화에 기여 ★

*접근방법

-법제도적 : 규제,법률,제도,정책 중점 (중점식의 선두주자)

-의사결정 : 투자,금융,개발 / 인간은 이성적*합리적 전제 → 이윤극대화 ★

-행태과학적 : 인간적요인,행태 / 사회심리적 접근

 

■지도이념

*부동산학 일반적 이념

-합법성 : 부동산활동 법률적 적합성 (법치주의, 부동산활동의 범위)

-효율성 : 이용측면 (최소비용&최대효과)

~민간 중시 : 최유효이용원칙(최고최선원칙)

~제도 : 토지이용규제수단 (용도지역지구제, 용적률제도)

-형평성 : 분배측면 (골고루 배분)

~평등성 중시 : 강자규제*약자지원, 배분적정의

~제도 : 임대주택제도, 누진세제도, 개발권양도제, 가격규제(지가,분양가,임대료)

*복합측면의 지도이념

-법률적측면(무형적) : 공익&사익 조화 (법적지원*규제, 공익위한 토지수용, 사익위한 정당보상)

-경제적측면(무형적) : 효율적관리 (수요공급 원리-가격,수익,비용)

-기술적측면(유형적) : 공간가치&환경가치 증대 (기술혁신으로 최유효이용밀도, 환경친화적개발)

 

■표준산업분류표 (부동산업) ★

대분류	중분류	소분류	세분류
부동산업	부동산임대 및 공급업	부동산임대업	주거용,비주거용,기타 (주비기)
		부동산개발 및 공급업	주거용,비주거용,기타 (주비기)
	부동산 관련 서비스업	부동산관리업	주거용,비주거용  (기타X) (주비)
		부동산중개 자문 및 감정평가업	중개&대리업 / 투자자문업 / 감정평가업

[참조] 대리업(매수신청대리로 신설됨)  /  주거용(ex.아파트) / 비주거용(ex.사무용건물)

[기출] 다음중 부동산업 분류에 해당하지 않는 것은? (ex.투자금융업, 사업시설, 조경서비스, 청소*소독)

■부동산활동의 속성

*과학성(이론측면), 기술성(실무측면)

*사익성, 사회성, 공공성(부증성,국토성)

*전문성 : 1차수준(비전문가 평가) → 2차수준(공인중개사 평가) → 3차수준(감정평가사 평가)

*윤리성 : 고용윤리(종업원과의 관계, 회사내부, 수직) / 조직윤리(부동산업자간의 관계, 회사외부, 수평) / 서비스윤리(의뢰인등과의 관계) / 공중윤리(일반대중과의 관계)  => 중심은 서비스윤리

*대인활동(주체:인간), 대물활동(객체:부동산)

*임장활동(현장답사, 부동성, 대물활동)

*정보활동(사전적정보, 부동성, 통제불가능요인 많기때문)

*배려의 장기성(영속성, 내구성, 비가역성)

*공간활동(3차원공간)

 

■부동산활동(부동산학)의 일반원칙 4가지

*능률성 : 효율성(양적), 기계화, 합리화, 과학화 => 목표달성위한 수단*방법(빨리빨리)

-소유활동 : 이용관리개발 – 이용가치 → 최유효이용 지도원리

-거래활동 : 매매교환중개 – 교환가치 → 거래질서확립 지도원리

*안전성 : 거래사고방지

*경제성 : 효율성(질적), 수익성, 합리적 선택 => 최소비용,최대효과가 있는 것 선택(수익극대화)

*공정성 : 사회성, 공공성

[참조] 능률성과 안전성은 반비례 관계

 

 

▶▶▶부동산의 개념 ★★

■복합개념의 부동산

*물리적개념 : 자연, 위치, 공간, 환경 → 유형

-자연:그대로 / 위치:고정성 / 공간:3차원공간(수평,지하,공중) / 환경:주위영향

*경제적개념 : 자산, 자본, 생산재(생산요소), 소비재, 상품 → 무형

-생산요소:택지,농지(간접,파생적) / 소비재:관광지(직접,본원적) / 상품:시장에서 거래

*법률적개념

-협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물 → 민법

-광의의 부동산 : 협의부동산+준부동산(의제부동산: 차기선항입광어+공광재단) → 특별법

~토지

`토지상하 → 법률상 입체규정有, 구체적규정無(높이,넓이등)

`포함: 지하수,암반 / 불포함: 석탄*석유등 미채굴광물

~정착물 (토지에 설치*부착, 항구적사용이 일반화*부동산화)

`종속정착물(토지 구성부분) : 아스팔트, 담장, 수목(다년생)

`독립정착물(토지 별개) : 건물, 수목(입목등기), 수목*과실(명인방법), 수목(가식중), 타인토지 재배농작물

[참조] 입목vs명인 : 저당권가능 유무로 구분 (cf.한그루 나무 입목등기는 불가능)

[참조] 등기가능 선박 무게 : 20톤

 

■정착물 구분 기준

*부착방법 : 물리적+기능, 효용손상유무 (ex.벽시계(정착물X), 인터폰(정착물O,기능적손상))

*물건의 성격 : 주물-종물 (ex.샤시, 붙박이장롱, 교회의자, 아파트열쇠)

*설치의도 : 항구적(부동산)-일시적(동산) (ex.임대아파트 가스스토브: 임대가치증진 항구적의도 간주→정착물O)

*당사자관계(누가설치?) : 임대인-임차인 → 임대인설치 정착물O, 임차인설치 정착물X(동산)

*당사자 합의*동의 : 임차인설치는 동산으로 보나, 합의했다면 정착물O

[기출] 경제적가치나 설치장소등은 정착물 구분기준이 된다. (X,무관)

 

■정착물 보충 내용

*매매에서 정착물 여부 불분명 : 정착물간주 & 매수인소유(지출자 보호)

*임대차에서 정착물 여부 불분명 : 동산간주 & 임차인소유(약자보호)

*동산 취급 (동산정착물) : 임차인정착물, 매년 경작하는 수확물, 가식의 나무, 판잣집, 비닐하우스, 신문가판대

*정착물 구분기준 아닌 것 : 물건모양, 설비비용, 장소, 가치, 공시원칙적용 등은 정착물

*복합개념의 부동산 : 기술적(유형적) + 법률적&경제적(무형적) → 모두를 고려한 개념

*복합부동산 : 토지&건물, 토지&입목등을 일체로 취급하여 이용*거래*평가의 대상화 (일괄평가) → 부동산활동상개념, 감정평가활동상개념 (법률개념X)

*복합건물 : 1개의 건물이 여러 용도로 이용되는 건물 (구분평가) (ex.주상복합건물)

*부동산소유권 범위

-내용적범위 : 사용권, 수익권, 처분권

-공간적범위 : 지표권, 공중권, 지하권

*부동산소유권 제한

-공적제한 : 경찰권, 수용권, 과세권, 무주물귀속권

-사적제한 : 유치권, 저당권, 지역권, 제한특약(환매)

 

 

▶▶▶부동산의 분류 ★★

■토지의 분류

*국계법

-용도지역 : 도관농자 / 주상공녹, 보생계 / 전일준, 중일근유, 전일준, 보생자 → 용도지역간 중첩불가

-용도지구 : 경관, 미관, 고도, 방화, 방재, 보존, 시설보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한 → 중첩가능

-용도구역 : 개도시수입 → 중첩가능

*공관법 (지목 28개)

전, 답, 대 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 염전, 임야, 공원, 묘지 과수원, 주차장, 광천지, 양어장, 유원지, 사적지, 잡종지 철도용지, 수도용지, 학교용지, 공장용지, 목장용지, 종교용지, 체육용지, 창고용지 주유소용지

[참조] 대(垈): 주거,상업 / 공장용지: 공업

[참조] 구거: 용수를 위한 인공적 수로*둑 / 유지: 물이 고이거나 상시저장

[참조] 지목이 아닌 용어 : 나지, 택지, 공지, 맹지, 저수지(유지), 유휴지, 사찰용지(종교용지), 방파제(제방)

[참조] 공용시설보호지구(공용시설*공공업무기능 효율화) / 중요시설물보호지구(국방*안보상 시설물 보호)

 

■토지용어

*감정평가상 토지의 용도별 분류 (대분류 : 소분류)

-택지지역 : 주상공 (주상→대垈 / 공→공장용지)

-농지지역 : 전답과

-임지지역 : 용재림, 신탄림

*택지, 부지, 대(垈), 대지 -부지 > 택지(대지) > 대垈 -부지: 택지+그외 / 택지(대지): 주상공 / 대垈: 주상 ~부지는 도로*하천*철도부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다 -대지: 건축법용어, 건축가능토지 (cf.택지:감평용어)   *필지 : 법적개념 / 동일지번구성, 소유권구분단위 / 면적단위X → 등록*등기단위 *획지 : 경제적개념 / 가격수준 유사한 1획의 토지 / 면적단위X → 감평단위 (ex.아파트 한 단지) ※평가방식 (획지기준으로 연상) (일획구필) -일괄평가 : 1획지에 복수필지 존재 (획지>필지) -구분평가 : 1필지에 복수획지 존재 (필지>획지)   *나지 : 건축물 없는 택지, 최유효이용↑ -나지 : 건축물X, 사적제약X, 공법제한O (한국) -갱지 : 건축물X, 사적제약X, 공법제약O (일본,나지동일) -저지 : 건축물X, 사적제약O, 공법제약O (일본) *건부지 : 건축물이 부착된 땅 *공지 : 건축물 바닥면적 외 토지 (건부지 이외 공간) ※나지가격>건부지가격 (원칙, 건부감가) : 용도다양, 최유효이용기대, 시장성(거래)높다 ※나지가격<건부지가격 (예외, 건부증가) : 개발제한구역 지정, 규제강화(건폐율축소)

*자루대지(袋) : 도로연결O, 건축O *맹지(盲) : 도로연결X, 건축X (한 필지의 토지)   *공한지 : 투기목적, 도시토지 *유휴지 : 투기목적, 도시토지+농지(공한지보다 큰 개념) *휴한지 : 휴경지, 농지 지력 회복(비옥도 개량)   *전환지(ing) -후보지 : 대분류 간 변경 (택지-농지-임지) -이행지 : 소분류 내 변경 (택지내,농지내,임지내) ※후보지는 반드시 지목변경수반 ※이행지는 반드시는 아님 (ex.주상→대垈) ※감정평가시, 전환후 용도로 가격산정 (느릴땐, 전환전)   *법지 : 소유권O, 경제실익X (축대) / 필지개념有 *빈지 : 소유권X, 경제실익O (백사장) / 필지개념無 *포락지 : 소유권X, 경제실익X / 논밭유실*하천화, 침식, 지반절토 / 국유 ※법지: 택지유효지표면경계-인접지*도로면 사이 경사면 ※경사면 축대의 소유권→윗집소유자 (윗집유리)   *소지(원지) : 택지등으로 개발되기 전의 자연상태 토지 *선하지 : 고압선 아래 토지 *성숙지*미성숙지 : 즉시건축 가능*불가능 *한계지 : 가장 먼 경계선상의 토지 *표준지 : 지가수준 대표 토지 (국장1.1 공시) (표본지X)

[참조] 사적제약 : 지상권,지역권,전세권,임대차 등의 설정 (저지는 사적제약으로 갱지보다 가치↓)

[참조] 택지 재조달 원가 = 소지가격+표준건설비+통상부대비용

[기출] 획지는 필지보다 큰 개념이다. (X,케바케)

[기출] ‘전’이 ‘아파트’로 변경중이면 후보지이다. (O) / ‘전’이 ‘아파트’로 변경되었다면 후보지이다. (X,ingX)

[기출] ‘공장단지’가 ‘상업지구’로 변경중이면 이행지이다. (O)

[기출] 나지는 지목이 대로 설정된 토지 중 지상에 건축물이 없는 토지이다. (X,대X→택지)

[기출] 필지는 법적 공부상의 면적단위이다. (X,등기단위)

[기출] 빈지는 갯벌과 같은 토지를 말한다. (X,갯벌=바다)

[기출] 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다. (X,일단지의 토지)

[기출] 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사한 일단의 토지중 선정한 토지이다. (X,표준지)

 

■주택의 분류

*단독주택, 공동주택 (건축법)

단독주택(단다다공)	공동주택(아연다기)
-단독 -다중 : 3개층이하 / 330㎡이하 (독립주거X) -다가구 : 3개층이하 / 660㎡이하 -공관	-아파트 : 5개층이상 -연립 : 4개층이하 / 660㎡초과 -다세대 : 4개층이하 / 660㎡이하 -기숙사

*도시형생활주택 : 300세대 미만 국민주택규모 (단지형연립주택 / 단지형다세대주택 / 원룸형주택 등)

*준주택 : 주택외 건축물, 주거가능 (오피스텔,노인복지주택,다중생활시설,기숙사) (오노다기)

[기출] 주택외 건축물에 해당하는 도시형생활주택… (X,준주택)

 

 

▶▶▶부동산의 특성 ★★

■토지의 특성 – 자연적특성 (선천,고정,불변,물리)

*부동성*인접성-외부효과(부인 환수지구 밖으로) / 최유효이용-용도다양성,부증성(최용증)

*영속성-감가X,재생산X(영감재X) / 영속성-매매&임대차(영매임)

부동성	영속성
-지역분석, 외부효과(경제적감가), 국지성 -개발이익환수제 근거 / 용도상 지역지구제 -임장활동, 정보활동(사전) → 중개업*감정평가 필요 -불완전경쟁시장 → 균형가격성립X, 지역간불균형 -누대의 토지관 -공시방법 구별근거(부동산 등기, 동산 점유) -정부의 규제대상용이, 지방세세원근거 -사회심리요인에 의한 부동산*동산 보유욕 반비례 -견본*진열불가능, 위치에 따른 용도지역지정등 달라짐 -소유권기타권리이익가격(권리금), 담보가치 안정성 제공 -입지선정근거 (입지론) -추상적시장(자본시장,비교불가)+구체적시장(지리적공간)	-누대의 토지관 -가격하락시 토지공급감소는 비탄력적 → 저량공급개념과 재고시장 형성요인 (유량*저량 모두 분석필요) -물리적감가X (단,경제적감가O) -소모전제 재생산이론 성립X -소유이익&사용이익 분리 (매매시장&임대차시장) -수익의 영속성, 자본이득&운용이득 향유, 차후 상승기대 -수익방식, 직접법, 장기적배려필요(비가역성), 예측원칙중시, 가치개념근거(미래편익의 현재화) -부동산관리의 중요성*의의 / 가치보존력우수, 투자자선호 -수익가격산정시 토지의 환원이율 : 자본수익률(할인률,이자율)만 사용 → 감가상각률(자본회수율)배제
부증성	개별성
-불완전경쟁시장 → 균형가격성립X, 지역간불균형 -가격상승시 토지공급증가는 비탄력적 -최유효이용의 근거 (최고,최선) / 토지공개념(사회*공공) -생산비법칙X, 원가법X → 비생산성 -물리적 공급 증가 불가 (수직, 완전비탄력) -경제적*용도적 공급 증가 가능 (우상향곡선) -희소성, 공급조절곤란 → 수요자경쟁유발, 지가상승 -토지부족문제근원, 집약적이용필요 -토지 독점소유욕증가 -매립*간척으로 공급증가는 부증성예외X(용도전환의미)	-임장활동, 정보활동(사전) → 중개업*감정평가 필요 -불완전경쟁시장 → 균형가격성립X, 지역간불균형 -용도적측면 대체가능 (인근지역 용도동일시) -물리적측면 대체가능성無(비대체성) -일물일가X (cf.불완전경쟁시장에서 일물일가 적용불가) -표준지선정*가치추계 곤란 → 전문가필요 -거래의 비공개성(은밀성), 비표준화(비조직화), 정보수집곤란, 정보비용수반 -부동산 공통이론 도출*전개 어려움 → 개별분석필요 -토지뿐 아니라 건물등에도 적용가능
인접성	※비가역성 : 한번 변질되면 다시 돌아오기 힘든 성질 (용도결정시 장기적배려 필요) ※감정평가시 건물은 원가법이 원칙 ※감정평가 순서 : 지역분석→개별분석 (부동성&인접성→ 개별성)
-지역분석, 외부효과(경제적감가) -개발이익환수제 근거 / 용도상 지역지구제 -용도적측면 대체가능 (인근지역 용도동일시) -님비*핌비현상 야기 -용도대체가능성, 거래사례비교법의 근거

 

■토지의 특성 – 인문적특성 (후천,가변,신축,인위)

용도다양성	병합분할의 가능성
-최유효이용의 근거(최고,최선)→비가역성 / 예측원칙 -용도전환으로 용도적*경제적공급증가 (우상향공급곡선) -이용우선순위결정, 적지론(용도선정), 가치(가격)다원설 -부증성과 개별성 완화 / 매립*택지조성은 보유공급개념	-용도다양성 지원, -합병증가(규모의 경제) → 플롯테이지*어셈블리현상 -분할증가(규모의 불경제)
위치가변성	국토성
-사회적*경제적*행정적 위치의 가변성	-토지공개념, 법적규제근거
고가성	※토지의 특성 3분법 -물리적특성 : 일반적,개별적 -경제적특성 : 변용성,위치성,고가성,희소성,내구성 -법률적특성(제도적) : 법규,규제,협회*조직, 사회관습
-유효수요자만 참여 → 수요자&공급자를 소수로 만듬 -진입*탈퇴의 제약, 구매자금축척 장기화 -자본시장과 밀접, 자금의 유용성 중요

 

■건물의 특성 (개별성,비표준화 → 건물은 토지위에 정착되므로)

*비영속성, 생산가능성(건축생산성), 동질성가능성, 이동가능성(고정성완화), 종속성(토지개별요인 지배성)

 

 

▶▶▶부동산의 본질적가치

*자연(부증성)

*공간(영속성) :  입체적규정O, 구체적기준X, 미채굴광물은 범위X  (cf.내용적구분→사용권,수익권,처분권)

-공중권 : 일조, 조망 / 개발권양도제*용적률인센티브제

-지표권 : 유역주의(습윤지역,골고루,수로중앙선까지→우리나라) / 선용주의(건조지역,순위우선)

-지하권 : 지하수 (cf.한계심도 : 지하소유권의 한계, 보상문제발생 범위 / 대심도개발은 보상문제X)

*위치(부동성) : 근접성(절대적위치) / 접근성(상대적위치) → 토지이용측면에서는 상대적위치가 더 중요

*환경(인접성) : 지역분석을 통해 인식확대중

*자산(영속성,부증성)

*자본, 생산요소, 소비재, 상품

[기출] 토지의 지하에 관한 권리의 하나인 광업권은 토지소유자의 권리로 인정된다. (X,인정X)

[기출] 국가가 사유지 지하의 일부를 사용키위해 구분지상권을 설정할 수 있다. (O)

[기출] 부동산의 가치는 용적률차이보다 위치의 차이가 더 중요하다. (O)