민법 17 - 민사특별법 / 집건법 ~ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■서설

*기본개념

-101동 : 집합건물 (1동의 건물, 구분건물의 집합)

-901호 : 전유부분 (구분건물) → 구분소유권은 전유부분을 목적으로 하는 소유권

*구분건물 요건

-구조상*이용상 독립성(전유부분, by벽*문) + 구분행위(구분소유의사) or 등기

-구분소유의사가 객관적으로 표시되면 등기 없어도 인정 (§187) ★

~判상가건물 지하주차장→구분소유O  /  아파트지하실→구분소유X(독립성 존재해도 불가)

~判아파트지하실이 주택*상가 용도로 활용하기에 충분한요건을 갖추었다해도, 구분소유가 아닌 구분소유자 전원에게 제공되는 공용부분으로 본다.

~判허가신청시, 분양계약시, 전환등록시 → 등기없이 구분건물로 인정 (∵객관적)

*대지사용권

-집합건물에서 구분소유자(소유권,지상권,임차권)가 건물대지에 대해 가지는 권리 → 등기해야 효력O

-대지권 : 대지사용권을 등기하면 대지권이라 함 (등기법상 개념)

-전유부분 처분에 따름 / 전유부분과 분리처분 금지(법원경매라도 무효) / 비율은 전유부분 비율에 의함

-대지사용권을 가지지 않은 구분소유자가 있을 때, 그 전유부분 철거를 구할 권리를 가진자는, 그 구분소유권을 시가로 매도청구할 수 있다(§7) (경매청구X)

~判수분양자의 건물대지에 대한 점유사용권은 단순 점유권이 아닌, 본권으로서 집합건물상의 대지사용권

~判전유부분만에 설정된 저당권의 효력은 나중에 귀속하는 종된권리인 대지사용권에까지 미친다

~判집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴경우, 따로 정하는 사정이 없는한, 대지사용권無

[기출] 집합건물의 전유*공유부분 판단은 건물전체가 완성되어, 건축물대장에 등록된 시점을 기준으로 판단한다. (X,구분의사가 객관적으로 표시된 시점)

[기출] 증축부분이 구조상*이용상 독립성을 갖추었다면 당연히 구분소유권이 성립한다. (X,구분소유의사도 필요)

 

■공용부분

*구분

-구조상 공용부분(원칙) : 법정&당연 → 등기X, 처분X (ex.외벽,승강기,옥상/전기*수도시설)

-규약상 공용부분(예외) : 독립성 존재하지만, 규약으로 만든 부분 → 등기O, 처분O (ex.관리사무소,주차장)

~判공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.

~判전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으나, 규약으로 정한때는 분리하여 처분가능

~判건물부분*부속건물이 규약으로써 공용부분으로 정해진 경우, 공용부분이라는 취지의 등기 필요

~判집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상 불가능

~判객관적 독립성을 가지더라도, 구분건물로 등기않고, 1동의 건물을 객체로 등기시 → 구분소유권 성립X

~判전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치*보존의 흠으로 타인에 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

*일부 공용부분 : 공용부분은 전원제공이 원칙이나, 반드시 전원에 제공은 아님

-일부공용이 명백한 경우 일부구분소유자들만의 공유 가능

*지분 : 전유부분의 면적비율로 결정 → 등기X, 처분X

-判공용부분에 대한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다

*공용부분의 관리 (보리단 사용, 관통 변사체, 처불 비의지)

-보존 : 각자 단독 가능 (반환*방해제거 포함)

-사용 : 용도에 따라 (지분비율X)

-관리 : 통상집회결의 → 구분소유자 및 의결권 과반수(1/2)

~관리비용 : 지분비율에 따라 (관리단 채무 포함)

~입주자대표회의 : 의사결정기관+대표자 / 주택관리업무수행 / 비법인사단

~관리인 : 입주자대표회의의 회장 (관리단의 대외적대표 및 업무 집행), 구분소유자 10인이상시 필수(10인미만시 임의), 매년1회 보고의무, 대표권 제한(선의3자에 대항X), 임기2년, 구분소유자외가능(ex.임차인),

공용부분의 보존*관리*변경 의무, 관리단집회 소집없이 서면결의로 선임가능

~관리단(≠입주자대표회의) : 구분소유자 전원으로 구성되는 당연&필수단체 (상설X,선택X / 정기*임시소집O)

~관리단집회 : 결의권(대리인 행사 가능) / 정기관리단집회(매해 회계연도 종료후 3월내 소집)

~관리위원회 위원 : 소유자 중 선출 (전유부분 점유자X)

~의결권 행사자 : 전유부분이 수인의 공유일 경우라도, 공유자전원을 하나의 구분소유자로 계산(강행규정)

-변경 : 구분소유자 및 의결권 3/4이상 결의

-처분*분할 : 무조건 불가 → 전원의 합의로도 불가  (cf.공용부분의 포기*상속인無사망→국고 귀속)

*구분소유자 및 의결권 : 쪽수(서면결의수) & 의결권수 => 동시만족 要

-의결권 : 지분비율로 계산 (1인1표X)  (ex. 1동10호건물, 甲소유8호, 乙&丙 각각1호 보유 →

공용부분변경(甲찬성/乙&丙반대) → 의결권은 甲혼자 80%충족하나, 쪽수는 33%로 부족 → 부결)

-判대금완납했지만, 분양자사정으로 소유권경료받지 못한 수분양자는 관리단 의결권을 행사할 수 있음

*채권의 효력 : 특별승계인은 전입주자의 체납관리비 중 공용부분 한해 승계O (§18) (단, 연체료 제외,∵위약벌)

-判공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 가지는 채권은 그 특별승계인에게도 행사가능 (ex.공용수리비)

*하자담보책임

-by 분양자=매도인 (시공자X)

-기산점 : 공용부분(사용승인일) / 전유부분(인도한날) / 임대후 분양전환된 집합건물(인도한날)

[참조] 결정기준 : 대지권*지분→전유부분 면적비율(대지전) / 비용*의결권→지분비율

[참조] 규약상 공용부분 등기 : ‘표제부’만 있음 / 공정증서로 정해진 공용부분도 등기필요

 

■결의 수치 관련

*1/5 : 임시관리단집회소집

*1/2 : 공용부분 관리*개량(과다비용X) & 관리인선임 & 위반자조치(약) → 관통 (통상적*일반적)

*3/4 : 공용부분 변경*개량(과다비용O) & 규약관련 & 위반자조치(강) → 변사체

*4/5 : 재건축 & 건물1/2↑멸실복구 (cf.1/2↓멸실복구 : 결의없이 소유자별 복구가능)

*전원 : 정식절차 생략 & 해당 목적내용외도 의결가능

-전원동의로 소집된 관리단집회는 소집절차에서 통지되지 않는 사항에 대해서도 결의할 수 있다.

[참조] 4/5로 서면*전자방법 합의시, 관리단집회에서 결의한 것으로 간주 (공용부분 개량은 1/2시, 결의간주)

[참조] 정식절차 : 회의목적 정해 7일전 소집통지 → 해당 목적내용만 의결

[기출] 전유부분의 공유자로 전유지분 과반수를 가지지 못한자들이 집회참석&의결시, 해당의결권은 무효이다. (O)

 

■의무위반자에 대한 조치

*조치청구 가능인 : 집회결의로 지정된 구분소유자 or 관리인 (일반 구분소유자X-∵너무 빈번한 문제제기 우려)

조치내용	비고
반공익행위의 정지청구	재판외 or 재판상(1/2결의)
전유부분 사용금지 명도청구 경매청구	재판상(3/4결의) ※경매신청 : 재판확정일~6월내 ※경매 경락인 : 당해 구분소유자는 불가

*하자담보추급권 : 현재 집합건물의 구분소유자에 귀속 (단, 건물의 건축상 하자에 관한것으로 대지부분 권리상 하자까지 적용되진 않음)

*규약에 의해 지정된 의무 위반한 경우 조치 : 判단전*단수 제재조치는 유효 (업종준수 위반시)

[참조] 관리인이 부당한 행위시, 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있음

 

■재건축 (도정법)

*집회소집자가 반대자에 지체없이 참가여부 서면 최고 → 반대자의 2월내 회답 (안하면, 거절로 간주)

*시가매도 청구권 : 미참가자에게 시가로 매도청구 가능 (형성권, 제척기간 2개월)

*재매도청구 : 2년내 건물철거공사 미착수시 → 기간만료일~6월내 재매도 청구 가능

*판례

-判재건축 결의내용의 변경 → 조합원 4/5이상 결의로 (규정無, 유추적용, 기존 ‘전원’에서 완화됨)

-判재건축 비용분담은 결의내용의 가장 본질적부분으로, 이를 정하지 않은 재건축결의는 무효

-判소유권매도 소송 중, 다시 참가하기로 하여도, 종전 무효결의가 소급하여 유효가 되는 것은 아님

-判재건축결의는 단지전체를 일괄 재건축하는 경우에도, 개개 건물마다 결의 필요 (4/5이상)

-判매도청구권 소송중에 일부가 결의찬성하여 정족수를 충족 → 하자치유로 소급유효X (다시 결의 필요)

-判주거용을 상가용으로 신축 or 구건물 철거후 주위토지와 합쳐 신건물대지 이용 → 재건축결의 허용O

[참조] 민법내 유일한 최고의 요식행위 : 재건축의 서면 최고

 

■기타 판례

*관리인에 상당부분 임대권한을 위임하는 규약 → 무효 (∵구분소유자들의 권리 침해)

*입주자대표회의에 방해배제청구권을 부여한 규약의 효력 → 무효 (∵구분소유자들의 권리 침해)

*제3자가 공유부분 불법점유시, 구분소유자가 각각*전원이름으로 소송 (입주자대표회의X)

*층별번영회의 회칙의 업종제한규정도 ‘규약’으로서 효력을 가짐

*분양자가 상가활성화를 위한 매장위치 재조정 했을때, 영업이익 침해받지 않는 수분양자에는 의무위반 성립X

*아파트대지로 아파트외부 지상주차장은 집합건물의 공용부분이 아니라, 구분소유자 전원의 공유에 속함

*전유부분 소유권을 경매로 상실한자가, 이후 취득한 대지지분을 경락인이 아닌 제3자에 분리처분한다면 무효

*전세권설정등기에 건물부분만을 위한 것이라는 취지의 부기등기가 있다해도, 전세권 효력은 대지권에 미침