민법 16 - 민사특별법 / 가담법 ~ 가등기 담보 등에 관한 법률 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■서설

*담보구분

-전형담보 : 유치권, 질권, 저당권, 전세권

-비전형담보 : 양도담보, 가등기담보, 대물변제, 매매예약, 환매 등

*가담법의 적용

甲(채무자) --(담보계약+이전등기or가등기)--> 소비대차 <--(1억,차용물)-- 乙(채권자,사채업자)

-담보계약(소비대차) : 양도담보, 매도담보, 대물변제, 매매예약, 환매 → 가등기담보의 설정원인들

-단, 하기 2가지 경우에만 가담법 적용

~담보계약+소유권이전등기 => 양도담보

~담보계약+소유권이전등기를 위한 가등기 => 가등기담보 (cf.양도담보보다 세금부담 적어 주로 이용)

*가담법의 핵심 및 적용범위

-등장배경 : 사채업자 규제 → 소비대차 규제 성격 (법적용으로 꿀꺽한거 캑!)

-적용범위 : 미다리 안되리 소비대차아니리 전유저질안되리

가담법 적용O (캑!)	가담법 적용X (꿀꺽!)
담보물가액 > 차용액+이자 (폭리) →청산금有	담보물가액 < 차용액+이자 (미달) →청산금無
등기등록O	등기등록X (안되리) (ex.다이아반지)
소비대차O	소비대차X (아니리) (ex.매매대금, 물품대금, 공사대금, 손해배상채권)
소유권, 지상권, 임차권 등 (전세권X)	전세권, 유치권, 저당권, 질권 (안되리) (∵가등기담보가 이미 담보물권 성질)

-判가등기담보권이 설정된후, 설정자는 담보권자에 대해 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다.

-判설정자가 이행지체에 빠졌을 때, 담보권자는 소유권에 기한 인도청구 불가능 (본등기청구X, 청산필요)

-判청산금이 없다고 인정되는 경우, 그 취지를 통지해야 함 (확정적 채권자소유로 귀속한다는 뜻의 통지)

-判가등기 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적목적인 경우, 가담법 적용X

-判가등기담보권자가 실행전 그의 권리를 보전하기 위해, 채무자의 제3자에 대한 선순위 담보채무를 대위변제하여 발생한 구상권도 담보O

-判선순위 저당권이 설정된 경우에는 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 적용함

-判담보목적 부동산에 가등기나 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서, 채권자로 하여금 귀속정산절차에 의하지 않고 채권을 회수할 수 있도록 약정했어도, 이는 가등기담보법을 위반한 것이 아님

-判청산절차를 거치지않고 첨부정보등의 제공없이 담보가등기에 기초하여 본등기한 경우라도, 등기관은 그 본등기를 직권말소X (소송으로 말소해야함)

-判가등기담보와 양도담보는 선의3자에 대항하지 못함 (가담집건법 선의3자 보호)

-判2이상 부동산일시, 소멸시키려고 하는 채권과 그 비용을 명시해야 함

[참조] 권리질권도 담보물권이므로 가담법 적용X

[기출] 전세권, 임차권, 질권, 저당권, 권리질권은 가담법 적용대상이 아니다. (X,임차권은 적용대상)

[기출] 부동산평가액이 피담보채권에 미달시, 가등기담보 실행통지를 할 필요는 없다. (X,취지통지의무O)

 

■가등기 구분

담보가등기	보전가등기
-소비대차 : 돈 빌려주고, 담보로 설정 -설정자 : 금전채권자 -가담법 적용 -경매시 소멸O(배당O) → 저당권 간주	-매매 : 대금 지불하고, 장래에 소유권이전 받기위해 설정 -설정자 : 매수자*물권채권자 -등기법 적용 -경매시 말소기준권리보다 선순위면 소멸X(배당X,인수) ※본등기실행되면 낙찰자의 소유권상실

*등기부상 ‘가등기’로만 표시 (불충분공시-채권액*내용 미기재, 법원도 구분불가 / 미신고시 보전가등기로 간주)

*경매시 법원은 가등기권자들에게 신고하도록 상당한기간 최고 → 담보가등기(채권액*내용), 보전가등기(담보가등기 아니라는 내용)  (cf.일반법 민법의 저당권등은 채권액 기재하므로, 신고안해도 배당)

-判기간내 채권신고를 하지 않으면 매각대금의 배당받을 권리를 상실한다

[기출] 담보가등기 경료부동산 경매시, 법원은 모든 가등기권자들에게 채권액*내용을 신고하도록 상당한기간 최고하여야 한다. (X,채권액*내용은 담보가등기권자만)

 

■실행 ★★

*귀속청산<원칙> : 사적실행 (불완전)

-담보물을 직접 취득 & 직접 청산금 정리 방식

-사적처분 불가능(취득후 처분하여 정리X) → 유저당(사적실행)이 가능한 저당권보다 불리(∴실행절차도 다름)

-문제소지有 → ∴경매에 준한 하기절차 거침

-각 규정을 위반하여 이뤄진 본등기 → 무효 → 단, 실행절차를 다시 밟으면 유효전환 가능

甲(채무자, 3억집)		1 A  저당권1억 2 乙 가등기1억 (실행자, 채권자) 3 B  임차권1억 4 C  저당권5천
변제기 경과	1단계 (통지)	-제1통지 ~청산금평가액 = 부동산평가액 – 선순위 피담보채권액 `피담보채권액은 선순위 채권액을 반드시 포함 (후순위X) `2↑부동산 : 각각의 채권액&비용 명시 ~권리실행자(乙)가 ‘채무자, 물상보증인, 제3취득자’ 모두에게 통지의무 `일부라도 미통지시 청산기간은 진행X (수인이면, 수인 모두에 통지) ~주관적평가액이면 족함 (判’청산금없음’식의 취지만 보내면 유효) `이유: 후순위권자는 청산기간 경과전까지, 언제든지 경매청구가 가능한 안전장치有 (자신의 변제기도래 무관) ~통지방법 : 구두*서면 모두 가능 ~통지효과 `채권자는 통지한 청산금 수액으로 다툴수 없음→구속력有 (번복 불가능) `채무자&후순위자는 청산기간내 정당한 청산금 다툴수 있음 -제2통지 ~1통지 도달 이후, 채권자는 지체없이 후순위권자에게 통지사항 및 도달일 통지의무 (미통지시 채권자는 후순위자에 보상필요) ~단, 미통지를 이유로 채무자가 무효 주장하는건 불가
도달일	2단계 (청산기간)	-기간시작 : 제1통지 도달일부터~2개월 -甲의 피담보채권변제 vs 등기말소 : 선이행관계 (변제 먼저) -기간 경과전, 채무자에 불리한 특약 → 무효 (편면적 강행규정) -기간 경과후, 무청산특약 → 유효 (경과전까지만 무효)
기간만료	3단계 (본등기청구, 소유권취득)	-청산금의 지급시 소유권 취득(등기시X) / 지급전 본등기실행등 인정X -청산금 지급없이 2개월 경과시, 과실수취권*사용수익권은 채권자에 귀속 -청산금 지급지체시, 채무자甲은 채무액변제하여 등기말소청구 가능 (보호) `단, 채무변제기 10년내 보호O  or  선의3자 소유권취득시 보호X -본등기의무(인도) vs 청산금지급의무 : 동시이행관계 -보증금반환(B) vs 청산금지급 : 청산금범위내 동시이행관계 `청산금이 5천밖에 안남을 경우, B는 5천내 동이항 주장 가능

*처분청산<예외> : 공적실행 (경매를 통한 환가)

-담보가등기를 저당권과 동일 간주 → 소멸배당, 문제소지無, 물상대위有

[참조] 사적처분 : 가등기권자 불가능, 저당권자 가능 → 실행에 있어서는 저당권이 유리

[참조] 무청산특약 : 청산금면제특약, 청산금을 안받겠다는 특약

[기출] 청산금은 실행통지당시 부동산가액에서 존재하는 모든 피담보채권액을 공제한 차액이다. (X,선순위만 포함)

[기출] 무청산특약은 채무자에게 불리하므로, 청산기간 전후를 막론하고 효력이 없다. (X,기간후 유효)

 

■소멸

*일반적 담보물권의 소멸원인

*채무변제기 10년 경과

*양도담보 목적물의 멸실 : 그 한도내 양도담보권은 소멸O & 피담보채권은 소멸X

*말소청구권 : 채무자등은 청산금을 지급받을때까지, 언제든지 채무액을 지급하고 담보가등기 말소청구가능

-단, 선의의 제3자가 소유권 취득시, 담보가등기 말소청구금지

-判양도담보권자가 청산절차 없이 담보물 소유권을 이전한 경우에도, 선의 매수인은 소유권을 취득O