민법 15 - 민사특별법 / 주임법&상임법 ~ 주택임대차보호법 & 상가건물임대차보호법 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

■서설

*주택인지 여부 기준

-임대차보호법 : 사실상 주거용 용도 (cf.중개보수: 공부상 용도)

~적용O : 점포용주택, 명의신탁자*공유자일부와 적법계약, 미등기*무허가*외국인, 주택공사*지방공사

~적용X : 일시사용, 사용대차, 불법개조, 법인(단,중소기업법인 저소득층주거목적*직원주거용은 대항력인정)

-가정어린이집 : 주임법X,상임법X → 민법적용(매매는 임대차를 깨뜨린다의 문제 여전)

-채권 우선변제목적 임대차 : 주거용사용X → 통정허위 무효 → 적용X

*특징

-임차주택의 양수인은 임대인지위 승계(면책적 이전) → 임차인은 양수인에게만 보증금 청구 가능

-계약서분실*멸실 → 공증등 사실상입증 하면 우선변제O (∵권리는 유효하므로)

-미등기전세 전세금 : 임대차 보증금으로 간주

[기출] 상임법상 임차인이 법인인 경우에도 보호대상이 된다. (O)

 

■인도의 대항력

*간접점유 : 직접점유자 전차인의 주민등록 필요

*임차인이 목적물의 소유권취득시 전차인 : 전차인이 주민등록한 상태라면, 소유권이전등기 경료 즉시 임차권의 대항력 취득

*점유개정 : 매수인명의 소유권이전등기일 익일부터 대항력 취득

■대항력, 우선변제, 최우선변제

*대항력 : 인도+주민등록(전입신고) => 익일 오전0시부터 효력 (같은날 임차권등기시, 임차권등기 우선효력)

-대항력 : 채권이지만 물권처럼 제3자에 권리를 주장할 수 있는 힘

-주민등록 : 행정청에 수리한때 효력 발생 (도달X)

-인도+주민등록=성립요건&존속요건 → 이전하면 대항력 상실 (단, 가족의 주민등록도 대항력 인정)

*우선변제 : 인도+주민등록(전입신고) +확정일자 => 대항력&확정일자 모두 발생해야 효력

-경매시 후순위자보다 우선하여 보증금 전액을 매각대금으로부터 배당받는 것 → 줄서기 (양수인X,경락인X)

-확정일자 : 당일효력 & 계약서의 위변조 방지 목적 (표시→일자변호, 부여일, 부여기관)

~받는 곳 : 주민센터, 법원등기과, 공증인사무소  (cf.1년단위로 매년 만듬)

~부여일 정보제공요청 : 임대인 동의 받아 가능

-효력 발생 구분

~1일(인도)-2일(전입신고)-3일(확정일자) => 3일 효력발생 (if 3일 근저당 → 동순위 안분배당)

~1일(확정일자)-2일(전입신고)-3일(인도) or 3일(인도&전입신고&확정일자) => 4일 효력발생 (if 3일 근저당 → 근저당 선배당)

-우선변제대상 : 대지를 포함한 임차주택 환가대금 전부 (두텁게 보호)

~토지*주택 소유자 변경되어도 동일 / 대지만 경매되어도 우선변제대상

*최우선변제 : 경매신청등기 전, 대항력만 갖추면 효력 (경매개시결정 전X)

-경매시 순위무관하게 최우선순위로 보증금 일정액을 배당받는 것 → 새치기

-지역에 따라 차등 적용

-대지에 관한 저당권 실행시에도 건물의 소액임차인 우선변제O

[참조] 확정일자 & 사업자등록 신청 : 관할세무서장

[참조] 동일용어 : 최우선변제 = 소액임차인 = 보증금 일정액 = 다른 담보물권자보다 우선변제 (≠우선변제)

[기출] 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에 미치지 않는다. (X,미친다)

[기출] 주택임차인은 공증인법에 따른 공증인으로부터 확정일자를 받을 수 있다. (O)

 

■소액보증금 및 최우선변제 ♣

주임법			상임법
지역	소액 보증금	최우선 변제	지역	적용범위	지역	소액 보증금	최우선 변제
서울	1억1천	3700	서울	9억	서울	6500	2200
과밀억제권역 세종,용인,화성	1억	3400	과밀억제권역 부산	6억9천	과밀억제권역	5500	1900
광역시 파주, 김포,안산,광주	6000	2000	광역시 세종,파주,화성, 김포,안산,광주,용인	5억4천	광역시   김포,안산,광주,용인	3800	1300
기타	5000	1700	기타	3억7천	기타	3000	1000

-소액보증금 : 주임법(소액임차인의 범위) / 상임법(임차인보증금 한도)

-최우선변제 : 소액보증금 범위내에서 받음 / 계산법(보증금을 3으로 초과나누기)

-환산보증금=보증금+(월단위차임X100) → 상임법의 ‘적용범위&소액보증금’에 적용

-주임법 : {과밀/광역} 세용화 / 파주 김안과

-상임법 : {과밀/광역} 부산 / 세파화 김안과용  {과밀/광역} 無 / 김안과용

-상임법 환산보증금 초과시에도 적용되는 규정 : 대항력, 갱신요구권&10년제한, 동일조건재계약, 표준계약서, 3기차임연체시 해지권, 권리금회수보호

-상임법 환산보증금 초과시 적용 안되는 규정 : 최우선변제, 우선변제, 임차권등기명령, 경매소멸, 임대차기간, 묵시적갱신, 차임증감*전환 (최우임경기묵차)

[기출] 상임법상 계약기간을 정하지 않았고, 환산보증금을 초과했을시, 그 기간을 1년으로 본다. (X,기간규정X)

[예제] 서울 상가 보증금6500만, 월세100만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=6500만+(100만X100)=1억6500만 → 6500만 초과 → 최우선변제 0원

[예제] 서울 상가 보증금500만, 월세60만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=500만+(60만X100)=6500만 → 6500만 범위내 → 최우선변제 500만 (2200만 한도내 내보증금)

 

■비교표

구분	주임법 ★★	상임법
적용범위	주거용 건물임대차 (모든 주택) 보증금 규모제한X	사업자등록 대상 상가건물 (종교단체X,향우회X) 대통령령이 정하는 보증금액 이하 임대차
적용제외	일시사용 임대차	일시사용 임대차
대항력	인도+주민등록	인도+사업자등록신청
우선변제권	인도+주민등록+확정일자 (동주민센터등)	인도+사업자등록신청+확정일자 (관할세무서장)
보증금일정액보호	주택가액 2분의1 범위내 (대지가액 포함)	건물가액 2분의1 범위내 (대지가액 포함)
임대차기간	최소기간 2년 (미만약정 임차인만 주장가능)	최소기간 1년 (미만약정 임차인만 주장가능)
통지기간& 법정갱신	임대인: 6~1월전 / 임차인: 1월전 → 묵시적갱신 2년 (갱신후,임차인해지:언제든지-3월경과효력)	임대인: 6~1월 / 임차인: 언제든지-3월경과효력) → 묵시적갱신 1년
계약갱신요구권	無	임차인이 6~1월전까지 (전체기간10년내범위)
차임등증가청구	5%내 (단, 계약*증액후 1년내 불가능)	5%내 (단, 계약*증액후 1년내 불가능)
월차임전환률	1할 or 기준금리+3.5% → 낮은비율초과금지	1할2푼 or 기준금리X4.5 → 낮은비율초과금지
사실혼승계	보호	승계X
임차권등기명령	가능	가능
분쟁조정위원회	있음 (공단-둔다 / 시도-둘수있다)	있음 (공단-둔다 / 시도-둘수있다)
차임연체*해지	2기 연체	3기 연체
소액심판법준용	적용	적용(3천만원↓)
임대차정보요청	이해관계인 (동주민센터) / 당사자 인적사항X.	이해관계인 (관할세무서장) / 당사자 인적사항X.

-적용제외 : 일시사용을 위한 임대차가 명백할시 적용X (ex.모텔 장기투숙 적용X) ★

-보증금일정액보호 : 최우선변제권 범위가 2분의1을 의미 (단, 확정일자까지 받을시 제한X)

~예) 방20개건물, 각2천만원씩 최우선변제대상, 건물4억 낙찰 → 2억만 최우선변제분으로 할당되어, 각1천만원씩만 받을수도 있음

~가정공동생활중의 1주택 2임차인 → 1명의 임차인 간주

-법정갱신 : 그외 비교

~농지 : 3월전 통지X → 묵시적갱신3년

~민법임대차 : 양자 통지X → 묵시적갱신(기한無) → 해지통고 : 임대인 6월경과효력, 임차인 1월경과효력

~전세권 : (건물)6~1월 통지X → 묵시적갱신(기한無) → 해지통고 : 양자통고 6월경과효력

-계약갱신요구권 : 상가는 최초 임대차기간 1년 포함한 전체 10년 (자동연장X) ♣

~계약갱신요구 못하는 경우 (3재중 보상없이 전부파멸) : 3기차임연체, 재건축(개축X), 중대한사유, 보상제공, 전대, 부정한방법, 파손(고중파-고의,중과실,파손), 멸실

~법정갱신된 경우엔 10년규정 적용X (100년도 가능 / cf.합의갱신만 10년규정 적용O)

-차임등증가청구 : 감액시엔 5%이상도 가능(제한無) / 해당규정은 당사자합의시엔 미적용 → 합의에 따름

-월차임전환률 : 전세→월세 / 기준금리는 3개월마다 변경(보통 1.5%로 제시됨)

~예) 전세6천을 월세 전환시, 한달 최대월세는?(기준금리 1.5%)

1할 vs 3.5%+1.5% → 낮은5%적용 → 6천만X 5%÷12개월 = 25만원

-사실혼승계

~임차인이 상속인 없이 사망시, 가정공동생활 중인 사실혼자가 승계  (cf.사실혼자는 상속권無)

~임차인 사망시, 상속인이 사실혼자와 함께 가정공동생활 하고 있다면, 상속인만 승계

~임차인 사망시, 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 사실혼자와 2촌이내 친족은 공동 승계

~임차인 사망후, 1월내 임대인에게 반대의사 표시하면 승계하지 않음 (임차권승계포기)

-임차권등기명령

~기간만료 후, 임대인의 보증금 미지급시 실행 → 대항력&우선변제 취득 → 등기경료후, 이전해도 유지

~임차주택 소재지 관할지방법원*지원 / 단독신청 (비용은 임대인이 부담) → 기각결정시 항고(항소X) →

이사가고 싶은 임차인은 항고

~선이행관계 : 돈받고 등기말소 (동시이행X)

~임차권등기실행 이후 임차한 임차인은 최우선변제X & 우선변제O

~단, 임차권 등기를 하였다고, 강제집행 권리가 발생하는 것은 아님

-임대차정보요청 : 임대인 동의 필요(이해관계인≠공인중개사) / 이해관계인 신청시, 당사자 인적사항 불포함

[참조] 판결→항소*상고로 불복 / 명령*결정→항고*재항고*이의로 불복

[기출] 서울1주택, 임차인2명, 각각 6천씩보증금, 가정공동생활 중인데, 경매로 넘어간경우 받는 최우선변제는? (1명 임차인 간주 → 1억2천>1억1천 → 최우선변제 0원)

[기출] 기간만료후, 임대인이 보증금을 미지급시 임대인주택소재지 관할지방법원에서 임차권등기를 단독으로 실행할 수 있다. (X,임차주택소재지)

 

■임차인의 강제경매신청 & 명도여부 (주임법)

*집행권원을 가진 임차인이 경매신청하는 경우, 반대의무이행*이행의제공을 집행개시요건으로 하지 않음

(∵주택인도시, 대항력*우선변제 상실하므로 임차인 보호위함)

 

■권리금 보호 (상임법) ★★★

*임대인협력의무 : 종료6개월전~종료시까지 방해X

*임대인 금지행위 (요구 못하게 현저히고액으로 거절)

-임차인이 주선한 신규임차인(차주신)에게 권리금요구, 권리금지급 못하게 방해, 현저히 고액으로 차임*보증금요구, 계약체결 거절

*협력의무 면제 (의자 선택 18개월)

-의무위반우려, 자력없음(차임지급), 임대인이 선택한 임차인, 18개월이상 영리목적사용안함

*권리금 적용제외 : 준대규모이상 점포 / 국유재산*공유재산 /  전대차 (cf.전통시장은 권리금 적용♣)

*피해구제 강화

-‘권리금’ 정의 명확화 : 상가건물에서 영업하는자*영업하려는자가 유*무형의 재산적가치의 양도*이용대가로 임대인*임차인에게 보증금,차임외 지급하는 금전

-권리금계약 : 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약

-표준계약서 : 표준권리금계약서(by국장) / 상가건물임대차표준계약서(by법무부장관) => 권장할수 있다

~국장은 권리금에 대한 감정평가 절차*방법 기준 고시가능

-손해배상청구권 신설

~임대인의 협력의무 위반시 손배청 가능

~손해배상액은 신규임차인이 임차인에 지급키로 한 권리금과 임대차 종료당시 권리금 중 낮은금액 이하

~방해시 임차인의 손배청 소멸시효 : 임대차종료일~3년 (방해있은날X)  (권리금 종료일 3년)

 

■판례 (주임법)

*적용범위

-기존채권을 우선변제받을 목적의 주택임대차계약의 효력 → 실제주택을 주거용으로 사용수익할 목적을 가지지 아니한 계약은 무효 (실제거주한다면 유효로 우선변제O)

-주거용건물의 일부가 주거외목적인 경우엔 적용O / 비주거용건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 경우엔 적용X (ex.다방에 방2개&주방→적용X)

*대항력

-최고가매수신고인 乙과 계약체결 및 우선변제조건을 만족한 甲은, 다음날 乙이 丙주식회사에 근저당을 마친경우, 甲은 우선변제권X (적법한 임대권한이 없는 乙과의 계약은 보호X)

-전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마친 경우, 익일부터 임차인(전대인)은 제3자에 대항력을 취득한다. (전대인(간접점유자)의 주민등록도 유효한 공시방법은 될 순 있으나, 그 대항력은 전차인의 주민등록으로만 취득할 수 있다 → 대항력은 직접점유자 기준)

-임차인(전대인)이 소유자가 된 경우, 전입신고를 마치고 거주하던 전차인은 전대인 명의로 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력 취득 (로또맞은 임차인 즉시 대항력)

-점유개정에 의한 양도의 경우, 매도인(전소유자)은 매수인(새소유자) 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력 취득 (점유개정 임차인 익일 대항력)

-가족 주민등록은 둔채, 임차인만 주민등록을 옮긴 경우 → 대항력 유지

-다가구주택(단독)의 경우 → 호수까지 기재할 필요X, 지번까지만 기재했다면 효과O

-담장내 3필지, 1필지에만 주택有 → 임차인의 실수로 주택부지외 필지지번으로 마친 주민등록은 무효

-지번 ‘산53의6’을 ’53의6’로 등재 → 무효

-다가구주택이 나중에 다세대주택으로 변경된 경우 → 이미 취득한 대항력은 유지 (상실X)

-등기부상 ‘A동’ 표시된 연립주택을 ‘가동’으로 전입신고 한 경우 → (원칙)무효 / (예외)‘주변 오인할 건물無+가동과 A동의 병기’일 경우만 대항력 인정 (경매 매각물건명세서상 병기)

-신축중 연립주택 1층 임차인이 잘못된 현관문 표시대로 201호로 전입신고 → 준공후 공부상 101호로 등재된 경우, 대항력 부정

-전출신고 ‘260의3’, 전입신고 ‘206의3’ → 담당공무원도 발견못한 경우, 대항력 부정 (∵임차인 실수가 존재하므로 / 단, 임차인 실수없이 공무원만 실수했다면 대항력 인정)

-주민등록 직권말소 후, 대항력은 소멸함이 원칙 & 이를 재등록시, 하기2가지로 나뉨

~주민등록법상 이의절차로 재등록 : 재등록의 소급효 인정 (말소-재등록 사이 저당권자보다 우선O)

~그외 형태로 재등록 : 재등록의 소급효 부정 (말소-재등록 사이 저당권자보다 우선X)

-임차주택의 양수인은 임대인의 지위&보증금채무를 면책적인수 / 임차인은 이를 원하지 않을 경우, 상당한 기간내 이의를 제기하여 해당 임대차관계를 벗어날수 있음 or 임대차기간 만료전에 임대인과 합의해지하여 보증금 반환가능 (즉, 양도후라도 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권 존속여지有)

-주택양수인의 범위

~O : 명의수탁자, 후순위담보권에 기한 경락인 → 임대인지위 승계O, 임차인의 임차권주장 가능

~X : 양도담보권자, 일반경락인, 임차주택의 대지경락인 → 임대인지위 승계X, 임차인의 임차권주장 불가

-경매로 인한 소멸

~<대항력有임차권→저당권→보증금증액> 증액분은 저당권자에게는 대항 불가

~<저당권→대항력有임차권→저당권> 어떤 저당권이 실행되던, 임차권은 소멸O / 단, 1번저당권이 낙찰대금지급기일 이전에 다른사유(ex.임차인의 변제)로 소멸시, 임차권은 소멸X

-임차인이 임차주택을 경락(양수포함)받을시, 소유권과 혼동으로 임차권(채권) 소멸 → 배당을 받을뿐, 임대인에 보증금반환청구 불가능

-주택임차인이 대항력을 갖추고 전세권 등기도 하는 경우 → 선순위 근저당권으로 전세권이 말소되어도, 전세권등기 전 확보된 주임법상 대항력은 유지 (주택임차인 우선변제권과 전세권자 우선변제권은 별개)

-임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 가압류채권자는 양수인(새소유자)에 대하여만 가압류 효력주장 가능 (∵양수인이 승계하므로)

-주택에 대항력있는 임차권 존재를 알지못한 매수인이, 이로인해 계약목적 달성을 할 수 없을 경우에 한해, 매수인은 계약해제 가능 (하자담보-용익)

*우선변제권

-확정일자를 받은 임대차계약서가 유효하게 작성된 이상, 전유부분 동*호수 누락이 있어도 효력O

-경락후, 국가로부터 보증금을 변제받으려면 임차주택을 경락인에 인도해야 함

-경락시, 임차인은 경락인에서 잘못된 배당으로 받은 금액의 현실상 잔액이 아닌, 올바른 배당으로 되었을 금액의 잔액으로 대항할 수 있음 (∵경락인은 당연히 올바른 배당이 되었을 것이라고 예상하므로)

-임차인은 1차경매의 우선변제 경락으로 받지못한 잔액으로 대항력은 있으나, 2차경매절차에서 다시 우선변제권 행사는 불가능 (우선변제권은 1회용)

-대항력&확정일자 갖춘후 계약이 갱신되면, 대항력&확정일자 갖춘 시점 기준으로 우선변제권O (계약시점X)

-대항력있는 임차권과 분리하여 보증금반환채권만 양수한 자는 경매절차에서 우선변제 배당요구 불가능

-대항력&우선변제를 갖춘 임차인의 강제경매신청 → 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 봄

*최우선변제권

-경매절차에서 배당요구를 하지 않은 소액임차인은 배당받은 후순위채권자에게 부반청을 할 수 없음 (최우선변제*우선변제는 배당요구 채권 / 법 위에 잠자는자 보호X)

-우선변제&최우선변제 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용

-임차인이 소액임차인으로 계약했더라도, 담보권자와의 관계상 주임법 종전규정에 의할 경우, 소액임차인에 해당되지 않을 수도 있음 (ex.임차권등기명령)

-대지에 대한 저당권실행에도 건물 소액임차인 우선변제 가능 (단, 건물=저당권설정당시 이미 존재)

-나대지에 저당권설정 후, 건물이 신축된 경우 → 대지에 대한 저당권실행에 소액임차인 우선변제 불가

 

■판례 (상임법)

*사실상 폐업한 경우, 임차인 사업자등록은 적법한 사업자등록으로 볼수 없고, 전차인이 사업자등록을 해야 함

*건물 일부분을 임차한 경우, 그 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 함

*폐업신고 후 다시 같은 상호&등록번호로 사업자등록을 해더라도 종전 대항력*우선변제권은 소멸(주임법 동일)

*최초의 임대차 → 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약 (시행일 후 최초 갱신 임대차X)

*양수인이 연체차임채권을 받지않은 이상, 승계이후 3기연체가 되어야 해지 가능 (즉, 차임은 자동승계X)

*대항력 갖춘 임차인이 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건이 배당요구종기까지 존속해야 함

*보증금반환청구소송의 확정판결로 경매신청시, 상가임차인은 건물 인도없이 경매신청 가능

*상가 소유주가 변경되어, 새로운 임대차계약을 했을 경우, 종전 대항력*우선변제권은 소멸

*보증금 전액변제되지 않는 한, 경매실시로 매각되더라도 임차권은 존속