민법 14 - 채권 / 각론 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶매매

■의의

*재산권이전과 대금지급을 약정함으로써 성립 (계약은 약성)

*유상,쌍무,낙성,불요식

*특징

-타인의 물건 또는 권리도 목적으로 할 수 있음

-목적물은 현존하지 않고 장래 성립하는 물건이라도 무방

-목적물이 특정될 필요 없음 (불특정물의 매매도 가능)

-반대급부는 금전 한정 (반대급부가 금전외 or 권리의 이전을 약정 → 교환 / 반대급부無 → 증여)

[기출] 매매는 현존하는 것이어야 한다. (X,장래발생무관&낙성)

[기출] 매매는 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급함으로써 효력이 생긴다. (X,약정)

 

■예약

*장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 채권계약 (ex.선물옵션-아직존재X&존재할물건)

*원칙적으로 일방예약으로 추정 (예약완결권을 한쪽이 가지고 있는 것, 단독행위 아닌 계약임)

*예약권리자의 완결의 의사표시를 조건으로 하는 정지조건부 매매

*예약완결권

-본계약으로 넘길 수 있는 권리 (cf.완결권자-손님, 예약의무자-식당)

-양도성有 / 제척기간 10년

-가등기O : 가등기후 목적물이 양도되었을시, 완결권자는 양도인에 인도신청 (∵가등기당시 소유자)

-형성권 : 완결권자가 예약의무자에 대한 의사표시 → 바로 매매성립 / 형성권은 직권조사

~예약의무자는 상당한 기간을 정해 완결여부 최고 → 확답없으면 예약효력 상실

[참조] 등기청구권(매매) : 채권&소멸시효 => 10년이 지나고 점유중이라면, 등기청구권은 生, 예약완결권은 死

 

■계약금 ★★

*금전 기타 유가물 (ex.틀니) / 매매계약의 내용이 아닌 종된계약 & 언제나 요물계약(낙성X) / 동시*이시무관

-判매매계약이 무효*취소되면, 종된계약인 계약금계약의 효력은 당연 소멸

-判계약금계약은 계약금의 전부를 지급해야 성립 (∵요물계약이므로, cf.안해도 채무불이행은 아님) → 계약금약정만 한 상태 또는 계약금 일부만 지급한 상태에서 해약금 해제 불가능 (계약금은 전부 요물)

*종류

-증약금(증거금) : 계약의 증거, 계약금의 최소한 / 반환O

~민법상 규정은 없으나, 계약금은 증약금의 성질 당연히 가짐

-해약금 : 민법의 추정, 채무불이행X / 해약금배제특약 유효(임의규정)

~교부시, 쌍방의 계약 해제권을 보유한 의미의 계약금

~어느 일방이 ‘이행착수 전까지’ 해제 가능 → 교부자 포기 / 수령자 배액상환 (해약금 해제는 배포있게)

`이행착수 : 매도인(인도시*등기이전시) / 매수인(1차 중도금 지급시) → 이후 해제는 불가능(구속력)

`判수령자는 배액제공만 하면 되며, 교부자의 수령거부시 공탁까지 할 필요는 없음

~해약금 해제효과 (채무불이행X) : 원상회복X / 손배청X / 채권관계 소급적 소멸

`계약금은 채무불이행 성립과 별개 → 따로 채무불이행 성립한다면, 손배청O

`判해약금 해제효과는 해제의사표시가 아닌 이행제공시 효력이 발생

`判해약금에 기한 해제권행사로 인해 발생한 손해에 대해 배상청구 할 수 없다

~판례

`判’이행착수’는 이행의 객관적 전제행위를 하는 것으로, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공정도를 의미하지 않음 (ex.매도인이 집열쇠 넘겨줌 or 매수인의 등기소 동행 촉구 → 이행착수로 간주)

`判은행에서 금전인출 등의 이행준비 → 이행착수X & 해제가능

`判매도인이 매수인에 대해 계약이행을 최고하고, 잔금지급소송을 제기한 것 → 이행착수X & 해제가능

`判유동적무효상태인 토지거래허가에서 협력의무 이행의 소 제기한 것 → 이행착수X & 해제가능

`判토지거래허가에서 계약금만 주고받은 상태에서 허가를 받은 경우 → 이행착수X & 해제가능

`判’당사자일방’은 매매쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석X → 즉, 매도인*매수인 누구든 이행착수하면, 양쪽다 해제 불가능

`判이행기 전 중도금을 지급된 경우, 매도인은 해제권 행사 불가능 → 예정보다 미리한 이행착수 인정O

`判1억건물 계약금을 ‘계약금700만 & 1차중도금300만’로 기재 → 일부 이행착수도 이행착수 인정O

`判계약금을 일부만 지급하고 해제된 경우, 금원의 기준은 ‘계약금일부’가 아니라 ‘약정된 총계약금’이 됨

`判매수인이 계약만 하고 계약금 지급을 지체하는 경우, 매도인은 계약해제X (∵약정만 한 단계에서 해제권리는 발생X)

-위약금 : 채무불이행시 채무자가 채권자에 지급 & 특약有여야 효력

~매도인이 위약시 계약금의 배액상환 / 매수인이 위약시 계약금의 몰취 → 계약위반 전제 & 징벌개념

`손해배상액의 예정 추정 : 계약금=손해배상금(입증불필요), 그외 추가손배청X / 과할때 직권감액 가능

`위약벌 : 계약금=벌금(입증필요), 그외 추가손배청O / 과해도 직권감액 불가(반사회법리로 무효는 가능)

~위약금 해제효과 (채무불이행O, 귀책사유有) : 원상회복O / 손배청O

`判중도금*잔금을 기한내 미이행시, 기납부액을 포기한다는 위약금 약정이라도, 매수인이 이행지체에 빠져야 비로소 위약금 효력이 발생

~판례

`判특별한 약정이 없는한, 위약금은 손해배상액으로 추정한다

`判위약금 특약이 없는 이상, 계약금이 위약금으로 상대방에 당연 귀속되는 것은 아니다 (즉, 특약이 없는한 중도금 지체로 매도인이 해제시, 계약금이 매도인에 귀속X)

*재요약

해약금 민법상 추정 배포있게 채무불이행X → 원상회복X, 손배청X	위약금 요건: 계약위반 & 특약有인 경우 한정 손해배상액의 예정(입증불필요) / 위약벌(입증필요) 채무불이행O → 원상회복O, 손배청O (cf.일반적 채무불이행→법정해제권→원상회복&손배청→입증필요)
전←	이행착수→후

[기출] 계약금 일부만 지급한 매수인은 중도금 지급전이라도 해약금 해제를 할 수 없다. (O,요물계약-전부로 성립)

[기출] 해약금의 해제로 손해배상의 청구나 원상회복문제는 생기지 않는다. (O,해약금해재=이행착수전 해제)

[기출] 매수인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 특약이 없다면 계약금은 당연히 매도인에게 귀속된다. (X,귀책사유only→반환청구 / 귀책사유+특약→당연귀속)

 

■매매의 효력

*매도인의 의무 : 권리자체 + 목적물 점유 + 종된권리 이전

-대금지급의무와 동시이행

-과실귀속 ★

~인도전 목적물의 과실 : 매도인 귀속 (단, 인도전이라도 대금완납시 매수인 귀속)

~인도후 목적물의 과실 : 매수인 귀속

*매수인의 의무 : 대금지급 + 목적물 수령

-지급시기 : 약정 없는 경우, 매도인의 인도시기와 동일한 기한이 있는 것으로 추정 (동기추)

-지급장소

~원칙 : 매도인의 현주소 (지참채무의 원칙)

~예외 : 인도장소 (목적물인도와 동시에 대금을 지급할 경우) (있던 장소X)

-이자지급 : 목적물을 인도받은날로부터 이자 지급

-대금의 지급거절

~매수인이 권리의 전부*일부를 잃을 염려가 있는 경우 → 위험의 한도내 대금의 지급 거절 가능

~매도인의 상당한 담보 제공시, 거절 불가능

~매도인은 대금지급을 거절하는 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다

`判매도인이 근저당권을 말소하지 못한 경우, 매수인은 확인된 피담보채무액에 한정해 지급 거절 가능

*매매의 비용 부담 : 특약없는 측량*감정*작성비용→쌍방균분 / 등기같은 이행비용→매수인

[기출] 매수인의 대금지급시기는 목적물의 인도시기와 동일한 기한이 있는 것으로 본다. (X,추정한다)

 

■매도인의 담보책임 ★★★

*권리의 하자 (추탈담보책임)

甲(매도인) --(매매)-- 乙(매수인)

-매매가 하기내용 해당시, 매수인이 매도인에게 행사할 수 있는 권리표

-매수인 기준 해석 → ex.매매의 일부멸실시, 선의매수인은 해제권O, 악의매수인은 해제권X

전일수용담 / 대해손	대금감액청구권	해제권	손배청	제척기간
전부타인의 권리(§569)		선의O,악의O	선의O,악의X
일부타인의 권리(§572)	선의O,악의O	선의O,악의X	선의O,악의X	선의: 안날~1년 악의: 한날~1년
수량부족*일부멸실(§574)	선의O,악의X	선의O,악의X	선의O,악의X
용익권능의 제한(§575)		선의O,악의X	선의O,악의X
담보권능의 제한(§576)		선의O,악의O	선의O,악의O

~예) 100평 팔았는데, 10평이 타인소유 → 일부타인의 권리

~예) 100평 수량지정 매매했는데, 처음부터 10평이 부족한 것으로 판명 → 수량부족 (원시불능)

~예) 건물+부속창고를 팔았는데, 부속창고가 없음 → 일부멸실 (원시불능)

~예) 석유 100톤을 팔았는데, 10톤이 부족 → 채무불이행 (더 달라면 그만 / 수량부족X, 담보책임X) ★

-전부타인의 권리

~判미등기전매(중간생략등기)를 타인의 권리매매라 할 수 없음 (담보책임無)

~判타인권리 매매한 자가 권리이전 불가능할 때, 매도인은 선의의 매수인에 대해 불능당시 시가를 표준으로하여, 계약이 완전이행된 것과 동일한 경제적 이행이익을 배상의무有

~判타인권리매매가 매도인귀책사유로 이행불능이 되었다면, 570조 단서규정(§569 악의매수인)으로 손배청이 불가하더라도, 일반규정(546&396조)에 좇아 계약해제&손배청 할 수 있다

-일부타인의 권리

~判선의매수인의 ’안날’ → 매도인이 매수인에게 이전할 수 없음을 확실히 안날 (권리일부가 타인에 속한 사실을 안날X) => 담보책임이 더 넓어지는 효과

-수량부족*일부멸실

~특정물 매매에서의 원시적 일부불능 문제를 의미 (종류물 부족은 채무불이행, ex.소주10박스)

~判’수량지정매매’는 특정물이 일정한 수량을 가지고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말함 (ex.‘토지100평+축사+가축’ 형태의 판매에서, 10평부족은 담보책임X)

~判평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니한 대금결정의 방편이었다면, 수량지정매매X

~判건물일부 임대차계약에서, 임차인이 면적의 일정수량을 믿고 계약했고, 임대인도 일정수량이 있는 것으로 표시하여, 보증금*임료가 그 수량을 기초로 정해졌다면, 수량을 지정한 임대차로 본다 (임대차 준용)

~判면적부족은 권리담보책임④을 물을뿐, 중요부분 착오③나 원시불능 계체과②를 주장할 수는 없다

-용익권능의 제한 <계약의 목적달성 불가능한 경우>

~判부동산을 위해 지역권이 필요한데 없는 경우, 계약당시 이를 몰랐던 매수인은 계약해제 할 수 있다.

~判목적물이 지상권*지역권*전세권*질권*유치권의 목적이 된 경우이고 이를 매수인이 알고 있었다면, 계약목적달성이 불가능할지라도 매수인은 계약해제 할 수 없다.

-담보권능의 제한 <소유권을 취득할 수 없는 경우>

`담보권능 = 저당권, 전세권 + 가등기, 가압류 => 선악불문 해제&손해배상청구O

~判가등기*가압류 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 본등기경료*강제집행으로 소유권을 상실한 경우, 계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있음 (§576준용 / §569X)  (가가담보)

~判토지위 제3자의 저당권이 설정되어 있는것만으로 담보책임을 지진 않음 (소유권 문제가 생겨야 책임)

~判매수인이 피담보채무를 인수함으로 대금에 갈음한 경우, 매도인 담보책임을 면제*포기한 것으로 간주

~判저당권설정부동산의 매수인이 소유권보존을 위해 출재한 경우, 매수인은 매도인에게 그 상환청구가능

*물건의 하자 (하자담보책임)

-의의 : 목적물의 원시적(물리적)*객관적*주관적*법률적 불능으로 인한 매도인의 무과실책임

-요건

~목적물의 하자有

`判카탈로그와 다른 성능

`判’운행정지차량, 건축허가불가’등 법률상제한는 물건의 하자 간주 → 중요착오X,동기착오O & 하자유무판단기준은 계약성립시 (법물상제한 계성시 6월)

~매수인이 선의*무과실 → 물건하자만 무과실 따짐

~제척기간 : 안날~6월 / 출소기간X, 단순한 권리행사기간O

-효과

~용익권능의제한(§575)준용 → 대금감액청구권 인정X

`{원칙} 특정물 : 계약해제권 & 손해배상청구권

`{예외} 불특정물(종류물) : 계약해제권 & 손해배상청구권 or 완전물급부청구권

~과실상계 적용O : 하자담보책임은 무과실책임이라 준용될 수 없다하더라도, 담보책임이 공평의 원칙에 입각한 것인 이상, 손해배상범위는 매수인 잘못을 참작하여 정할 수 있음

*담보책임의 성질

-법정책임, 무과실책임 (과실여부무관 책임O / 단, 임의규정으로 면제*경감 특약가능)

~判계약당시 매수인이 하자를 안 경우, 매도인은 하자담보책임을 지지 않음

~判담보책임의 면책특약은 유효이나, 매도인이 알고 있음에도 고지하지 않은 면책특약은 무효이다

-매도인의 담보책임 & 매수인의 반환의무 → 동시이행의 관계

-경합

~判매수인은 담보책임주장 or 사기로 인한 취소권을 선택적으로 행사가능

~判매도인 귀책사유로 이행불능이 되었다면, 채무불이행 법리로 계약해재&손배청 가능

`전부타인의 권리&매수인 악의일 경우 → 담보책임 법리(손배청 불가), 채무불이행 법리(손배청 가능)

`단, 채무불이행 법리로 가려면, 귀책사유 입증필요 (담보책임은 매수인 선의악의만 따짐)

*경매의 담보책임

-원칙적으로 경락인은 경매의 하자로 손배청 불가능 (단, 흠결을 안 채무자*채권자에게는 손배청 가능)

-경매의 담보책임 : 물건하자→책임발생X(ex.법령제한) / 권리하자→책임발생O(ex.면적부족)

~判경매절차가 무효로 된 경우, 채무자*채권자의 담보책임은 인정될 여지無 (경락인의 손배청 불가능)

~判경락인은 흠결 안 채무자에게 배당금에 대한 부반청 가능 (1차채무자→{if,채무자 무자력}→2차채권자)

~判선순위저당권이 있어도 담보책임 문제無 (∵경매는 모든 저당권 소멸하므로)

[참조] 특정물→대체X (ex.집,토지) / 종류물(불특정물)→대체O (ex.소주,차)

[기출] 타인의 물건 또는 권리도 매매의 목적으로 할 수 있다. (O)

[기출] 매수한 토지가 전부 다른 사람소유일 경우, 악의 매수인이 행사할 수 있는 권리는? (해제권)

[기출] 하자담보책임은 특정물에만 인정되고, 불특정물에는 인정되지 않는다. (X,둘다 인정)

[기출] 선의 매수인인 경우, 대금감액청구권과 손해배상청구권이 동시에 인정되는 경우는? (일부타인,수량부족)

 

 

▶▶▶환매

■의의

甲(매도인,환매권자) --(소유권이전+환매특약)--> 매매 <--(1억)-- 乙(매수인)

甲 --(1억+매매비용)--><--(소유권이전)-- 乙

*매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류 (해제권유보부매매*재산권의 일종 → 양도*채권자대위목적 가능)

*환매특약의 동시성 : 소유권이전등기 & 환매특약(부기등기)

*환매대금 = 최초매매대금 + 매매비용

*기간 : 부동산 5년이하 / 동산 3년이하 => 연장불가

*환매는 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것 → 양도담보 → 가담법 법리

[기출] 환매는 소유권이전형식에 의한 담보작용을 한다. (O)

 

■재매매의 예약과 비교

환매	재매매의 예약
민법규정O → 기간제한O, 동시성O 환매등기	민법규정X → 기간제한X, 동시성X 가등기

-재매매예약이 좀더 자유롭게 가능  &  2가지 모두 소유권이전은 가담법 법리로 해결

 

■특징

*특약이 없으면, 목적물과실과 대금이자는 상계한 것으로 간주

*매수인의 사용*수익 권리

-제한물권 설정 가능 (주의보존의무)

-특약을 어긴 제한물권 설정 → 당연무효X → 계약위반 손해배상 & 환매권자는 전득자에게 환매권행사 가능 (환매의 의사표시도 매수인이 아닌 전득자에게 해야함)

*채권자의 환매권양도시 매수인에 통지 의무 (단, 승낙은 불요)

 

 

▶▶▶교환

*금전이외의 재산권을 당사자 쌍방이 상호이전할 것을 약정함으로써 성립

*내용

-환금 : 무명계약 일종으로 교환X

-쌍무계약 (동이항, 위험부담 규정 준용)

-금전보충지급 : 매매 준용 (매매성립X)

`보충금 지급기한 명시안한 경우 : 인도받은 날부터 이자지급 의무有 (∵유상계약이므로)

`判금전보충지급의 경우, 채무를 인수한 일방이 보충금을 제외한 나머지 재산권을 상대에게 이전하므로써 교환계약상의 의무를 다하게 된다 (단, 보충금미지급은 채무불이행O → 계약해제 가능)

`判피담보채무를 함께 인수한 교환당사자 일방이 그 변제를 게을리하여, 채무를 인도한 일방이 이를 변제하였을시, 인도한 일방은 이 사유로 구상권행사 및 교환계약해제 가능

[기출] X건물과 Y토지의 가격이 달라 일정금액을 보충해 지급키로 약정시 매매계약이 성립한다. (X,교환계약)

 

 

▶▶▶임대차

■물건의 사용 (대차계약)

*소비물 : 반복사용X (ex.금전,쌀) → 소비대차(유상or무상)

*비소비물 : 반복사용O (ex.토지,건물) → 사용대차(무상) or 임대차(유상)

-임대차의 ‘유상’ 의미 : 실질적 대가

-判乙이 甲토지를 공짜로 사용수익하고, 돌려줄때 乙이 만든 지상물들을 모두 甲에게 주는걸로 사용대차계약을 맺은 경우 → 해당계약은 유효인 임대차로 간주 (∵형식상 사용대차지만, 실질적대가 존재)

*임대차목적물

-O : 물건(부동산*동산), 타인의 것도 무방(ex.전대차)

-X : 광업권, 조광권, 농경지

[기출] 임대인이 타인소유 부동산을 임대한 경우라도, 임차인이 선의라면 임대차계약은 성립한다. (O,채권행위)

 

■의의 & 효력

甲(임대인) --(비소비물)--><--(차임)-- 乙(임차인)

*임대인 의무 : 사용수익하게 해줄 의무

-적극적의무 (∵대가를 받기때문)

-수선의무 : 임의규정 & 소규모에 한해 특약가능

~判사용할 수 있는 상태를 의미 (깨끗함 여부X → 즉, 사용가능상태라면 도배의무無)

~判큰 비용없이 고칠수 있는 사소한 것이라, 사용수익 방해안된다면 의무X / 단, 정해진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 상태라면 의무O

~判모든 비용은 임차인이 부담한다는 특약 → 유효 / 단, 건물주요구성부분등 대규모 수선은 포함X

~判통상의 임대차에서 임차인의 안전배려, 도난방지 등의 안전*보호의무는 포함X (ex.방범창사건)

~判일시사용 임대차에서는 임차인에 대한 안전*보호의무 포함O (ex.호텔화재로 손님사망)

-비용상환의무 : 필요비 or 유익비 (ex.임차인의 보일러 우선수리 후 청구가능)

*임차인 의무 : 차임지급의무

-차임 : 임대차의 본질적 성립요소, 금전기타 유가물도 가능, 편면적 강행규정(임차인 불리약정 효과無)

~후급원칙 → 토지(년말), 건물(월말), 수확기(수확후 지체없이)  /  수인의 공동임차 → 연대차임의무

~2기이상 연체시 임대인의 해지청구 가능 (연체는 연속될 것 不要 & 청구전 최고 불필요)

~임차목적물 일부멸실 → 임차인의 차임감액청구O (형성권)

`判임차인 과실없이 일부가 멸실된 경우, 임차인은 해당비율에 의한 감액청구가능하고, 잔존부분으로 목적을 달성할수 없으면 해지도 가능함 (천재지변이라도 당연감액이 아닌 감액청구가 가능한 것임)

~경제사정 변동시 → 임대인의 차임증감청구O (형성권)

`判차임불증액 특약이 있더라도, 신의칙에 반한다고 할 정도의 사정변경시, 차임증액청구 인정

`判차임증액청구가 상당하다고 인정되면, 효력은 재판시가 아닌, 청구시에 곧 발생함  (증청시)

-보관의무 : 선관주의

-임차물반환의무 : 보증금반환과 동시이행의 관계

*임대차 존속기간

-약정有

~최장기간 : 토지*건물 모두 제한X(무제한) & 법정갱신 역시 모두 인정

~최단기간 : 제한X  (cf.주임법*상임법 → 2년, 1년)

-약정無

~당사자(임대인*임차인)는 언제든지 해지통고 가능

~해지통고 효력 : 임대인(도달일~6월), 임차인(도달일~1월), 동산(5일)  (임대해지 유기로)

*갱신

-계약에 의한 갱신 : 10년 범위내, 몇번이라도 가능

-존속기간갱신의 강제 : 토지임차인의 갱신청구권*지상물매수청구권

-묵시의 갱신(법정갱신) : 정함이 없는 기간 / 전임대차와 동일조건 간주

~判묵시의 갱신에서, 전임대차에 제3자가 제공한 담보는 기간만료로 소멸하나, 보증금은 소멸하지 않음

`임차인제공 담보*보증금→소멸X  /  제3자제공 담보→소멸O, 제3자제공 보증금→소멸X ★

[참조] 전세금 : 금전or기존채권갈음만 가능 (유가물은 불가능)

[참조] 과실*동산압류→법정질권 취득 / 토지2기차임연체한 임차인건물 압류→법정지상권 취득

[참조] 차임불증액 특약(유효) / 차임불감액 특약(무효, 임차인에 불리)

[기출] 임대차는 차임을 지급함으로써 성립하는 계약이다. (X,지급을 약정)

[기출] 임대차의 존속기간은 원칙적으로 10년을 넘지 못한다. (X,제한無)

[기출] 임대인이 제3자에 양도한 경우, 임차인은 임대차계약에 기한 임차권으로 제3자에 대항할 수 없다. (O,채권)

 

■임차인의 권리 (BIG3) ★★★

*기본

-흡수되어 목적물의 구성부분이 된 물건이라면 → 비용상환청구권 by모든임차인 (ex.타일)

-건물에서 분리하여 가져갈수 있는 물건이라면 → 부속물매수청구권 by건물임차인 (ex.에어컨)

-토지에 설치한 건물,수목,기타지상시설이라면 → 지상물매수청구권 by토지임차인

-단, 채무불이행한 임차인은 부속물&지상물매수청구권 행사 불가능

-민법이 정하는 각종 해지기간 규정은 강행규정 (차임증감, 차임연체, 매수청구, 임대차해지 등)

-일시사용 임대차에도 적용되는 권리 : 비용상환청구권O (차임증액X, 부속물매수X, 부속물법정질권X)

*비용상환청구권

-임의규정 : 포기특약가능 → 원상복구*원상회복 특약시, 비용상환청구권 포기로 간주 (유치권 불가능)

-필요비&유익비 (필즉 유종 제반육)

~필요비 : 가치유지→즉시 청구가능

~유익비 : 가치증가→임대차종료시 청구가능 (가액증가 현존 한함 / 지출금액or가치증가액 중 임대인 택1)

~제척기간 : 반환시~6월내

-판례

~判인테리어 비용*간판설치비는 유익비X

~判임차인비용으로 증축한 부분을 임대인소유로 하기로 한 약정은 유효 → ∵임의규정, 유익비 청구 불가

~判임차인이 증개축등 시설을 하되 그 투입비용변상*일체권리포기하기로 특약했다면, 이는 비용상환등 권리를 포기하는 대신, 원상복구의무도 부담하지 않는다는 약정으로 봄 (계약서상 원상복구 명시했어도 무효)

*부속물매수청구권 <준매매>

-편면적강행규정 : 포기특약*임차인불리 무효 (형성권)

-조건 : 독립물 + 임차인소유 + 임대인동의*(에게)매수 + 객관적편익 (부속물에 똥매독)

~객관적편익 : 다른 임차인이 들어와 사용가능한 것을 의미(ex.에어컨)

`해당X : 임차인의 특수목적시설(ex.주방설비,사진관설비,칠판,칸막이) / 일시사용 임대차

-판례

~判건물자체의 수선*증개축은 독립물이 아니므로 부속물매수청구권 대상X (단, 증축부분이 구조상*이용상 독립성이 인정된다면 대상O)

~判부속물매수청구권은 임대차 종료시에 인정되나, 채무불이행에 기한 해지에는 인정X

~判부속물매수청구권 행사시, 부속물대금채권과 건물*건물부지의 반환의무간 견련성 인정X → 일방적 의사표시에 의한 매매계약의 효과이므로 유치권 행사 불가 (cf.매수청구는 견련성無)

~判임차보증금을 저렴하게 해주고, 대신 부속물매수청구 않기로 한 약정은 유효

*지상물매수청구권 <준매매>

-편면적강행규정 : 포기특약*임차인불리 무효 (형성권)

-부속물매수청구와 달리 2차적 권리 (갱신청구 후 임대인 거절시 청구가능)  (cf.갱신청구=청구권(형성권X))

-조건 : 3불요 (허가등기 불요, 동의도 불요, 가치도 불요) → 임대인 개불리

~허가등기 : 무허가*미등기도 청구가능

~동의 : 임대인 동의없이 지은 건물도 청구가능

~경제적가치 : 임대인에게 가치없어도 청구가능

-판례

~判보증금,차임을 현저히 감액하는 대가로 매수청구권 포기특약 → 임차인 불리 아니면 인정(무효X)

~判기간정함이 없는 토지임대차&임대인의 해지통고 → 철거집행 판결 → 바로, 임차인의 매수청구

`원칙적으론, 임차인이 임대인통고~6월내 갱신청구를 안했다면, 매수청구가 불가능

`다만, 임대인이 먼저한 해지통고는 갱신청구거절의 의미 포함 간주

`결론 : 갱신청구 안한 임차인의 매수청구 인정 & 이런 경우 매수청구는 철거집행전이면 언제든지 가능

~判임대건물이 임대인외 토지에 걸친 경우, 임차인은 건물부분 중 구분소유의 객체로 될 수 있는 부분에 한해 매수청구가 인정된다

~判지상물매수청구는 원칙적으로 임차권소멸당시 임대인이 대상이나, 대항력있는 임차인은 임차권소멸 후 그 토지를 양수한 제3자(새임대인)에게도 청구 가능

~判건물소유의 목적으로 토지임대차계약 중 임대인이 변경되고, 이후 계약종료시 임차인의 매수청구대상 : 대항력有임차인→새임대인 / 대항력無임차인→구임대인

~判건물소유의 목적으로 토지임차인이 근저당권을 설정한 건물도 지상물매수청구권 대상O (단, 매수청구당시 건물현존 시가상당액을 공제한 금액이 매수금액) (채권최고액X)

~判임차인이 지상물 소유권을 타인에게 이전한 경우, 지상물매수청구권은 인정X

~判임차인이 작성한 무상임대차 확인서가 매각절차에 반영된 경우, 이후 임차인이 경락인에 주장하는 보증금반환청구*동이항 주장은 금반언*신의칙위반으로 허용X

~判지상물매수청구권이 행사되면 당시 건물시가로 매매계약이 체결된 효과가 발생 (임차인이 건물을 짓기 위해 들어간 철거등의 비용보상의무無)

[참조] 건물등기있는 차지권의 대항력(§622) : 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물만을 등기한 때에는 제3자에 대해 효력이 생긴다. (단, 제3자가 먼저 토지등기시 효력X)

[참조] 건물소유의 목적=땅 빌려 신축

[기출] 매수청구권의 포기특약은 언제나 무효이다. (X,임차인 불리 아니면 유효)

[기출] 임차인의 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 편면적강행규정에 따라 언제나 무효이다. (X)

[기출] 건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 임차인이 토지를 등기하지 않고, 건물을 축조하여 건물만 등기한 경우, 새로운 토지소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. (O,차지권 대항력 / 건물미등기라면 새소유자에 주장불가능)

 

■임차권 양도*전대 ★★

甲(임대인) -- 乙(임차인,전대인) -- 丙(전차인)

*원칙 : 임대인 동의 필요 / 동의 없다면 계약위반 → 임대인의 해지권 발생 (행사안하면, 관계는 그대로 존속)

*동의 있는 경우

-甲&乙

~甲은 乙&丙에  차임청구 가능

~해지권행사는 乙에 하는 것으로 족함 (단, 임차인 해지통고는 전차인丙에게도 해야함)

-乙&丙

~乙은 丙에대해 임대인으로서 권리&의무 가짐

~丙이 甲에게 차임 지급시, 그 한도에서 乙에 대한 차임채무 면함

-丙&甲

~甲과 丙간 임대차관계 성립X → 丙은 甲에 대해 직접의무를 부담할뿐 임대차계약상 권리無

`전차인은 전대인에 대한 차임지급으로 임대인에 대항하지 못함 → 단, 전대차 차임지급시기 기준으로 하여 이전에 준 경우에 한정되며, 이후 지급한 경우는 대항가능 (돈은 최대한 늦게 줘라)

~甲과 乙 합의로 계약종료시, 丙의 권리는 소멸X (∵동의받은 전차인권리의 확정)

~전차인의 임대*부속물매수*지상물매수청구권 인정O (동의*청구대상→임대인)  (cf.수선청구: 乙→甲)

~임대차*전대차 기간종료시, 丙은 甲에게 직접 명도함으로 乙에 대한 명도의무를 면함

*동의 없는 경우 (무단양도*전대) ★

-甲&乙

~甲은 해지권 취득 (해지하지 않는 한, 여전히 차임청구권 보유)

~丙의 고의과실은 乙의 고의과실로 간주 → 乙은 선임감독 과실이 없어도 면책X

~판례와 같이 배신행위가 아닐 경우, 해지권은 제한됨 (즉, 해지못함)

`判건물경락으로 건물소유를 위한 토지임차권을 양도받은 경우

`判(가구점 그남자)임차인남편과 아내의 가구점 → 남편이 부인에 재산양도 후 떠났고, 부인 혼자 가구점 운영 → 임대인이 자신 동의없이 양도했음으로 해지청구 → 판결: 배신행위X & 해지못함

`判상가 임차인이 ‘내과→내과’ 전차인 받은 것도 배신행위X (단, ‘내과→식당’이라면 배신행위 가능)

`判건물 소부분의 임대차라면 배신행위X

-乙&丙

~임차권의 양도*전대는 유효④ (∵임대인 동의는 전대차의 효력요건이 아닌 대항요건)

~乙은 임대인의 동의를 얻을 책임부담 (담보책임)

-丙&甲

~丙은 임차권 주장 불가능 (∵불법점유 성립)

~전차인의 임대*부속물매수*지상물매수청구권 인정X

~甲의 물권적청구권 & 손배청 행사

	임대차 해지 전	임대차 해지 후
甲→丙 반환청구	가능★ (반환대상: 乙)	가능 (반환대상: 甲)
甲→丙 손배청	불가능 (∵손해가 없음)	가능 (∵차임상당손해 발생)

[기출] 무단양도라도 임대인은 임대차계약 해지전까지 전차인에게 반환청구를 할 수 없다. (X,손배청만 못함)

[기출] 임차인의 무단전대가 있으면 언제나 임대차계약을 해지할 수 있다. (X,배신행위 아니면 제한)

[기출] 임대차의 양도*전대의 제한은 임차인에 불리한 사항이라도 무효가 되지 않는다. (O)

 

■임차권의 소멸

*존속기간의 종료 → 임대차 종료 (당연종료X, ∵법정갱신 가능성)

*통고사유 (해지통고, 법정기간이 경과해야 계약종료 효과 발생 (형성권))  (해지통고 파보기)

-임차인이 파산선고를 받은 경우 (임대인*파산관재인이 통고 & 당사자간 손배청 불가)

-기간약정 있지만, 해지할 권리를 보류할 때

-기간약정無 : 언제든지 통고 (by유기로)

*청구사유 (해지, 도달하면 즉시 소멸 (형성권))

-임대인이 임차인 의사에 반하는 보존행위를 하는 때

-임차인 과실없이 일부멸실한 경우, 잔존부분만으로 목적달성할 수 없을 때

-임대인 동의없이 임차권을 양도하거나 전대한 때

-2기 이상의 차임 연체한때

-당사자 일방의 채무불이행이 있은때

*종료효과

-부당이득반환 : 건물임대차→실질적이득 없다면 성립X  /  토지임대차→차임상당의 부당이득 성립O ★

~判임차인이 동이항에 기해 목적물 점유하고 있을 때 → 불법점유X & 손해배상책임無 → 단, 사용수익으로 인한 실질적이익이 있으면 부당이득으로 반환해야 함

~判임차건물부분을 점유하기는 했으나, 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적 이득이 없다면, 임차인의 부당이득반환은 성립X

~判토지임대차에서, 임차인의 지상건물로 실질적이득이 없다해도, 건물을 통해 부지를 점유하는 한 부지임료상당액의 부당이득반환은 성립O (건물소유=대지점유)

[참조] 전세권자의 파산 : 해지통고사유X (∵임대차처럼 돈이 지속적으로 나가지 않음)