민법 11 - 물권 / 용익물권 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶지상권 ★★★

■총설

*의의 : 지상물을 소유하기 위하여, 타인의 토지를 사용*수익할 수 있는 권리

-목적 : 지상물 소유

-지상권설정자 : 토지소유자

-객체 : 토지 (지상+지하 / 1필토지일부 무방 / 지상물無 무방)

*지료 : 성립요소X → 무상의 지상권 가능 (지료등기 따로 안하면, 양수인에게 무상지상권 성립)

*지상물을 보호하는 권리 (ex.매수청구권은 형성권)

[참조] 차임은 임차권 성립요소O

[기출] 지상권설정의 목적이 된 건물이 전부멸실하면 지상권은 소멸한다. (X,토지가 본질)

 

■지상권의 발생

*법률행위 (약정지상권, §186)

-설정등기 : 토지등기부-을구

-존속기간 : 최단기한의 제한, 영구무한가능(준소유권), 강행규정  (영지버섯:영구무한가능-지상*지역)

~判최단존속기간에 관한 규정은 기존건물의 사용을 목적으로 설정된 경우에는 적용X

기간약정O (삽십오년 이상)	기간약정X + 구조종류 미정
-건물(석조,석회조,연와조) & 수목 : 30년↑ -기타건물(목조) : 15년↑ -기타공작물 : 5년↑	-수목 : 30년 -지상물(건물&공작물) : 15년 ※구조종류 정해졌을시, 기간약정O의 존속기간

*법률규정 (법정지상권, §187)

[참조] 존속기간 기준 : 화재내구력

[참조] 석조,석회조,연와조 = 돌,석회,벽돌

[기출] 기간을 정하지 않았는데, 화재내구력이 강한 건물이라면, 그 존속기간은 15년으로 한다. (X,30년-구조종류도 미정해야 15년)

 

■지상권자의 권리

*토지사용수익권

-점유O, 점유보호청구권O, 상린관계O, 물권적청구권O

-사용가치를 직접지배 : 과실취득O, 필요비상환청구권X (cf.토지소유자: 소극적인용의무O, 적극적수선의무X)

*처분의 자유

-양도*상속*담보*임대의 자유 (소유권(건물)*지상권(토지) 등 모두 자유롭게 처분)

-처분금지특약 : 무효 (강행규정)

*판례

-判유상약정이 없는 이상 지료의 지급 구할수 없음

-判지료는 등기해야 지상권양수인등 제3자에 대항가능 (미등기→연체소멸청구 불가, 양수인에 무상지상권)

-判지료지급연체가 소유권 양도전후 걸쳐있다면, 양수인에 대한 연체가 2년이어야 소멸청구 가능 (전후에 걸친 연체X → 지료의 채권채무는 승계X)

-判지상권자와 지상물소유자가 반드시 일치해야 하는건 아님 (ex.지상권자가 지은 건물을 양수한 丙)

-判저당권이 설정된 나대지 담보가치하락을 막기위해, 저당권자 명의의 지상권이 설정된 경우, 피담보채권이 변제되어 저당권이 소멸하면 지상권도 소멸 (저당권 후 건축금지를 위해 설정한 담보지상권의 소멸) (cf.설정자가 임대를 했을 경우, 지상권과 중복이라도 예외적 인정됨-∵저당권자 지상권은 점유하지 않으므로)

[기출] 지상권은 과실을 취득하므로 필요비상환청구권이 인정되지 않는다. (X,사용가치를 지배하기에 인정X)

 

■지상권 소멸의 효과

*지상물매수청구권 (쌍방)

-지상권설정자(매수청구,형성권)→ ←(갱신청구,청구권 / 매수청구,형성권)지상권자

-判임대차에서 임차인의 채무불이행으로 계약해지시, 임차인은 계약갱신권無, 매수청구권無

-判지상물매수청구권은 반드시 지상권설정당시 기존건물*설정자동의를 얻어 신축한 것에 한정X (동의불요)

-判지상권에 기해 토지에 부속된 공작물은 토지에 부합X

*지료증감청구권

-지상권설정자(지료증,형성권)→ ←(지료감,형성권)지상권자

*유익비상환청구권 (필요비는 無)

-지상권설정자(X)→ ←(유익비청구,청구권)지상권자

*지상권소멸청구권

-지상권설정자(소멸청구,형성권) → (X)지상권자

-요건 : 2년이상 지료연체

-양수인에 승계X => 매매전 지료체납은 양도인(전지상권설정자)-지상권자간의 문제일뿐

[참조] 부속물(건물), 지상물(토지)

[참조] 토지임대차↔지상권 대응 / 건물등임대차↔전세권 대응 => 비교패턴 문제!!

[참조] 임대차소멸: 2기이상 차임연체  / 전세권소멸: 용법위반

[참조] 지료증감청구권 → (임대차)차임증감청구권

 

■특수지상권

*구분지상권

-토지소유자-구분지상권자간의 계약 + 등기O

-특징

~토지의 입체적 활용 / 영구무한가능 / 건물*공작물 소유(수목X) / 제3자 전원동의필요(용익권자 포함)

~소유권제한특약O : 토지소유자의 토지사용 전면적배제할 수 없으나, 구분지상권 행사를 위한 설정행위로 제한은 가능 (ex.500톤이상의 하중금지)

~1필토지 중 일부 특정층 범위한정하여 구분지상권 설정가능 (≒구분소유권)

`상가1층 옥상위 일정층수까지 건물을 추가로 신축하기 위한 공간을 사용할 수 있는 내용의 구분지상권 → 계층적 구분지상권 (등기부시행규칙상 금지하지만, 판례로는 인정 / 즉, 대지권등기 따로 안함)

*분묘기지권

-취득 : 소유자 승낙 / 시효취득(20년-평온,공연) / 자기토지 분묘설치자가 분묘기지를 처분(법정지상권)

~기지사용권의 취득 (기지소유권X / 타주점유→∴시효취득 요소 중 ‘자주’ 제외)

-공시 : 봉분(관습법상물권-등기X) / 평장*암장→인정X

-포기 : 권리자의 의사표시면 족함 (점유포기 불필요)

-특징 : 시효취득시 지료 무상(그외 유상)

~判쌍분*단분형태의 합장 허용X

~判범위가 법령상 제한면적 범위내로 한정되는 것은 아님 (∵수호봉사를 위한 범위내 초과허용)

~判시효취득시 지료無

~判분묘가 존속하는 한, 분묘기지권은 존속 (5년X)

~判2001.1.13 이전까지 설치된 분묘만 시효취득 인정 (ex.2000년 설치분묘→2020년 분묘기지권 취득)

*관습법상 법정지상권

-성립요건

~토지&건물 동일소유자

`判대지를 신탁한 경우, 신탁자는 제3자에 대지소유를 주장불가 & 관습법상 법정지상권 성립할 여지無

`判처분당시에만 동일소유자였어도 족하며, 원시적으로 동일소유자일 필요는 없음

`判경매된 경우, 경매결정으로 압류효력이 발생한 때를 기준으로 동일소유자를 판단 (대금완납한때X)

`判미등기*무허가 건물에도 적용O

`判토지소유자가 건축당시 이미 토지를 타인에 매도하여, 소유권이전의무를 부담하고 있었다면 적용X

(ex.토지매매계약 후, 건물건축하여 법정지상권을 주장하는 매도인→성립X / 처분당시 존재건물만 해당)

~매매기타 적법원인으로 어느 하나의 소유자 변경 (cf.임의경매X, 강제경매O)

`증여, 매매, 공경매, 대물변제, 대지분할 등 적법원인으로 인한 소유자 변경 → 법정지상권 인정O

`환지처분, 지분처분, 일체로 매도, 원인무효 → 법정지상권 인정X (환지분 일체로 원인무효) ★

`判대지&건물이 일체로 매도되었으나, 대지만 등기경료되어, 형식적 명의 불일치시, 관법지 인정X  →  이후 대지의 저당권설정&실행시 366법지 인정X(∵저당권 설정당시 소유자 불일치)

`判환매특약 등기가 경료된 나대지의 소유자가 건물을 신축한 후, 환매권이 행사되면 관습법상 법정지상권은 성립X (∵나대지 소유자는 돌려줄 땅을 알고도 신축→보호X)

~철거특약無

`관습법상법지 포기특약→유효 / 법률상법지 포기특약→무효

`判건물양수인이, 대지에 임대차계약을 체결한 경우 → 관습법상법정지상권을 포기한 것으로 본다(양립X)

-목적 : 지상물의 보호 (철거특약이 없다면, 철거후 구건물기준 신축도 법정지상권 인정)

-특징 : 등기없이 당연 성립*취득(단, 등기해야 처분가능) / 지료의무O(2년연체시 청구로 소멸, by합의or법원)

-범위 : 지상권과 마찬가지로 토지사용 및 건물의 유지*사용에 필요한 범위까지

 

-공유와 법정지상권 : 결과상 토지가 단독소유이면→법지O, 토지가 공동소유이면→법지X (단법있고 공법없다)

~判토지공유자중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우, 관습법상 법정지상권은 성립할 수 없다 (갑/갑을 → 갑/병을)

-양도시

~토지양도: 건물법정지상권자는 토지승계인에 등기없이 대항O

~건물&지상권양도

`判제3자가 경매로 취득시 등기없이 법정지상권 취득

`判건물양수인은 양도인을 대위하여 법정지상권설정등기절차 이행 청구가능 (토지소유자가 양수인에게 소유권에 기한 철거요청 불가능 → ∵신의칙위반)

[참조] 신탁재산 : 대내적(신탁자 재산), 대외적(수탁자 재산)

[참조] 원인무효 → (무조건) 안된다

 

■법정지상권 분류 (소유자가 달라진 이유에 따라) ★♥

*성립 : 토지건물 동일인 소유 → 다른이 소유 (법정지상권은 똥이다)

*구분

	305조	366조	관습법상 법정지상권
특징	전세권(건물) & 특별승계인(대지)	저당권(실행) & 임의경매	매매등 적법원인 & 강제경매
지상권자	건물소유자 or 전세권설정자 (전세권자X)	건물소유자	건물소유자
규정	강행규정 (배제특약→무효)	강행규정 (배제특약→무효)	임의규정 (배제특약→유효)

[기출] 저당목적물인 토지에 대해 법정지상권을 배제하는 저당권설정 당사자사이의 약정은 효력이 없다. (O)

 

 

▶▶▶지역권 ★★

■지역권의 구분

*지역권자는 일정한 목적을 위해 타인토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다

-자기토지 : 요역지 → 지역권자, 반드시 1필

-타인토지 : 승역지 → 지역권설정자, 1필일부 가능(∵통행당하는 토지이므로)

-편익 : 통행, 배수, 인수, 조망, 불영업, 불건축 등 (cf.대부분은 통행&인수)

~편익의 목적에는 제한無 (단, 토지의 편익이 아닌 사람의 편익은 불가 → ex.도자기를 만들기 위해X)

[참조] 특수지역권 : 요역지無 & 승역지有 & 편익대상→사람 (ex.타인토지에서 토사채취,방목 수익)

[기출] 자기토지 일부를 위한 지역권은 인정되지 않는다. (O,요역지는 일부X)

 

■지역권의 성질

*유상*무상 무방 → ‘대가’는 등기 불가능, ∴3자 대항 불가

*지역권자 설치 공작물 : 승역지소유자는 공동사용한다면, 수익비율로 비용분담

*소유자 및 지상권자, 전세권자도 지역권설정&취득 가능

*비배타성 & 불가분성

-공용적*공공적 → 가급적 존치시켜야 할 성질 (ex.통행지역권은 지역권자외 다른이가 사용하기도 함)

~취득은 쉽게, 소멸은 어렵게 / 분할되어도 각 부분을 위해 존속

~수인의 공유시 (소멸-전원 / 소멸중단-1인 / 취득-1인 / 취득중단-전원)

`전원 --<시효>--> 소멸(어렵게)  //  소멸중단(쉽게) -> 1인

`1인 --<시효>--> 취득(쉽게)  //  취득중단(어렵게) -> 전원

*수반성 : 요역지 처분 ↔ 지역권 함께 처분  (단, 당사자간 수반성 배제특약 가능)

-判지역권에 저당권을 설정하는 계약은 무효

*부종성 : 요역지 발생*소멸 ↔ 지역권 함께 발생*소멸

[참조] 지역권 설정은 공유자1인이 다른 공유자 동의없이 불가능 (∵지역권은 요역지 전체에 존속)

[기출] 요역지가 수인의 공유인경우, 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단은 다른 공유자를 위한 효력이 있다. (O, 소멸중단-1인)

[기출] 점유로 인한 지역권취득 기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유여야 효력이 있다. (O, 취득중단-전원)

 

■지역권의 취득

*행위 : 설정계약, 등기, 양도 등

-判자기 소유의 토지에 도로를 개설하여, 타인에게 영구적으로 사용하도록 약정하고 대금을 수령하는 것은 지역권설정에 관한 합의로 봄

-判요역지와 분리할수 없기에, 지역권만을 양도하는 이전등기는 허용X (요역지이전시, 부종하여 이전됨)

*규정 : 통행지역권의 시효취득 인정

-비점유권원으로 원칙적 시효취득은 불가능 → 단, 계속&표현되는 통행이면 인정

~계속&표현 : 통로개설(by요역지소유자등) + 항시사용(객관적상태)

-判일반 공중은 자기토지를 위해 통행로를 개설한 것이 아니므로 통행지역권 시효취득 불가능

-判불법점유자는 통행지역권의 시효취득 주장 불가능

-判지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효취득 가능

[기출] 요역지대상토지 소유자가 20년이상 계속적으로 통행을 하고 있는 것이 객관적으로 증명된다면, 지역권의 시효취득이 가능하다. (X,통로개설 필요)

[기출] 지역권의 이전을 위해서 지역권의 이전등기가 필요한 것은 아니다. (O)

 

■지역권의 효력

*지역권자 권능 : 설정행위로 정해지나, 승역지 이용자에게 부담이 가장 적은 범위에 한함

*승역지 이용자 의무 : 설정행위로 정해짐 → 승역지소유권 특별승계인의 의무 & 위기에 의한 부담면제

*지역권에 의한 물권적 청구권 : 반환청구권無 (∵비점유권원, 승역지 점유권리無) / 단, 방해제거O*방해예방O)

 

■지역권의 위기

*위기(委棄) : 승역지소유자가 토지소유권을 지역권자(요역지)에게 이전한다는 일방적 의사표시(물권적 단독행위)

*효과 : 등기하면 효력발생 / 지역권은 혼동으로 등기없이 소멸

 

 

▶▶▶전세권 ★★

■특징

*전세금

-전세권의 성립요소 (cf.지상권 지료, 지역권 대가→성립요소X)

-단, 목적물의 인도는 성립요건X → 즉, ‘전세금지급&설정등기’만하면 전세권 성립

`判전세금지급은 꼭 현실적 수수가 아닌, 기존채권으로도 갈음 가능

`判인도하지 않았어도, 장차 목적물의 사용수익을 완전배제하지 않았다면, 그 전세권은 유효함

*객체 : 부동산 (토지*건물)

*사용*수익 : 용익물권의 성격 / 현재가 아닌 장차 미래에 하더라도 무방

*전세금의 우선변제 : 담보물권의 성격

-전세권자=전세금반환채권자 (권리: 경매,우선변제 → 담보물권성격(부수물불경우))

*겸유설 : 용익물권인 동시에 담보물권

-判존속기간만료로 용익물권권능이 소멸하고 담보물권권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다

*전세권 & 전세금반환채권 : 분리양도 허용X

-전세권 소멸(존속기간 만료후) 이후 전세금반환채권 양도는 가능

-전세권 소멸을 정지조건으로 하여, 전세권 존속중 전세금반환채권의 분리양도 허용

-判존속기간만료로 전세권이 소멸했거나, 합의해지등에 의해서도 전세권처분이 따르지 않는 경우, 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보채권을 양수한 것이 됨

-判전세금반환채권을 담보하는 물권으로서 전세권이 소멸된 이상, 그 전세권에 관해 가압류부기등기가 경료되었다고 하더라도 효력이 없음

*목적물 양도시 양수인 지위 (면책적 채무인수)

-判신소유자는 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하게 되고, 구소유자는 의무를 면하게 된다

~주임법상 신소유자의 지위승계 규정(채권)있고, 전세권규정(물권)에서는 관련 근거 없긴하나, 판례로 정함

*구분

-설정등기O : 물권적 전세 → 전세권 귀속 (∴경매권O→임의경매 )

-설정등기X : 채권적 전세 → 임대차 귀속 (∴경매권X→소송→강제경매)

[참조] 전세권은 전세계적으로 한국에만 있는 유일한 제한물권 (특수한 용익물권이자 특수한 담보물권)

[참조] 강제경매 소송 요건 : 점유+전입신고+확정일자 => 대항력&우선변제권 발생

 

■전세권의 취득

*행위 (약정전세권)

-성립요소 : 계약 + 등기 + 전세금(‘금전’에 한함)

~判전세금지급은 반드시 현실적 수수가 아닌, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다

~判임대인, 임차인, 제3자 사이의 합의에 따라 제3자 명의로 경료된 전세권설정등기는 유효하다 ★★

`(원칙) 저당권자는 항상 채권자 (∵피담보채권&저당권 부종성) → 제3자 명의의 저당권설정등기는 무효

`(예외) if,실질적 채권양도有 + 3자합의 → 제3자 명의의 저당권설정등기는 유효

`요약 : 제3자 명의 담보물권등기는 무효 (단, 3자 합의시 유효)

-존속기간 : 최장기한의 제한 (예외: 건물최단존속기간 1년→약자의 거주보호)

기간약정O	기간약정X (법정갱신-무정한기한 포함)
~토지 : 10년↓ (갱신: 10년↓) => 전십범 ~건물 : 1년↑~10년↓ (갱신: 1년↑~10년↓) `건물법정갱신 : 만료 6~1월사이 설정자의 조건변경*갱신거절 통지없을시, 자동 재계약 (동일조건 & 무정한기간)	~각 당사자는 언제든지 소멸 통고 가능 `상대방이 통고를 받은날~6월 경과시 소멸 `등기없이 소멸(다수설), 형성권 ※소멸통고제도(청구X) => 6기통

*규정 (법정전세권)

-법정갱신 : 건물만 인정 → 동일조건 & 존속기한 정함이 없는 기간으로서

-判전세권 법정갱신은 법률규정에 의한 물권의 변동이므로, 전세권자는 (변경)등기없이도 설정자*목적물을 취득한 제3자에 권리를 주장할 수 있다

[참조] 농지 전세권 설정 불가

[기출] 제3자 명의의 담보물권은 언제나 무효이다. (X,3자합의 예외존재)

 

■전세권의 효력

*사용수익권

-점유O, 점유보호청구권O, 상린관계O, 물권적청구권O

-직접지배 : 과실취득O, 필요비상환청구권X

-제한有 : 목적물 변경없이 현상유지-용법에 좇아 사용 (제한없다X)

-대지와 건물이 동일 소유자에 속한 경우, 일정한 경우 전세권설정자(전세권자X)에 법정지상권 인정(§305)

-설정자 : 소극적 인용의무만 부담 (적극적수선의무無)

-전세권자 : 보존의무有 (필요비 알아서)

*처분의 자유

-양도*상속*담보*임대*전전세의 자유

-설정행위 금지특약 : 유효 (∵채권의 성질 유지) → 특약은 항상 등기해야 제3자 대항가능

*담보제공 중요판례

-判전세권이 소멸하면 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없고, 전세권저당권자는 전세금반환채권에 대해 물상대위를 주장할 수 있을 뿐이다

-判전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류등이 없는 한, 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담 (전세권저당권자에게는 의무부담X)

*전전세

*성립요소 : 전전세계약 + 등기 + 전세금  (cf.소유자동의 불요)

*범위 : 전세 ≥ 전전세  (ex.전세가 소멸하지 않은 이상, 전전세권자는 경매신청 불가능)

*책임 : 전세권자는 전전세하지 않았으면 면할수 있는 불가항력 책임도 져야함 (가중책임)

 

■전세권의 소멸

*부속물매수청구권 (쌍방, 갱신청구권X)

-전세권설정자(매수청구,형성권)→ ←(매수청구,형성권)전세권자

*전세금증감청구권

-전세권설정자(전세금증,형성권)→ ←(전세금감,형성권)전세권자

*유익비상환청구권 (필요비는 청구불가~∵사용가치를 직접지배하므로)

-전세권설정자(X)→ ←(유익비청구,청구권)전세권자

*전세권소멸청구권

-전세권설정자(용법위반,형성권)→ ←(X)전세권자

-요건 : 용법위반 (ex.무단증개축)

-전세금반환 및 인도&등기말소는 동시이행관계 (전세금미반환시, 경매*우선변제청구)

*전세권의 포기 : 말소등기해야 효력발생 (단, 전세금반환청구권은 여전히 행사 가능)

[참조] 전세권의 매수청구→부속물(건물) / 지상권의 매수청구→지상물(토지)

[참조] 임대차소멸: 2기이상 차임연체  / 지상권소멸: 2년이상 지료연체

[참조] 유익비상환청구권 vs 점유자회복자간의 필요*유익비

	필요비	유익비
지상권자→지상권설정자	직접지배(∴권리無) → 청구X	가액현존 → 선택반환
전세권자→전세권설정자	직접지배(∴권리無) → 청구X	가액현존 → 선택반환
점유자→회복자	과실취득시 → 청구X	가액현존 → 선택반환

[기출] 다음 중 전세권자의 권리가 아닌 것은? (전세금증액청구권)

 

■소멸의 효과

*동시이행 : 목적물 인도, 말소등기서류 ↔ 전세금의 반환

-判전세권자가 경매청구하려면, 설정자에게 목적물인도 및 등기말소의무의 이행제공을 완료하여, 설정자를 이행지체에 빠뜨려야 함

*우선변제권

-일반채권자에 언제나 우선

-우선변제의 방법 (경매권)

~일부 전세권자는 일부에 대한 경매신청만 가능 (전제: 구분소유객체가 가능한 경우만) (과잉경매금지)

~일부 전세권자의 전부에 대한 우선변제 권리 존재

`判건물일부에 전세권이 설정된 경우, 목적물이 아닌 부분에 대하여는 경매신청권이 없다

`判주택의 일부 전세권자는 주택전부에 대해, 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다

`判목적물 분할이 불가능하여, 전세권 일부만 경매신청이 불가능하면, 전부에 대한 청구도 불가능

 

■담보물권보다 강력한 담보의 수단이 되는 전세권

*’사용수익’은 전세권의 성립요소(계약,등기,전세금)가 아니므로, 대출시 근저당 대신 전세권설정등기도 가능

*미상환시 : 임의경매 or 물권적청구권으로 소유자 축출 가능 + 사용수익도 가능

→전세권 존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기는 유효한 것으로 추정 (무효X)