민법 8 - 물권 / 물권변동 (30회 공인중개사 인강노트 최종본)

▶▶▶부동산물권변동 ★★★

@물권변동 (발생,변경,소멸)

*부동산

-법률행위 : 등기하여야 효력발생

~공시의 원칙O : 독법주의(형식주의, 합의+등기) / 불법주의(의사주의, 합의(등기-제3자,대항요건))

~공신의 원칙X

~등기 : 실체관계=등기(거울)

-법률규정

*동산

[참조] 변경등기(후발적불일치) / 경정등기(원시적불일치)

 

■물권변동론

*부동산 공신의 원칙 부정 : 무효인 등기 믿고 거래한자 보호되지 않는다

	공시의 원칙	공신의 원칙
의의	물권변동은 외부에서 알 수 있도록 공시방법을 갖추어야 함	공시방법을 신뢰한 자를 보호한다는 원칙
필요성	거래안전을 위해 물권의 존재를 알아볼수 있는 상징이 요구되며, 물권의 배타성과 관념성으로 인한 중복된 소유권을 인정할 수 없기 때문	공신의 원칙을 인정하면 진정한 권리자가 불이익을 받게 되지만, 공시방법을 신뢰하고 거래한 자가 보호를 받게 되기 때문에 거래가 원활
원칙의 적용방법	-부동산물권 : 등기 -동산물권 : 인도 -관습법상 공시방법 : 명인방법 -채권양도의 통지, 혼인, 인지, 입양등의 신고	-게르만법 ‘사람은 자기가 신뢰를 둔 곳에서 그 신뢰를 찾아야 한다는 원칙’, ‘손이 손을 지켜야 한다는 원칙’에서 유례

[참조] 명인방법으로 공시되는 물권변동은 소유권의 이전*유보에 한한다

 

■등기청구권

*공동신청주의 : 등기권리자(매수인,이익) → 등기의무자(매도인,불이익) (cf.명문규정無, 해석상 인정되는 권리)

*발생원인과 성질

-법률행위에 의한 물권변동인 경우 (ex.매수인의 등기청구) : 채권적청구권 → 소멸시효 대상O

~단, 인도점유상태라면 시효적용X & 점유승계했더라도 시효적용X (전원합의체판결!!) ★

-실체관계와 불일치 (ex.등기원인무효 말소등기청구권) : 물권적청구권 → 소멸시효 대상X

-취득시효의 경우 : 시효만으로 소유권취득 효력은 없으나, 이를 원인으로 채권적청구권 발생

-기타의 경우 : 임차권(순수한 채권), 환매권(채권적청구권)

*등기인수 청구권 : 등기의무자(매도인) → 등기권리자(매수인)

-실체적 권리관계에 합치되지 않는 등기명의인(매도인)은 공조, 공과기타의 부담 및 각종 분쟁의 불이익을 피하기 위해 등기청구권을 가지며, 실체적 권리자(매수인)는 이에 응해 협력할 의무를 부담한다

*소멸 : 물청(소멸시효無), 채청(소멸시효10년)

[참조] 등기신청권: 당사자→등기소(공법상권리로 구별)

[참조] 등기는 권리의 존속요건X (등기부멸실*불법말소 되어도 권리는 소멸X)

 

■등기의 추정력 ★

*의의 : 등기부상 기재된 법률관계가 실체법상으로도 존재할 것이라고 추측되는 효력 (무효인 등기라도, 등기부에 기입되어 있다면 그에 부합하는 권리가 실체법상으로 추정)

*추정력 범위

-물적범위

~등기된 권리의 적법추정 : 소유권이전, 저당권설정 등

~절차의 적법추정 : 적법한 절차로 경료된 등기로 추정 (농취증, 토지거래허가, 적법한 경락)

~등기원인의 적법추정

`判소유권보존등기는 등기원인이 추정되지 않는다 (보존등기의 등기원인란 기재X, ∵사실행위)

`判저당권설정등기 → 피담보채권 존재 추정

`判무효원인이라는 반증이 없는한 유효원인으로 추정 (무효를 주장하는자가 입증책임)

`判소유권이전등기에 있어서 대리권의 존재도 추정

`判매매를 원인으로 하는 소유권이전등기의 명의인은 본인*대리인에 의해 적법 매수한 것으로 추정

-인적범위

`判추정력의 인정범위는 등기명의인뿐아니라 제3자도 포함

`判추정의 효과는 등기명의인 이익뿐 아니라 불이익을 위해서도 인정

*특수한 등기의 추정력

-가등기, 사망자명의등기, 허무인명의등기, 예고등기 → 추정력無

~判계약을 합의해제시, ’이미 지급한 매매대금을 반환해야 가등기를 말소한다’는 약정은 동이항관계로 보는 것이지, 담보가등기로 유용하는 내용이 아니다

-특별조치법에 의한 등기 → 아주 강한 추정력 → 안깨짐

-소유권보존등기 : 명의인에 소유권이 있는 것으로 추정 (단, 기타사실 및 권리변동사실(매매)은 추정X) ★

~判명의자가 보존등기 전에 소유자로부터 양도받은 것이라고 주장하고, 전소유자가 양도사실을 부인하는 경우, 추정력은 깨짐 (보존등기 명의자가 이를 신축하지 않았어도 추정력은 깨짐)

-말소등기 : 말소된 권리의 소멸*부존재가 추정

~判불법말소된 경우에는 그 회복등기전이라도 말소된 등기의 최종명의인은 적법한 권리자로 추정 → 불법말소등기에는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않는다

*추정력의 효과 ★

-등기내용을 신뢰하는 것은 선의,무과실로 추정

-등기내용을 조사하지 않은 것은 과실로 추정

-부동산물권을 취득하려는 자는 등기내용을 알고 있는 악의로 추정

*기타

-判점유자의 점유물에 대한 권리는 적법보유 추정된다는 200조는 동산에 관한 규정으로, 부동산에는 등기*미등기를 불문하고 점유추정이 생기지 않는다

-判등기명의인이 등기원인행위의 태양*과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 추정력이 깨어지는 것은 아니다. (ex.매매를 가장한 부자간의 증여 → 소유권이전이라는 실체&등기 동일)

[참조] 가등기된 소이청을 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 타인에 양도 가능

 

■무효등기의 유용

*말소되어야 할 등기가 말소되지 않고 있다가, 무효인 등기원인에 상응하는 새로운 등기원인 발생하여 종전의 무효인 등기를 공시방법으로 활용

-저당권등기의 유용(유효) → 유용합의전 등기부상 새로운 이해관계인 제3자가 없는한 유효

-표제부의 유용(무효) → 중복등기 발생의 우려가 있기 때문 (ex.멸실건물 보존등기를 신축건물에 유용 불가)

 

■중간생략등기 (미등기전매) ★

*특징

-금지 : 효력은 합의불문 유효 (∵단속규정, 사법상효력이 부정되진 않음 / 단, 위법!!→적법등기원인X)

-3자합의無 : 전득자는 매도인에 직접 등기청구X

~매수인을 대위한 등기청구O

~채권양도(매수인→전득자)를 원인으로 해도, 전득자는 매도인에 직접 등기청구X

-3자합의有 : 전득자는 매도인에 직접 등기청구O

~단, 매수인의 매도인에 대한 등기청구권도 여전히 존재

~인상된 매매대금 미지급(매수인→매도인)을 원인으로, 매도인은 전득자의 등기청구에 거절 가능

-토지거래허가지역 : 확정적무효(∵허가배제) / 협력의무도 인정X

*중간생략등기 파생유형

-미등기부동산의 양수인이 보존등기 (모두생략등기)

-상속재산의 양도에서, 피상속인→양수인 이전등기 (상속인 건너뜀)

-진정한 명의회복을 위한 이전등기 (甲乙丙간 순차말소 대신 丙→甲 이전등기 / 甲은 丙을 상대로 청구가능)

[참조] 등기부룰 : 소유권이전(등기목적-법률효과,물권행위,결과행위) / 매매(등기원인-법률요건,채권행위,원인행위) → 매매를 원인으로 한 소유권이전

[기출] 당사자들사이 중간생략등기의 합의는 결국 최초매도인과 최종매수인 사이에 계약이 체결되었다는 것을 의미한다. (X,당사자간 이의가 없고, 등기효력에 문제가 없다는 의미일뿐, 단계별 청구권*의무는 그대로 존속)

[기출] 미등기건물의 원시취득자와 그 승계취득자의 합의에 의해 직접 승계취득자 명의로 한 소유권보존등기는 유효하다. (O,모두생략등기)

 

■중복등기 (이중보존등기) ★★

*표시란의 이중등기 : 부동산 실체관계에 부합하는 등기만 유효 (∵이름표)

*사항란의 이중등기

-명의인이 동일인O : 무조건 선등기 유효 (후등기 폐쇄)

~실체관계가 후등기에 일치해도, 선등기 유효 (∵절차법상 선등기만 1부동산1등기용지에 적합)

~후등기 폐쇄후, 선등기를 변경*경정하면 그만

-명의인이 동일인X : 선등기 기준 → 실체관계에 일치한 등기가 유효

~判선등기가 원인무효가 아닌한 후등기는 무효이다

[기출] 명의인을 달리하여 중복보존등기가 경료되었을때, 후등기가 무효라면 선등기는 유효이다. (X,선등기 기준)

[기출] 명의인이 동일인이 아닌 경우, 비록 나중에 이루어진 보존등기라해도 실체관계에 부합하면 유효하다. (X)

 

■법률규정에 의해 등기없이 부동산물권변동하는 경우 (성문법+불문법) ★

*187조 : 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타법률 (상공판경기) (cf.합병-상속에 준함)

-등기없이 물권 취득 (단, 처분하려면 등기필요)

-20년간 부동산을 점유한자는 등기함으로써 소유권 취득 (187조의 예외-법률규정에 의한 취득이나 등기필요)

-판결 : 형성판결 한정 (이행판결X)

*기타법률의 규정

-발견, 신축, 부합 → 소유권 귀속

-혼동, 피담보채권 소멸시 담보물권, 용익물권 존속기간만료 → 소멸

-법정지상권, 관습법상 법정지상권, 법정저당권, 분묘기지권, 대위저당권

*기타의 경우

-원인행위의 실효에 의한 물권의 복귀

~계약이 취소*해제되면, 이전되었던 소유권은 등기없이 매도인에 당연복귀 (원인↔결과, 유인성이론)

~해제조건의 성취, 합의해제 → 당연복귀

-재단법인 설립에 있어서 출연부동산의 귀속

甲 --{대내적,출연,§187,등기X}--> A재단법인 --{대외적,§186,등기O}--> 乙(제3자)

~전원합의체판결 → 혼합식 채택 → 성립요건주의가 아닌 대항요건주의(일본식)가 되어버림

~출연재산 법인 귀속시점 : 법인 성립시 (유언일 경우, 유언 효력 발생시)

~법인이 등기전, 甲의 상속자丙이 丁에 팔고, 丁이 등기했다면, 丁은 취득O (∵등기안한 법인은 대항못함)

~判출연재산이 부동산인 경우, 당사자간에는 법인성립외 등기필요하지 않으나, 제3자와의 관계는 법인성립외 등기가 필요하다

[참조] 저당권 채권의 소멸 → 저당권은 당연소멸

[참조] 건물의 구분행위 : 구분등기하지 않아도, 객관적인 의사표시가 입증되면 인정

[참조] 경매 : 보통 매각대금완납과 동시에 ‘명도신청’을 함께 진행 → 이후 협의 or 강제집행 (원래, 명도신청은 ‘소유권에 기인한 반환청구’라 미등기물건에 불가능하나, 경매는 대금완납시 소유권이 이전되는 예외)

 

 

▶▶▶동산물권변동

@물권변동 (발생,변경,소멸)

*부동산

*동산

-법률행위 : 인도(점유의 이전)하여야 효력발생

~공시의 원칙O

~공신의 원칙O

~인도 : 현실인도, 간이인도, 점유개정, 목반청의 양도

-법률규정

 

■인도종류

*분류

-현실인도 : 일반적 인도 → 점유이동O

-간이인도 : 양수인 이미점유 → 점유이동X(관념적)

-점유개정 : 양도인 점유계속 → 점유이동X(관념적) & 가장불완전

-목반청의 양도 : 제3자 점유 중 양도 → 점유이동X(관념적)

*판례

-동산 소유자가 이중양도하고, 점유개정 방법으로 점유하는 경우엔, 양수인들 중 먼저 현실인도를 받아 점유를 해온자가 소유권을 취득한다 (∵가장 불완전한 공시이므로)

-判{통발어구} 점유개정으로 인도받은 채권자(점유는 여전히 채무자)는 정산절차 없이 제3자에 양도가능 & 제3자는 선의취득요건 없이도 소유권취득

 

■선의취득④

*의의 : 상대방의 점유를 신뢰한 양수자는 양도인이 무권리자라도 보호됨

-공신의 원칙O : (장점)거래안전 / (단점)진정한 권리자 희생

-§249(선의취득) : 평온,공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며, 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

*요건 ★

-객체 : 동산 (부동산X-∵부동산의 공신은 부정)

~제외되는 동산 : 등기되는 동산(차기선항), 입주권, 명인방법, 국유, 금지동산(아편*위조화폐), 금전

~금전 : 선의취득 불가원칙(∵가치지배O,개성존재X) → 단, 단순한 물건으로서 개성이 인정될시 가능

-양도인 : 무권리자 / 점유

~점유보조자를 권리자로 오신, 대리인 처분시 취득자가 본인 소유물로 오신한 경우 모두 인정

~직접*간접*타주*자주점유 모두 인정

~단, 양도인이 미성년자라면③→불인정 / 양도인이 무권대리인이라면①→불인정  =>둘다 유동적*불확정

-양수인 : 평온*공연*선의*무과실 / 점유취득

~평온*공연*선의→추정O / 무과실→추정X(양수인 입증)

~거래에 의한 점유취득 방법 : 현실인도, 간이인도, 목반청양도 (점유개정X)

-유효한 거래행위 : 취소*무효인 행위엔 인정X (ex.무권대리)

-거래행위일 것

~인정 : 매매, 증여, 경매, 질권, 변제를 위한 급부, 소비대차 이행을 위한 급부 등 특정승계 양도

~불인정 : 유치권*점유권 취득, 상속*합병 등 포괄승계 양도

`判타인산림을 자기산림 오신하여 벌채&재목 취득하는 경우 → 선의취득X(∵거래행위無 / ∴매매는 O)

`判채무자 이외의 자 소유에 속하는 동산을 경매한 경우 → 경락인의 선의취득O(∵동산 점유 추정력有 & 추정력은 이익*불이익 모두에 적용) (ex.채무자집에 임치된 물건)

*효과

-권리 : 선의취득하는 물권은 동산에 대한 소유권과 질권에 한한다.

-원시취득 : 전주의 권리에 관한 제한은 원칙적으로 소멸

~判선의취득자가 임의로 효과를 거부하고 종전소유자에게 동산을 가져갈 것을 요구할 수 없다 (∵법률규정에 의해 종전소유주 권리는 소멸하므로)

[기출] 선의취득은 평온, 공연하게 부동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이… (X,동산)

 

 

▶▶▶도품, 유실물 특례

*의의 : 선의취득요건을 갖추고 있어도, 그 동산이 도품*유실물이라면 피해자는 도난*유실일~2년내 점유자에게 반환청구 가능 (단, 금전일 경우는 불가능)

*대가변상 : 선의취득자가 경매*매매등 유상계약에 의해 매수한때, 피해자는 선의취득자가 지급한 대가를 배상해야 반환청구 가능 (§251→선의취득자의 항변권 & 대가변상의 청구권(적극적권리))

[기출] 양수인이 유실물을 공개시장에서 매수한때, 그가 선의인 한, 과실여부와 관계없이 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. (X,무과실)

 

▶▶▶물권의 소멸

*물건의 멸실 : 물권도 소멸 (단, 물상대위로 인해 절대적소멸X)

*소멸시효 : 20년 → 용익물권만 걸림(지상,지역,전세)  (cf.채권:10년 / 소유권:無 / 점유*유치*담보물권:無)

*물권의 포기 : 물권을 소멸시킬 것을 목적으로 하는 물권적 단독행위 → 부동산은 등기, 동산은 점유포기 필요

-포기는 자유 (단, 3자권리 보호) → 지상권*전세권이 목적인 저당권의 설정자는, 저당권자 동의없이 지상권*전세권의 포기 불가능

-소유권의 포기(상대방 없는 단독행위) / 제한물권의 포기(상대방 있는 단독행위)

*혼동

-원칙 : 소멸O

~소유권 + 제한물권(소멸) (cf.임차권도 대항력을 갖췄다면→물권화)

~제한물권 + 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권(소멸) (ex.지상권 위의 저당권→저당권소멸)

-예외 : 소멸X

~본인의 이익보호 : 1저당권(혼동), 2저당권(후순위) => 후순위자 있으면 안소멸

~제3자의 권리목적 : 1전세권(혼동), 1-1저당권(부기등기) => 부기등기 잡으면 안소멸

-판례 : 종중가등기사건 (물권과 채권은 혼동하지 않는다 → 혼동은 물권끼리, 채권끼리)

1 등기甲(종중) 2 소유권이전乙(명의신탁) 3 가등기甲   소유권이전(실행) 4 가압류A (직권말소) 5 소유권이전甲

甲(종중) -{계약명의신탁}-> 乙(대표자) `대표자 처분시, 매수자는 무조건 취득하므로, 종중이 가등기 걸어둠 `채권자A가 나타나 가압류 신청 `종중이 가등기를 본등기 않고, 명의신탁해지를 원인으로 乙으로부터 소유권이전등기를 경료받고, 가등기실행하여 가압류 말소시킴 `A소송제기 : 甲은 5에서 이미 소유자이므로 3번 가등기는 혼동 소멸 주장 => 물권(5)과 채권(3)간에 혼동의 법리 적용여지는 없으므로, 甲의 가등기에 기한 본등기청구권은 소멸X  (종중꺼!!)

-적용제외 : 점유권, 광업권은 성질상 본권과 혼동으로 소멸X

-효과 (앞뒤가 안맞지만, 판결로써 이해해야 함)

~혼동에 의한 물권은 절대적 소멸

~단, 혼동원인이 부존재, 원인행위가 무효*취소*해제로 효력이 없을땐, 소멸한 물권은 당연히 부활 (재림)

[참조] 제한물권이 상대방O 이유 : 설정적승계, 즉 포기시 소유권자인 상대방으로 돌아가므로

[참조] 물건전부소멸(멸실등기) / 물건일부소멸(변경등기) / 권리전부소멸(말소등기)

[기출] 토지소유자 甲이 담보목적의 소유권이전등기를 그 토지의 지상권자乙 및 제3자丙에게 공동으로 경료해 준 경우, 乙의 지상권은 소멸하지 않는다. (O, 담보목적의 소유권이전등기=양도담보≒저당권 / 저당권과 지상권은 혼동 관계가 아니므로 소멸X)

[기출] 저당권자가 자신 또는 제3자의 이익을 위해 존속시킬 필요가 없는 저당권의 목적물에 대한 소유권을 취득한 경우, 그 저당권은 소멸한다. (O)