[인강노트/심화] 190516-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

▶계약을 원인으로 하는 소유권 이전등기

#서설

*계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 때, 계약서에 시군구 검인을 받아 등기소에 제출

*Key : 계약서에 검인을 받는 경우 or 받지 않는 경우

 

#검인계약서

*목적 : 조세포탈을 예방 (중간생략등기 방지)

*기본틀

계약	소유권이전	검인
O	O	O	계약을 원인으로 소유권이전이면, 검인O
O	X	X	검인X (전세, 저당, 가등기 등)
X	O	X	검인X (상속, 취득시효 등)

*내용

-검인받은 계약서에 계약의 당사자가 일치해야 등기 가능

-매매계약을 원인으로 소유권이전이면, 검인X → 거래신고필증을 첨부하기 때문 (검인의제)

*검인여부

검인O	검인X
`계약을 원인으로 하는 소유권이전등기 (교환,증여,신탁) `판결서, 화해조서, 인낙조서, 조정조서 `가등기에 기한 본등기 `미등기*무허가 `공유물분할 (∵세금O) `공공용지 취득협의 (∵세금O)	`등기원인이 계약이 아닌 (경매,공매,상속,취득시효) `전세권, 지상권설정 등 `매매예약으로 인한 가등기 `국가*지자체 `토지수용 `주택거래신고, 부동산거래신고

-판결서 : 토지, 농지, 검인, 이해관계인 → 모두 필요 ★

 

#부동산거래계약신고필증과 매매목록

*거래가액 등기

-2006.1.1이후 & 매매계약서 & 소유권이전등기 → 거래가액 등기O

-매매목록을 제공한 경우 → 거래가액 등기X (∵매매목록에 거래가액 포함)

*매매목록

-부동산 2개이상일 경우 작성

-부동산 1개에 수인매도인과 수인매수인일 경우 작성

 

 

▶상속으로 인한 소유권 이전등기

#지분 ★★★

*보존X / 용익X / 상속지분X

*상속인이 수인일 경우

-1인이 나머지 상속인을 위한 이전등기신청은 가능

-1인이 자기지분만의 상속등기는 불가능

[참조] 보존X 이유 : 일물일권주의

 

#협의분할

	등기	등기원인	등기원인일자
상속등기 전 협의분할	소유권이전등기	협의분할로 인한 상속	피상속인 사망일자
상속등기 후 협의분할	소유권경정등기	협의분할로 인한 상속	협의분할일자

 

#예제 - 상속등기 후

甲(아버지) --상속--> 乙丙丁(아들들)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존			갑
2	소유권이전			을(1/3), 병(1/3), 정(1/3)
2-1	소유권경정		협의분할로 인한 상속 협의분할일자	을(1/2), 병(1/4), 정(1/4)

-상속분 감소하는 자는 등기의무자, 상속분 증가하는 자는 등기권리자 → 공동신청

-순위번호가 ‘3’으로 오면, 소유권이전으로 증여세 발생

-상기와 같이 경정등기로 할 수 있다 & 증여세 미발생 (cf.단,신고*납부기한내 재분할일 경우 한정)

 

 

▶유증을 원인으로 하는 소유권 이전등기

#서설

*유언을 통한 증여(유언장)

*관계도 : 유증자-유언집행자-수증자  => 사망해도, 유언집행자가 의무자로 존재

*특정&포괄

-특정유증 : 아파트는 A에게, 토지는 B에게 (186조,등기해야)

-포괄유증 : 전재산을 or 전재산의 1/2을 (187조,등기안해도)

*Key : 상속등기를 거치느냐 여부

 

#신청

*공동신청

-계약이 아니지만, 단독이 아닌 공동 (∵유증자 권리가 유언집행자에 이전되어, 의무자&집행자 관계가 유지)

-특정유증, 포괄유증 불문

*등기원인 : 유증

*등기일자 : 유증자가 사망한날 (단, 조건*기한 붙은경우 ‘조건이 성취한날’ 또는 ‘기한이 도래한날’ 효력발생)

 

#등기방법 (상속등기 여부) ★★

등기된 부동산	특정유증	상속등기X	丙(아들) – 甲(아버지) –{포괄유증*특정유증}--> 乙(수증자) `유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기신청 `이미 상속등기경료시, 상속등기말소 없이 바로 이전등기	1 갑(보존) 2 을(이전)
	포괄유증
미등기 부동산	특정유증	상속등기O	丙(아들) – 甲(아버지) –{특정유증}--> 乙(수증자) `수증자가 자기명의 소유권보존등기 신청X `유언집행자가 상속인명의로 소유권보존등기 후, 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청	1 병(보존) 2 을(이전)
	포괄유증	상속등기X	丙(아들) – 甲(아버지) –{포괄유증}--> 乙(수증자) `수증자가 자기명의 소유권보존등기 신청O	1 을(보존)

-가등기는 유언자 사망한 후에 수리 (생존중인 경우 수리X)

-유증이 상속인의 유류분을 침해하는 경우, 등기관은 수리하여야 한다. (유류분침해해도 등기해줌)

[참조] §187 상공판경기 중 ‘상’ : 회사합병, 포괄승계, 포괄유증 → 등기없어도 乙은 이미 소유자

[기출] 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 경우, 상속인명의로 상속등기를 한 후, 소유권이전등기를 하여야 한다. (X,상속등기 없이 바로 이전)

[기출] 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 경우, 등기필정보를 첨부할 필요가 없다. (X,의무자가 여전히 있으므로 첨부O-공동신청)

 

 

▶수용으로 인한 소유권 이전등기

#신청

*단독신청 : 등기권리자가 국가나 지자체일 경우 촉탁

*등기원인 : 토지수용

*등기일자 : 수용의 개시일

*첨부정보 : 재결서 / 협의성립확인서 또는 협의성립의 공정증서 / 보상금수령증 원본

*재결의 실효

-수용개시일까지 보상금 지급 또는 공탁하지 않은때 재결은 효력상실

-재결의 실효를 원인으로 하는 소유권이전등기의 말소등기 → 공동신청 (사업시행자가 등기의무자)

1 갑 2 사업시행자 (이전은 단독, 말소는 공동 ★)

 

#등기실행

*직권말소 하지 않는 3가지 경우 : 수용이전 소유권 / 요역지지역권 / 토지수용위원회 재결 존속 ★

수용 이전	소유권	직권말소X	1 갑 2 국가	1 전세권 2 저당권	-그외 직권말소X `수용토지를 위해 존재하는 지역권(요역지)등기 `토지수용위원회 재결로 존속이 인정된 권리
	소유권이외	직권말소O
수용 이후	소유권
	소유권이외

[기출] 수용일 5.1일 경우, 직권말소 대상이 아닌 것은? ★

-2.1저당 & 4.1등기 → 소유권외 직권말소O (날짜 무의미)

-2.5전세 & 4.2등기 → 소유권외 직권말소O (날짜 무의미)

-3.2가압류 & 4.10등기 → 소유권외 직권말소O (날짜 무의미)

-4.2매매 & 6.1등기 → 소유권O&등기해야 효력 → 수용이후이므로 직권말소O

-3.10상속 & 7.1등기 → 소유권O&등기없이 효력 → 수용이전이므로 직권말소X

 

#지역권 (보충내용)

*기본 (지역권은 등기 2번)

甲토지(요역지)		1 갑	1 요역지지역권 (직권)
乙토지	(승역지)	1 을	1 지역권 (공동신청→승역지-의무자 / 요역지-권리자)
도로

*수용시

-요역지와 지역권은 분리처분 불가 (국가가 지역권도 가짐)

甲토지(요역지)		1 갑 2 국가	1 요역지지역권 (‘수용전&소유권이외’지만, 직권말소X)
乙토지	(승역지)	1 을	1 지역권
도로

[기출] 국가가 수용시, 수용토지를 위해 존재하는 지역권등기와 처분제한의 등기는 말소할 수 없다. (X,지역권등기는 말소할수 없으나, 처분제한 등기는 말소해야함)

 

 

▶공동소유 & 환매특약 & 신탁등기 & 진정명의회복

#공동소유

*공유 & 합유 : 둘다 지분은 존재

등기부	공유 지분	합유 지분
지분표시	O 기록한다	X 기록하지 않는다
소유권이전	O 있다	X 없다
처분제한	O 있다	X 없다
상속	O 있다	X 없다
저당권설정	O 있다	X 없다
지분변경	소유권이전등기	합유명의인 변경등기 ★

*공유물분할금지약정의 변경등기 : 공유자 전원이 공동으로 신청 (단독X)

 

#환매특약

*소유권이전등기와 환매특약은 동시에

*서설

甲(매도인,권리자) →(소유권이전등기) (환매특약등기)← 乙(매수인,의무자)

1 갑 2 을 2-1 환매특약 갑 (특약*약정은 부기등기)

-환매특약만 권리자, 의무자 반대

-등기필정보 제출X & 인감 제출X (∵의무자 을은 아직 소유자 아니라서 없음)

*신청

-동시신청 : 신청정보 2개

-공동신청 : 매도인 등기권리자 & 매수인 등기의무자

-환매권자는 반드시 매도인 / 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기 불가

-등기원인정보 : 2개 or 1개(소유권이전계약서 속에 특약넣어 1장으로)

-신청정보

~필요적기록 : 매매대금, 매매비용

~임의적기록 : 환매기간 (5년 넘을 수 없음)

-환매특약은 부기등기의 부기등기로 이전가능

-환매기간 연장하는 변경등기는 안됨

-환매권행사 : 공동신청

-환매특약등기 이후 제3취득자 : 환매권실행등기의 등기의무자가 됨

-환매특약등기의 말소 ★

환매권 행사 (직권말소)	환매권 불행사 (공동말소)
1 갑 2 을 2-1 환매특약 갑 3 갑	1 갑 2 을 2-1 환매특약 갑

 

#신탁등기

*소유권이전등기와 신탁등기는 동시에

*신청

-동시신청 : 신청정보 1개 → 일괄신청

-단독신청 : 수탁자

-대위신청 : 위탁자 or 수익자가 수탁자 대위

-등기원인정보 : 2개 (검인요)

-첨부정보 : 매 부동산마다 별개의 신탁원부 작성을 위한 정보를 제출해야 함

~신탁원부 : 등기부 복잡함을 피하기 위한 별도장부 (등기부의 연장, 광의의 등기부 → 등기관이 작성)

*등기실행

甲(위탁자), 乙(수탁자), 丙(수익자)

(갑구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	소유권보존			갑 (위탁자)
2	소유권이전			을 (수탁자)
				신탁등기 신탁원부 제3책 7면

-등기는 2개(을&신탁등기)이나, 순위번호 1개 & 신청정보 1개

~원래, 등기가 2개이면, 신청정보도 2개여야 함 (for일물일권)

*요약정리 ★

-부동산이 복수개일 때, 등기원인정보 & 신탁원부는 동일 복수개

-부동산이 복수개일 때, 순위번호 & 신청정보는 1개

*수탁자가 수인일 경우

-합유로 함

-수탁자 중 1인의 임무종료된 때 : 잔존수탁자&임무종료수탁자 공동으로 합유명의인 변경등기 신청

*환매특약과 비교

	환매특약등기	신탁등기
동시신청	소유권이전등기와 동시	소유권이전등기와 동시
신청정보	각각	하나
등기원인정보	각각 또는 하나	각각
등기형식	부기등기	주등기 ★
가등기	환매특약가등기 불가 환매특약이전의 가등기 가능	신탁의 가등기 가능

[기출] 소유권이전등기와 신탁등기를 신청할 때, 신청정보는 각각 작성하여 제출한다. (X,1건의 신청정보를 일괄하여 신청)

[기출] 수탁자가 수인일 경우, 신탁재산은 공유로 한다. (X,합유)

[기출] 수탁자가 신탁재산의 소유자가 되었을 때, 부기등기로 하여야 한다. (X,주등기-소유권이전이므로)

 

#진정명의회복

*서설

-등기명의인이 무권리자인 경우, 진정한 소유자가 자기명의로 등기회복

-물권적 청구권

*신청

-원칙 : 공동신청 (판결받으면 단독신청O)

-등기원인 : 진정명의회복

~등기원인일자X

~등기원인정보X (단독신청일 경우는 판결문이 원인정보)

-첨부정보 : 토지*농지*검인 제출X

 

 

 

등기법- 각종 권리에 관한 등기 (소유권외)

315~

 

@공시법상 소유권/소유권이외 비교표 ♥

*소유권

*소유권이외

-용익권 : 지상권 / 지역권 / 전세권 / 임차권

-저당권 : 저당권 / 처분제한 / 소유권(일부)

	용익권	저당권	비고
일부	O	X	승역지O-요역지X
합병	O	X	승역지O-요역지X / 소유권O
지분	X	O	용익은 부동산 사용수익 → 지분 사용수익X
이중	X	O	지역권O / 소유권X
하천	X	O
대지권	O	X	아파트(건물+토지)
농지	O	O	전세권X

[참조] 저당권의 합병 예외 : 등기원인일자&접수번호가 동일한 저당권은 합병가능

[참조] 지역권의 이중 사용예 : 통행 (다수 이용)

[참조] 하천 : 사용수익하게 하면, 토사 사라짐

 

@골격잡기

*필요적기재 & 임의적기재

-특약 : 임의적(약정)

-기간 : 임의적(무조건)

-돈 : 필요적(전세금,차임 등) / 임의적(지료/보증금/이자)

*주등기 & 부기등기

-소유권 : 주등기

-소유권이외 : 부기등기 ★

~인감제출X / 등기필정보O / 소유자동의X (단,임차권은 동의 필요) ★

[참조] 인감(소유자&의무자)  /  등기필정보(의무자)

 

▶지상권

#내용

*타인의 토지에 건물, 공작물, 수목 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리

*1필 토지 일부에 지상권설정O

*공유지분에 지상권설정X

*이중으로 설정X

*지상권 양도나 전대하는 경우 토지소유자 동의X

 

#신청

*공동신청

-지상권설정자 : 등기의무자

-지상권자 : 등기권리자

*신청정보 : 목적 / 범위 / 설정범위가 토지의 일부인 경우 도면의 번호 => 필요적

*첨부정보 : 지상권 설정 범위가 토지 일부(도면) / 등기필정보 등

 

#등기실행

*갑-을(지상권설정) : 주등기

*을-병(지상권이전) : 부기등기

甲(설정자)	--- 설정 ---> 주등기(지상권설정) 등기필정보 제출 : 갑 인감 제출 : 갑	乙(지상권자)	--- 이전 ---> 부기등기(지상권이전) 등기필정보 제출 : 을 인감 제출 : X 설정자 동의 : X	丙
의무자		권리자 의무자		권리자

 

 

▶지역권

#내용

*타인의 토지에 대한 권리

*승역지는 1필의 전부*일부, 수필지, 이중 설정O / 요역지는 1필 전부

*지역권은 요역지로부터 분리하여 양도X (요역지와 승역지는 반드시 인접할 필요X)

*요역지 소유자 뿐만 아니라 지상권자*전세권자*임차권자도 지역권 등기권리자 가능

*공유지분에 지역권설정X

*요역지공유자 중 1인이 지역권 취득하면 다른 공유자도 취득 (cf.1인이 자기지분에 지역권설정X)

*승역지가 여러 개 → 지역권설정등기는 각 소유자별로 신청 & 등록세는 매건마다 납부

 

#신청

*공동신청 : 승역지소유자-등기의무자 & 요역지소유자-등기권리자

*신청정보 : 목적, 범위, 요역지 표시

 

#등기실행 (지역권등기는 2번 – 승역지&요역지 각각)

甲토지(요역지)		1 갑	1 요역지지역권 (직권)
乙토지	(승역지)	1 을	1 지역권 (공동신청→승역지-의무자 / 요역지-권리자)
도로

*목적

-승역지의 소유권을 목적으로 한 지역권설정등기 : 주등기

-승역지의 지상권을 목적으로 한 지역권설정등기 : 부기등기

*관할

-승역지와 요역지 관할이 동일 : 직권 (시험은 동일할 경우만 나옴)

-승역지와 요역지 관할이 상이 : 통지

 

 

▶전세권

#내용

*전세금을 지불(필요적 요소)하고, 일정기간동안 사용*수익하는 권리

*1필 토지 일부 전세권O

*전세권X : 공유지분, 농경지, 이중

*전세권&소유권 동일인 귀속 → 혼동으로 소멸 → 단독말소 (직권말소X)

*여러개 부동산(5개이상)에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정등기 → 공동전세목록 작성해야 함

 

#신청

*공동신청 : 전세권설정자-등기의무자 & 전세권자-등기권리자

*신청정보 : 전세금, 범위

*첨부정보 : 부동산이 5개 이상인 때 → 공동전세목록 작성(등기관)

 

#전세권 이전등기 ★

甲(설정자) --{1억}-- 乙(전세권자) -->{채권일부양도/5천)<-- 丙

*전세금반환채권의 일부양도를 원인으로 하는 전세권 일부이전등기 (양도액 기록)

-존속기간 만료 전에는 할 수 없다

-존속기간 만료 후에는 할 수 있다

[참조] 원래 이전은 존속기간중에만 할수 있으나, 전세금반환채권 원인 전세권일부이전등기만 예외 (시험!!)

 

#전세권 변경등기

*전세금 감액 : 후순위 저당권자는 이해관계인X

*전세금 감액 + 기간연장 : 후순위 저당권자는 이해관계인O (승낙서 있으면 부기등기, 없으면 주등기)

 

 

▶임차권

*임차권의 양도*전대

-임대인의 동의 필수 (위반시 임대인은 계약해지 가능) (cf.물권은 동의필요X)

-임차권이전등기*임차물전대등기가 불가능 한 경우 ★

~임대차 존속기간이 만료 → 할수없다

~임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료된 경우 → 할수없다

*구분임차권 : 법률규정 없음 → 할수없다

*등기 : 부기등기

[기출] 임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료되었을 경우엔, 임차권이전등기를 할 수 있다. (X,없다)

 

 

▶저당권

#내용

*지분에 설정O / 부동산일부에 설정X (ex.방한칸)

*저당권의 목적이 될 수 있는 것

-소유권(주등기) / 소유권외-지상권&전세권(부기등기)

-등기신청목적이 소유권외의 권리일경우, 그 권리표시에 대한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소 제공해야 함 (ex.전세의 저당, 지상의 저당) ★

*압류*가압류의 목적이 될수도 있음

*등기관이 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기 할 수 있음 ★

-단, 채권의 평가액을 기록해야 함 (ex.고려청자)

 

#신청

*공동신청 : 저당권설정자-등기의무자 & 저당권자-등기권리자

*신청정보 (필요적)

-채권액

-채무자 : ‘채무자’로만 기록(주민등록번호X)

-공동담보표시 : 수개의 부동산에 저당권설정등기 하는 경우 (5개이상시, 등기관 작성)

[기출] 부동산이 5개 이상일 경우, 신청인은 공동담보목록을 작성해야 한다.(X,신청인→등기관)

 

#저당권의 효력

*부합된 물건과 종물에 미침

*저당토지 위의 건물 : 건물위에 효력X (∵건물토지 별개)

*토지(나대지) 저당권설정 이후, 설정자가 축조한 건물 : 건물위에 효력X

-토지와 함께 경매청구는 가능 (건물에 대한 우선변제 권리X)

*건물에 저당권설정 이후, 설정자가 증축한 층 : 건물위에 당연히 효력O (∵저당권은 일부X) → 변경등기 불필요

[기출] 증축된 부분에 저당권효력이 미치기 위해서, 변경등기를 하여야 한다. (X,당연효력)

 

#저당권의 이전등기

*언제나 부기등기

*피담보채권과 분리하여 이전 불가능

 

#저당권의 말소등기

*공동신청 : 저당권설정자-등기권리자 & 저당권자-등기의무자

*단독신청 : 혼동, 저당권자가 소재불명인 경우(공시최고, 제권판결)

*소유권이 제3자로 이전된 후 저당권 말소

丙(매수인,제3자) ← 甲(설정자,매도인) ← 乙(저당권자)

-저당권말소 신청가능 : 갑을 or 병을

-저당권말소 신청불가능 : 갑병

[기출] 甲이 乙에게 집을 저당권설정을 했는데, 이 집을 丙에게 팔았을 경우, 저당권설정자인 甲은 제3취득자인 丙과 저당권말소 신청을 할 수 있다. (X,갑병은 모두 말소등기권리자이므로 불가능)

 

 

▶근저당권

#신청

*필요적기록 : 채무자 / 채권최고액 / 근저당이라는 취지

-채무자 : 수인인 경우, 연대채무자라도 단순히 ‘채무자’로 기록

-채권최고액 : 채권자*채무자가 수인인 경우에도 반드시 단일하게 기록 & 구분하여 기록하지 못함 ★

[기출] 채권자 수인일 경우, 채권최고액은 채권자별로 구분하여 기록할 수 있다. (X,없다)

 

#근저당권 이전

*근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도*대위변제된 경우에는, 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기는 신청할 수 없다 ★

-이를 : 채권양도 (즉, 계약양도를 원인으로 신청할 수 있다)

*A(채무자) –{근저당권설정}-- 甲(권리자)

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	근저당권설정	2015.5.7 제500호	2015.5.6 설정계약	1억 채무자 A 주소 근저당권자 甲 주민번호 주소

-권리자 甲이 乙으로 바뀌는 것 → 이전

-채무액 1억이 바뀌는 것 → 변경

-채무자 A가 B로 바뀌는 것 → 변경 (이전X, ∵주체는 권리자, 나머지는 모두 객체)

근저당권자 甲→乙 (이전등기신청)	피담보채권 확정 전	계약양도	부기등기
	피담보채권 확정 후	채권양도
채무자 A→B (변경등기신청)	피담보채권 확정 전	계약인수
	피담보채권 확정 후	채무인수

[참조] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 피담보채권이 확정되기 전이라면 계약양도를 한다.

[참조] 근저당권 변경등기를 신청할 때, 피담보채권이 확정된 후라면, 채무인수를 한다.

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 후순위 저당권자의 승낙서를 첨부한다. (X,이해관계인X)

[기출] 채무자변경을 원인으로 하는 근저당권 변경등기를 신청할 때, 후순위 권리자는 이해관계인이다. (X)

[기출] 근저당권의 피담보채권액을 1억에서 2억으로 증액할 때, 후순위 권리자는 이해관계인이다. (O)

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 근저당권설정자의 동의서가 필요하다. (X)

[기출] 근저당권 이전등기를 신청할 때, 근저당권설정자가 물상보증인이라면, 동의서를 첨부해야 한다. (X)

 

#보충

*보존(신축)

-설정(전세)

-이전(매매) : 권리의 주체가 달라짐 (ex.채권자) → 양도

*변경 : 권리의 객체가 달라짐 (ex.채무자*채권액) → 인수

[참조] 경정 vs 변경 : 경정(원시적), 변경(후발적)

 

 

▶저당권부채권에 대한 질권 (권리질권)

甲 --{저당권설정}-- 乙 <--{乙이 저당권을 담보로 돈 빌림}-- 丙

1 乙(저당권) 1-1 丙(1번 저당권부 질권)

-권리질권 의의 : 재산권을 목적으로 하는 질권 / 저당권을 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 질권의 효력이 저당권에 미친다

-권리질권 목적 : 저당권부 채권뿐임

-공동신청 : 등기의무자-저당권자 & 등기권리자-권리질권자

-필요적 기재 : 저당권표시, 채권액, 채무자

-등기실행 : 부기등기

 

 

▶공동저당의 등기

*공동담보목록 : 부동산이 5개이상일 경우 등기관이 작성

*등기원인일자 접수번호가 동일한 저당권(창설적 공동저당) → 합병할 수 있다

*추가적 공동저당 : 담보가치 하락등으로 추가로 담보제공 → 합병할 수 없다

*등기실행 : 부기등기

 

 

 

등기법- 각종 권리에 관한 등기 (권리변동에 관한등기)

315~

 

▶등기명의인 표시의 변경등기

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 전세권자 송윤아/주민번호/주소 → 등기명의인 표시

 

#내용 : 성명, 주소, 주민등록번호

 

#신청

*단독신청

*대위신청 : 대위촉탁O (불이익보는 사람 無)

-수용으로 인한 소유권이전등기

-관공서가 체납처분으로 인한 압류등기 촉탁

*직권

-행정구역의 명칭변경 (인천시→인천광역시)

-소유권이전등기 (소유권외는 직권불가능) ★

*생략 : 말소등기 / 멸실등기 / 중간의 변경등기 => 어차피 말소*멸실하는건 안고침

*첨부정보

-가족관계등록부의 기본증명서 (개명시)

-주민등록정보 (주소 달라졌을 경우)

-법인등기사항증명정보 (법인명칭 달라졌을 경우)

-등기필정보X, 인감정보X → 단독신청이므로

[기출] 등기관이 전세권 설정등기를 신청할때, 주소변경등기를 직권으로 행할 수 있다.(X,소유권외 직권불가능)

 

#등기실행 : 언제나 부기등기

 

 

▶권리의 변경등기

(을구)순위	등기목적	접수	등기원인	권*기
1	전세권설정	2019.5.8 100호	2019.5.7 설정계약	전세금1억,존속기간 2년 → 등기명의인 권리 전세권자 송윤아/주민번호/주소
2

 

#내용 : 존속기간, 지료, 차임, 피담보채권, 이자율변경

 

#신청

*공동신청

*등기의무자와 등기권리자

甲(전세권설정자)		乙(전세권자)
의무자 (인감O, 등기필정보O)	2억<증액>	권리자
의무자 (인감O, 등기필정보O)	1억	권리자
권리자	5천<감액>	의무자 (인감X, 등기필정보O)

-원리 : 증액하면 의무자는 설정자, 감액하면 의무자는 권자

[참조] 전세권외 권리들(소유권제외) 모두 원리 동일

[참조] 인감(소유자&의무자)  /  등기필정보(의무자)

[기출] 전세금증액으로 인한 변경등기를 신청할 경우, 등기의무자는 전세권설정자이다. (O)

 

#등기실행

*이해관계있는 제3자가 있을 경우

-제3자 승낙서 제출 → 부기등기

-제3자 승낙서 미제출 → 주등기

제3자 승낙O	제3자 승낙X
1 전세1억 2 저당1억 1-1 전세2억	1 전세1억 2 저당1억 3 전세2억

*등기법상 이해관계인 등장 ★★♥

-말소 / 말소회복 / 판결서 / 직권경정 => 승낙서 없으면, 등기X

-권리의 변경 => 승낙서 없어도, 등기O (무조건 답!!)

[참조] 이해관계인 문제 패턴 (답=권리의 변경)

-‘권리의 변경’ 대신, ‘전세금*채권최고액의 증액’등으로 나옴

-‘승낙서없이 주등기가 가능한 것 찾기’ → 환매,가등기,권리질권,저당권등은 모두 부기등기

 

 

▶경정등기

#내용 : 원시적불일치를 바로잡기 위함 (이름잘못적음→경정, 개명→변경)

 

#요건

*등기를 마친 후 경정

*등기관 착오든 당사자 신청에 의한 착오든 불문

*등기사항의 일부가 잘못된 경우 (전부 잘못 → 말소, 말소회복 등기)

*경정 전*후의 등기사이에 동일성이 인정되는 경우만 허용

경정등기 O	경정등기 X (동일성X→무효)
-단독소유 보존등기를 공동소유로 경정하거나, 공동소유를 단독소유로 경정 -법정상속분대로 등기된 후 협의분할에 의해 소유권경정등기	-소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정 -전세권설정등기를 임차권설정등기로 경정 -권리자를 갑에게서 을로 경정 -갑을의 공동소유에서 병정의 공동소유로 경정

[기출] 전세권등기를 저당권등기로 잘못 기재하였을시, 경정등기 할 수 있다. (X,무효)

[기출] 갑의 명의로 되어야 할 등기가, 을의 명의로 되었을 시, 실체관계와 일치한다면 유효이다. (X,무효)

 

#직권경정등기

*등기관의 잘못인 경우 직권경정O (지체없이, 이해관계인無)

*당사자 신청인 경우는 직권경정X

*이해관계 있는 제3자의 승낙이 있으면 직권경정○

*통지 : 직권경정등기 후 → 1인에게 통지 (전원X)

-직권경정등기를 했다는 의미 : 이해관계인 동의O

 

#등기실행 : 언제나 부기등기

 

 

▶말소등기

#내용

*등기사항의 전부가 부적합한 경우 기존등기 전부를 소멸 / 일부가 불일치할 경우는 변경등기

*대상 : 모든등기

*말소등기에 대한 말소등기는 인정되지 않는다 → 말소회복등기를 하여야 한다

X	O
1 전세 2 1번말소 3 2번말소를 말소	1 전세 2 1번말소 3 1번말소회복 1 전세

 

#신청

*단독말소

-판결에 의한 말소등기

-소유권보존등기의 말소

-사망 등으로 인한 말소등기

-등기의무자의 소재불명 : 공시최고를 신청하여 제권판결 받아 단독으로 등기말소

-가등기 명의인에 의한 가등기의 말소등기 → 가등기필정보, 인감(소유권만)

-처분금지 가처분등기 이후 경료된 제3자명의 등기의 말소

-혼동에 의한 말소등기 (직권아님!!)

*직권말소 ★★

-관할위반의 등기 & 사건이 등기할 것이 아닌 경우 → 당연무효, 직권말소, 이의신청 (각하사유 1,2번)

-가등기에 기한 본등기를 한 경우, 본등기와 양립할 수 없는 중간처분의 등기

-수용에 의한 소유권이전등기 후 그 부동산의 등기기록 중 소유권외의 권리

-말소등기시 등기상 이해관계인의 승낙서가 있는 경우, 이해관계 있는 제3자의 등기

~전세권말소등기시(주등기) 전세권을 목적으로 하는 저당권(부기등기)은 직권말소

1 전세권 1-1 저당권 (직권말소, 승낙서O) 2 1번말소

-환매권을 행사하면 직권말소 (불행사는 공동말소)

-가처분등기 말소는 직권말소 (가처분 이후의 등기는 단독말소)

*촉탁말소

-경매신청의 등기

-낙찰 후 낙찰자가 인수하지 않은 부동산은 기입등기

-가처분의 기입등기 (집행법원 말소촉탁)

-체납처분에 의한 압류해제 (세무서장이 말소 촉탁)

[기출] 전세권자가 소재불명일 경우, 전세권설정자는 전세금반환영수증을 지참하여… (X,공시최고를 통한 제권판결문을 지참하여)

 

#이해관계인

이해관계인 O	이해관계인 X
-지상권(주등기)말소시, 지상권을 목적으로 하는 저당권자(부기등기) -소유권보존등기 말소시, 그 부동산에 관한 저당권자,지상권자,가압류권자 -소유권이전등기 말소시, 그 자에 대한 저당권자, 지상권자	-저당권*지상권 말소시, 그 선후의 저당권자 -선순위 소유권 말소시, 후순위 소유권자 -갑→을→병 소유권이전시, 을의 소유권이전등기소 말소될 때, 병은 무권리자로부터의 권리이전이어서, 당연히 먼저 말소되어야 할 권리자이지 이해관계인이 아니다

-등기상 이해관계있는 제3자란 등기의 형식상으로 보아, 일반적으로 손해를 입을 염려가 있는지 여부에 의하여 판단하고, 실질적으로 당해권리가 손해를 입었는지의 여부는 묻지 아니한다.

 

#등기실행 : 항상 주등기