[인강노트/중급] 190430-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산금융론

▶부동산 금융의 의의

#자본조달 방식에 따른 부동산 금융 종류

*부채금융 : 저당설정, 사채 발행하여 타인자본을 조달

-저당금융 (저당대출)

-신탁증서금융 (담보신탁)

-자산담보부증권 (ABS) → 자산유동화증권 / 현금화 할수있는 채권등을 담보로 발행하는 수익증권

-주택저당증권 (MBS) → 은행이 대출해주고, 대출채권을 증권화

-주택상환사채

-회사채 → 프로젝트파이낸싱(PF대출)

*지분금융 : 주식발행, 지분권을 매각하여 자기자본조달

-부동산투자회사 (리츠)

-부동산 신디케이트 (조합) → 다수의 소액 투자자 모집

-조인트벤처 → 소수의 고액 기관투자자 함께 (ex.은행의 자기지분 출자)

-공모에 의한 증자

-자본시장통합법에 따른 부동산집합투자기구 → 부동산펀드, 간접투자기구

*매자닌금융 : 부채+지분의 중간형태, 주식연계채권을 발행하여 자금조달 (cf.매자닌: 1층과 2층 중간)

-전환사채 → 채권을 지분으로 전환

-신주인수권부사채 → 신주 발행시 인수권한 부여 (ex.벤처회사의 은행대출시 활용)

 

 

▶부동산저당대출

#이자율제도

*고정이자율 제도 (전체 대출기간 중 이자율 고정 → 대출자부담)

-명목이자율 & 실질이자율

~<대출시> 명목이자율 = 실질이자율+예상인플레율

~<현시점> 실질이자율 = 명목이자율-예상인플레율-초과인플레율 = 명목이자율-실제인플레율

~초과인플레 발생시, 대출자의 실질이자율 하락 → 대출자 손해, 차입자 유리

~명목이자율이 같더라도 연간유효이자율은 이자계산기간이 짧을수록 커짐 (cf.월이자가치>년이자가치)

-시장이자율 변화 위험

~대출이자율 > 시장이자율↓ : 차입자불리, 조기상환 가능성 증가 → 대출자의 조기상환 위험부담 ★

`대책 : 조기상환 수수료 부과약정 가능

~대출이자율 < 시장이자율↑ : 차입자유리, 현상태 유지 → 대출자의 수익성 악화

~고정이자율은 시장이자율 변화위험에 비대칭성을 가져, 대출자가 기피하는 경향

*변동이자율 제도 (인플레로 인한 이자율변동의 위험 차입자에 신속 전가 → 차입자부담)

-기준금리(변동) + 가산금리(고정) ★

~기준금리 : 시장상황을 대표하는 수익률 → 시장상황에 따라 변동

`CD금리 : 양도성예금증서 유통수익률 (3개월주기)

`COFIX금리 : 은행권의 자금조달비용지수 평균금리 (6~12개월주기)

~가산금리 : 차입자별 신용도,연체실적,거래실적에 따라 가산,위험가중금리,마진 → 계약으로 고정

-특징

~초기이자율이 고정금리보다 낮음

~이자율조정주기 짧을수록 신속한 위험전가 가능하여 은행 선호

~일반적으로 고정금리보다 차입자 채무불이행 가능성 높음 (대책: 이자율상한약정(금리상한약정))

[참조] 명목이자율(계약*표시*저당*대출 이자율) / 실질이자율(의도한*시장 이자율)

[참조] COFIX금리 : CD금리 포함, CD금리보다 다양한 요인 고려→종합적

[기출] 시장이자율이 상승하여 대출이자율보다 높으면, 조기상환 가능성이 증가한다. (X,반대)

[기출] 인플레가 발생하면 가산금리가 높아진다. (X,기준금리)

[기출] 일반적으로 변동금리가 고정금리보다 차입자 채무불이행 가능성이 크다. (O)

 

#대출금 상환방법 ★

*원리금균등상환방법 (주택금융 가장 보편화, 저당상수O)

-매기간 원리금상환액 = 융자원금X저당상수 → 저당상수는 이자와 원금을 합한 개념 & 매기간 균등

-원금 = 원리금상환액-이자 → 점차 증가

-이자 = 융자잔금X이자율 → 점차 감소

-특징

~대출기간의 ⅔ 경과시, 대출원금의 ½ 상환

~초기는 이자비중이 크고, 후기엔 원금비중이 크다 (중도상환에 불리)

~대출자가 선호하는 방식 (원금균등방식보다 이자수입↑, 채무불이행위험↓)

~월수입이 일정한 직장인에 적합

*원금균등상환방법 (체감식, 저당상수X)

-매기간 원금상환액 = 융자원금/대출기간 → 균등

-이자 = 융자잔금X이자율 → 점차 감소

-특징

~대출기간의 ½경과시, 대출원금의 ½상환

~원리금균등방식보다 원금상환이 빠르다 (중도상환에 유리)

~원리금이 초기에 많고, 후기에 감소한다

~현재 소득이 높으나, 나중에 소득이 감소하는 은퇴예정자 적합

~대출자입장에서 원금회수위험이 원리금균등방식보다 상대적으로 적음

*체증식상환방법 (점증식)

-인플레*화폐시간가치 고려해서 고안된 제도

-초기 상환액 적고, 후기에 상환액 증가 방식

-현재소득이 적은 젊은부부에 적합, 주택보유예정기간이 짧은 사람에 유리

-차입자 소득증가폭이 지불액증가액보다 작으면, 채무불이행 가능성↑ (대출자위험부담↑, 이자액최고)

-초기 부(-)의 상환 발생 : 초기 월불입액이 월이자액보다 적어, 대출잔금이 대출원금보다 커지는 현상

*비교

-중도상환시, 융자잔금(잔금비율) 많은 순서 : 체증 → 원리금 → 원금

-이자납부액이 많은 순서(누적원리금상환액이 많은 순서) : 체증 → 원리금 → 원금

-대출초기 원리금상환액*총부채상환비율(DTI)이 큰 순서 : 원금 → 원리금 → 체증

-1기의 이자지급액 크기 : 원금균등방식과 원리금균등방식 동일

 

 

▶저당의 유동화 제도

#저당시장 구조&특징

차입자 주택소유자	모기지 ←대출 저당→	1차대출기관 은행,보험사 저당대출자		저당→ ←대금	2차대출기관 (유동화기구,발행기관) 주택금융공사	MBS 증권→ ←대금	투자자 연기금,보험사
				저당→ ←대금
<1차 저당시장> 저당채권 형성시장 주택자금 대출시장			<2차 저당시장> 저당채권 유통시장 (유동화시장) 주택자금 공급시장 (1차기관의 추가적 대출여력 확보)

*수익률 크기 : 모기지수익률(기관) > MBS수익률(투자자) > 요구수익률(투자자)

-애초에 요구수익률이 MBS수익률보다 낮다면, 투자자는 MBS투자 안함

*원리 : 주택시장침체&자금원활X → MBS활성화 → 자본시장 현금을 은행시장에 유입 → 주택시장 활성화

*이론 : 2차 저당시장이 활성화 된다면, 이론적 대출가능금액은 계속 커지게 됨 (신용창조 이론 유사)

*부채증권의 종류

-MBS (주택저당증권) : 은행의 주택담보대출채권을 양도받아, 이를 담보로 발행하는 증권

-CMBS (상업용부동산저당증권) : 은행의 상가등담보대출채권을 양도받아, 이를 담보로 발행하는 증권

-ABS (자산담보부증권) : 자산유동화증권 / MBS보다 넓은개념&같은원리 (ABS의 일종이 MBS)

-ABCP (자산담보부기업어음) : ABS를 좀더 단기적으로 발행하는 기업어음

[참조] 풀네임 : Mortgage Backed Securities / Asset Backed Securities (C→Commercial)

[기출] 1차 저당시장의 수익률은, 이를 상품화한 2차 저당시장의 투자자 수익률보다 낮다. (X,높다)

 

#주택저당증권 (MBS) ★★

*저당대출자의 대출시, 여러 채권을 유사한것끼리 하기 2가지로 패키지화 진행

-저당권(주택저당채권에 대한 소유권)

-원리금수취권

*분류 {가정 : 저당총액300억, 수익률10%, 투자자요구수익률6%} T투자자, B발행기관, TB혼합, 발발이 안전

-이체증권 (MPTS : Mortgage Pass Through Security) (300억, 9% → 굵고 짧게)

~저당권&원리금수취권 : 저당대출자→T투자자(보유*부담) / 투자자로 현금흐름 바로 이전

`중간 발행기관 : 상기표의 발행기관과 다른 기관, 원리금지급만 보장(다른권한無)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 / 수익↑,위험↑

~저당총액 = MPTS발행액

~지분형MBS

-주택저당채권담보부채권 (MBB : Mortgage Backed Bond) (240억, 7% → 가늘고 길게)

~저당권&원리금수취권 : 저당대출자→B발행기관(보유*부담) / 발행기관이름 별도채권 생성하여, 투자자에 현금흐름 이전

~투자자 : 만기일보장*콜방어가능 / 수익↓,위험↓

~저당총액 > MBB발행액 → 초과담보 필요(60억)

~채권형MBS

-저당대출자동이체증권 (MPTB : Mortgage Pay Through Bond) (8%)

~저당권 : 저당대출자→B발행기관(보유*부담)

~원리금수취권 : 저당대출자→T투자자(보유*부담)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 → 장기투자자 보호망無

~혼합형MBS

-다계층저당채권 (CMO : Collaterized Mortgage Obligations) (8%)

~저당권 : 저당대출자→B발행기관(보유*부담)

~원리금수취권 : 저당대출자→T투자자(보유*부담)

~투자자 : 조기상환*콜금리위험 직접 부담 → 단, Z트렌치만 만기보장&콜방어 → 장기투자자 보호망有

~혼합형MBS / 우리나라 대부분 해당

만기5년→	만기10년→	만기15년→	만기20년→	※트렌치종류 : 2~8개 ※ABC : 투자자부담, 만기보장X, 콜방어X
A트렌치	B트렌치	C트렌치	Z트렌치

[참조] 콜금리 : 초단기대차 적용금리 (콜금리 인상→대출금리 인상)

[참조] 결과적으로, 발행기관이 조기상환부담등을 가지는 경우는 MBB가 유일 (발발이 안전)

[기출] MPTB는 저당권은 투자자가, 원리금수취권은 발행기관이 부담하는 방식이다. (X,반대)

 

#모기지론 (장기주택저당대출)

*주택을 담보로 10년이상 장기주택자금을 대출해주는 제도

*특징

-5억이하 주택구입시 3억까지 일시불대출 (만기: 10~30년)

-장기분할상환 (이자: 고정금리)

-중도상환수수료 有 (3년내)

 

#역모기지론 (주택연금)

*60세이상인 주택소유자*배우자가 9억이하주택을 담보로 매기간 연금액을 분할대출받고, 부부모두 사망시 주택을 처분하여 일시불로 상환하는 제도 (단,확정기간방식 55~74세)

*특징

-장점 : 평생 거주보장 / 1인 사망해도 지급액 변동X / 복지성격*공적자금

-주택금융공사(보증, 근저당권자) / 은행(연금지급)

-연금지급총액(사망시 정산액) = 연금누계 + 이자 + 보증료 + 수시인출금

~연금누계 : 부채

~이자 : 변동금리

~보증료 : 초기보증료(1.5%) / 연보증료(0.75%) → 취급은행이 공사에 내다가, 사망정산시 +회수

-중도상환수수료 無

-해당X : 오피스텔, 상가, 전답

*합리적 상속

-연금지급총액<처분가격 → 잉여금 발생 & 상속인 배당

-연금지급총액>처분가격 → 부족분 발생 & 상속인 비소구(상환청구X) / 은행도 손해X(∵공적자금처리)

*연금 지급방식

-종신 : 사망시까지 수령 (혼합: 목돈 수시인출규정이 있는 경우, 대출한도 50%내)

-확정기간 : 선택기간만 수령 → 10년~30년 (거주는 평생, 연금만 선택기간) / 노인복지주택 제외

-대출금상환용 주택연금 : 대출한도의 70%까지 대출상환 후 연금가입

-우대형 주택연금 : 저가주택에 대해 연금 높여주는 방식 (저가주택: 1억5천이하)

 

 

▶공급자 금융

@공급자금융 : 리츠, PF금융, 신디케이트, 조인트벤처

 

#부동산투자회사 (부동산투자신탁, 리츠, REITs : Real Estate Investment Trusts)

*개념 : 일반투자자들에게 주식*수익증권을 발행하여 자금*부동산을 출자받아, 부동산소유지분을 갖거나 주택저당담보부증권에 투자하여 발생하는 수익을 투자자에게 배당해 주는 제도

*특징 : 소구좌, 지분, 간접투자상품, 유동성 높음

*종류

-자기관리 리츠 : 자산투자운용을 직접 수행 (자산운용전문인력 5인 포함한 임직원을 상근으로 둠)

-위탁관리 리츠 : 자산투자운용을 자산관리회사에 위탁 (본점외 지점설치불가, 직원고용*상근임원불가)

-기업구조조정 리츠 : 자산투자운용을 자산관리회사에 위탁 / 기업의 채무상환을 지원하기 위한 부동산을 투자대상 → 국가의 사랑 및 혜택多 (본점외 지점설치불가, 직원고용*상근임원불가)

*설립절차 : 발기인 설립 & 설립자본금 확보(인가불필요) → 추후 부동산개발*취득(영업인가*등록) → 6월후, 최저자본금 확보

*주요내용 ★

	자기관리 리츠	위탁관리 리츠	기업구조조정 리츠
투자대상	일반부동산	일반부동산	기업구조조정 부동산
회사설립 (현물출자불가)	발기인 설립 (추후 영업인가) (설립인가X)	발기인 설립 (추후 등록 / 공모시 영업인가)	발기인 설립 (추후 등록)
회사형태	실체회사(상근,임직원)	명목회사(비상근)
법인세	부과	면제 (90%이상 배당시)
최저자본금 설립자본금	70억 (설립 5억, 영업인가후 6월내 70억)	50억 (설립 3억, 영업인가*등록후 6월내 50억)	50억 (설립 3억, 등록후 6월내 50억)
주식분산 (1인당주식 보유한도)	1인당 발행주식 총수의 50% 초과못함		제한X (특례)
주식공모 (영업인가*등록 후 2년내 일반국민에 청약)	발행주식의 30%이상 공모 (국민연금공단등이 주식50%이상 인수시 공모X)		의무X (특례) 사모 가능
자산구성	부동산 70%이상 부동산관련 유가증권 10%이상 부동산+유가증권→80%이상		구조조정관련 부동산 70%이상 (유가증권 보유의무X)
전문인력	영업인가시-3인이상 영업인가후 6월경과-5인이상 (5년↑감평사*공인중개사)	해당없음 (∵명목회사) 자산관리회사에 위탁 (부동산투자자문회사X)
배당 (금전배당원칙 현물배당가능)	90%이상 의무배당
합병제한	부동산투자회사외 회사와 합병불가
현물출자 (부동산+지상권, 임차권등사용권 신탁수익권 대토보상권 소이청)	영업인가*등록 후, 최저자본금이상 갖추면, 현물출자가능 (영업인가전 현물출자로 신주발행 불가능)
자금차입 사채발행	영업인가 후, 자기자본 2배이내 (단, 주주총회의 특별결의로 자기자본 2배 초과가능→10배이내)

*부가내용

-회계처리 : 금융위원회가 정하는 기준 따름

-투자비율산정 : 신축*재축시 → 총자산에는 산입, 개발사업투자액에는 제외

[참조] 부동산투자자문회사 : 국장 등록 / 자본금5억이상 / 자산운용전문인력 령지정수이상 상근 둘 것

 

#프로젝트파이낸싱 (PF대출)

*개념 : 사업주(스폰서) --(출자)--> 프로젝트회사(차주,특수법인) <--(대출)-- 금융지원단(채권단)

*특징

-차주는 원칙적으로 사업주(스폰서)가 아니고 프로젝트 회사(사업시행사)임

-프로젝트회사는 사업주가 출자하여 설립하지만, 법적*경제적 절연됨 (독립성, 위험분산)

-대규모자금소요, 장기사업에 적용, 성공시 수익성 높음

-높은 금융비용：일반기업금융에 비해 업무절차복잡, 높은 금리와 수수료부담

-금융지원단의 독립계정설치 후 사후관리엄격 → 공동관리

-이해당사자간 의견대립으로 사업지연우려

*금융 원칙 : 비소구금융 (제한적 소구금융도 가능, ex.보증요구)

-비소구금융 : 금융지원단은 사업주에 소구 불가능 (프로젝트회사로만 가능, ∵독립성)

-사업주의 물적담보기준&신용도기준 무관 → 사업주파산은 PF 영향無

*부외금융효과 (사업주의 장부외 금융효과*장점)

-여신관리제한 규칙 회피 가능

-사업주 자신의 대차대조표상 부채로 계상X(프로젝트회사로 계상) → 사업주의 채무수용능력증대

*금융기관의 위험감소를 위한 수단(위험분산효과) ★

-위탁관리계정에 의한 자금관리(독립계정, 에스크로우계정) (차주관리X)

-사업주체에 지급보증*보험요구 / 시공사에 책임준공의무 요구

-대출금 사용우선순위에서 공사비 선순위 지급 요구 (시행사 개발이익 후순위)

-사업관련 정보공유 (정보의 대칭성 인정 → 정보의 비대칭성문제 감소)

 

#부동산신디케이트 (투자자의 합동조합) (신다소T)

*개념 : 부동산개발업자 + 다수의 소액투자자(조합,지분)

*다수의 투자자가 부동산전문가의 경험을 토대로 공동의 부동산프로젝트를 수행하는 것

*개발업자(신디케이터)：무한책임, 관리, 운영 등 책임 → 능동적주체

*개별투자자：유한책임 (출자비율에 따라 배당) → 수동적 주체

*합자회사 형태

 

#조인트벤처 (조소고T)

*개념 : 부동산개발업자 + 소수의 고액투자자(대출기관,지분)

*조인트벤처는 특정목적을 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체 → 공동벤처 회사

*이는 대출기관이 특정목적의 부동산벤처사업에 장기금융을 제공하고 지분권의 일부를 획득하는 것 → 지분형, 직접투자방식, 소수의 개인*기관투자자로 구성, 배당수익목적

■■■ 감정평가에 관한 기초이론

#감정평가 개요

*개념 : 토지 등의 경제적가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

*필요성

-합리적 시장결여 (불완전경쟁시장때문)

-가치형성요인의 복잡성과 다양성

-부동사거래의 특수성 (개별적 사정개입)

-부동산의 사회성*공공성 때문에 전문가에 의한 평가 필요

 

#감정평가분류 1 - 제도*업무기술상 분류

*공적 / 공인 : 우리나라는 주로 공인

*필수적 / 임의적 : 강제성 여부 (cf.필수적평가→법원경매)

*공익 / 사익 / 법정 : 목적 분류

*단독 / 합의제 : 주체의 수

*1차 / 2차 / 3차 : 전문성 수준 (cf.공인중개사→2차, 감정평가사→3차)

 

#감정평가분류 2 - 조건에 따른 분류 ★★

*현황 : 원칙 / 기준시점 대상물건의 이용상황*공법제한등 상태 기준 평가 (불법적이용X, 일시적이용X)

*조건부 : 장래 불확실한 조건성취를 전제로 부동산의 증가*감가요인을 참작한 평가 (조건의 합리성*적법성*실현가능성 검토)

*기한부 : 장래 도래가 확실한 어느 시점을 기준으로 평가

*소급 : 과거의 일정시점을 기준으로 평가

[참조] 기준시점 : 가격조사를 완료한 날짜가 원칙 / 기준시점을 미리 정했을 경우엔, 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우만 기준시점 가능 (의뢰일X, 과거의일정시점X, 가격조사개시일X, 현장조사완료일X, 보고서작성완료일X)

 

#감정평가분류 3 - 일부에 따른 분류

*개별평가 : 원칙

*독립평가 (일본명칭)

-나지상정 후, 토지의 가치를 평가 (있다면 철거조건으로)

-일종의 조건부평가, 표준지공시지가평가

*일괄평가

-2개이상 물건이 일체로 거래 or 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계 있는 경우 일괄해서 평가

-복합부동산평가 / 주물&종물 / 획지면적>필지면적

*구분평가 ★

-1개의 물건이라도 가치를 달리하는 일부분은 이를 구분하여 평가 → 일부분과 다른부분 가격수준 상이

-주상복합건물 / 층별평가 / 획지면적<필지면적

*부분평가 ★

-일체 이용중이나 특수한 목적*이유가 있어 물건 일부분에 대해 평가 → 일부분과 다른부분 가격수준 동일

-1필지 일부분이 도시계획시설 저촉으로 수용될 경우, 저촉부분에 대한 보상평가

-건부지→독립평가과 비교 / 토지와 건물 중 1가지→일괄평가와 비교

*참모평가 : 고용주나 고용기관을 위한 감정평가

*수시적평가: 특정사업에서 고도의 전문지식이 요구되는 경우 각분야의 전문가들에 의한 일시적 평가

■■■ 부동산가치이론

#가치와 가격

가치(value)	가격(price)
장래편익의 현재가치화 한 값 (유용성*효용성) 가치=가격±오차 → 장기에는 일치 주관적, 추상적 현재의 값 주어진시점에서 여러개 (가치의 다원적개념) 감정평가사가 담당자	교환의 대가로서 실제지불된 금액 (수요*공급) 시장가격은 정확한 가치 반영 힘듬 객관적, 구체적 과거의 값 주어진 시점에서 1개 공인중개사가 담당자

-단기에는 가치&가격 불일치 / 장기에는 가치&가격 일치(가격이 조정되어 가치와 같아짐)

~단기(불일치) : 가치>가격 → 과소평가 → 수요증가,공급감소 → 가격상승 (장기에는 일치)

~단기(불일치) : 가치<가격 → 과대평가 → 수요감소,공급증가 → 가격하락 (장기에는 일치)

-재화의 가치와 가격은 비례

-화폐가치와 재화의 가격은 반비례

 

#시장가치와 시장가치외의 가치 개념

*시장가치 : 감정평가 물건이 통상적시장에서 충분한 기간 공개된 후, 그 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중*자발적 거래가 있을 때, 성립가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 의미

-원칙 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정

-예외 : 단, 아래에 해당하는 경우, 시장가치외의 가치를 기준으로 결정 가능

~법령에 다른 규정이 있는 경우

~감정평가 의뢰인이 요청하는 경우

~감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

#부동산가치의 다원적 개념

사용가치	생산성에 근거한 개념, 특정용도로 사용될 때 가질수 있는 가치
교환가치	시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 가치 (시장정보로 결정)
투자가치	대상부동산이 특정투자자에게 부여하는 주관적가치 (비용&편인분석 후 추계)
장부가치	취득가격에서 감가상각분을 제외한 나머지로서 장부상의 잔존가치
보험가치	보험금 산정*보상에 대한 기준가치 (감가상각 반영)
과세가치	소득세, 재산세 부과등의 기준이 되는 가치
공익가치	사적경제적이익X, 보전*보전과 같은 공공*비경제적이용으로서 가치

-연관성 : 사용가치↔투자가치(주관적가치)  ≠  교환가치↔시장가치(객관적가치)

-감정평가는 시장가치*교환가치로 결정 (by 감정평가규칙)

[참조] 부동산가격공시에 관한 법률 : 적정가격 (표준지공시지가)

 

#부동산가치의 특징

*교환의대가인 가격(원본,교환가치)과 용익의대가인 임대료(과실,사용가치)로 표시

*소유권 기타 권리이익의 가격 & 1개 부동산에 2이상 권리이익 병존가능 → 각 권리이익별 가격형성 가능

*장기적 배려하에 형성 및 항상 변동

*불완전경쟁시장에서 개별적 형성 / 당사자 개별적동기*특수한사정 개입되기 쉬움 → 사정보정 필요

*하방경직성 (수요가 없어도 부동산가격은 즉각 하락X)

 

#부동산가치 발생과 형성요인

가치발생요인 (각 요인이 상호결합)	가치형성요인 (가치발생에 영향)
-유용성(효용성) : 쾌적성,편리성,수익성,생산성 -유효수요 : 구매력 수반 -상대적희소성 : 수요에 비해 공급부족 -이전성 : 권리의 양도성	-일반적요인 : 사회적*경제적*행정적 요인 -지역요인 : 주거지역,상업지역,공업지역 -개별요인 : 주거지,상업지,공업지

 

#부동산가치의 제원칙 ★

*최유효이용의 원칙

-부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙

-최유효이용 : 객관적으로 통상의 이용능력을 보유한 사람의 합리적*합법적 최고최선의 이용방법

*내용

최유효이용O 공통원칙 (기초,전제,시간)	변동의 원칙	가치형성*일반*지역*개별요인의 변화로 부동산 가치도 변한다는 원칙 -기준시점확정과 시점수정의 근거 / 물리적 감가 근거
	예측의 원칙	부동산가치는 장래 효용성*수익성을 반영하여 결정된다는 원칙 -가치개념근거 / 수익방식의 근거 / 영속성(내구성)과 관련
최유효이용O 내부관련원칙	수익배분의 원칙 (잉여생산성원칙)	생산요소에 의한 수익은 노동*자본등에 먼저 배분되고, 토지에는 나중에 배분된다는 원칙 -토지잔여법의 근거 / 토지는 수동적 생산요소 / 부동성과 관련
	수익체증*체감의 원칙	부동산에 대한 단위투자당 수익은 체증하다가 일정수준을 넘으면 체감한다는 원칙 -건물 고층화*입체이용율 / 한계효용층수(이윤극대점)*추가투자 판단근거
	기여(공헌)의 원칙	부동산가치는 각 구성부분이 전체부동산의 가치에 기여(공헌)한 정도를 전부 합한 것이라는 원칙 -기여도*생산성의 합(생산비의 합X) / 추가투자판단근거 / 부분*전체의 관계 / 합병증가의 근거
	균형(비례)의 원칙	부동산가치*유용성이 최고로 되기 위해서는 부동산 내부구성요소간의 적절한 균형이 이루어야 한다는 원칙 -내부구성요소의 균형(설계,설비,구조) / 기업의 생산요소인 토지,노동,자본의 적절한 조화 → 위배되면 기능적 감가 / 개별분석과 관련
최유효이용O 외부관련원칙	적합의 원칙	부동산유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 이용방법이 주위환경에 적합해야 한다는 원칙 -부동산&인근지역 조화 / 주상공이 적합한 지역에 입지등 시장수요에 일치 → 위배되면 경제적 감가(상대적*위치적 감가) / 지역분석과 관련
	외부성의 원칙	외부적요인이 부동산가치에 부정적(외부불경제) 또는 긍정적(외부경제) 영향을 미친다는 원칙 -외부경제와 외부불경제
	경쟁의 원칙	초과이윤 → 경쟁 → 소멸
부동산고유의 원칙		최유효이용원칙과 적합의 원칙, 외부성의 원칙
최유효이용X 간접관련원칙	대체의 원칙	부동산가치는 대체관계 유사부동산 가치에 영향을 받아 결정된다는 원칙 -용도상 대체성(물리적대체X), 유용성동일시 가격싼것 선택 & 가격동일시 유용성큰것 선택 → 유용성이 유사하면 가격도 유사해짐
	수요*공급의 원칙	가격의 2중성 (수요공급 ↔ 가격), 공급의 한계로 부동산에 약간 제한 받음
	기회비용의 원칙	-기회비용 : 어떤 대안을 선택함으로 포기된 것 중 최대의 가치를 의미 -주변지역이 상업지역인데 주거용부동산으로 이용하고 있는 토지를 상업용으로 평가하는 것 -도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 높은 현상 → 기회비용을 반영했기 때문

[참조] 토지잔여법 : 토지순수익=복합부동산순수익-건물순수익

[기출] 도심의 A공장이 외곽의 B공장보다 같은 가격이라도 높게 평가되는 이유는? (기회비용 때문)

■■■ 지역분석 및 개별분석

#지역분석의 대상지역

*인근지역(근린지역)

-대상부동산이 속해 있는 지역

-부동산 이용이 동질적 / 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역 / 대상부동산 가격에 직접 영향

-범위가 너무 넓으면 사례수집용이 & 가격수준판정 어려움 (너무 좁으면 반대)

*유사지역

-대상부동산이 속하지 아니하는 지역 & 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역 (용도적*기능적 유사한 지역)

-유사지역은 인근지역과 인접할 수도 있고, 멀리 떨어져 있을 수도 있음 (거리적개념X)

*동일수급권

-대상부동산과 대체*경쟁관계 성립 및 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역 (인근지역&유사지역 포함)

-후보지*이행지의 동일수급권 : 일반적으로 이행&전환 후의 종류별 동일수급권과 일치 경향

-이행&전환이 완만한 경우(이행&전환의 속도가 느린 경우, 성숙도가 낮은 경우) → 이행전의 토지의 동일수급권을 고려하여야 한다.

[참조] 동일수급권 : 동일한 수요,공급이 이루어지는 범위(대체가능한 최원방권)

 

#지역분석vs개별분석

	지역분석 (지표수)	개별분석 (개최구)
순서/범위	선행 / 거시적*전체적*광역적	후행 / 미시적*국지적*부분적
내용	지역요인 분석	개별적요인 분석
기준	표준적 이용방법 판정 (최유효이용의 방향기준 제시)	최유효이용 판정 (피결정성)
가치관련	가치수준 판정	구체적가치 판정
가치원칙	적합의 원칙→위배: 경제적감가 <최유효이용의 외부원칙>	균형의 원칙→위배: 기능적감가 <최유효이용의 내부원칙>
근거	부동성, 인접성, 연관성	개별성, 용도의다양성

[참조] 일반적으로 최유효이용은 표준적이용과의 관련에 의해 피결성을 띠나, 부동산은 개별성특성 때문에 최유효이용은 표준적이용과 항상 일치하진 않는다. (ex.아파트단지 앞의 상업용점포)

■■■ 감정평가의 방식

▶감정평가방식의 개요

#감평방식 3방식 7방법

3면성	3방식	평가조건	7방법	시산가격/임료	특징
비용성 (고전학파)	원가방식 (비용접근법)	가액	원가법	적산가격	공급가격 (투입가치)
		임대료	적산법	적산임대료
시장성 (신고전학파)	비교방식 (시장접근법)	가액	거래사례비교법 (매매)	비준가격	균형가격 (수요공급가격)
		가액	공시지가기준법 (표준지)
		임대료	임대사례비교법	비준임대료
수익성 (한계효용학파)	수익방식 (소득접근법)	가액	수익환원법	수익가격	수요가격 (산출가치)
		임대료	수익분석법	수익임대료

 

#감정평가방법의 적용 및 시산가액조정

*주된방법을 적용하여 감정평가한다

*주된방법 시산가액이 합리성이 없다면, 주된방법&다른감평법으로 산출된 시산가액을 조정하여 결정

-시산가액 : 3방식에 의해 도출된 첫 가격 (최종가격X)

-시산가액조정 : 다른감평법으로 도출한 가액들로 조정을 거치는 것 (최종가격) → 가중평균개념

[참조] 학개론은 대부분 가중평균 적용!! (산술평균X)

 

 

▶원가방식

#원가법

*대상물건 재조달원가에 감가수정 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감평법 → 구한 시산가액이 적산가격

*적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액 = 재조달원가 - (매년감가액X경과년수)

-재조달원가 (재생산비용) : 기준시점, 신규재현, 도급가격

-감가누계액 (발생감가) : 물리적감가, 기능적감가, 경제적감가

*적산가격은 재조달원가보다 클 수 없으나, 취득원가인 조달원가보다는 클 수 있다 (∵감가)

*재조달원가는 대상물건가격(적산가격)의 상한선이 된다 (재조달원가>적산가격)

*예) 취득시점 10년전 & 취득가격(조달원가) 10억 건물 → 적산가격20억, 재조달원가17억, 감가3억

 

#재조달원가 개념

*현존하는 대상물건을 기준시점에서 새롭게 조달(재조달,재생산)하는데 소요되는 적정원가의 총액

*기준시점 : 취득시점X, 준공시점X, 신축시점X, 현재시점X

*신규부동산(신축) 기준 → 신규재현가격 (중고재현X)

*도급가격 기준 (자가건설X)

-도급가격 = 표준적도급건설비+통상의 부대비용

-표준적도급건설비 = 직접공사비+간접공사비+수급인의 적정이윤

-자가건설한 경우에도 도급으로 간주하여 수급인(개발업자)의 적정이윤을 가산 (기회비용고려)

 

#재조달원가 종류

*복제원가 (복조원가,재생산비용)

-동일한 재료*구조*공법으로 복제품을 만드는데 소요되는 비용

-물리적측면 원가 / 경과연수가 짧은 신축건물 평가에 유용(실무상) → 하자가 없다고 간주

-산출식 : 상기 원가법 따름

*대체원가 (대치원가)

-동일한 기능과 효용(유용성) 및 최신의 자재*공법을 사용했을 때 소요되는 비용

-최신공법 사용시 소요비용(by 동일기능,효용,유용성) / 경과연수가 오래된 중고건물 평가에 사용(이론상)

-산출식 : 기능적감가를 감가누계액이 아닌, 재조달원가에서 뺌

[참조] 신축건물에 하자가 있을시, 대체원가는 복제원가보다 작다. (단, 둘의 적산가격은 동일)

[참조] 재조달원가를 대체원가로 했을 때, 감가수정시 별도로 기능적감가를 행하지 않는다. (단, 물리적&경제적감가는 행함)

 

#재조달원가 추계방법

*총량조사법 (총가격적산법 / 인건비, 자재비)

*구성단위법 (부분별단가적용법 / 지붕, 바닥, 벽)

*단위비교법 (단위원가적용법 / ㎡당 건설비 기준)

*비용지수법 (변동률적용법 / 최초의 건축비에 물가상승률 고려, 시점수정)

 

#감가수정

*원가법상 감가수정의 개념 (발생감가) : 대상물건의 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있는 경우, 물리적*기능적*경제적감가등을 고려한 금액을 공제하여, 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업

*감가요인 ★

-내부적감가 (치유가능or불가능 하자)

~물리적감가 : 마멸, 파손, 물리적하자, 시간경과 노후화 → 변동의원칙

~기능적감가 : 설계불량*설비부족, 부적절냉난방, 건물&부지의 부적응, 구식화, 능률성저하 → 균형의원칙

-외부적감가 (치유불가능 하자)

~경제적감가 : 주위환경부적합, 인근지역쇠퇴, 교통체증심화, 시장성저하 → 적합의원칙

*감가수정 vs 감가상각

감가수정	감가상각
감정평가 (가격의 적정화) 재조달원가를 기초 경제적 내용연수 기초 (장래보존연수) 관찰감가법O (감가액&실제감가 일치토록) 현존물건만 대상 물리적*기능적*경제적 감가 외부적감가&시장성 고려 비상각자산인 토지에 예외적 인정 (매립지) 잔가율 물건마다 다름 (개별성)	기업회계*세무회계 (비용배분*원가계산) 취득원가을 기초 (장부가격) 법정 내용연수 기초 (경과연수) 관찰감가법X 등록물건이면 멸실되도 상각 물리적*기능적 감가 (경제적X) 외부적감가&시장성 미고려 상각자산에만 인정 잔가율 일정

*내용연수의 조정

-감가의 개별성 : 부동산 각각의 관리*이용방법등이 달라 감가현상 제각각 → 내용년수 조정 필요

-물리적내용연수(50년) > 경제적내용연수(30년)

 

#감가수정방법

{감정평가규칙} -경제적 내용연수 기준 내용연수법 → ‘정액법/정률법/상환기금법’ 중 적정한 방법 선택 -물리*기능*경제적 감가요인 고려하여 ‘관찰감가법’으로 조정 또는 ‘다른방법’에 따라 감가수정 가능

*내용연수법 <연수*수명법, 이론적 / 경제적 내용연수 기준> -정액법 (균등상각법, 직선법) / (ex.건축물) ~부동산 감가총액을 경제적 내용연수로 나누어 매년의 감가액으로 산출 ~매년감가액 = 총감가액 / 경제적내용년수 = (재조달원가-잔존가격) / 경제적내용년수 `매년 감가액 일정 / 감가누계액 정비례증가 `매년감가액의 균등성은 실제감가와 차이 발생 (현실부합X)   -정률법 (체감상각법) / (ex.기계,기구등 동산) ~매년말(전년말)의 가격(미상각잔액)에 일정한 상각률(감가율)을 곱하여 매년의 감가액 산출 ~적산가격 = 재조달원가 X (전년대비 잔가율)m = 재조달원가 X (1-매년감가율)m (m:경과연수) `매년 감가율 일정 / 매년 감가액은 점점 감소(체감) `능률이 높은 초기에 감가액이 많아서 안전하게 자본을 회수(기계) `계산이 복잡   -상환기금법 (감채기금법) / (ex.광산) ~내용연수 만료시 감가누계상당액과 그 복리이자상당분을 포함해 당해내용연수로 상환하는 방법 ~매년감가액 = 감가총액 × 매년감가율(감채*상환기금율) `매년 감가액 일정 → 단, 감가액이 정액법보다 적음 (∵매년 복리이자 발생) → ∴적산가격(복성가격)은 정액법보다 큼 `감가액의 이자분 공제로 감가누계액이 적어, 대상부동산 과대평가 우려 (정액법*정률법보다 위험↑)   -요약 (초기) 감가액이 큰 순서：정률법 > 정액법 > 상환기금법 (초기) 적산가격이 큰 순서：상환기금법 > 정액법 > 정률법

*관찰감가법 <관찰상태법, 실제적> ~감정평가 주체가 대상물건을 직접관찰해 물리*기능*경제적 감가요인과 감가액을 직접 구하는 방법 `개별적 상태 세밀히 관찰 (실제성반영) `평가사 개별능력에 좌우, 주관성 개입여지, 기술적하자 놓치기 쉬움(∵육안)

*분해법 <내구성분해방식, 실제적> ~하기 감가요인을 세분화 한후, 이를 합산하여 감가액으로 하는 방법 (감가액 충분히 반영) `치유가능*치유불가능 물리적감가 `치유가능*치유불가능 기능적감가 `치유불가능 경제적감가 (치유가능-경제적 감가X)

 

#감가수정방법 예제

*계산문제는 정액법&정률법만 나옴!! (상환기금법 안나옴-원리만 알 것)

[예제a]<정액법>재조달원가:1억 / 잔존가격:1천만 / 경제적내용연수:30년 / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦ 총감가액 = 재조달원가-잔존가격 = 9천

매년감가액 = 총감가액/경제적내용연수 = 300만

감가누계액(3년) = 매년감가액X기간 = 900만

3년말 적산가격 = 재조달원가-감가누계액 = 9100만원

[응용a] 재조달원가 별도계산 형태

-기준시점 1㎡당 200만, 재조달 연면적 50㎡ → 200만X50 = 1억

-준공(시점:3년전, 건축비:8천만, 건축비지수:100), 기준시점 건축비지수:125 → 8천만X1.25 = 1억

[응용a] 잔존가격 별도계산 형태

-재조달원가:1억, 잔가율(잔존율):10% → 1억X10% = 1천만

[예제b]<정률법>재조달원가:1억 / 매년감가율:10% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦{도해} --(-1천만)--> 1년말:9000만 --(-9백만)--> 2년말:8100만 --(-810만)--> 3년말:7290만

▦{공식} 적산가격 = 재조달원가 X (전년대비잔가율)^m = 재조달원가 X (1-매년감가율)^m (m:경과연수)

3년말 적산가격 = 1억X90%³ = 1억X0.729 = 7290만

[예제c]<상환기금법>재조달원가:1억 / 30년후, 총감가액:9천만 / 감채기금율:2% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

▦{대략} (200만X30년) + 복리이자3천만 = 9천만

▦{공식} 매년감가액 = 총감가액 X 매년감가율(감채*상환기금율)

매년감가액 = 9천만X2% = 180만

감가누계액 = 180만X3년 = 540만

3년말 적산가격 = 1억-540만 = 9460만

 

#감가수정방법 도해

#적산법

*의의 : 대상물건기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에, 대상물건을 계속 임대차하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건임대료(사용료 포함)를 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산임대료가 적산임대료

*적산임대료 = (기초가액X기대이율) + 필요제경비 = 기대수익 + 필요제경비 (기기필)

-기초가액 : 투자자본

-기대이율 : 투하자본 수익의 비율 (금융상이율 기초로 산정한 단기개념, 물건종별에 따른 차이X)

-필요제경비 : 임대인이 확보할 임차인 부담측면 (cf.영업경비→임대인 부담측면)

필요제경비O	필요제경비X
재산세, 도시계획세, 감가상각비, 유지*관리*수선비(수익적지출), , 손해보험료(소멸성), 결손준비금(대손준비금), 공실등손실상당액, 정상운전자금이자	취득세, 등록세, 소득세, 법인세, 대수선비(자본적지출), 공익비, 부가사용료

 

 

▶비교방식

#거래사례비교법

*의의 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산가액이 비준가격*유추가격

*거래사례의 선택기준

-사정보정의 가능성

~표준지공시지가 표준지를 기준으로 토지가격을 산정시, 사정보정을 하지 않음

~시장가치 조건을 갖추지 못했어도, 사정보정 가능성이 있으면 선택가능 (대표성 없는 사례도 선택가능)

-시점수정의 가능성(시간적 유사성)

-지역요인의 비교가능성(위치의 유사성)

-개별요인의 비교가능성(물적 유사성)

*거래사례의 정상화

비준가격 = 사례가격X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

-사정보정 : 매매상황*조건에 대한 수정(시가%) / 특수사정 사례를 정상적 가격수준으로 정상화 하는 것

~사정보정치(수정치) = 대상/사례 = 100/100±α

-시점수정 : 시장상황에 대한 수정(물가지수) / 거래시점가격을 기준시점가격으로 수정하는 것 (현재시점X)

~지수법 = 대상기준시점/사례거래시점 = 100±α/100

~변동률적용법 = (1±R)ⁿ (R:변동률, n:기간)

~사례물건거래시점이 평가대상물건기준시점과 불일치해도 시장상황변화(물가변동)가 없다면, 시점수정은 할 필요없음

-지역요인 : 지역간의 격차를 조정(지역차%)

~ 대상지역/사례지역 = 100±α/100±α

~사례부동산을 유사지역에서 선정시 → 지역요인&개별요인 비교 → 지역격차,개별격차 판정

~사례부동산을 인근지역에서 선정시 → 개별요인만 비교(지역요인X) → 개별격차를 판정(지역격차X)

[참조] 개별요인→필수적사항O / 사정보정,시점수정,지역요인 →필수적사항X

[참조] 지역요인과 개별요인 비교방법 : 종합식비교법(포괄적비교) / 평점법(가로조건,접근조건,획지조건등 항목별 평점을 구한 후 비교)

[예제] 대상&사례부동산이 인근지역에 위치하고 아래 조건일때, 대상부동산 가격은?

대상부동산 : 기준시점:2019.3.2-물가지수:120 / 사례부동산보다 10%우세

사례부동산 : 사례가격 8천만-정상시가보다 20% 싸게 거래 / 거래시점:2018.3.2-물가지수:100

▦ 비준가격 = 사례가격 X 사정보정 X 시점수정(지수) X 개별요인

= 8천만 X {100/(100-20)} X (120/100) X {(100+10)/100} = 1억3200만

[응용] 다른 사정보정 패턴

-사례가격 1억2500만-정상시가보다 25% 비싸게 거래 → 1억2500만 X (100/(100+25)) = 1억

 

#공시지가기준법 (표준지)

*의의 : 감정평가 대상이 된 토지(대상토지)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로, 대상토지의 현황에 맞게 시점수정*지역요인*개별요인비교*그밖의요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

*표준지의 특성 : 사정보정 안함

*산출식 : 표준지가격X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교 → (사정보정X)

*절차 : 비준표준지선정 → 시점수정(동일*유사 용도지역의 지가변동률 or 한국은행 생산자물가상승률 적용) → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 그 밖의 요인 보정

[참조] 한국은행 생산자물가상승률 대신 ‘통계청, 소비자생산자물가상승률’로 오답유도

 

#임대사례비교법

*의의 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나, 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산임대료가 비준임대료

*거래사례비교법과 거의 동일

*비준임대료 = 사례임대료X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

 

 

▶수익방식

#수익환원법

*의의 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나, 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산가격이 수익가격

*수익가격 = (예상)순수익 / 환원이율

 

#수익분석법

*의의 : 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여, 대상물건이 일정기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법 → 구한 시산임대료가 수익임대료

*수익임대료 = (예상)순수익 + 필요제경비

■■■ 감정평가의 절차

#감정평가의 절차 (기본 처리 대상)

제8조(감정평가의 절차)

감정평가업자는 다음 각 호의 순서에 따라 감정평가를 하여야 한다. 다만, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있다.

1. 기본적 사항의 확정

2. 처리계획 수립

3. 대상물건 확인

4. 자료수집 및 정리

5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석

6. 감정평가방법의 선정 및 적용

7. 감정평가액의 결정 및 표시

 

#물건별 감정평가 방식 ★★

토지	<원칙> 표준지공시지가기준법 <예외> 거래사례비교법 → 실거래가로 감평시 (도시지역3년내, 그밖지역5년내 적정거래가격)
건물	원가법
토지와 건물 일괄평가	거래사례비교법
산림 (산지&임목 구분평가)	임목 → 거래사례비교법 소경목림 → 원가법 산지&임목 일괄평가 → 거래사례비교법
공장재단, 광업재단	수익환원법
자동차	거래사례비교법
건설기계, 항공기	원가법
선박	원가법 (선체,기관,의장별 구분평가)
동산	거래사례비교법
임대료	임대사례비교법
영업권,특허권등 무형자산	수익환원법
과수원	거래사례비교법
유가증권	상장주식 → 거래사례비교법 비상장주식 → 자기자본가치 ÷ 발행주식수 상장채권 → 거래사례비교법 비상장채권 → 수익환원법 기업가치 → 수익환원법

[참조] Tip. 거래빈번→거래사례비교법 / 거래간혹→원가법

[참조] 자기자본가치=기업가치-부채가치

■■■ 부동산가격공시제도

#토지가격 공시제도

	표준지공시지가	개별공시지가
주체	국장	시군구
공시	공시기준일:1.1 / 공시일:2월말	공시기준일:1.1 / 공시일:5월말
평가	중앙부동산가격공시위원회	시군구부동산가격공시위원회
기준	적정가격 / 나지상정 실제지목&용도 (공부상X,일시적X) 공시기준일 당시 이용상황 (공시일X, 현장조사일X) 공법상 제한받는 상태 개발이익 지가상승분 고려	표준지공시지가 기준 비교방식 토지가격비준표 : 국장 작성 -> 시군구에 제공
공시 내용	<법률> 지번 / 단위면적당 가격 / 면적&형상 / 이용상황 <대통령령> 지목 / 용도지역 / 도로상황 [참조] 건물 관련 내용X (나지상정!!)	개별토지 지번 / 개별토지 단위면적당 가격
효력	토지정보제공 토지거래지표 (구속력X) 보상금 산정기준 개별토지가격 산정기준 (감정평가업자) 개별공시지가 산정기준 토지가격비준표 작성 기준	과세부과기준 (개별은 국민 괴롭히는 용도!!) 개발*농지*국유 등의 부담금*사용료 부과 [참조] 그외 나머지&비과세는 모두 표준!!

*적정가격(부동산가격공시에관한법률) : 통상시장&정상적거래에서 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

*이의신청

-신청자 : 토지소유자, 이해관계인 (각 주체에 맞게 이의신청)

-기간 : 공시일~30일이내

-심사기간 : 이의신청기간 만료일~30일이내 / 서면 결과 통지

*표준지 선정 기준

-지가의 대표성

-토지특성의 중용성

-토지용도의 안정성

-토지구별의 확정성

[참조] 표준지공시지가 효력 : 29회기출

[기출] 개별토지가격을 산정하는데는 개별공시지가를 이용한다. (X,표준지공시지가)

[기출] 표준지공시지가 이의신청은 토지소유자만 가능하다. (X,이해관계인도 가능)

 

#주택가격공시제도

단독주택가격 공시 (지가공시 절차 준용)	공동주택가격 공시
<표준주택> 국장 공시기준일:1.1 / 공시일:1월말 효력: 개별주택 공시가격 산정기준 (과세X) 공시내용: 지번, 가격, 대지면적&형상, 용도&연면적&구조&사용승인일 / 대통령령(지목, 용도지역, 도로상황) (cf.건축허가일X, 소유자X, 내용연수X)   <개별주택> 시군구 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 공시내용: 지번,가격,용도&면적	국장 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 공시내용: 소재지,명칭,동,호수,가격,면적 국장 전수조사

[참조] 표준&개별 구분은 단독주택에서만!! (공동주택에 표준&개별이 나오면 X)

[참조] 공시일 : 토지보다 1달 빠름

 

#비주거용 부동산가격 공시제도

일반부동산 가격공시	집합부동산 가격공시
<표준부동산> 국장 공시기준일:1.1 / 공시일:1월말 효력: 비주거용 개별부동산가격 산정기준 (과세X) 공시내용: 지번, 가격, 대지면적&형상, 용도&연면적&구조&사용승인일 / 대통령령(지목, 용도지역, 도로상황)   <개별부동산> 시군구 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 부동산가격정보, 과세가격기준 공시내용: 지번,가격,용도&면적	국장 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 부동산가격정보, 과세가격기준 공시내용: 소재지,명칭,동,호수,가격,면적 한국감정원 조사

[참조] 표준&개별 구분은 일반부동산에서만!! (집합부동산에 표준&개별이 나오면 X)

[참조] 2년전 만들었으나, 현재 시행 안하는 중