[인강노트/중급] 190429-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 민사특별법-주임법&상임법

#서설

*주택인지 여부 기준

-임대차보호법 : 사실상 용도 (cf.중개보수: 공부상 용도)

~적용O : 점포용주택, 명의신탁자*공유자일부와 계약, 미등기*무허가*외국인

~적용X : 일시사용, 사용대차, 불법개조, 법인(단,법인의 저소득층주거목적*직원주거용은 대항력인정)

-가정어린이집 : 주임법X,상임법X → 민법적용(매매는 임대차를 깨뜨린다의 문제 여전)

-채권 우선변제목적 임대차 : 주거용사용X → 통정허위 무효 → 적용X

*특징

-임차주택의 양수인은 임대인지위 승계(면책적 이전) → 임차인은 양수인에게만 보증금 청구 가능

-계약서분실*멸실 → 공증등 사실상입증 하면 우선변제O (∵권리는 유효하므로)

-미등기전세 전세금 : 임대차 보증금으로 간주

 

#인도의 대항력

*간접점유 : 직접점유자 전차인의 주민등록 필요

*임차인이 목적물의 소유권취득시 전차인 : 전차인이 주민등록한 상태라면, 소유권이전등기 경료 즉시 임차권의 대항력 취득

*점유개정 : 매수인명의 소유권이전등기일 익일부터 대항력 취득

 

#대항력, 우선변제, 최우선변제

*대항력 : 인도+주민등록(전입신고) => 익일 오전0시부터 효력발생

-대항력 : 채권이지만 물권처럼 제3자에 권리를 주장할 수 있는 힘

-인도+주민등록=성립요건&존속요건 → 유지를 위해선 존속 필요 → 이전하면 대항력 상실 (단, 가족의 주민등록도 대항력 인정)

*우선변제 : 인도+주민등록(전입신고) +확정일자 => 대항력&확정일자 모두 발생해야 효력발생

-경매시 후순위자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받는 것 → 줄서기

-확정일자 : 당일효력발생 & 계약서의 위변조 방지 목적

-효력 발생 구분

~1일(인도)-2일(전입신고)-3일(확정일자) => 3일 효력발생 (if 3일 근저당 → 동순위 안분배당)

~1일(확정일자)-2일(전입신고)-3일(인도) or 3일(인도&전입신고&확정일자) => 4일 효력발생 (if 3일 근저당 → 근저당 선배당)

*최우선변제 : 경매개시결정 등기 전, 대항력만 갖추면 효력 인정 (경매개시결정 전X)

-경매시 순위무관하게 최우선순위로 보증금 일정액을 배당받는 것 → 새치기

-지역에 따라 차등 적용

-대지에 관한 저당권 실행시에도 건물의 소액임차인 우선변제O

[참조] 동일용어 : 최우선변제 = 소액임차인 우선변제 = 다른 담보물권자보다 우선변제 (≠우선변제)

 

#소액보증금 및 최우선변제 ♣

주임법			상임법
지역	소액 보증금	최우선 변제	지역	적용범위	지역	소액 보증금	최우선 변제
서울	1억1천	3700	서울	9억	서울	6500	2200
수도권 중 과밀억제권역 세종,용인,화성	1억	3400	수도권 중 과밀억제권역 부산	6억9천	수도권 중 과밀억제권역	5500	1900
광역시 파주, 김포,안산,광주	6000	2000	광역시 세종,파주,화성, 김포,안산,광주,용인	5억4천	광역시   김포,안산,광주,용인	3800	1300
기타	5000	1700	기타	3억7천	기타	3000	1000

-소액보증금 : 주임법(소액임차인의 범위) / 상임법(임차인보증금 한도)

-최우선변제 : 소액보증금 범위내에서 받음 / 계산법(보증금을 3으로 초과나누기)

-환산보증금=보증금+(월단위차임X100) → 상임법의 ‘적용범위&소액보증금’에 적용

-주임법 신설 : 세용화&파주 + 기존(김안과)

-상임법 신설(적용범위만) : 부산&세파화 + 기존(김안과용)

[예제] 서울 상가 보증금6500만, 월세100만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=6500만+(100만X100)=1억6500만 → 6500만 초과 → 최우선변제 0원

[예제] 서울 상가 보증금500만, 월세60만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=500만+(60만X100)=6500만 → 6500만 범위내 → 최우선변제 500만

(주의) 2200만원은 한도일뿐, 내 보증금은 500만

 

#비교표

구분	주임법	상임법
적용범위	주거용 건물임대차 보증금 규모제한X	사업자등록 대상 상가건물 대통령령이 정하는 보증금액 이하 임대차
적용제외	일시사용 임대차	일시사용 임대차
대항력	인도+주민등록	인도+사업자등록신청
우선변제권	인도+주민등록+확정일자 (동주민센터등)	인도+사업자등록신청+확정일자 (관할세무서장)
보증금일정액보호	주택가액 2분의1 범위내	건물가액 2분의1 범위내
임대차기간	최소기간 2년 (미만약정 임차인만 주장가능)	최소기간 1년 (미만약정 임차인만 주장가능)
통지기간& 법정갱신	임대인: 6~1월전 / 임차인: 1월전 → 묵시적갱신 2년 (cf.갱신후,임차인해지:언제든지-3월경과효력)	임대인: 6~1월 / 임차인: 언제든지-3월경과효력) → 묵시적갱신 1년
계약갱신요구권	無	기간종료 6~1월전까지 (전체기간10년내범위)
차임등증가청구	5%내 (단,계약*증액후 1년내 불가능)	5%내 (단,계약*증액후 1년내 불가능)
월차임전환률	1할 or 기준금리+3.5% → 낮은비율초과금지	1할2푼 or 기준금리X4.5 → 낮은비율초과금지
사실혼승계	보호	승계X
임차권등기명령	가능	가능
분쟁조정위원회	있음	있음
차임연체*해지	2기 연체	3기 연체
소액심판법준용	적용	적용(3천만원↓)
임대차정보요청	이해관계인 (동주민센터)	이해관계인 (관할세무서장)

-적용제외 : 일시사용을 위한 임대차가 명백할시 적용X (ex.모텔 장기투숙 적용X) ★

-보증금일정액보호 : 최우선변제권 범위가 2분의1을 의미 (단,확정일자까지 받을시 제한X)

~예) 방20개건물, 각2천만원씩 최우선변제대상, 건물4억 낙찰 → 2억만 최우선변제분으로 할당되어, 각1천만원씩만 받을수도 있음

~가정공동생활중의 1주택 2임차인 → 1명의 임차인 간주

-법정갱신 : 그외 비교

~농지 : 3월전 통지X → 묵시적갱신3년

~민법임대차 : 양자 통지X → 묵시적갱신(기한無) / 해지통고 : 임대인 6월이후, 임차인 1월이후

~전세권 : 6~1월 통지X → 묵시적갱신(기한無) / 해지 : 양자통지 6월이후

-계약갱신요구권 : 상가는 최초 임대차기간 포함한 전체 10년 (자동연장X) ♣

~계약갱신요구 못하는 경우 (3재중 보상없이 전부파멸) : 3기차임연체, 재건축, 중대한사유, 보상제공, 전대, 부정한방법, 파손(고중파), 멸실

~법정갱신된 경우엔 10년규정 적용X (100년도 가능)

-월차임전환률 : 전세→월세 / 기준금리는 3개월마다 변경(보통 1.5%로 제시됨)

~예) 전세6천을 월세 전환시, 한달 최대월세는?(기준금리 1.5%)

1할 vs 3.5%+1.5% → 낮은5%적용 → 6천만X 5%÷12개월 = 25만원

-사실혼승계

~임차인이 상속인 없이 사망시, 사실혼자가 승계

~임차인 사망시, 상속인이 사실혼자와 함께 가정공동생활 하고 있다면, 상속인만 승계

~임차인 사망시, 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 사실혼자와 2촌이내 친족은 공동 승계

~임차인 사망후 1개월내 임대인에게 반대의사 표시하면 승계하지 않음 (임차권승계포기)

-임차권등기명령

~기간만료 후, 임대인의 보증금 미지급시 실행 → 등기후, 이전해도 대항력유지

~임차주택소재지 관할지방법원*지원 / 단독신청 (비용은 임대인에 청구) → 기각결정시 항고(항소X) (임차인이 가고 시플땐 항고)

~선이행관계 : 돈받고 등기말소 (동시이행X)

~등기실행 후의 임차인은 최우선변제X & 우선변제O

-임대차정보요청 : 이해관계인≠공인중개사

[참조] 판결→항소*상고로 불복 / 명령*결정→항고*재항고*이의로 불복

[기출] 서울1주택, 임차인2명, 각각 6천씩보증금, 가정공동생활 중인데, 경매로 넘어간경우 받는 최우선변제는? (1명 임차인 간주 → 1억2천>1억1천 → 최우선변제 0원)

[기출] 기간만료후, 임대인이 보증금을 미지급시 임대인주택소재지 관할지방법원에서 임차권등기를 단독으로 실행할 수 있다. (X,임차주택소재지)

 

#임차인의 강제경매신청 & 명도여부 (주임법)

*집행권원을 가진 임차인이 경매신청하는 경우, 반대의무이행*이행의제공을 집행개시요건으로 하지 않음 (∵주택인도시, 대항력*우선변제 상실하므로 임차인 보호위함)

 

#권리금 보호 (상임법)

*임대인협력의무 : 종료6개월전~종료시까지 방해X

*임대인 금지행위 (요구 못하게 현저히고액으로 거절)

-신규임차인에 권리금요구, 권리금지급 못하게 방해, 현저히 고액으로 차임*보증금요구, 계약체결 거절

*협력의무 면제 (의자 선택 18개월)

-의무위반우려, 자력없음(차임지급), 임대인이 선택한 임차인, 18개월이상 영리목적사용안함

*권리금 적용제외 : 준대규모이상 점포 / 국유재산*공유재산 /  전대차 (cf.전통시장은 권리금 적용)

*방해시 임차인의 손해배상청구 : 3년(소멸시효)

[참조] 권리금계약 : 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약

■■■ 민사특별법-가담법

#서설

*담보구분

-전형담보 : 유치권, 질권, 저당권, 전세권

-비전형담보 : 양도담보, 가등기담보, 대물변제, 환매, 재매매 등

*가담법의 적용

甲(채무자) --(담보계약+이전등기or가등기)--> 소비대차 <--(1억)-- 乙(채권자,사채업자)

-담보계약(소비대차) : 양도담보, 매도담보, 대물변제, 환매, 재매매

-단, 하기 2가지 경우에만 가담법 적용

~담보계약+소유권이전등기 => 양도담보

~담보계약+소유권이전등기를 위한 가등기 => 가등기담보 (cf.양도담보보다 세금부담 적어 주로 이용)

*가담법의 핵심 및 적용범위

-등장배경 : 사채업자 규제 → 소비대차 규제 성격 (법적용으로 꿀꺽한거 캑!)

-적용범위 : 리리리자로 끝나는 말은 ‘미다리 안되리 소비대차아니리 전부저질안되리’

가담법 적용O (캑!)	가담법 적용X (꿀꺽!)
담보물가액 < 차용액+이자 (초과) →청산금有	담보물가액 < 차용액+이자 (미달) →청산금無
등기등록O	등기등록X (안되리)
소비대차O	소비대차X (아니리) (ex.물품대금,공사대금,손해배상채권)
소유권,지상권,임차권 등	전세권,질권,저당권,유치권 (안되리) (∵가등기담보가 이미 담보물권 성질)

[참조] 권리질권도 담보물권이므로 가담법 적용X

[기출] 전세권,임차권,질권,저당권,권리질권은 가담법 적용대상이 아니다. (X,임차권은 적용대상)

 

#가등기 구분

*등기부에 ‘가등기’로만 표시(불충분한 공시 - 채권액*내용 미포함, 법원조차 구분 어려움)

*구분절차 : 경매시 법원은 가등기권자들에게 신고하도록 상당한기간 최고 → 담보가등기(채권액*내용), 보전가등기(담보가등기 아니라는 내용)

*구분

담보가등기	보전가등기
-소비대차 : 돈 빌려주고, 담보로 설정 -설정자 : 금전채권자 -가담법 적용 -경매시 소멸O(배당O) → 저당권 간주	-매매 : 대금 지불하고, 장래에 소유권이전 받기위해 설정 -설정자 : 매수자*물권채권자 -등기법 적용 -경매시 말소기준권리보다 선순위면 소멸X(배당X,인수) ※본등기실행되면 낙찰자의 소유권상실

[참조] 법원최고시 신고안하면, 보전가등기로 간주

[기출] 담보가등기 경료부동산 경매시, 법원은 모든 가등기권자들에게 채권액*내용을 신고하도록 상당한기간 최고하여야 한다. (X,채권액*내용은 담보가등기권자만)

 

#실행

*귀속청산<원칙> : 사적실행 (불완전)

-담보물을 직접 취득 & 직접 청산금 정리 방식

-단, 사적처분 불가능(취득후 처분하여 정리X) → 사적실행(완전) 유저당이 가능한 저당권보다 불리(∴실행절차도 다름)

-문제소지 有 → 경매에 준한 하기절차 거침

甲(채무자,3억집) 1 A저당권1억 2 乙가등기1억 (실행자) 3 B임차권1억 4 C저당권5천
변제기 경과	1단계(통지)	-제1통지 ~청산금평가액=부동산평가액-피담보채권액 `피담보채권액은 선순위자 채권액을 반드시 포함 `2↑부동산 : 각각의 채권액&비용 명시 ~권리실행자(乙)가 채무자,물상보증인,제3자 모두에게 통지의무 ~주관적평가액이면 족함(判’청산금없음’만 보내도 유효) `이유: 후순위권자는 청산기간 경과전까지, 언제든지 경매청구 가능(자신의 변제기도래 무관) ~방법 : 구두*서면 모두 가능 → 단, 구속력有 (번복 불가능) -제2통지 ~1통지가 도달한때에는 채권자는 지체없이 후순위권리자에게 통지사항 및 도달일 통지의무
도달일	2단계(청산기간)	-기간시작 : 제1통지 도달일부터~2개월 -甲의 피담보채권변제 vs 등기말소 : 선이행관계 (변제 먼저) -기간 경과전, 채무자에 불리한 특약 → 무효 (편면적 강행규정) -기간 경과후, 무청산특약 → 유효 (경과전까지만 무효)
기간만료	3단계(소유권취득)	-청산금의 지급시 소유권 취득 (등기시X) -보증금반환(B) vs 청산금지급 : 청산금범위내 동시이행관계 `청산금이 5천밖에 안남을 경우, B는 5천내 동이항 주장 가능 -본등기의무 vs 청산금지급의무 : 동시이행관계

*처분청산<예외> : 공적실행 (경매를 통한 환가)

-담보가등기를 저당권과 동일 간주 → 소멸배당, 문제소지 無

[참조] 甲은 청산금채권변제전까지 채무액 지급하여 말소청구 가능 (단, 채무변제기~10년경과 or 선의제3자의 소유권취득시 제외)

[참조] 사적처분 : 가등기권자 불가능, 저당권자 가능 → 실행에 있어서 저당권이 유리

[참조] 무청산특약 : 청산금면제특약, 청산금을 안받겠다는 특약

[기출] 무청산특약은 채무자에게 불리하므로, 청산기간 전후를 막론하고 효력이 없다. (X,기간후 유효)

■■■ 민사특별법-집건법

#서설

*기본개념

-901호: 전유부분(구분건물)

-101동: 집합건물(1동의 건물, 구분건물의 집합)

-구분소유권 : 전유부분을 목적으로 하는 소유권

*구분건물 요건

-구조상*이용상 독립성(전유부분, by벽*문) + 구분행위(구분소유의사) or 등기

-구분소유의사가 객관적으로 표시되면 등기 없어도 인정, §187 (시기: 건축허가신청시, 분양계약시)

*대지사용권

-집합건물에서 구분소유자(소유권,지상권,임차권)가 건물대지에 대해 가지는 권리 → 등기해야 효력O

-대지권 : 대지사용권중 등기되어 있는 권리 (등기법상 개념)

 

#공용부분

*구분

-구조상 공용부분 : 법정&당연 → 등기X, 처분X (ex.외벽,승강기,옥상/전기*수도시설)

-규약상 공용부분 : 독립성 존재하지만, 규약으로 만든 부분 → 등기O, 처분O (ex.관리사무소,주차장,놀이터)

*일부 공용부분 : 공용부분은 반드시 전원에 제공X → 일부공용부분은 일부구분소유자들만의 공유 가능

*지분 : 전유부분의 면적비율로 결정 → 등기X, 처분X

*공용부분의 관리 (관통 용용 뽀각 변사체)

-보존 : 각자 단독 가능

-사용 : 용도에 따라 (지분X)

-관리 : 통상집회결의 → 구분소유자 및 의결권 과반수(1/2)

~관리단(≠입주자대표회의) : 구분소유자 전원으로 구성되는 당연&필수단체 (상설기관X, 정기*임시소집O)

~관리인 : 입주자대표회의의 회장 (관리단의 대외적대표 및 업무 집행), 구분소유자 10인이상시 필수

~규약의 설정*변경*폐지 → 구분소유자 및 의결권 3/4이상

~관리단집회 결의권 : 대리인 행사 가능

-변경 : 구분소유자 및 의결권 3/4이상 결의

-처분*분할 : 무조건 불가 (전원의 합의로도 불가)

*구분소유자 및 의결권

-쪽수 & 의결권수

-의결권 : 지분비율로 계산 (1인1표X)

-예) 1동10호건물, 갑소유8호, 을&병 각각1호 보유 → 공용부분변경(갑찬성/을&병반대) → 의결권은 갑혼자 80%충족하나, 쪽수는 33%로 부족 → 변경부결

*채권의 효력 : 승계인은 전입주자의 체납관리비중 공용부분 관하여 승계O (단,연체료 제외-∵위약벌)

*하자추정 : 전유부분이 속하는 1동건물의 흠으로 타인에 손해입힌 경우 → 공용부분 하자추정

[참조] 규약상 공용부분 등기 : ‘표제부’만 있음 / 공정증서로 정해진 공용부분도 등기필요

[참조] 입주자대표회의 : 비법인사단

[참조] 判아파트지하실이 주택*상가 용도로 활용하기에 충분한요건을 갖추었다해도, 구분소유가 아닌 구분소유자 전원에게 제공되는 공용부분으로 본다.

 

#결의 수치 관련

*1/5 : 임시관리단집회소집

*1/2 : 공용부분 관리*개량(과다비용X) & 관리인선임 → 통상적*일반적

*2/3 : 無

*3/4 : 공용부분 변경*개량(과다비용O) & 규약관련 → 나머지 모두

*4/5 : 재건축 & 건물1/2↑멸실복구 (cf.1/2↓멸실복구 : 결의없이 소유자별 복구가능)

*전원 : 집회소집절차 생략 (cf.정식절차 : 회의목적 정해 7일전 소집통지→해당 목적내용만 의결)

[참조] 4/5로 서면*전자방법 합의시, 관리단집회에서 결의한 것으로 간주 (공용부분 개량은 1/2시, 결의간주)

 

#의무위반자에 대한 조치

*조치청구 가능인 : 집회결의로 지정된 구분소유자*관리인 (그냥 구분소유자X)

조치내용	비고
반공익행위의 정지청구	재판외 or 재판상(1/2결의)
전유부분 사용금지 명도청구 경매청구	재판상(3/4결의) ※경매신청 : 재판확정일~6월내 ※경매 경락인 : 당해 구분소유자는 불가

[참조] 규약에 의해 지정된 의무 위반한 경우 조치(判) : 단전*단수 제재조치 가능 (업종준수위반시)

 

#재건축 절차

*반대자에 대한 최고 : 참가여부 → 서면촉구 2월내 회답(안하면, 미참가로 간주)

*매도청구 : 미참가자에게 시가로 매도청구 가능 (형성권, 제척기간 2월)

~判소유권매도 소송 중, 다시 참가하기로 하여도, 종전 무효결의가 소급하여 유효가 되는 것은 아님

*재매도청구 : 2년내 건물철거공사 미착수시 → 기간만료일~6월내 재매도 청구 가능

■■■ 민사특별법-실명법

#특징

*의의 : 명의신탁의 금지 / 명의신탁약정과 그에 기한 등기는 무효

*명의신탁 대상 : 부동산에 관한 소유권, 물권 (동산X,채권X) (ex.전세권O, 임차권X)

*명의신탁에 해당하지 않는 것

-양도담보*가등기담보 : 채무담보목적

-상호명의신탁 : 부동산 위치,면적을 특정하여 2인이상 구분소유 약정후, 구분소유자의 공유로 등기

-신탁법에 의한 신탁등기

*배우자*종중*종교단체 특례 : 원칙적으로 명의신탁이나, 조세포탈*면탈등의 목적이 아니라면 유효

-권리능력없는 종중유사 : 무효

-사실혼자 : 무효 (단, 무효 이후 법률혼하면 유효)

 

#명의신탁의 유형

*2자간 명의신탁

실권리자(신탁자) <5년/2억>

명의신탁(무효) →등기(무효)

명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄O

제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관O → 성립

-신탁자→수탁자 : 소유권에 기한 등기말소청구 가능(진정명의회복원인등기) / 신탁약정에 기한 소이청 불가능(가등기했어도 무효)

*3자간 명의신탁 (중간생략등기형명의신탁)

매도인	↔매매(유효)	매수인(신탁자) <5년/2억>
→등기(무효)	명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	명의신탁(무효)
	제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X → 불성립

-신탁자→매도인 : 등기무효로 매도인 소유 & 매매는 유효이므로 매매계약에 기한 소이청 가능

-신탁자→수탁자 : 매도인 대위 등기말소청구 가능(소이청 보전위함) / 부당이득반환 원인 소이청 불가능

~단, 수탁자가 신탁자에 소유권이전등기 경료했다면, 등기는 유효 (∵실체관계 부합)

*계약명의신탁 (위명명의신탁)

매도인	↔매매(유효) →등기(유효)	매수인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	명의신탁(무효) ←자금지원	자금주(신탁자) <5년/2억>
		제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X (∵등기유효) → 불성립

-매도인 선의*악의 : 선의여야 등기유효지만, 계약체결후 악의라면 여전히 등기유효

-신탁자→수탁자 : 부당이득반환청구 가능 / 신탁약정에 기한 소이청 불가능

~실명법 이전 약정했다면 → 당해 부동산 반환

~실명법 이후 약정했다면 → 지원 매수자금 반환

[참조] 명의신탁 무효 : 반사회질서위반은 아님 (∴부당이득반환청구 가능)

[참조] 判경매절차에서 타인자금으로 부동산매수하여 자기명의로 소유권등기하는 경우, 그 타인과 등기실행자는 명의신탁관계임

 

#제재

*벌칙

-5년*2억 : 신탁자, 장기미등기자(3년), 기재의무위반 채권자, 채무자를 허위로 제출하게 한 실채무자

-3년*1억 : 수탁자

*과징금 (5년*2억 경우만 부과)

-부동산평가액의 30%에 해당하는 범위내 령으로 정함

*이행강제금

-과징금부과 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 10%부과

-1차부과일 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 20%부과

[기출] 3년초과 장기미등기자에게 부동산평가액의 30%를 과징금으로 부과한다. (X,30%범위내 령으로)