[인강노트/중급] 190425-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 소득세

▶소득세 총론

#납세의무자

*자연인

-거주자 : 국내주소가 있는 자 or 183일이상 거소를 둔자 → 무제한납세의무(국내외 모든 소득 납세의무)

-비거주자 : 거주자가 아닌 자  → 제한납세의무(국내원천소득)

[참조] 개인(소득세) / 법인(법인세)

 

#과세기간

*원칙 : 1.1~12.31 (확정신고: 익년 5.1~5.31)

*예외

-사망 : 1.1~사밍일 (확정신고: 상속개시일에 속하는 달의 말일~6개월)

-출국 : 1.1~출국일 (확정신고: 출국일 전날까지)

 

#납세지

*거주자 : 주소지*거소지

*비거주자

-사업장 있는 경우 : 사업장 소재지

-사업장 없는 경우 : 국내 원천소득 발생지

*납세지 불분명할 경우

-주소지2이상→주민등록상 / 거소지2이상→생활관계밀접

-국내2이상 사업장 & 비거주자 → 신고한 장소

-국내 사업장X & 2이상 원천소득발생 & 비거주자 → 신고한 장소

-비거주자가 신고하지 않은 경우 → 국세청장*관할지방국세청장이 지정

*납세지 변경신고 : 변경일~15일이내 신고

 

 

#소득의 구분

*8가지의 소득 & 3가지 소득세

합산과세 (반복적,계속적)	이자소득	종합소득세	※사업소득 : 임대사업 / 매매업 / 건설업 ※양도소득세vs사업소득 → 업으로 구분 ※종합&퇴직소득세 : 초과누진세율 ※양도소득세 : 초과누진세율 or 비례세율 (자산*등기여부*보유기간별로 다른 적용)
	배당소득
	사업소득
	근로소득
	연금소득
	기타소득
분류과세 (일시적,우발적)	퇴직소득	퇴직소득세
	양도소득	양도소득세

[참조] 분리과세 : 원천징수함으로써 별도절차없이 납세의무 종결되는 소득 (분류과세와 구분)

[참조] 초과누진세율(6~42%) / 비례세율(10,20,30,40,50,70%)

[참조] 상속 관련 세금 : 모두 상속개시일 달의 말일~6개월이내

[참조] 매매업(상가를 지어 팔다) / 건설업(주택을 지어 팔다)

 

 

▶부동산 임대사업소득

#임대업 사업소득범위

*부동산*부동산상의 권리 대여 소득 ★

-지상권,지역권,전세권,임차권의 설정 및 대여로 발생하는 소득 (단,지상권*지역권→공익사업 관련시 제외)

-광고용으로 옥상 또는 측면 사용하게 하고 받는 대가

-자기소유 부동산을 타인 담보물로 사용하게 하고 받는 대가

-판매를 목적으로 취득한 토지 또는 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득

*공장재단*광업재단의 대여 소득

*광업권자등의 채굴권한 대여 소득

 

#비과세 소득 ★★

*전,답을 작물생산에 이용한 임대소득 (즉, 임대한 전답이 작물생산외 용도로 이용되면, 비과세X)

*국내 기준시가9억이하 1주택자의 임대소득 (고가주택X, 국외주택X, 9억초과X)

[참조] 고가주택 기준 : 임대소득(기준시가 9억초과) / 양도소득(실거래가 9억초과)

 

#주택임대소득 분리과세 ♣

*2018년까지 2천만원 이하의 주택임대소득은 비과세대상이었으나, 아래와 같이 개정

구분	2018	2019	비고
9억이하 1주택자	비과세	비과세
9억초과 1주택자 +다주택자	비과세	분리과세 (14%)	임대주택등록자=기본공제(400만) + 필요경비율(60%) 미등록자=기본공제(200만) + 필요경비율(50%)

 

#임대사업상 주택수의 계산

*다가구주택 : 1개 (단, 구분등기시 각각을 1개로 간주)

*공동소유 : 지분이 가장 큰 자 소유 (단, 가장 큰 자가 2명이상이면, 각각)

*전대or전전세 : 당해 임차인 or 전세받은 자의 주택으로 간주 (즉, 집주인1개, 임차인1개로 각각)

*본인&배우자 각각 주택소유 : 합산 (남편집 가족거주 & 부인집 임대사업 → 2주택 소유자로 비과세X)

 

#임대사업 소득금액 계산

총수입금액 – 필요경비 = 소득금액 총수입금액 = 임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 + 보험차익 소득금액 – 소득공제 = 과세표준

*임대료 : 임대하고 받는 월임대료

*간주임대료

-일반(주택외) : 보증금합계액에 대한 이자 개념

~공식 : (보증금합계액 X 이자율 X 날짜비율) – 금융수익(이자,할인료,배당금)

-주택 : 3주택이상 소유자의 보증금합계액이 3억원초과하는 경우 한정 (단, 소형주택은 주택수에서 제외)

~공식 : {(보증금합계액-3억) X 60% X 이자율}-금융수익 = (수입금액 X 이자율)-금융수익

~지문에 ’전세’가 나오면 간주임대료를 적용할 것인가를 판단하는 문제

*관리비수입 : 청소비*난방비 등 임대료외 수입 (단,전기료*수도료 등 공공요금 제외)

*보험차익 : 사업용자산 손실로 인해 취득한 보험차익

*필요경비의 계산 : 사업자등록자(60%공제) / 미등록자(50%공제) ♣

[참조] 이자율(2019년 고시예정) / 날짜비율(3개월=3/12, 50일=50/365)

[참조] 소형주택 : 40㎡이하 & 기준시가2억원이하 ♣(기존 60&3)

[참조] 보증금합5억 3주택자의 간주임대료 = {(5억-3억) X60%}X이자율 = 1억2천X이자율 (1억2천 예금으로 간주)

[참조] 결국, 3주택이상은 간주임대료가 가산 → 과세표준 상승 → 세금 증가 (똘똘한, 2채가 좋다)

[기출] 주택1채소유&기준시가10억원 주택을 전세를 주고 받은 소득에 대해 소득세가 과세된다. (X,전세는 간주임대료 대상→3주택X→과세대상X / 10억원은 무관)

 

#결손금

*결손금 : 총수입<필요경비

*부동산 임대업 결손금은 다음해 임대소득에서 공제 (10년이내)

*주거용 건물 임대업 결손금은 다른 소득에서 공제 가능 (cf.일반임대사업 결손금은 불가능)

[참조] 임대소득 1천만원, 근로소득 5천만원 → 4천만원으로 종합소득세 계산 가능

 

#부동산 매매업*건설업

*매매업의 소득 간주

-기존주택 매입판매 → 1과세기간내 1회 취득 & 2회 처분한 경우 (1과세기간 6개월)

-상가 신축 및 판매목적으로 건축중인 건물*토지를 제3자에 양도한 경우

-토지개발하여 주택지*공업단지*상가*묘지 등으로 분할판매하는 경우

*건설업의 소득 간주

-1동의 주택신축판매 * 도급을 통한 주택신축판매 → 건설업

-‘자기토지+신축주택’ 함께 양도 → 토지양도로 인한 소득은 건설업

-시공중 주택의 양도 → 건축법상 건축물에 해당되는때는 건설업

-임대한 후 판매하는 신축주택 → 건설업

*결론 : 기존주택매입판매(업이면 사업소득, 업이 아니면 양도소득) / 나머지 모두(사업소득)

■■■ 양도소득세

▶특징

#특징

*등기*등록여부 무관

*소유권 유상이전 과세

*사업성 없는 양도에 대해 과세 (일시적,비반복적 / 분류과세)

 

#사업소득 vs 양도소득

개인 → 부동산처분 →	소득(계속적,반복적) → 사업소득 → 종합소득세 (합산과세)
	소득(일시적,비반복적) → 양도소득 → 양도소득세 (분류과세)

*부가가치세법

-1과세기간 : 6개월

-1과세기간내 1회취득 & 2회처분 : 사업소득 간주 (‘업으로 본다’의 기준)

 [기출] 1과세기간동안 5회 양도하였다면, 사업소득으로 본다. (X,양도소득)

 

 

▶과세대상

*부동산

-토지 : 공관법 지목28개

-건물 : 시설물,구축물 포함 (건축물X) (cf.구축물을 따로 팔면 과세X)

*부동산에 대한 권리 ★

-이용 : 지상권*전세권(등기여부 무관) / 임차권(등기된 것만)

-취득

~건물이 완성되는 때 건물과 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리 (ex.아파트당첨권)

~매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 (ex.아파트분양권, 조합원입주권)

*기타자산 ★

-사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 (ex.권리금)

~’토지+건물+영업권’ 함께 양도 → 과세대상O

~영업권만 단독 양도 → 과세대상X

-특정시설물 이용권 (ex.회원권, 주식형태이용권)

-특정법인주식의 양도 (주식합계 50%를 주주외의 자에게 양도하면 과세대상)

-특수업종 영위하는 법인의 주식양도 (법인자산 중 부동산이 80%이상일 때 1주만 양도해도 과세대상)

*주식*출자지분

*파생상품 (코스피선물*옵션)

[참조] 지방세→토지+건축물 / 국세→토지+건물

[기출] 지상권, 전세권, 임차권은 등기여부 관계없이 과세대상이다. (X,임차권X)

[기출] 사업용 고정자산과 별도로 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상이다.(X,별도로->함께)

 

 

▶양도행위로 보는 것

*양도의 정의 : 등기*등록 관계없이 유상으로 이전되는 것

*양도로 보는 것

-매매 : (양도)갑 →(상가 / 대가)← 을(취득)

-교환 : (양도,취득)갑 →(상가 / APT)← 을(양도,취득)

-현물출자 : (양도)투자자 →(상가 / 주식)← 법인(취득)

-수용 : (양도)토지소유주 →(상가 / 보상금)← 나라

-대물변제 : 채무*위자료*물납 등을 금전이 아닌 부동산등으로 변제

~손해배상 : (취득)갑 →(10억대출 / 12억부동산으로 변제)← 을(양도-12억)

~이혼위자료 : (양도-6억)남편 →(위자료5억을 건물6억으로 변제 / 사유)← 부인(취득)

-부담부증여 : 채무부분에 대해 양도소득세 발생 (cf.일반증여는 양도소득세 미발생)

~배우자*직계존비속간 : 채무가 수증자에 인수 안되는걸로 추정 → 전부증여 간주, 객관적 입증필요

증여자 →(10억건물/인수의사)← 수증자	증여자 →(10억건물&4억빚/인수의사)← 수증자
-증여자 : 無 -수증자 ~취득세 : 10억X3.5% ~증여세 : 10억분	-증여자 : 양도소득세(4억분) -수증자 ~취득세 : (4억X4%)+(6억X3.5%) → 채무(매매)+이외(증여) ~증여세 : 6억분   ※채무4억 → 증여자(대물변제 간주) / 수증자(매매 간주)

-기타 양도로 보는 것

~양도담보목적 소유권이전등기 후, 만기에 채무불이행으로 채권자가 자산처분*본등기실행 한 경우

~적법하게 소유권이전된 계약이 해제를 원인으로 당초 소유자명의로 소유권 환원된 경우 (단,차익無&세금X)

[참조] 세법에서 과정상 금액차는 중요X / ‘현재기준시가 vs 구입당시금액’의 비교일뿐

[참조] 금전*분양권 → 무조건 증여세 (취득세無)

[참조] 이혼시 이혼원인 항목란 기재시 차이점 : ‘위자료’로 기재(대물변제 간주→양도세&취득세 발생) / ‘재산분할’로 기재(자기재산 환원 간주→양도세無&취득세2%감면특례)

 

 

▶양도행위로 보지 않는 것

*환지처분(시행자→소유자) & 보류지충당(소유자→시행자)

*지적경계선 변경을 위한 토지교환 (단, 전체면적의 20%초과하지 아니할것) ★

*양도담보

-양도로 간주X : 양도담보계약을 체결하고 채권자에게 소유권이전하는 경우

-양도로 간주O : 채무불이행으로 부동산을 변제에 충당 / 본등기실행 / 환가처분

*공유물분할

-양도로 간주X : 지분변경 없이 분할

-양도로 간주O : 지분변경 있게 분할 (변경된 부분만 양도)

*소유권환원

-양도로 간주X : 법원판결 → 매매원인무효 or 신탁해지

-양도로 간주O : 적법하게 소유권이전된 매매계약이 해제를 원인으로 환원된 경우 (단, 차익無&세금X)

*재산분할청구 (이혼 후 재산분할) ★

*배우자*직계존비속간의 양도 시 증여추정

-양도로 간주X : 증여한 것으로 추정하여 증여세 부과

-양도로 간주O : 객관적으로 확인되는 경우

~법원절차에 의한 경우

~파산선고로 처분

~경공매

~증권시장 통해 유가증권 처분

~배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실 명백 (등기등록 요하는 재산교환, 대가지급사실 입증되는 경우)

*기타 양도로 보지않는 것

-자기부동산을 제3자 채무에 담보제공 → 경매 개시 → 당초 소유자가 경락 (단,취득세는 과세함) ★

-토지거래허가구역 내 허가를 받지 않은 경우 (∵무효)

-명의신탁 (등기원인이 매매*교환이라 할지라도 양도 아님)

[참조] 자기부동산을 자기 채무에 담보제공시 개시되는 경매는 당초 소유자 참여 불가

[참조] 재산분할 : 이혼 후 2년안에만 청구 가능

[참조] 재산분할 관련 판례 : 결혼전 보유재산은 재산분할청구 대상X / 단, 20년이상 결혼생활 유지시 대상O

 

 

▶양도 및 취득의 시기

#매매

*원칙 : 대금청산일 (금융거래로 입증 / 양수인의 양도세 부담 약정인 경우, 양도세를 제외한 대금)

*예외 : 등기접수일

-청산일이 불분명한 경우 (ex.수표*현금결제)

-청산 전 등기한 경우

 

#특수거래

*장기할부 : 소유권이전등기 접수일 / 인도일 / 사용수익일 → 빠른날짜

*자기가 건설한 건축물

-건축허가 받은 건축물 : 사용승인서교부일 / 임시사용승인일 / 사실상사용일 → 빠른날짜

-무허가 건축물 : 사실상사용일

*상속*증여 : 상속개시일*증여받은날

*시효취득 : 점유개시일

*경매 : 경매대금 완납일

*수용

-대금청산일 / 수용개시일 / 소유권이전등기접수일 → 빠른날짜

-소유권 소송으로 보상금 공탁된 경우 : 판결확정일

*완성*확정되지 않은 자산 : 목적물의 완성일*확정일 (ex.잔금지급했지만, 아파트 미완공)

*양도자산의 취득시기 불분명 : 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 간주

*환지처분에 의한 취득

-원칙 : 환지 전의 토지취득일

-예외 : 환지처분공고 다음날 → 증*감환지의 증감면적부분 한정

*재개발*재건축 : 재개발*재건축 전 부동산취득일

*토지거래허가구역 : 대금청산 후 허가받은 경우, 대금청산일 (유동적무효에 대한 추인 소급)

 

 

@골격잡기

양도가액-필요경비 = 양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액-기본공제 = 과세표준X세율 = 산출세액 산출세액-세액공제&감면세액 = 결정세액±기납부세액 = 납부세액

 

▶양도차익

양도가액-필요경비 = 양도차익(양도소득) 필요경비 = 취득가액+자본적지출+양도비용 (cf.취득+보유+양도)

 

#양도가액&취득가액의 결정

*원칙 : 실거래가격 (증빙자료O)

*예외 : 추계결정*경정

-사유 : 증빙자료O→허위*인정X→경정 or 증빙자료X→확인X→결정)

-순서 (매감환기) ★

~양도가액 : 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가

~취득가액 : 매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액 → 기준시가

*산정방법

-양도가액을 실거래가격으로 할 경우, 취득가액도 실거래가격으로 계산

실지거래가액 - (실지취득가액+자본적지출+양도비용) = 양도차익

-양도가액을 기준시가로 할 경우, 취득가액도 기준시가로 계산

양도당시기준시가 - (취득당시기준시가+개산공제액) = 양도차익

 

#양도차익 계산 (실거래가격 적용시)

*양도가액

-신고의무자가 신고 안하는 경우 상대방 등기에 기재된 거래가액을 실거래가로 추정

-특수관계인(친인척)과의 거래에서 시가에 미달되게 양도 → 시가로 계산

*필요경비

-취득가액

~매입가액 + 취득세*등록세*부대비용 (현재가치할인차금,부가가치세 포함 / 시가초과액 제외)

~취득시 소송*화해비용 (지출연도의 각 소득금액 계산에 경비로 산입된 것은 제외)

~취득원가에 포함 이자, 할부계약의 이자 (지연*추가발생*대출이자 제외)

-자본적지출 → 내용연수연장*가치증진비용 / 증빙서류*금융거래로 증명가능해야 함

~용도변경*개조*이용편의 (ex.샤시교체*발코니확장)

~승강기*냉난방장치*피난시설 설치 (수리X)

~재해*멸실*훼손 복구비용

~취득후 소송*화해비용 (지출연도의 각 소득금액 계산에 경비로 산입된 것은 제외)

~수용보상금 증액 관련 소송*화해비용 (단,증액보상금 한도)

~개발*재건축부담금

~기획재정부령 → 묘지이장, 장애물철거, 도로신설, 사방사업, 수익자부담금사업

-양도비용 → 양도하기 위해 직접 지출한 비용 (간접비용 제외) / 증빙서류*금융거래로 증명가능해야 함

~계약서*신고서 작성비용 / 공증비용 / 인지대 / 중개수수료

~채권 만기 전 매각차손 (단,매각차손 한도)

[기출] 취득세와 등록세는 납부영수증이 없으면 필요경비로 인정되지 아니한다. (X,실지취득가액 인정)

 

#필요경비로 인정되지 않는 것

*시가초과액, 재산세*종부세

*양도토지 위 나무재배 소요비용

*지출한 연도의 각(다른) 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 금액

*지연*추가발생*대출이자, 위약금

*간접비용 (광고*접대*컨설팅)

*사업자부담 부가가치세 (∵사업자는 환급받으니까)

[기출] 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이다.(X,취득가액->필요경비)

 

#상속 및 증여재산 특례 (취득가액 특례)

*상속개시일*증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실거래가액으로 봄

 

#1세대1주택 특례 (고가주택 특례)

*1세대1주택으로 실거래가가 9억 초과하는 주택의 양도차익*장기보유특별공제 (9억초과분 과세)

-양도차익 = 일반양도차익 X (양도가액-9억원)/양도가액

-장기보유특별공제액 = 일반장기보유특별공제액 X (양도가액-9억원)/양도가액

[기출] 1세대1주택(등기O), 양도가액10억, 필요경비8억, 2년보유 주택의 양도차익은?

▦ 양도차익 = (10억-8억) X (10억-9억)/10억 = 2천만원

 

 

▶양도소득금액

양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

#장기보유특별공제 ★★

*공제대상 : 국내소재 토지*건물*조합원입주권으로 보유기간이 3년이상인 것 (물적공제)

-조합원입주권 : 조합원으로부터 취득한 것 제외 (∵투기)

*보유기간 : 취득일~양도일

-배우자*직계존비속으로 증여받은 자산을 5년이내 양도한 경우 → 배우자*직계존비속이 해당자산 취득한날로부터 기산 (소급적용)

-조합원입주권 : 종전토지*건물의 취득일~관리처분계획인가일

-상속 : 피상속인이 취득한날부터 기산

*공제배제대상 : 미등기자산 & 조정대상지역 1세대2주택

-예) 서울1주택&인천1주택 보유시 : 서울 먼저 팔면 공제X / 인천 먼저 팔면 공제O

-주택 가진 세대의 입주권 보유 → 주택에 해당 (주택1+입주권1=2주택 / 입주권2=무주택)

*장기보유특별공제 계산 : 양도차익 X 보유기간별 공제율 <하기표>

-일반자산(토건+입주권) : 6~30% (3~15년) ♣

-1세대1주택 특례 : 24~80% (3~10년) → 비거주자 제외(외국인은 일반자산 공제율 적용)

-횟수 관계없이, 요건만 맞으면 양도할때마다 공제 가능

*양도소득금액 구분계산

-결손금은 다른 호의 소득금액과 합산X (호: 토건,권리,기타↔주식,출자↔파생)

보유기간 (이상,미만)	일반자산 (개정후)	1세대1주택 특례	일반자산 (개정전)
3년~4년	6%	24%	10%
4년~5년	8%	32%	12%
5년~6년	10%	40%	15%
6년~7년	12%	48%	18%
7년~8년	14%	56%	21%
8년~9년	16%	64%	24%
9년~10년	18%	72%	27%
10년~11년	20%	80%	30%
11년~12년	22%
12년~13년	24%
13년~14년	26%
14년~15년	28%
15년~	30%

[참조] 3년부터 ‘년수X2%’ or ‘년수X8%’로 산출

[기출] 토지를 10년 보유하고 양도할 경우, 장기보유공제율은? (20%)

 

 

▶과세표준

양도소득금액-기본공제 = 과세표준

 

#기본공제 ★

*공제대상 : 모두 → 보유기간무관, 거주자&비거주자, 공유재산은 공유자 각각 (인적공제)

*공제배제대상 : 미등기자산

*계산

-하기 소득별 양도금액에서 각각 연250만원 한도내 공제

~토지*건물*부동산에 관한 권리*기타자산 → 국내,국외 각각

~주식*출자지분 → 국내,국외 각각

~파생상품 → 국내,국외 합산 (∵구분어려움)

-순서 : 감면소득금액외 양도소득금액에서 먼저 공제 → 양도소득금액 중 먼저 양도하는 자산부터 순차공제

[참조] 장기보유특별공제와 비교문제 자주 출제 (ex.배제대상,보유기간,공제한도)

 

 

▶특례

#배우자*직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세

*특례적용O : 증여받고 5년내 양도 → 증여자의 취득가액으로 계산 (불리)

*특례적용X : 증여받고 5년후 양도 → 수증자의 취득가액으로 계산 (유리)

*증여대상자산 : 토지, 건물, 특정시설이용권, 부동산취득권리(분양권,입주권) ♣ (지상권X,전세권X)

*이월과세 배제 (무조건 ‘5년후’로 계산하는 경우)

-사망으로 혼인관계 소멸시

-1세대1주택일 경우

*양도소득세 납세의무자 : 수증자 (증여자의 연대납세의무 : 증여세O / 양도소득세X)

[참조] 5년내 양도시, 수증자가 납부하였거나, 납부할 증여세 상당액이 있는 경우, 이는 필요경비에 산입 계산

[참조] 지상권,전세권 : 사용권리 (취득권리X)

 

#특수관계인과의 저가양도 및 고가양수 (부당행위계산 부인)

*의의 : 시가 미달양도 or 초과양수 → 양도가액*취득가액을 시가에 의해 계산함 (저도고수)

-시가보다 낮게 양도-양도가액↓-양도세↓-부당행위O → 시가계산

-시가보다 높게 양도-양도가액↑-양도세↑-부당행위X

-시가보다 낮게 양수-취득가액↓-양도세↑-부당행위X

-시가보다 높게 양수-취득가액↑-양도세↓-부당행위O → 시가계산

*조세부담 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

-시가&거래가액간 차액 : 3억원이상 or 시가의 5%에 상당하는 금액이상

*시가로 보는 가격 : 취득일 전후 각3월이내 이루어진 다음의 가격

-당해자산의 매매가격

-당해자산의 감정평가가액

-공매사실이 있는 경우 그 공매가격

-수용사실이 있는 경우 그 보상가액

-가격이 2이상의 경우, 양도*취득일기준으로 가장 가까운 날의 가격

 

#특수관계인과의 증여를 통한 우회양도 (부당행위계산 부인)

*의의 : 특수관계인에 자산증여 → 수증자의 5년내 타인양도 → 부당감소시, 증여자 직접양도로 간주

*부당감소 인정되는 때 : 증여자 직접양도시 양도소득세 > 수증자의 증여세+양도소득세

*양도소득세 납세의무자 : 증여자 (수증자의 연대납세의무 : 양도소득세O / 기증여세는 부과X)

 

 

▶세율

과세표준X세율 = 산출세액

 

#세율

*초과누진세율 : 6~42%

*비례세율 : 10%, 20%, 30%, 40%, 50%, 70%

구분		세율(%)
토지,건물, 부동산에 관한 권리	미등기자산 (보유기간 무관)	70
	조정대상지역 내 분양권 (보유기간 무관)	50
	보유기간 1년미만	50
	보유기간 1년이상~2년미만	40
	보유기간 2년이상	6~42
기타자산		6~42
파생상품	세율의 100분의50범위내 인하할수 있다	20%
주택 및 조합원입주권	보유기간 1년미만 ⓐ	40
	보유기간 1년이상	6~42
주택 및 조합원입주권 (조정대상지역 내)	보유기간 1년미만 / 1세대2주택	ⓐⓑ 중 큰것
	보유기간 1년미만 / 1세대3주택	ⓐⓒ 중 큰것
	보유기간 1년이상 / 1세대2주택 ⓑ	16~52
	보유기간 1년이상 / 1세대3주택 ⓒ	26~62
비사업용 토지	보유기간 2년이상 (일반지역)	16~52
	보유기간 2년이상 (투기지역)	26~62

[참조] 주택 및 조합원입주권 → 완화 세율

[참조] 1세대2주택*3주택 : 입주권포함, 장기임대주택 제외

 

#세율 적용시 보유기간의 계산

*원칙 : 당해자산의 취득일~양도일

*예외

-상속받은 자산 : 피상속인이 그 자산을 취득한 날

-배우자증여재산 이월과세 해당 자산 : 증여자가 그 자산을 취득한 날

-법인의 합병*분할 : 상대방법인의 주식을 취득한날

 

#미등기자산

*토지, 건물, 부동산에 관한 권리를 등기없이 양도하는 것

*세법상 불이익

-비과세X

-장기보유특별공제X

-기본공제X

-세율70% & 개산공제율0.3%

*미등기양도자산으로 보지 않는 것

-장기할부조건으로 계약조건에 의해 등기 불가능

-법률규정*법원결정으로 등기 불가능

-비과제충족 농지의 교환*분합으로 감면요건 충족하는 8년이상 자경농지&농지대토

-비과세충족 1세대1주택으로 건축허가 받지않아 등기불가능

-도개법 사업미종료로 취득등기 안하고 양도하는 경우

-도개법 체비지를 환지처분공고전에 양도하는 경우

 

 

▶비과세

 

 

 

▶국외자산양도

*납세의무자 : 양도일 현재 국내 5년이상 거주자

*과세대상 : 국내자산 동일

*양도가액 : 실거래가격

*세율

-보유기간*등기여부 관계없이, 모두 초과누진세율 적용 (6~42%)

-미등기세율X, 비례세율X

*그외 특징

-장기보유특별공제X

-기본공제O

-분할납부O

-외국납부세액은 필요경비*세액에서 선택 공제 가능

*국내규정 준용여부

-준용X : 기준시가 / 결손금 / 배우자*직계존비속 이월과세 / 미등기자산 비과세배제

-준용O : 비과세, 과세표준, 양도세*필요경비 계산, 취득시기, 양도차익, 부당행위계산, 예정*확정신고

 

 

▶신고납부

#납세지

*거주자 주소지 관할 세무서 (없으면, 거소지)

-주소지 2이상 → 주민등록법 등록된 곳

-거소지 2이상 → 생활관계 밀접한 곳

*비거주자 : 국내사업장 소재지 (없으면, 원천소득 발생지)

[기출] 예정신고는 양도일에 속하는달의 말일부터 2월내 양도한 자산의 소재지 관할 세무서에 해야한다. (X,거주자 주소지 관할)

 

#예정신고 (강행규정, 미이행시 가산세)

*신고의무자

-과세대상 자산 양도한자 (파생상품 제외)

-양도차익 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 신고 (∵못믿음) ★

*예정신고기한

-토지, 건물, 부동산에관한권리, 기타자산 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월

-토지거래허가구역(허가받기 전 대금청산한 경우) : 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월

-부담부증여 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 3개월 (∵증여세신고기한과 통일)

-주식 : 양도일이 속하는 반기(6개월)의 말일부터 2개월 (cf.17년까지는 분기)

*예정신고 2회이상 하는 경우(2번이상매매) : 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고 ★

*가산세

-신고불성실가산세 : 무신고가산제(일반:20%/부정:40%) / 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%)

-납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025% (한도:75%) ♣

*가산세 추가내용 ★

-이중부과 배제 : 예정신고관련 가산세 부과 이후, 확정신고 미이행시 다시 부과하지 않음

-확정신고 감면 : 예정신고관련 가산세 부과 이후, 확정신고 이행시 가산세 50% 경감 (무신고*과소신고)

-환산가액 가산세 : 신축건물 5년이내 양도 & 취득가액을 환산가액으로 적용시 → 양도소득결정세액 + 건물 환산가액의 5%가산세

[기출] 양도차익이 없거나, 양도차손이 발생한 경우에는 양도소득세의 예정신고를 하지 않을 수 있다. (X,반드시 해야함)

 

#확정신고

*기한 : 다음년도 5.1~5.31 / 특례: 사망(상속속하는달 말일~6월), 이주목적출국(출국일 전날까지)

*신고의무자

-예정신고 한 자는 확정신고 안해도 됨

-과세표준이 없거나 결손금액 있는 때에도 신고

*예정신고 했지만, 확정신고 대상 : 예정신고 2회이상 한자가 합산하여 신고하지 않은 경우

 

#그외 신고납부 관련

*분할납부

-예정신고*확정신고 각각 가능

-요건 : 1천만원 초과하는 경우, 2개월 이내에 분할납부 가능

-분할납부 한도액

~2천만원 이하시 : 1천만원 초과금액 (ex.1600만원→1000만+600만)

~2천만원 초과시 : 그 세액의 100분의50 이하금액  (ex.2600만원→1300만+1300만)

-기한 : 확정신고→확정신고기한까지 신청 / 예정신고→예정신고기한까지 신청

*부가세

-농어촌특별세 : 감면세액의 20%

-지방소득세 : 양도소득세 과세표준 X 양도소득세 세율의 10분의1 (2천원미만 징수X)

*결정*경정*징수

-예정신고*확정신고를 하지 않거나, 탈루*오류가 있을 시, 결정 또는 경정

-징수 : 통지일~30일이내

[기출] 양도소득세가 1천만원일 경우, 2개월 이내로 분할납부가 가능하다. (X,초과시)