[인강노트/중급] 190426-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 개별적 중개실무

▶부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

#특징

*의의 : 명의신탁의 금지 / 명의신탁약정과 그에 기한 등기는 무효

*명의신탁 대상 : 부동산에 관한 소유권, 물권 (동산X,채권X) (ex.전세권O, 임차권X)

*명의신탁에 해당하지 않는 것

-양도담보

-가등기담보

-상호명의신탁

-신탁법에 의한 신탁등기

*배우자*종중*종교단체 특례 : 원칙적으로 명의신탁이나, 조세포탈*면탈등의 목적이 아니라면 유효

 

#명의신탁의 유형

*2자간 명의신탁

실권리자(신탁자) <5년/2억>

←명의신탁(무효) →등기(무효)

명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄O

제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관O

*3자간 명의신탁 (중간생략등기형명의신탁)

매도인	↔매매(유효)	매수인(신탁자) <5년/2억>
→등기(무효)	명의인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	←명의신탁(무효)
	제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X

*계약명의신탁 (위명명의신탁)

매도인	↔매매(유효) →등기(유효)	매수인(수탁자) <3년/1억>,횡령죄X	→명의신탁(무효) ←자금지원	자금주(신탁자) <5년/2억>
		제3자(유효) 선악불문

-횡령죄 : 타인재산 보관X (∵등기유효)

-명의신탁(무효) : 반사회질서위반X → 부당이득반환청구 가능(신탁자→수탁자)

~실명법 이후 약정했다면 → 매수자금금원 반환

~실명법 이전 약정했다면 → 부동산자체

 

#제재

*벌칙

-5년*2억 : 신탁자, 장기미등기자(3년), 기재의무위반 채권자, 채무자를 허위로 제출하게 한 실채무자

-3년*1억 : 수탁자

*과징금 (5년*2억 경우만 부과)

-부동산평가액의 30%에 해당하는 범위내 령으로 정함

*이행강제금

-과징금부과 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 10%부과

-1차부과일 후 1년경과 → 미등기 → 부동산평가액의 20%부과

[기출] 3년초과 장기미등기자에게 부동산평가액의 30%를 과징금으로 부과한다. (X,30%범위내 령으로)

 

 

▶주택임대차보호법 & 상가건물임대차보호법

#서설

*주택인지 여부 기준

-임대차보호법 : 사실상 용도

~적용O : 점포용주택, 명의신탁자*공유자일부와 계약, 미등기*무허가*외국인

~적용X : 일시사용, 사용대차, 불법개조, 법인(단,법인의 저소득층주거목적*직원주거용은 대항력인정)

-중개보수 : 공부상 용도

-가정어린이집 : 주임법X,상임법X → 민법적용(매매는 임대차를 깨뜨린다의 문제)

*동일용어

-최우선변제 = 소액임차인 우선변제 = 다른 담보물권자보다 우선변제

 

#대항력, 우선변제, 최우선변제

*대항력 : 인도+주민등록(전입신고) => 익일 오전0시부터 효력

*우선변제 : 인도+주민등록(전입신고) +확정일자 => 당일부터 효력

-경매시 후순위자보다 우선하여 보증금을 변제받는 것

-적용예제

~1일(인도), 2일(전입신고), 3일(확정일자) vs 3일(근저당) → 동순위 안분배당

~1일(확정일자), 2일(전입신고), 3일(인도) vs 3일(근저당) → 근저당 먼저 배당 (∵확정일자 당일효력 전제조건은 대항력을 갖춘상태여야 하므로, 효력이 익일 0시부터 발생)

*최우선변제

-일정액을 순위와 무관하게 최우선순위로 배당받는 것 (지역에 따라 차이)

-조건 : 대항력만 갖추면 됨

 

#소액보증금 및 최우선변제 ♣

주임법			상임법
지역	소액 보증금	최우선 변제	지역	적용범위	지역	소액 보증금	최우선 변제
서울	1억1천	3700	서울	9억	서울	6500	2200
수도권 중 과밀억제권역 세종,용인,화성	1억	3400	수도권 중 과밀억제권역 부산	6억9천	수도권 중 과밀억제권역	5500	1900
광역시 파주, 김포,안산,광주	6000	2000	광역시 세종,파주,화성, 김포,안산,광주,용인	5억4천	광역시   김포,안산,광주,용인	3800	1300
기타	5000	1700	기타	3억7천	기타	3000	1000

-소액보증금 : 주임법(소액임차인의 범위) / 상임법(임차인보증금 한도)

-최우선변제 : 소액보증금 범위내에서 받음 / 계산법(보증금을 3으로 초과나누기)

-환산보증금=보증금+(월세X100) → 상임법의 ‘적용범위&소액보증금’에 적용

-주임법 신설 : 세용화&파주 + 기존(김안과)

-상임법 신설(적용범위만) : 부산&세파화 + 기존(김안과용)

[예제] 서울 상가 보증금6500만, 월세100만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=6500만+(100만X100)=1억6500만 → 6500만 초과 → 최우선변제 0원

[예제] 서울 상가 보증금500만, 월세60만일 경우, 경매시 최우선변제금액은?

▦ 환산보증금=500만+(60만X100)=6500만 → 6500만 범위내 → 최우선변제 500만

(주의) 2200만원은 한도일뿐, 내 보증금은 500만

 

#비교표

구분	주임법	상임법
적용범위	주거용 건물임대차	사업자등록 대상 상가건물 대통령령이 정하는 보증금액 이하 임대차
적용제외	일시사용 임대차	일시사용 임대차
대항력	인도+주민등록	인도+사업자등록신청
우선변제권	인도+주민등록+확정일자 (동주민센터등)	인도+사업자등록신청+확정일자 (관할세무서장)
보증금일정액보호	주택가액 2분의1 범위내	건물가액 2분의1 범위내
임대차기간	최소기간 2년	최소기간 1년 (최장기간無)
통지기간& 법정갱신	임대인: 6~1월 / 임차인: 1월전 → 묵시적갱신 2년 (cf.갱신후,임차인해지:언제든지-3월경과효력)	임대인: 6~1월 / 임차인: 언제든지-3월경과효력) → 묵시적갱신 1년
계약갱신요구권	無	기간종료 6~1월전까지 (전체기간10년내범위)
차임증가청구	5%내 (단,계약*증액후 1년내 불가능)	5%내 (단,계약*증액후 1년내 불가능)
월차임전환률	1할 or 기준금리+3.5% → 낮은비율초과금지	1할2푼 or 기준금리X4.5 → 낮은비율초과금지
사실혼승계	보호	승계X
임차권등기명령	가능	가능
분쟁조정위원회	있음	있음
차임연체*해지	2기 연체	3기 연체
소액심판법준용	적용	적용(3천만원↓)
임대차정보요청	이해관계인 (동주민센터)	이해관계인 (관할세무서장)

-적용제외 : 일시사용을 위한 임대차가 명백할시 적용X (ex.모텔 장기투숙 적용X) ★

-보증금일정액보호 : 최우선변제권 범위가 2분의1을 의미 (단,확정일자까지 받을시 제한X)

~예) 방20개건물, 각2천만원씩 최우선변제대상, 건물4억 낙찰 → 2억만 최우선변제분으로 할당되어, 각1천만원씩만 받을수도 있음

~가정공동생활중의 1주택 2임차인 → 1명의 임차인 간주

-법정갱신 : 그외 비교

~농지 : 3월전 통지X → 묵시적갱신3년

~민법임대차 : 양자 통지X → 묵시적갱신(기한無) / 해지: 임대인통지 6월이후, 임차인통지 1월이후

~전세권 : 6~1월 통지X → 묵시적갱신(기한無) / 해지 : 양자통지 6월이후

-계약갱신요구권 : 상가는 최초 임대차기간 포함한 전체 10년 (자동연장X) ♣

-월차임전환률 : 전세→월세 / 기준금리는 3개월마다 변경(보통 1.5%로 제시됨)

~예) 전세6천을 월세 전환시, 한달 최대월세는?(기준금리 1.5%)

1할 vs 3.5%+1.5% → 낮은5%적용 → 6천만X 5%÷12개월 = 25만원

-사실혼승계

~임차인이 상속인 없이 사망시, 사실혼자가 승계

~임차인 사망시, 상속인이 사실혼자와 함께 가정공동생활 하고 있다면, 상속인만 승계

~임차인 사망시, 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않았다면, 사실혼자와 2촌이내 친족은 공동 승계

~임차인 사망후 1개월내 임대인에게 반대의사 표시하면 승계하지 않음 (임차권승계포기)

-임차권등기명령

~선이행관계 : 돈받고 등기말소 (동시이행X)

~후순위임차인은 최우선변제X (우선변제는 가능)

-임대차정보요청 : 이해관계인≠공인중개사

[기출] 서울1주택, 임차인2명, 각각 6천씩보증금, 가정공동생활 중인데, 경매로 넘어간경우 받는 최우선변제는? (1명 임차인 간주 → 1억2천>1억1천 → 최우선변제 0원)

 

#상임법 추가내용

*계약갱신 요구에 대한 정당한 거절사유 (P54) ★

-3기 차임연체 / 거짓*부정한 임차 / 합의&보상제공 / 동의없는 전대 / 중대과실로 파손 / 일부멸실로 임대차목적달성X / 건물철거*재건축사유 / 임차인의 의무현저위반 * 존속 어려운 중대사유

*권리금 보호

-임대인협력의무 : 종료6개월전~종료시까지 방해X

-권리금 적용제외 : 준대규모이상 점포 / 국유재산*공유재산 /  전대차 (cf.전통시장은 권리금 적용)

-방해시 임차인의 손해배상청구 : 3년(소멸시효)

 

 

▶경매*공매 실무

#서설

*경매의 종류

-강제경매 : 집행권원 (ex.임차권)

-임의경매 : 담보물권 (ex.전세권)

*권리분석

-소제주의 : 무조건 말소되는 권리 → 근저당, 저당권, 담보가등기, 가압류, 압류

-인수주의 : 무조건 인수되는 권리 → 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, (예고등기)

-말소기준권리 : 최선순위 저당권*가압류*압류*담보가등기

~이전 : 전세권*임차권 → 인수

~이후 : 모두 말소

 

#경매절차

절차	내용
경매신청 (채권자)	비용예납, 부동산소재지 지방법원
경매준비	압류, 경매개시결정등기, 채무자송달&채권자고시
경매개시결정 (법원)	채권통지최고, 조사명령(집행관) 평가명령(감정평가사) → 최저매각가격 산정 개시결정 → 압류효력발생(1주내 배당요구의 종기결정*공고)
입찰공고	최초입찰기일 : 공고일~14일이후로 정함
물건자료열람	민사과 입찰기일 1주일전부터 비치
현장답사
경매실시 (유찰시 새매각) <매각기일>	최고가 매수신고인 결정 / 차순위매수신고 / 매수보증금1할 최고가 입찰자 2인이상 동일시 추가입찰 → 재동일시 추첨 (cf.차순위매수신고가 동일시, 바로 추첨)
매각허부결정선고 <매각결정기일>	매각기일~7일이내 지정
매각허가결정확정 <대금지급기한>	확정일~1월내 대금지급 기한 지정
대금납부 (미납시 재매각)	등기없이 소유권이전 / 미납시 ‘재매각’
소유권이전등기촉탁
인도	정당한권원X 대상 → 인도명령신청(대금납부일~6월내) 정당한권원O 대상 → 인도*명도소송

-차순위매수신고

~최고가 매수인이 신고한 금액에서 그 보증금을 뺀 금액 이상을 써낸 사람중에서 가장 높게 써낸 사람이 차순위매수신고인이 될수 있다

~예) 최저매각가격2억, 최고가매수인2억5천, 보증금2천 낸후 이행안할 경우 : 2억3천이상~2억5천미만 차순위매수신고인은 매각허가 요청 가능

[참조] 배당요구 종기일 : 개시결정으로 압류효력 발생 1주내 & 첫 매각기일 이전의 날로 정함

 

#민사집행법 주요개정내용

*미등기건물의 강제집행가능 (승인만 안받은 건물 실체 인정)

*1기일2회 입찰제 (신속권리구제, 이자부담*비용 증가방지)

*호가경매제도 부활

*매수보증금 인하 (최저매각가 10%, 현금*수표*은행지급보증위탁계약서 가능) (응찰가10%X) ★

*항고보증금 공탁 (매각대금 10%, 항고남용방지) ★

*대금지급기한제 (기일 악용가능성 제거, 소유권신속획득, 매수인지위안정)

*배당요구 종기의 단축 (전세권*임차권 소멸여부 경매기일 이전 확정, 경매안정성 확보)

*인도명령 범위 확대 (채무자&소유자만 → 정당한 권원없는 모든 대상)

[참조] 항고보증금 : 채무자*소유자의 항고기각시 몰수 / 채무자*소유자외의 자 항고기각시, 법정이자 차감후 돌려줌 (항고인용시 다 돌려줌)

 

#배당순서 (경공매 공통)

순위	내용	비고
0	경매(집행비용,필요비*유익비) / 공매(체납처분비)
1	임대차보호법(최우선변제) / 근로기준법(최종 3월임금*3년퇴직금,재해보상금)	경합시(비율)
2	당해세(보통징수세→재종/증여상속세,지역자원시설세,자동차세,지방교육세,가산금)
3	피담보채권(전세권,저당권,질권) / 일반조세(법정기일)	경합시(순위*일자)
4	일반임금채권
5	그외 조세채권
6	공과금, 건보료, 국민연금, 보험료
7	일반채권(ex.확정일자없는 임차보증채권)

[참조] 현실상 3순위에서 종료 / 법적으로 0순위는 없으므로 1~8순위로 될수 있음

 

#경매 vs 공매

	경매	공매
대금납부	매각대금 지급기한까지 완납	압류재산 : 일시불 비업무용부동산 : 분할납부가능
최초입찰최저가	감정평가액	감정평가액+취득비용
매각방법	-법정 직접 출석 -입찰 (3가지) `기일입찰 : 1기일2회입찰*개찰 `호가경매 : 1기일2회입찰*개찰 `기간입찰 : 1주~1월입찰&1주개찰	-전자입찰만 (온비드) -압류재산 : 입찰 -비업무용부동산 : 입찰*수의계약
가격저감	20~30% 예) 1억→8천→6천4백…(단계별 각각)	10% 예) 1억→9천→8천…(단계별 일정액)
매수보증금	최저매각가격 10% or 20%(매수인포기시)	매각예정가격 10%이상
명도책임	매수인	압류재산 : 매수인 비업무용부동산 : 매도자 (자산관리공사)
장점	가격저렴, 물량多 모든허가절차 면제 (단,농취증 제외)	비교적안전, 매수인변경가능 대금납부조건 유리(장기할부)
단점	권리분석 어려움, 분쟁소지多, 명도책임 대금납부일 예측곤란(항고등 변수)	경매보다 비쌈, 명도책임(압류재산 한정) 비업무용부동산 토지거래허가 면제X(단,3회유찰시 면제)

[참조] 기일입찰, 호가경매 차이점 : 입찰표 문서 제출 / 구두 호가

[참조] 현실상, 호가경매는 유체동산에만 간혹 있고, 99%는 기일입찰 (기간입찰은 오래걸려 활용도↓)

[기출] 경매의 방식에는 기일입찰, 기간입찰 2가지가 있다. (X,3가지-호가경매 부활)

 

 

▶매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙

#매수신청대리권

*범위인 것

-매수신청 보증 제공

-입찰표 작성*제출

-차순위매수신고

-매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위

-우선매수신고-공유자

-우선매수신고-임차인의 임대주택

-우선매수신고에 따라 차순위매수신고인이 되는경우, 그 지위를 포기하는 행위

*범위가 아닌 것

-소송대리 (∵변호사)

-매수신청대리 대상물외의 대리

 

#매수신청대리 대상물

*법정 중개대상물과 동일 (토건입공광)

-토지

-건축물 그밖의 토지의 정착물

-그밖에 대통령령이 정하는 재산권 (입목, 공장재단, 광업재단)

[참조] 매수신청대리대상물 vs 중개대상물 : 그외 물건에 대한 가능여부 (자동차경매대리X, 자동차중개O)

 

#주요내용-1

*등록 : 사무소(법인:주된) 관할 지방법원의 장

*요건 : 개공*법인인 개공(중개인X) + 경매실무교육이수 + 보험*공제*공탁(미리)

*신청서류

-자격증 사본 (법인:등기사항증명서)

-사무소등록증 사본

-실무교육이수증 사본

-여권용사진 2매 / 보증증서 사본 / 공제증서*공탁증서 사본,

*수수료 : 개공 20,000원, 법인 30,000원 → 수입인지(국가)

*등록통지 : 지방법원장이 14일이내 통지 (cf.중개사무소 개설통지 7일)

*신고의무 : 하기 사유발생일~10일이내 사후신고

-사무소이전

-중개업 휴업*폐업 (cf.공중법은 미리→즉,매수신청대리를 하는 개공은 휴폐업시 사전&사후 2번 신고필요)

-자격취소*자격정지*등록취소*업무정지

*금지행위 (특이한것 2가지만)

-매수신청대리인이 된 사건에 있어서 매수신청인으로서 매수신청을 하는 행위

-동일부동산에 대해 이해관계가 다른 2인이상의 대리인이 되는 행위

*실무교육

-대상 : 개공 (법인:반드시 대표자만) (소공X)

-등록신청일 전 1년이내 법원행정처장 지정교육기관에서 이수 (시도지사X, 지방법원장X)

*매수신청대리업 휴업*폐업

-휴업(3월초과시), 폐업, 재개, 기간변경 → 감독법원에 미리 신고 (매수신청대리인등록증 첨부*반납)

-휴업은 6월초과X

*등록의 결격사유 : 개공등의 결격사유 + 하기항목들

-매수신청대리인 등록취소 후 3년이 지나지 아니한자 (폐업으로 인한 등록취소 제외)

-매수신청대리인 업무정지기간이 경과되지 아니한자

*게시의무 : 개공 게시의무(등수보자) + 하기항목들

-등록증

-보수표

-보증설정증명서류 (개공 보증과 별개)

[기출] 법인개공이 A구에 주된사무소, B구에 분사무소하면서, 법원에 매수신청대리업 등록하였다면, 법인의 보증금 총액은? → 주된사무소2억 + 분사무소1억 X 2(매수신청대리 별도) = 6억

 

#주요내용-2

*매수신청대리행위 방식

-대리행위마다 대리권증명문서 제출 의무 (인감증명서 포함-유일!!)

-개공(법인:대표)은 매각장소*집행법원 직접 출석 (소공X)

-매수신청대리 관련 보존의무 : 모두 5년

*매수신청대리 확인설명

-대상물의 표시 및 권리관계

-법령규정 제한사항

-대상물의 경제적가치

-부담*인수할 권리사항

*매수신청대리보수

-예규에서 정한 보수이상 못받음

-의무 : 계약전 보수표&보수설명, 영수증교부(보관X), 서명날인에 등록인장 사용

-지급시기 : 약정 따름 / 약정없을때→매각대금 지급기한일

-보수내용 (모두 금액범위안 합의)

~상담보수 : 50만원

~매수인이 된 경우 : 감정가 1% 또는 최저가 1.5%

~매수인이 안된 경우 : 50만원

~실비 : 30만원

`O → 원거리교통비, 원거리출장비

`X → 근거리교통비, 등기사항증명서

*지도감독 (P12)

-매수신청대리 협회 : 법원행정처장

-매수신청대리 지부*개공 : 지방법원장 (지원장*협회지부에 위탁가능)

-절차

~등록관청 -(다음달10일)-> 협회통보 -(통보받은날 10일내)-> 법원행정처장 통지

~지방법원장 -(다음달10일)-> 법원행정처장 통지 -(다음달15일)-> 협회 통지

*위반조치 : 오직 등록취소&업무정지만 있음 (징역X,벌금X,과태료X)

-등록취소 해야하는 사유 : 결격사유*자격취소*요건불충분등 + 폐업신고

-등록취소 할수있는 사유 : 미작성*미보존*초과보수*거짓보고등 + 이법1년2회업정+업정 (cf.공중법절취사유)

-업무정지 해야하는 사유 : 자격정지*임취 + 휴업 / 기간→1월이상 2년이하 (cf.공중법6월)

*명칭의 표시

-법원 명칭*휘장 표시X

-매수신청대리인 등록취소된때 → 사무실내외부에 관련표시 제거해야함

-매수신청대리인 업무정지처분을 받은때 → 업무정지사실을 사무소출입문에 표시해야함

[참조] 보존의무 : 확인설명서*전속중개계약서→3년 / 거래계약서*매수신청대리관련→5년 / 중개보수영수증(교부X,보존X) / 매수신청대리영수증(교부O,보존X) / 일반중개계약서 보존X