[인강노트/중급] 190424-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 농지법

▶총론

#농지

*전*답*과수원*그밖의 지목 불문, 실제 농작물 경작지 or 다년생식물 재배지

-다년생식물 재배지 : 목초,종묘,인삼,약초,잔디,조림용묘목 / 과수,뽕나무,유실수,그밖 생육기간 2년이상 식물 / 조경,관상용수목*묘목(조경목적 식재 제외)

*토지 개량시설 & 농축산물 생산시설

-유지, 양*배수시설, 수로, 농로, 제방

-온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사, 곤충사육, 농막, 간이저온저장고, 간이퇴비장, 간이액비저장소

*농지에서 제외

-전답과수원이 아닌 토지(임야제외) 중 경작*재배 3년미만 토지

-임야 중 산지전용허가 없이, 경작*재배하는 토지 (ex.산에 있는 밭→전용허가 없다면 그냥 산, 농지X)

-초지 (초지법 적용)

[참조] 주의사항 : 조경용 수목재배→농지O / 조경목적 식재→농지X(∵남이 키운걸 정원에 심는 것)

[기출] 지목이 대인 토지에 2년간 다년생식물 재배중이라면, 이 토지는 농지로 간주된다. (X,농지X)

 

#농업인

*1천㎡이상 농지에서 농작물*다년생식물 경작*재배 or 1년 중 90일이상 농업종사

*330㎡이상의 시설농업

*대가축2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1천수, 꿀벌10군이상 사육 or 1년 중 120일이상 축산업종사

*농산물 연간판매액 120만원이상

[참조] 대이중십소백가천꿀십, 한달10일꼴&10만원꼴

[참조] 농업의 3개월(90일) : 일반적 수확 기간

[참조] 체험영농 (미만)← 1천㎡ →(이상) 농업인

 

#그외 용어

*농업법인 : 영농조합법인 / 농업회사법인(업무집행권 가진자 3분의1이상이 농업인)

*농업경영 : 자기의 계산과 책임으로 농업 영위

*자경 : 농업인이 그 소유농지에서 상시종사 or 농작업의 2분의1이상을 자기 노동력에 의해 경작

*위탁경영 : 타인에게 일정한 보수를 약정하고 전부*일부를 위탁

*농지의 전용

-농지를 농작물 경작*다년생식물 재배 외의 용도로 사용하는 것

-농지의 개량시설*생산시설 관련 부지로 사용하는 경우 → 전용X (∵농지니까 당연)

[참조] 농업경영 > 자경 (소유농지만)

 

 

▶농지의 소유

#농지의 소유

*원칙 : 농업 경영자 소유 (cf.경자유전)

*예외 : 농업 경영 안하더라도 소유 가능 → 11가지 특례(소유제한X)

 

#농지소유상한제 (전제 : 농업경영 안하는 중)

*상속 : 1만㎡이하 (구성원당 기준) → 단,위탁-임대*사용대 하는경우 초과소유 가능

*8년이상 경영 후 이농 : 1만㎡이하 (구성원당 기준) → 단,위탁-임대*사용대 하는경우 초과소유 가능

*주말체험영농 : 1천㎡미만 (한세대 기준, 구성원당X)

[기출] 주말체험영농을 하려는 자는 각 세대원당 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. (X,한세대)

 

#농지취득자격증명제

*원칙 : 농업경영계획서 작성 → 시구읍면의 장에 신청(군수X) → 4일내 발급(하기 ‘예외2’는 2일)

*예외1 : 농취증 발급X → 농지 취득 (11가지 특례 일부 + 농업법인합병, 공유농지분할, 시효의완성)

*예외2 : 경영계획서 작성X → 농취증 발급O → 농지취득

*요건 (취득목적 : 내용)

-신규농업경영 : 고정온실*버섯*비닐하우스*축사(330㎡↑) / 곤충사육부지(165㎡↑) / 그외농지(1천㎡↑)

-주말체험영농 : 농지(1천㎡↓)

*판례 : 농지취득자격증명서는 법률행위의 효력요건은 아니고, 소유권이전등기할때 첨부해야 할 서류에 불과 → 없어도 매매는 유효 (무효X)

 

#특례 및 주요예외 ★★♥

특례 (소유제한X)	예외1 농취증 발급X	예외2 경영계획서 작성X → 농취증 발급O
국가*지자체	O
학교 등의 실습지		O
주말*체험영농		O
상속	O
8년이상 경영 후 이농
담보농지 취득 (은행등)	O
전용허가*전용신고		O
전용협의 (행정청)	O
1500㎡미만 농원 부지 (도농간 교류촉진)		O
영농여건 불리농지 (경사율 15%이상)		O
개별법 (비축농지 / 매립*수용*정비*공익)	O(매립*수용*정비*공익)	O(비축농지)
※임대*사용대 중 계속 보유가능 ※농지소유특례는 농지법만 가능	농업법인 합병 공유농지 분할 시효의 완성 (∵3가지는 기존 농지이므로 면제)	불리/비축/주허신학/1500㎡미만 불리함이 비축되어, 주여 허락하소서, 신학1500페이지미만 공부할 것을!

[참조] 학교 등의 실습지 : 학교*공공단체*농업기관*종묘 등의 목적사업 수행(시험지,연구지,실습지,종묘생산지)

[참조] 담보농지 : 담보권 소유한 은행등이 2번 유찰이후 직접 갖는 것 (일반인 불가능)

[기출] 농업법인이 농지를 취득시, 농지취득자격증명을 발급받지 아니한다. (X,합병취득시)

 

#농지의 위탁경영

*원칙 : 불가

*예외 : 3월이상&국외여행*치료 / 질병*취학*선거 / 수감중 / 청산중 등

 

#농지의 처분의무

*절차 : 사유발생일~1년이내 처분의무 → 처분명령(6월내이행) → 이행강제금 → 이의신청(30일내)

*사유

-정당한 사유없이 농업경영에 이용하지 않는다고 시군구가 인정한 경우

-학교등이 해당 목적사업에 이용하지 않는 경우

-주말체험영농을 정당한 사유없이 이용하지 않는 경우

-농지전용 허가*신고하여 농지 취득한자가 2년이내 목적사업에 착수하지 않은 경우

-농지소유상한을 초과한 소유가 판명된 경우 (초과분 처분의무, ex.상속1만5천㎡→5천㎡처분의무)

-부정한 방법으로 농취증 발급받은 경우

*내용

-처분명령 : 6월내 처분 이행명령 (이의신청 30일내)

-처분명령유예 : 자기농업경영이용 중 or 령으로 정한자와 매도위탁계약 중이 경우 (3년간 가능)

-매수청구 : 한국농어촌공사, 공시지가 기준

-이행강제금 : 매년1회 토지가액의 20% (判이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다)

 

 

▶농지의 이용

#대리경작자 지정

*지정권자 : 시군구

-유휴농지에 대해 직권으로 지정 or 대리경작하려는 자의 신청받아 지정 → 소유자 뜻과 무관

*대리경작기간 : 3년

*토지사용료 : 수확량의 10% (수확일~2월내 소유권자*임차권자에게 지급, 수령거부시 공탁가능)

 

#농지의 임대차등

*원칙 : 농지의 임대*사용대 불가

*예외 : 가능

-소유제한X특례 해당 농지 (단, 학교등의실습지&주말*체험영농 제외→특수목적으로 못 빌려줌)

-국외여행*치료*질병*징집*취학등 3월이상 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자

-60세이상 고령으로 종사하지 아니하게 된 자가 농업경영 이용기간 5년이 넘은 농지

-주말*체험영농을 하려는 자에게 임대*사용대

-농어촌공사등에 위탁하여 임대*사용대 (cf.현실상 대부분 소유가능 이유)

-자경 농지를 이모작을 위하여 최대8개월 이내로 임대하는 경우 등

*임대차기간 : 3년이상 (예외: 3년미만 유효주장가능-질병*징집*3월이상치료*수감등)

*특징

-서면계약 원칙

-시구읍면 확인 & 농지인도 후 다음날 제3자 대항력 발생

-묵시적갱신 : 3월전까지

[기출] 자신의 농업경영용도 소유농지를 주말체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것은 불가능하다. (X,소유농지가 주말체험영농이라면 임대불가능)

 

 

▶농지의 보전 등

#농업진흥지역

*지정권자 : 시도지사 (농장의 승인받아 지정할수 있다)

*지정대상 : 녹지, 관농자 (단,특별시 녹지는 제외)

-농업진흥구역 : 농업진흥 도모해야 하는 토지가 집단화되어 있는 지역 → 노른자

-농업보호구역 : 용수원확보, 수질보전 등 농업환경 보호 → 흰자

*실태조사 : 농장(매년 조사) → 변경*해제사유발생 → 시도지사는 변경*해제할수있다 ♣

*매수청구 : 한국농어촌공사, 감정가 기준 (cf.일반농지의 매수청구 : 공시지가 기준)

[참조] 농장 : 농림축산식품부장관

 

#농지의 전용 – 농지전용허가

*원칙 : 농장의 허가 → 농지의 중요함

*예외

-전용협의 : 농장 / 다른법에서 농지를 망가뜨리는 경우, 해당행정청은 농장과 사전 협의

~협의대상 (농지파괴O)

`도시지역에 주상공 지정 or 도시군계획시설 결정할 때 농지가 포함되어 있는 경우

`계획관리지역에 지구단위계획구역 지정할 때 농지가 포함되어 있는 경우

`도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역 농지에 대해, 개발행위 허가*토지형질변경 허가하는 경우

-전용신고 : 시군구

~신고대상 (농지파괴O)

`농어업인 주택, 농축산업용시설, 농수산물 유통가공시설

`어린이놀이터, 마을회관 등 공동생활 편익시설

`농수산관련 연구시설, 양어장 등 어업용 시설

`영농여건 불리농지 (특례-원래는 전용허가대상)

-타용도 일시사용 허가*신고 : 시군구

~허가대상 (농지파괴X) → 일정기간 사용후 농지로 원상복구 조건

`간이시설 (7년내 / 연장:5년내)

`주목적사업 위한 현장사무소*부대시설*준시설 설치 (사업시행 필요기간내 / 연장:필요기간)

`토석과 광물 채굴하는 경우 (5년내 / 연장:3년내)

`태양에너지 발전설비 (시행일:190701) ♣

~신고대상 (농지파괴X) → 일정기간 사용후 농지로 원상복구 조건

`썰매장, 지역축제장 등 일시 사용 (6개월내)

`간이시설 or 주목적사업 위한 현장사무소*부대시설*준시설 설치 (6개월내, 허가대상과 기간만 다름)

[참조] 농지 개량시설 or 농축산물 생산시설은 신고없이 농지 위에 그대로 지으면 됨

 

#농지의 전용 – 그외내용

*농지보전부담금

-농지를 파괴하는 사람에게 거두어 농지보전에 사용

-납입의무자 : 농지전용 협의*신고*허가 받은 자

-단, 타용도 일시사용 허가*신고한 자는 납입의무無 (∵농지파괴 아니므로)

-㎡당 금액 (개별공시지가 30%)

*전용허가 취소

-취소권자 : 농장*시군구

-절차 : 거짓*부정한 방법으로 허가득 or 허가목적*조건 위반 or 2년내 미착수 → 허가취소*공사중지등 조치명령할수있다 → 조치명령 위반시 허가취소하여야한다

*농지원부 & 자경증명 : 시구읍면의 장이 작성 및 발급