[인강노트/중급] 190423-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산투자론-2

▶부동산투자의 위험분석

#수익과 위험의 측정

*호황과 불황의 격차가 클수록 위험이 크다

*수익의 측정

-투자대상에 발생할 수 있는 각 사상(경우의수)에 확률부과 후, 이를 가중평균하여 현금흐름의 기대치 계산

-기대수익률은 최고*최저가 아닌 이들의 평균값을 의미

*위험의 측정

-위험은 각 사상이 기대치에서 벗어나는 정도 (실현소득이 기대소득에서 달라지는 정도)

-수치가 클수록 위험↑ (cf.하기예제 B가 A보다 위험이 적다)

-내용

~표준편차, 분산, 변이계수 → 위험을 가리키는 말 (작을수록 위험적다*좋다)

~표준편차 : 자료의 평균중심에서 얼마나 퍼져있는지에 대한 수치 (0에 근접할수록 평균에 집중)

~표준편차(σ)는 루트(√) → 이를 제곱하면 분산(σ²) (ex.표준편차가 √4이면, 분산은 4)

~변이계수(변동계수) : 기대수익률 단위당 위험도(작을수록 위험↓&안정적)

~공식 (표준편차,분산,변이계수는 상황별 의미)

`기대수익률(평균) = ‘상황별수익률 X 확률’의 합산

`표준편차 = 상황별수익률 – 기대수익률(평균)

`분산 = 표준편차²

`변이계수 = 표준편차 / 기대수익률(평균)

[예제A] 호황(수익률30%, 확률50%) / 불황(수익률10%, 확률50%) 일 경우, 기대수익률*분산은?

▦ 기대수익률 = ‘상황별수익률X확률’의 합산 = (30%X0.5) + (10%X0.5) = 20%

분산 = (30%-20%)²X0.5 + (10%-20%)²X0.5 = 0.005 + 0.005 = 0.001

[예제B] 호황(수익률22%, 확률50%) / 불황(수익률18%, 확률50%) 일 경우, 기대수익률*분산은?

▦ 기대수익률 = ‘상황별수익률X확률’의 합산 = (22%X0.5) + (18%X0.5) = 20%

분산 = (22%-20%)²X0.5 + (18%-20%)²X0.5 = 0.0002 + 0.0002 = 0.0004

[예제C] 호황(수익률20%, 확률60%) / 불황(수익률10%, 확률40%) 일 경우, 기대수익률*분산은?

▦ 기대수익률 = ‘상황별수익률X확률’의 합산 = (20%X0.6) + (10%X0.4) = 12%+4% = 16%

분산 = (20%-16%)²X0.6 + (10%-16%)²X0.4 = 0.00096 + 0.00144 = 0.0024

 

#위험처리&관리방법

*위험처리방법

-위험투자 제외 : 무위험률, 안전한 곳에만 투자하는 것 (ex.정부채권, 정기예금)

-보수적예측 : 기대수익은 하향조정 & 비용은 상향조정하여 예측 → 부의 극대화 곤란

-위험조정할인율 사용 : 미래수입을 현재가치로 환원시, 위험투자일수록 높은 할인율을 적용

~위험조정(요구수익율)으로 할인적용(현가 환원*나눔) / 높은 할인율 적용(더큰값으로 나눈다)

~위험↑ -> 할인율↑ -> 투자가치↓ (위험할수록 더 적은 현재가치로 간주)

~위험할증률 결정시에 주관개입여지

-민감도분석 : 투입요소(공실률,임대료,영업경비,이자율) 변화시, 투자수익이 어떻게 변하는가를 분석

~민감도가 큰 것이 위험이 크므로 이를 집중관리하여 위험을 줄이는 방법

~가장 민감도가 높은 것 → 공실률

*위험관리방법

-위험의 회피 : 위험한 투자를 제외시킴

-위험의 보류 : 준비금*충당금 설정

-위험의 전가 : 인플레만큼 임대료 인상, 보험계약, 변동금리제도, 선분양제도, 이자율 스왑(swap), 하청계약

-위험의 통제(축소) ; 민감도분석(감응도분석), 포트폴리오이론, 위험조정할인율사용법

[참조]

 

 

▶부동산투자와 포트폴리오 이론

#평균분산결정법 (지배원리)

*평균 : 수익을 나타내는 지표 → 기대치, 기대수익

*분산*표준편차 : 위험을 나타내는 지표 → 기대수익률에서의 변동가능성

*평균분산결정법 : A와 B의 평균(수익)이 같으면 분산(위험)이 작은것을 선택, 분산(위험)이 같으면 평균(수익)이 큰것을 선택하는 원리 (지배원리)

*평균분산결정법의 오류 : A가 B보다 평균&분산 모두 클 경우 적용곤란 (지배원리 성립X)

	A	B
수익	20%	10%
위험	10%	4%

*오류 해결방법

-투자성향에 따라 차이로 해결 : 공격적이면 A선택, 보수적이면 B선택

-포트폴리오 이론으로 해결 : A와B에 분산투자

-변이계수법으로 해결 : 수익률단위당 위험의 변이계수가 작은것 선택 (cf.변이계수=위험=작은게좋다)

~변이계수 = 표준편차(위험) / 기대수익률(평균)

~A=10/20=0.5  &  B=4/10=0.4  =>B선택

-변이계수 역수법으로 해결 : 위험단위당 수익의 변이계수가 큰것 선택 (cf.변이계수역수=수익=큰게좋다)

~A=20/10=2  &  B=10/4=2.5  =>B선택

[참조] 지배원리 : 상기표 위험이 동일하면, 당연히 A를 선택 → ‘A가 B를 지배한다’

[기출] 평균분산법으로 해결이 곤란할 경우 변이계수법을 사용할 수 있다. (O)

 

#포트폴리오 이론

*의의 : 여러 자산에 분산투자함으로써, 기대수익을 감소시키지 않고 비체계적위험을 감소시키는 전략

*상기 A가 B보다 수익&위험 모두 클 경우 → 평균분산법 해결X → 포트폴리오이론 적용

*포트폴리오 구성 자산의 수가 많을수록 포트폴리오효과 상승

*포트폴리오의 기대수익률 : 각 자산의 기대수익률 & 상대적투자비중으로 결정 (총투자금액X)

 

#체계적위험 & 비체계적위험 ★

*총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험

체계적위험	비체계적위험
-분산투자로 피할 수 없는 위험 -전체시장(모든 부동산)에서 야기되는 위험 -인플레, 이자율변화, 경기변동, 자연재해, 법률*정책*행정의 변화 등   →체계적위험&수익 = 비례관계(상쇄) →체계적위험은 요구수익률에 반영	-분산투자로 피할 수 있는 위험 -개별자산(개별 부동산)에서 야기되는 위험 -파업, 영업경비변동 등   →포트폴리오를 통해 제거하려는 위험(상관계수) →지역별*용도별로 다양하게 포트폴리오 구성시 0까지도 가능

[참조] 비는 피할수 있다

[기출] 포트폴리오를 통해 총위험을 0까지 줄일 수 있다. (X,체계적위험 제거불가능)

[기출] 총위험은 수익과 비례관계이고, 요구수익률에 반영된다. (X,체계적위험)

 

#상관계수와 포트폴리오 효과

*상관계수

-두 자산간의 수익률변동 방향의 유사성 (클수록 성질유사 / 작을수록 성질다름)

-분산투자의 기본 : 성질이 다른 것들에 투자하는 것이 효과↑ (ex.’주식+주식’보다 ‘주식+예금’ 효과↑)

*-1 ≤ 상관계수 ≤ +1

-상관계수가 음(-)인 경우 : 반대방향 / 위험분산효과↑

~완전한 음(-1) → 분산투자효과 有 & 비체계적위험 전부제거

-상관계수가 양(+)인 경우 : 동일방향 / 위험분산효과↓

~완전한 양(+1) → 분산투자효과 無 & 비체계적위험 전혀 제거못함

-특징

~양이라고 효과가 없는 것은 아님 (+1만 아니면, 효과 있음)

~-1이라고 해서, 체계적위험을 줄일수 있진 않음 (별개의 문제)

[기출] 상관계수가 -1일 경우, 체계적위험을 제거할 수 있다. (X,비체계적위험만)

 

#최적 포트폴리오 선택

*효율적전선 (효율적프론티어, 효율적투자선)

-평균분산지배원리로 선택된 포트폴리오 → 효율적포트폴리오 → 집합 → 효율적전선

-주어진 위험내 최대수익을 얻을수 있는 점들의 연결 or 주어진 수익내 위험이 가장 작은 점들의 연결

-더 높은 수익률을 얻기위해 더 많은 위험 감수필요 (즉, 추가적위험 감수없이 수익률 증가불가)

-지배원리를 충족시키는 점들의 궤적 → 위볼록 우상향 곡선

*무차별곡선

-투자자의 위험에 대한 태도를 무차별 곡선으로 나타낸 것

-효용(만족도)이 동일한 점들의 궤적 → 등효용성

-위험혐오형의 무차별곡선 → 아래볼록 우상향 곡선 (∵위험1단위상승시, 수익은1보다 클것 기대)

~위험혐오도↑ : 보수적투자자 & 급경사 (위험대비 기대수익이 더 크다)

~위험혐오도↓ : 공격적투자자 & 완경사 (위험대비 기대수익이 더 작다)

*최적 선택

-효율적전선과 무차별곡선이 접하는 지점에서 결정 (1개O, 2개X, 교차점X)

[참조] 그래프 X축(위험*표준편차) & Y축(수익*평균)

[기출] 효율적프론티어와 무차별곡선이 만나는 교차점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다. (X,접하는 지점)

 

 

▶현금수지분석

#영업수지 (운영, 소득이득) ★★♥

가능조소득 = 단위당임대료 X 임대단위수 - 공실*불량부채 (대손충당금) + 기타수입 (영업외수익 : 주차장,자판기수입) 유효조소득 - 영업경비 (운영경비 : 재산세,유지,관리,수선,보험,광고,수도,전기,수수료) (감가상각비X) 순영업소득 - 부채서비스액 (원리금상환액) 세전현금수지 - 영업소득세 (감가상각비O & 대체충당 반영) ← 계산법 하기참조 세후현금수지

*예제 : 단위당임대료 10만원 X 임대단위수 100개 X 12개월

1억2천만 -600만 1억1천4백만 -1400만 1억 -1600만 8천4백만 -750만 7천650만

가능조소득 -공실 5% 유효조소득 -영업경비 순영업소득 -부채서비스액 (원금 600만+이자 1천만) 세전현금수지 -영업소득세 세후현금수지

*영업소득세 계산법 (2가지 경우 나누어 암기) ★★♥

-순서

~과세표준 산출 (by 마이너스 이자 or, 플러스 원금) (cf.순소득&세전현금수지→모두 과세표준X)

~과세소득 산출 (by 마이너스 감가 or 플러스 대체충당)

~과세소득에 세율을 곱해 영업소득세 산출

순영업소득에서 출발할 경우	세전현금수지에서 출발할 경우
순영업소득 1억 - 이자 (1천만) = 과세표준 (9천만) - 감가 (2천만) + 대체충당 (5백만) = 과세소득 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만	세전현금수지 (8천4백만) + 원금 (6백만) = 과세표준 (9천만) - 감가 (2천만) + 대체충당 (5백만) = 과세소득 (7천5백만) x 세율 (10%) 영업소득세 = 750만

-세금관련

공제 <세금X>	미공제 <세금O>
이자 (비용처리) 가치유지 수선비 (영업비취급)	원금 (자기자본증가) 가치증진 수선비 (자본비취급)

~영업경비 = 영업비(공제) + 자본비(미공제)

~’이자&감가상각액’은 과세표준을 낮추는 효과(절세) / ‘원금’은 과세표준을 높이는 효과

-용어

-가능조소득 : 잠재적총소득 -유효조소득 : 실제총소득 -부채서비스액 : 저당지불액 -대체충당 : 시설비용 (ex.에어컨설치)

[참조] Tip. 시험에서 영업소득세 산출문제 : ‘순영업소득’ 제시→ 해볼만 / ‘공실율등’ 제시→찍을것

[참조] 마이너스-이자&감가 or 플러스-원금&대체충당 => 자본가치 ↓or↑ 기준

[기출] 순영업소득을 알기 위해 알아야 할 항목이 아닌것은? (감가상각비)

[기출] 유효조소득을 산출하기 위한 항목이 아닌 것은? (재산세, 감가상각비)

[기출] 유효조소득은 가능조소득보다 항상 작다. (X,클수도있다-기타수입)

[기출] 세전현금수지를 알기위해선 건물감가상각비를 알아야 한다. (X,세후현금수지)

 

#지분복귀액 (처분, 자본이득) ★★♥

매도가격 - 매도경비 (중개수수료) 순매도가격 - 미상환저당잔금 (부채잔금, 저당잔액) 세전지분복귀액 - 자본이득세 (양도소득세) 세후지분복귀액

[기출] 세전지분복귀액을 알기 위해 필요한 항목은? (매도경비O, 미상환저당잔금O, 양도소득세X)

 

#부채가 0일 경우 (지분투자 100%)

*지렛대효과 발생X

*금융상 위험X

*부채서비스액 발생X → 순영업소득=세전현금수지

*미상환저당잔금 발생X → 순매도가격=세전지분복귀액

 

 

▶부동산투자분석기법

@부동산투자분석기법

	할인기법 (할인현금수지분석법) DCF (Discounted Cash Flow)	비할인기법 (전통적기법)
분류	-순현가법 0 -수익성지수법 1 -내부수익률법 -현가회수기간법 (자본회수기간법의 개량판)	-어림셈법 : 승수법, 수익률법 -전통적기법 : 회계적이익률법, 자본회수기간법 -비율분석법 : 대부비율, 부채감당률
특징	-시간가치고려O -투자의 전과정 모두 고려 <취득+운영+처분> -운영*소득→세후현금수지 -처분*자본→세후지분복귀액	-시간가치고려X -첫해(한해)의 소득만 고려 <처분 고려X>

[기출] 시간가치를 고려한 분석기법이 아닌 것은?

[기출] 자본회수기간법은 시간가치를 고려한 분석기법이다. (X,현가회수기간법)

 

#순현가법 (NPV, Net Present Value) ★

*순현가 = 자본유입의 현재가치 – 자본유출의 현재가치 = 운영+처분-취득

= 매기간 세후현금수지의 현가 + 기간말 세후지분복귀액의 현가 – 지분투자액 현가

*장래예상되는 수입(세후소득)의 현가총액에서 투자비용의 현가총액을 차감한 금액

*순현가 ≥ 0 → 투자선택

*특징

-할인율(재투자율)은 요구수익률(R)을 사용 → (1+R)ⁿ (요순)

-사전에 반드시 요구수익률을 알아야하며, 투자주체에 따라 요구수익률은 달라질 수 있음 (합리적-위험반영O)

-금액으로 계산됨 / 가치(부)의 합산원칙적용 / 항상 부의 극대화 가능

-순현가(+) : 요구수익률을 충족시키고 남음이 있다 → 부의 증분을 의미

-순현가(0) : 본전 → 은행이자&위험할증은 확보된다는 의미

-순현가법이 내부수익률법보다 우월 선호

[참조] 시험에서 요구수익률은 제시됨

[예제] 1년차 1100만원, 2년차 1210만원, 요구수익률 10%, 처분액 1억원, 취득액 1억원

▦ 순현가 = 운영+처분-취득 = {1100만/(1+10%)¹ + 1210만/(1+10%)²} + 1억원 - 1억원

= 2천만+1억-1억 = 2천만 (투자선택)

 

#수익성지수법 (PI, Profitability Index) (편익비용률, B/C=Benefit/Cost)

*수익성지수 = 자본유입의 현재가치 / 자본유출의 현재가치 = Benefit(이익) / Cost(비용)

*현금유입의 현재가치의 합을 현금유출의 현재가치 합으로 나눈 값

*수익성지수 ≥ 1 → 투자선택

*특징

-상대적수익성

-수익성지수>1 : 순현가가 0보다 크다는 의미

-수익성지수=1 : 순현가가 0이라는 의미

-‘사업규모 차이 & 순현가 동일’할 경우 유용 : 초기투자비용(사업규모)이 작을수록 수익성지수가 크다 (채택)

[예제] 상기 순현가법 예제와 동일

▦ 수익성지수 = 1억2천 / 1억 = 1.2 (투자선택)

1.2의 의미 : 1원 투자시 1.2원이 나온다

[예제] 순현가법으로 동일할 경우, 투자 채택 → C채택

	유입현가	유출현가	순현가	수익성지수
A	1억2천	1억	2천	1.2
B	6천	4천	2천	1.5
C	4천	2천	2천	2

 

#내부수익률법 (IRR, Internal Rate of Return)

*내부수익률 = 투자 대비 기대되는 금액의 상승률

= ‘유입현가=유출현가’를 만드는 할인율 (순현가=0 or 수익성지수=1)

*내부수익률 ≥ 요구수익률 → 투자선택

*특징

-할인율(재투자율)은 내부수익률(K)을 사용 (내부수익률=기대수익률)

-산출시 요구수익률 불필요 → 장점이자 단점(비합리적-위험반영X)

-수익률로 계산됨(금액X) / 항상 부의 극대화 가능하진 않음 (%로만 선택시 오류)

-복수*허수가 많음 (ex.K²=16일때, K=4 or -4)

[기출] 내부수익률법의 투자선택에는 요구수익률이 필요없다. (X,필요)

[예제] 1억 투자해서 1년후 1억2천이라면, 내부수익률은?

▦ (암산) 기대되는 금액이 20%만큼 오른 금액

▦ 1억(자본유출의 현재가치)

1억2천(자본유입의 미래가치) --(현재가치로)--> 1억2천 X 현가계수 = 1억2천 X 1/(1+K)¹

1억 = 1억2천/(1+K)¹  =>  K=0.2 (20%)

[예제] 1억 투자해서 2년후 1억2천이라면, 내부수익률은?

▦ 1억(자본유출의 현재가치)

1억2천(자본유입의 미래가치) --(현재가치로)--> 1억2천 X 현가계수 = 1억2천 X 1/(1+K)²

1억 = 1억2천/(1+K)²  =>  K=0.09… (약9%)

내부수익률은 시간가치고려O → 연수증가시, 더 할인되서 감소 (cf.시험의 계산문제는 1년만 나옴)

[예제] 내년현금유입 6천만, 금년현금지출 3천만, 기간1년, 요구수익률 20%일 때, 순현가*내부수익률은?

▦ 순현가 = 유입현가-유출현가 = {6천만/(1+0.2)¹} - 3천만 = 2천만

a.내부수익률 = (암산) 기대되는 금액이 100%만큼 오른 금액

b.내부수익률 = 유입현가-유출현가 = 0 = {6천만/(1+K)¹} - 3천만  =>  K=1 (100%)

c.내부수익률 = 유입현가/유출현가 = 1 = {6천만/(1+K)¹} / 3천만  =>  K=1 (100%)

 

#어림셈법

*시간가치고려X

*한해(첫해)의 소득만 고려 <처분고려X>

*승수법과 수익률법은 역수관계 (공식 무조건 암기!!) ★★♥

	승수법 (배수법)	수익률법
개념	투자액/연수익 (작아야 유리)	연수익/투자액 (클수록 유리)
공식	조소득승수 = 총투자액/조소득 순소득승수 = 총투자액/순영업소득 ★   세전수지승수 = 지분투자액/세전수지 세후수지승수 = 지분투자액/세후수지   ※순소득승수 = 자본회수기간 ※승수는 순자 (승수법 순소득승수는 자본회수기간)	총자산회전율 = 조소득/총투자액 종합자본환원율 = 순영업소득/총투자액 ★   지분배당률 = 세전수지/지분투자액 세후수익률 = 세후수지/지분투자액   ※종합자본환원율 = 총투자수익률 ※지분배당률 = 지분환원율*지분투자수익률 ※수익률은 순종역 (수익률법은 순소득승수와 종합자본환원율이 역수) ※부채감당률법(저부대) : 종합자본환원율 = 저당상수X부채감당률X대부비율

*승수법 예제표 & 출제지문(O)

투자금액 <분자>		영업수지 <분모>		비고
10억	총투자액	조소득 -경비 순영업소득	4억 -2억 2억	조소득승수=2.5 (총자산회전율=1/2.5=40%) 순소득승수=5 (종합자본환원률=1/5=20%) ※승수는 아래가 크다(지분투자영역도 동일)
-5억	저당투자(대출금)	-원리금	-1억	구분기준 (cf.저당상수개념)
5억	지분투자액	세전현금수지 -영업소득세 세후현금수지	1억 -5천 5천	원리금공제 후에는 세전*세후*지분 영역

-순소득승수는 조소득승수보다 크다. (작다X)

-세후수지승수는 세전수지승수보다 크다. (작다X)

-순소득승수가 커질수록 자본회수기간도 길어진다. (cf.전통-자본회수기간법)

-종합자본환원률이 20%일 경우, 순소득승수는 5이다. (cf.10%면, 10)

[참조] Tip. 승수법 → 작아야 유리 & 수익은 많을수록 좋다 → 수익은 분모 → 조소득*순소득(총투자액) & 세전*세후(지분투자액) → 수익률법 역수(항목명은 별도암기)

[기출] 세전수지승수는 총투자액을 세전수지로 나눈 값이다. (X,지분투자액)

[기출] 부채감당률 2, 대부비율 100%, 저당상수 0.1일 때, 종합자본환원율은 20%이다. (O,저부대)

 

#전통적기법

*자본회수기간법 (단순회수기간법)

-기간초에 투입된 현금유출을 단순히 회수하는데 걸리는 기간

-시간가치고려X, 비할인기법, 간단, 쉽다

-회수기간 = 총투자액 / 순영업소득 (ex.10억/2억=5년)

-투자안의 회수기간 ≤ 목표회수기간 → 투자선택

*회계적이익률법

-회계장부에 기입된 수입과 지출을 기준으로 수익률을 계산하는 방법 (실제현금흐름X, 단순장부내용)

-시간가치고려X, 비할인기법, 간단, 쉽다

-회계적이익률 = 연평균순수익 / 연평균투자액 (ex.1억/10억=10%)

-투자안의 회계적이익률 ≥ 목표이익률 → 투자선택

[참조] 현가회수기간법 : 자본회수기간법을 개량 / 매기간별 현금유입을 현재가치로 할인하여, 기간초의 현금유출을 회수하는데 걸리는 기간 (시간가치고려O, 할인기법)

#비율분석법

*대부비율(LTV) = 부채 / 부동산가치

-대부비율이 클수록 채무불이행시 원금회수가 어렵고 대출자위험이 커진다

*지분비율 = 지분 / 부동산가치

*부채비율 = 부채 / 지분

-대부비율+지분비율=1

-정리표 ♥

대부비율	20%	50%	60%	80%	100%
지분비율	80%	50%	40%	20%	0%
부채비율	25%	100%	150%	400%	∞

~대부비율50%→부채비율100% / 대부비율60%→부채비율150%

~부채비율100%→부채&지분 동일 / 부채비율150%→부채가 지분1.5배 / 부채비율400%→부채가 지분4배

-중요추가공식 ★

~지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-저당수익률)X부채비율

*총부채상환비율(DTI) = 연원리금상환액 / 연소득

-소득대비부채비율 → 차주의 상환능력(소득)을 기준으로 대출금 산정

*부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액

-1보다 크면 순영업소득이 원리금을 상환하고도 남음 → 클수록 유리 (cf.보통 1.2이상시 대출가능)

-상업용only (주거용X)

*채무불이행률 = (영업경비+부채서비스액) / 유효조소득

-손익분기율, 순익분기점 → 작을수록 유리

*영업경비비율 = 영업경비 / 조소득

-재무관리상태 파악

*비율분석법의 한계 : 추계 잘못으로 비율자체 왜곡우려, 비율자체만으로는 비교평가 곤란

[참조] LTV(Loan To Value) / DTI(Debt To Income) / DCR(Debt service Coverage Ratio)

[참조] (회계상) 자산 = 부채 + 자본

[기출] 대부비율은 100%를 넘을 수 없다. (X,불황으로 부동산가치하락시 가능)

[예제] 총투자수익률 10%, 저당수익률8%, 부채비율400%일경우, 지분수익률은?

▦ 지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-저당수익률)X부채비율

총투자수익률>저당수익률 → 정의지렛대 (예측 : 지분수익률>총투자수익률)

지분수익률 = 10% + (10%-8%)X400% = 18%

[예제] A부동산 총투자수익률20%, 대부비율50%, 대출이자율10%인데, 대부비율만60%상승시 지분수익률 변화는 몇%인가?

▦ A부동산 1억으로 가격 가정 / 지분수익률 = (순영업소득-이자) / 지분

상승전 : 순영업소득2천, 부채5천, 지분5천, 이자500만 → (2천-500만)/5천 = 0.3 (30%)

상승후 : 순영업소득2천, 부채6천, 지분4천, 이자600만 → (2천-600만)/4천 = 0.35 (35%) => 5%상승

▦ 지분수익률 = 총투자수익률 + (총투자수익률-저당수익률)X부채비율

대부비율50%→부채비율100% / 대부비율60%→부채비율150%

상승전 : 20% + (20%-10%)X100% = 30%

상승후 : 20% + (20%-10%)X150% = 35% => 5%상승 (추천!! 부채비율*대부비율 전환만 하면 더 빠름)

 

#대출가능액 구하기 훈련

*주거용일 경우 패턴

-대부비율(LTV) = 부채 / 부동산가치 → 담보가치기준으로 대출금 찾기

-총부채상환비율(DTI) = 연원리금상환액 / 연소득 → 상환능력을 기준으로 대출금 찾기

*상업용일 경우 패턴

-대부비율(LTV) = 부채 / 부동산가치

-부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액

[예제] A소유 주택가치3억, 연소득5천, 부채無, 저당상수0.1, 대출승인기준 아래와 같을때, 최대대출가능금액은?

담보인정비율(LTV): 시장가치기준60% / 총부채상환비율(DTI): 40% >> 두가지 기준 모두 충족해야 함

▦ 주거용 (cf.원리금상환액=대출금X저당상수 / 원리금상환액=부채서비스액)

LTV=60%=부채/3억 → 부채=1억8천  => 모두 충족 1억8천

DTI=40%=(부채X0.1)/5천 → 부채=2억

[응용] 상기예제에서 부채無가 아니라, 다른 은행에서 매해 1천씩 갚고 있을 경우, 최대대출가능금액은?

▦ 주거용

LTV=60%=부채/3억 → 부채=1억8천

DTI=40%={(부채X0.1)+1천}/5천 → 부채=1억  => 모두 충족 1억

[예제] 상업용 부동산가치3억, 순소득2천, 부채無, 저당상수0.1, 대출승인기준 아래와 같을때, 최대대출가능금액은?

담보인정비율(LTV): 시장가치기준60% / 부채감당률(DCR): 2 >> 두가지 기준 모두 충족해야 함

▦ 상업용

LTV=60%=부채/3억 → 부채=1억8천

DCR=2=2천/(부채X0.1) → 부채=1억  => 모두 충족 1억