[인강노트/중급] 190422-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 계약법-총론

@계약법 골격잡기

*총칙

-성립 : 청약&승낙 / 의사실현 / 교차청약 / 계약체결상의 과실책임

-효력 : 동이항 / 위험부담 / 제3자를 위한 계약

-소멸 : 해제 / 해지

*각칙 : 15종 전형계약 중 시험은 3가지

-매매

-교환

-임대차

[참조] 총칙의 구분파트별 1문제꼴 출제 / 각칙은 매매&임대차가 중요

[기출] 교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전함으로써 성립한다. (X,약정함으로써)

[기출] 매매는 매도인이 재산권을 이전하고, 매수인이 대금을 지급함으로써 성립한다. (X, 약정함으로써)

 

#약관

*명시*설명의무 미이행 → 무효X, 당해내용을 계약의 내용으로 주장하지 못함(사업자 입증)

*원칙

-고객에게 유리하게 해석

-의심스러울땐 작성자에게 불리

-개별약정 우선

-약관의 일부내용 무효일경우, 그 부분만 무효 (전체X, 일부무효의법리 적용X(§137))

 

#계약의 종류

*유상,무상 / 쌍무,편무 / 낙성,요물 / 불요식,요식

*3가지 형태만 기억

-유상-쌍무-낙성-불요식

-무상-편무-낙성-불요식

-유상-편무-요물-불요식 → 현상광고 한정

[기출] 모든 유상은 쌍무이다. (X,현상광고는 유상-편무)

[기출] 모든 쌍무는 유상이다. (O)

 

 

▶계약의 성립

#계약성립요건으로서의 합의

*청약&승낙 : 시간에 따른 구별O (내용X)

-청약 : 먼저한 의사표시

-승낙 : 청약에 대응하여 계약을 성립하게 하는 의사표시

*합의 : 양당사자의 의사표시가 객관적(내용) & 주관적(당사자)으로 합치

*불합의 : 양당사자 의사표시의 불합치에 의한 계약 불성립

-의식적 불합의 : 자각&의식적 불일치 초래 (ex.결혼하자→싫어)

-무의식적 불합의(숨은 불합의)

~불합의로 계약이 성립못했다는걸 당사자가 모름 (ex.100달러?→응,100달러 / 실제 홍달러,미달러로 계약X)

~의사&표시 일치 + 객관적불일치 → 계약X

~착오 : 의사&표시 불일치 → 계약O → 중대한 착오면 취소

 

#청약

*청약

-구체적&확정적 의사표시 → 승낙이 있으면, 바로 계약이 성립될 정도

-불특정다수인에게도 가능 / 청약자 표시의무X (ex.자판기)

*청약의 유인

-청약의 유인 의사표시 → 상대방의 청약(즉,계약성립X) → 유인자의 승낙 (ex.구인광고,상품목록배부,시간표)

-청약과 구별 : 계약성립의 확정적인 의사 유무 (청약-확정 / 청약의유인-불확정)

*효력

-언제나 도달주의 (대화자&격지자 모두)

-청약의 형식적효력 : 구속력 (임의로 철회X) / 도달후 철회X → 도달전 철회가능하다는 의미

-청약의 실질적효력 : 승낙적격 / 도달후 승낙받을 적당한 자격 → 청약*구속력의 존속기간

~기간 정함 : 그 기간내 승낙 (통상적 도달가능한데 연착된 경우, 청약자 연착의 통지有 → 계약X)

~기간 안정함 : 상당한 기간내 승낙

[기출] 청약을 하려면, 청약자가 반드시 표시되어야 한다. (X)

 

#승낙

*승낙

-주관적&객관적 의사표시

-특정인에게만 가능

-승낙여부는 자유 (승낙의무X, 답변의무X) → 승낙 의사표시 하지 않는한, 계약은 성립X

-예) 甲(판매자) --(물건배송 & ‘2주내반품하지 않으면 승낙간주’ 의사표시)--> 乙(고객)

~乙은 승낙*답변의무 無 → 계약성립X

*효력

-대화자-도달주의 / 격지자-발신주의(격승발 / 승낙의 통지를 발송한 때, 기간내 부도달 해제조건)

-연착된 승낙의 효력 : 기존 승낙효력X, 청약자가 새로운 청약으로 볼 수 있다

-변경을 가한 승낙 : 기존 청약을 거절 & 동시에 새로 청약한 것으로 본다 (기존청약:실효)

-예) 갑(매도인) --> 을(매수인)

~갑.10만원(청약) → 을.5만원(기존청약실효&새청약) → 을.그냥10만원에 살께 → 계약성립X

[기출] 청약과 승낙은 불특정 다수인에게 할 수 있다. (X,승낙-특정인)

[기출] 청약을 하면 상대방은 승낙하여야 한다. (X,자유)

 

#의사실현에 의한 계약 성립

*승낙의 의사표시 사실이 있을 때 성립 (알았을 때X) → 짜장면 찔러서 의사실현

[기출] 승낙의 의사를 실현하는 사실이 있었음을 알았을 때, 계약은 성립한다. (X,사실이 있었을 때)

 

#교차청약에 의한 계약 성립

*동일한 청약이 교차한 경우, 양청약 도달시 성립 → 나중 청약 도달시

 

#계약체결상의 과실책임

*이행이익, 신뢰이익

-이행이익 : 계약이 이행된 것과 동일한 경제적이익 (ex.2억구매후 3억판매시, 이행이익 1억)

-신뢰이익 : 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해 (ex.계약체결비, 이행준비비용)

=> (원칙)모든 손해는 이행이익배상 / (예외)계약체결상의 과실책임은 신뢰이익배상

=> 이행이익 ≥ 신뢰이익 (신뢰이익은 이행이익을 넘지 못한다)

*계약체결상의 과실책임 성립요건 (중요!!)

-손해배상의무자는 악의*과실

-계약이 객관적 원시적불능으로 무효

-이 불능으로 상대방은 선의*무과실로 손해有

*사례

甲(건축주) --(계약금 5백만)--> 乙(건축업자, 자재구입 2천만)

-이후 허가시청했더니, 허가X → 원시적불능 무효 → 갑은 계약금에 대해 부당이득반환청구

-을은 원시적불능에 대해 선의&무과실 → 역으로 자재구입에 대한 손해배상청구

*사례정리

-갑의 손해배상의무 성립요건 : 원시적불능에 대해 악의*과실

-을의 손해배상청구 성립요건 : 선의&무과실로 손해有 + 계약이 객관적 원시적불능으로 무효

-을의 손해배상 = 신뢰이익배상 = 2천만-5백만 = 1500만

*다른판례

-재정*적정인원등 참작을 해태하여, 최종합격자 통지를 보냈던 합격자를 미채용한 학교법인

-학교법인은 불법행위자로서 이행이익배상

 

 

▶쌍무계약의 효력

#동시이행의 항변권

*의의 : 쌍무계약에서 변제기가 도래한 자기채무의 이행*이행제공없이 상대방에게만 이행청구할 경우 거절할 수 있는 권리

갑(매도인) → 매매 ← 을(매수인)
→ OO ←	문제X
→ XO ←	갑의 채무불이행 / 갑의 이행지체 / 을은 해제&손배청
→ OX ←	을의 채무불이행 / 을의 이행지체 / 갑은 해제&손배청
→ XX ←	쌍방이 이행*이행제공없이 상대방에게만 이행청구 → 같이 하자고 거절 → 동이항 발생

-동이항 존재 → 채무불이행X, 이행지체X, 해제X, 손배청X

-한쪽만 이행시 → 채무불이행 발생 → 동이항 소멸

-한쪽만 이행후 → 이행의 회수 → 동이항 다시 발생

*동시이행관계로 보는 것

명문규정	판례인정
-전세권 소멸시, 목적물&전세권 반환 -계약 해제시, 원상회복 상호이행 -매도인*수급인 담보책임 -종신정기금 해제 -주택임차권설정시, 담보책임&대금지급 -가등기담보시, 청산금지급&인도의무	-임대차 종료시, 목적물&보증금 반환 -계약 무효*취소시, 원상회복 상호이행 -기존채무이행&어음*수표반환 -변제&영수증교부 (변수통*변소똥)

*성립요건

-대가적 채무 존재

-상대방 채무가 변제기 (변제기 아닌 불안의 항변권 포함)

-상대방이 채무의 이행*이행제공없이 청구 (단,일부는 일부만→임대인의 수선의무불이행에 차임 전부거부하면, 한도 넘는부분은 채무불이행O)

*효력

-이행거절권능 (청구권능X)

-연기적항변권 (영구적항변권X)

-존재효 (이행지체 저지의 효과 / 당연효→행사안해도 효과O)

-행사효 (당사자의 주장&입증 요망 / 법원의 판결→상환이행판결)

-상계금지효 (동이항채권을 자동채권으로 상대방 타채무와 상계 금지, ∵상대방 항변권은 못건드림)

*선이행&후이행

-선이행 : 중도금 (상대방 등기이전의무 변제기X → 동이항 발생X)

-후이행 : 잔금 (상대방 등기이전의무도 변제기O → 동이항 발생O)

-단, 중도금을 미이행했더라도, 잔금변제기가 도래하면 동이항 발생O

*임대인이 보증금 반환하지 않는 경우

-임차인도 집을 미반환한 상태 : 임대인이 공탁 & 동이항 행사 → 보증금만 받음 (∵채무불이행X)

-임차권등기 후 집은 반환한 상태 : 임대인은 채무불이행(동이항 행사불가) → 보증금+손해배상 모두받음

[참조] 이행제공 : 이행할 수 있는 조건을 제공 (ex.법무사 사무실에 등기서류 맡김)

[참조] 불안의 항변권 : 세금체납으로 인한 압류등기 → 잔금지급거절 → 채무불이행X, 동이항성립

[참조] 상환이행판결 = 상환급부판결, 원고일부승소판결 (cf.민법상 유치권&동이항에서만 등장)

[참조] 자동채권: 상계를 행사하는 자의 채권 / 수동채권: 상계를 당하는 자의 채권

[기출] 동시이행의 항변권을 행사하여야만 이행지체 면제의 효과가 발생한다. (X,행사안해도 발생-당연효)

[기출] 부동산 매도인이 등기권리증,인감,등본 등을 법무사사무실에 맡겨두었으나, 매수인이 잔금지급을 하지 않고 있을 경우, 매도인은 매수인의 이행을 청구하기 위해, 먼저 자신의 의무를 이행 또는 제공해야 한다. (X,이행이 아닌 이행제공만)

 

#위험부담

甲(매도인*채무자) --원시-- 체약시(성립시) --후발-- 이행기(인도) -- 乙(매수인*채권자)

*채권자*채무자의 결정 : 이행을 하지 못하게 된 쪽이 채무자

*정리표

	채무자 귀책	결과	비고
원시적불능	X	무효	-원시불능&귀책사유O: 갑이 화재난걸 모르고 계약진행 -쌍방무책: 천재지변*3자방화 -채귀수불: 채권자귀책*수령지체중불가항력
	O	계체과 → 신뢰이익배상
후발적불능	X	위험부담
	O	채무불이행 → 을이 최고없이 해제&손배청
위험부담	X (채권자X)	쌍방무책-면하고 면한다 → 채무자위험부담
	X (채권자O)	채귀수불-채무자면, 채권자안면 → 채권자위험부담

*위험부담 요건

-쌍무계약

-후발적불능

-채무자의 귀책사유 無

[참조] 귀책사유=고의*과실

 

#제3자를 위한 계약 (ex.꽃배달)

甲(남편,매수인,요약자)   ------ (매매,보상관계) ------>   乙(꽃집주인,매도인,낙약자)

└<---(출연관계,대가관계)--- 丙(부인, 제3자,수익자) <---(급부실현관계,이행관계)---┙

*이렇게 아내에게 꽃을 가져다주는 남편은 뽀다이 나는 남편

*당사자 : 요약자,낙약자 (수익자인 제3자는 당사자X)

*법률관계

-보상관계 : 낙약자는 보상관계를 원인으로 한 계약 / 낙약자는 여기서 생기는 항변권으로 제3자에 대항

-대가관계 : 요약자&낙약자의 계약과 무관 / 흠이 있어도 보상관계 성립&효력에 영향X

-이행관계 : 제3자의 낙약자에 대한 급부청구권 행사 / 단, 낙약자&제3자간 법률관계는 부존재

*성립요건

-제3자를 위할 것 (계약내용에 제3자 이익약관의 존재)

~이익내용 : 채권, 물권, 준물권 / 제3자의 채무면제도 제3자를 위한 계약에 준함

~예) 보험계약, 신탁, 운송, 병존적채무인수 (단,면책적 채무인수계약은 X)

~제3자 현존 요하지 않음 →  태아, 설립중법인 (단, 수익의 의사표시때는 현존해야 함)

-계약할 것 : 요약자&낙약자간 보상관계의 유효

~취소*해제*원상회복 등은 요약자&낙약자만의 권리 (제3자인 수익자는 개입 불가)

`꽃집주인이 꽃을 주지 않는다는 이유로 부인이 계약을 해제 불가능

`남편은 꽂집주인에게 이행청구는 할 수 있으나, 본인이 아닌 부인이 받도록만 가능

*특징

-제3자의 권리발생 시기 : 채무자(낙약자)에 수익의 의사표시 한때

-수익의 의사표시 : 최고시 확답없으면 거절 간주 / 형성권

-수익의 의사표시 후 요약자와 낙약자의 합의로 제3자의 권리를 변경*소멸시킬수 없다 (유보시 가능)

[참조] 제3자를 위한 계약시, 제3자는 현존할 것을 요하지 않고, 수익의 의사표시때만 현존하면 되므로, 수익의 의사표시는 성립요건이 아니라, 권리취득요건이다.

[기출] 제3자를 위한 계약은 당연히 수익자에게 효력이 미친다. (X,수익의 의사표시 후 효력)

[기출] 낙약자의 기망에 의한 착오여부는 수익자를 기준으로 판단해야 한다. (X,당사자인 요약자 기준)

 

 

▶계약의 소멸 (해제&해지)

#용어정리

*해제 : 계약했던 것을 소급하여, 없애버림 / 일시적계약에서 계약소멸, 한번(매매,구입) / 소급효

*해지 : 계약했던 것을 어떤 시점에서 정지시킴 / 계속적계약에서 계약소멸, 반복(임대차,배달) / 장래효

*실권약관 : 채무불이행시 당연소멸 / 장래효 (判중도금에 효력O, 잔금에 효력X)

*철회 : 의사표시 효력발생 전에 되돌리는 것(도달전) / 장래효

*해제계약(합의해제) : 해제를 내용으로 하는 계약(ex.합의이혼) / 상기4개는 단독, 해제계약은 계약

-계약해제 vs 해제계약 =단독 : 계약

*취소&해제 비교

취소	해제
단독행위*형성권*소급효 (공통점) 제착사강 법정취소권O, 약정취소권X 부당이득법리 → 선의현존*무능선악불문현존 제(선의3자보호X), 착사강(선의3자보호O)	단독행위*형성권*소급효 (공통점) 채무불이행 or 계약(약정해제) 법정해제권O, 약정해제권O 원상회복법리 → 급부전부&이자반환 해제의사표시 이전 3자권리보호O 해제후 말소등기전 선의3자보호 (判)

*구분예제 : 짬뽕주문하고 10분후 짜장으로 바꾸고 싶을 때

-짬뽕 취소 해주세요 : 제착사강 아니면, 취소 불가

-짬뽕 해지 해주세요 : 계속적계약관계 아니면, 해지 불가

-짬뽕 해제 해주세요 : 약정*채무불이행 없으면, 해제 불가 (약정*법정해제권)

-짬뽕 철회 해주세요 : 이미 효력발생 했다면, 철회 불가 (이미 만드는 중)

-짬뽕 합의해제 해주세요 : 상대방의 결정 → 가능 or 불가능

[참조] 이혼청구권 : 혼인의 해제권, 채무불이행한자의 상대방이 갖는 권리

[참조] 해제*해지는 계약에서만 사용(∴계약법총칙규정) / 취소는 모든 법률행위에서 사용(∴민법총칙규정)

[기출] 계약해제에 관한 민법규정은 해제계약에는 적용되지 않는다. (O,단독vs계약)

 

#해제권 발생원인

*약정해제권 : 약정에 의해 (§543 / 2항:해제의 의사표시는 철회하지 못한다)

*법정해제권 : 채무자 귀책사유에 의한 채무불이행으로 인해 (채무불이행=이행지체,불완전이행,이행불능)

-만약, 귀책사유가 천재지변 → 위험부담법리로

-주된 채무불이행 한정 (부수적X, ex.매수시 세금미납을 이유로 해제불가)

이행지체	불완전이행	이행불능	이행지체-예외
최고O 상당기간 미이행시 해제가능	최고△ (가능)← 추완 →(불가능)	최고X 바로 해제가능 후발적불능+귀책사유+위법	최고X 정기행위 or 명백한 이행거절

*최고의 이유

-‘계약은 지켜져야 한다’는 대원칙때문 → 계약-자유O / 해제-자유X,사유필요

-채무불이행 제공측은 해제권 無

-최고 : 일정기일까지 이행할 내용이면 족함 (if해제의사 포함시, 기간경과후 당연해제 간주)

*이행지체지만 최고를 요하지 않는 경우

-정기행위 (계약성질*당사자의사표시에 의해 일정기간내 이행하지 않으면, 계약목적을 달성할 수 없는 경우)

-채무자의 명백한 이행거절

~예)아파트매매계약2억 → 시세급등으로 4억 → 매도인의 명백한 이행거절 → 매수인은 최고없이, 계약해재+손배청(이행이익2억)

[참조] 동이항 존재 -> 이행지체X -> 해제권 발생X

[기출] 계약후, 매수인의 자금부족으로 대금지급 이행이 안되는경우, 매도인은 최고없이 계약을 해제할 수 있다. (X,단순이행지체-최고필요)

 

#해제권의 행사방법

잔금입금X&지체(5.1) → 최고&상당한기간(5.2~) → 이행X(5.15) → 해제의사표시(5.16) → 도달&완료(5.17)

*최고 : 의사의 통지(의사표시X) / 준법률행위 (cf.준법률행위도 도달주의 적용O)

*해제 : 일방적 의사표시 / 형성권 / 불가분성

*최고*해제의 방법 : 방식제한 X → 구두,서면 모두(단,입증가능)

*행사기간 : 약정*규정 따름 (없다면 형성권 제척기간 10년 적용)

[참조] 금전채무는 언제나 이행지체이다 (이행불능 존재X)

[기출] 최고는 의사표시이다. (X)

[기출] 잔금의 이행지체 중인 상대방과의 계약해제를 위해선, 1개월이상의 최고 기간이 필요하다. (X,상당한기간)

 

#해제의 효과

5.1	6.1	7.1	8.1	9.1
계약	잔금미지급 甲→乙 등기이전	乙이 丙에 대출 丙이 저당권자 됨	甲→乙 해제의사표시 도달	乙명의 등기말소

*소급효

-미이행채무→소멸 / 기이행채무→원상회복

-甲의 소유권 복귀시기 : 도달된 시점 8.1 (등기말소무관)

~소급효발생 : 5.1부터 소급

~당연복귀 & 유인론(§187) : 매매(원인)소멸 → 등기(결과)당연소멸 <5.1~8.1>

-제3자보호 규정

~소급으로 乙은 무권리자 → 원칙상, 무권리자와 거래한 丙은 보호X → 단,해제는 당사자간 문제이므로, 제3자보호규정을 둠

~결론 : 해제로 인한 제3자는 보호된다

~제3자 : 양수인, 저당권자, 질권자, 가압류채권자, 가등기마친자, 대항요건갖춘임차인

*원상회복

-동시이행의 관계 (갑-을, 등기는 이미 돌려받은 상태로 계약금&중도금 반환)

-받은 급부 전부 반환, 현존이익 무관 (cf.일반적 부당이득-선의현존반환)

-금전의 경우

~받은날(5.1)로부터 법정이자 가산하여 반환 (부당이득O, 손해배상X)

~과실은 별도 손해배상 (∵손해는 해제가 아닌 채무불이행으로 발생되기때문)

~채무불이행으로 인해 해제를 하면, 같은 사유로 다시 손해배상을 청구할 수 있다

*손해배상

-손해배상은 해지*해제와 별개의 문제 → 이행이익 입증하여 청구 (입증어려움-‘위약금약정’으로)

-계약의 해지*해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다 (§551)

-참조 : 약정해제는 손해배상의무 발생X (∵채무불이행 아니므로)

[기출] 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다. (O)

[기출] 해제를 원인으로 반환할 금전에는 그 받은 날의 익일부터 이사를 가산한다. (X,받은날부터)

[기출] 채무불이행으로 인해 해제를 하면, 같은 사유로 다시 손해배상을 청구할 수 없다. (X,있다)

■■■ 계약법-각론

▶매매

#의의

*매매의 성립 : ‘재산권이전’과 ‘대금지급’의 합의만 있으면 성립

*반대급부 : 금전 한정 (그외는 교환*증여)

[기출] 매매는 현존하는 것이어야 한다. (X,장래발생무관&낙성)

[기출] 매매는 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급함으로써 효력이 생긴다. (X,약정)

 

#계약금 (중요!!)

*의의 : 금전 기타 유가물 (ex.틀니) / 계약금계약 (종된계약 & 요물계약) / 동시*이시무관

*종류

-증약금(증거금) : 계약의 증거, 계약금의 최소한 / 반환O

-해약금 : 민법의 추정

~계약해제권을 보류하기 위한 계약금

~당사자 중 어느 일방이 “이행착수 전까지” → 교부자 포기 / 수령자 배액상환 (해약금 해제는 배포있게)

`이행착수 : 매도인(인도시*등기이전시) / 매수인(1차 중도금 지급시) → 이후 해제는 불가능(구속력)

`배액상환 : 제공만 하면 되며, 교부자의 수령거부시 공탁까지 할 필요는 없음

~계약금 수수는 채무불이행 성립을 방해X →∴채불 발생*해제도 가능(ex.중도금부터 미지급)

~해제효과

`해약금 해제 효과 : 원상회복의무X, 손배청발생X, 채무불이행X

`채무불이행 해제 효과 : 원상회복의무O, 손배청발생O

~채무불이행 성립과 별개 (∴계약금 주고, 나머지 안주면 채불 성립 가능)

-위약금 : 채무불이행시 채무자가 채권자에 지급 & 특약有

~매도인이 위약시 계약금의 배액상환 / 매수인이 위약시 계약금의 몰취 → 계약위반 전제 & 징벌개념

`손해배상액의 예정 추정 : 계약금=손해배상금, 그외 별도 손배청X / 과할때 직권감액 가능

`위약벌 : 계약금=벌금, 그외 별도 손배청O / 과해도 직권감액 불가(반사회법리로)

~판례 : 특별한 약정이 없는한, 위약금은 손해배상액으로 추정한다

*재요약

해약금 배포있게 채무불이행X	위약금 특약有,손해배상액추정 채무불이행O (입증불필요) (cf.일반적 채무불이행→법정해제권→원상회복&소급효&손해배상→입증필요)
전←	이행착수→후

[참조] 1억건물 계약금을 ‘계약금700만 & 1차중도금300만’로 기재 → 이행착수 간주

[판례] 매도인이 매수인에게 열쇠를 넘긴 행위 → 이행착수 간주 (열쇠를 받은 매수인은 계약해제X)

[기출] 해약금의 해제로 손해배상의 청구나 원상회복문제는 생기지 않는다. (O,계약금해재=이행전해제)

[기출] 매수인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우, 계약금은 당연히 매도인에게 귀속된다. (X,채무불이행 해제효과로 반환청구 가능)

 

#매매의 효력

*매도인의 의무

-권리자체 + 목적물 점유 + 종된권리 이전

-동시이행

-과실귀속

~인도전 목적물의 과실 : 매도인 귀속

~인도후 목적물의 과실 : 매수인 귀속 (단, 인도전이라도 대금완납시 매수인 귀속)

*매수인의 의무

-대금지급 + 목적물 수령

-지급시기 : 인도시기와 동일한 기한이 있는 것으로 추정

-지급장소

~원칙 : 매도인의 현주소 (지참채무의 원칙)

~예외 : 인도장소 (목적물인도와 동시에 대금을 지급할 경우) (있던 장소X)

-이자지급 : 목적물을 인도받은날로부터 이자 지급

-대금의 지급거절

~매수인이 권리의 전부*일부를 잃을 염려가 있는 경우 → 위험의 한도내 대금의 지급 거절 가능

~매도인의 상당한 담보 제공시, 거절 불가능

~매도인은 대금지급을 거절하는 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다

-계약의 비용 : 측량*감정*작성비용→반땅  / 등기→매수인判

*매매의 비용 부담 : 특약없는 계약비용→쌍방균분 / 등기같은 이행비용→채무자*매수인

 

#매도인의 담보책임 (아주 중요!! 표암기!!)

*권리의 하자 (추탈담보책임)

甲(매도인) --(매매)-- 乙(매수인)

-매매가 하기내용 해당시, 매수인이 매도인에게 행사할 수 있는 권리표

-매수인 기준 해석 → ex.매매의 일부멸실시, 선의매수인은 해제권O, 악의매수인은 해제권X

-암기사항

~원칙(선의O,악의X ) + 예외4개(선의O,악의O)

~대감청(모자랄 경우2개)

~팁 : 어제 토지를 수용한 이야기 / 대감마마, 언능 해제하시고, 손해배상청구하세요. 이런 제기랄!! / 쓰레기받이에 악의랑 제척기간 담아라

전일수용담 / 대감,해제,손배,제기	대금감액청구권	해제권	손배청	제척기간
전부타인의 권리		선의O,악의O	선의O,악의X
일부타인의 권리	선의O,악의O	선의O,악의X	선의O,악의X	선의: 안날~1년 악의: 한날~1년
수량부족, 일부멸실	선의O,악의X	선의O,악의X	선의O,악의X
용익권능의 제한(§575)		선의O,악의X	선의O,악의X
담보권능의 제한		선의O,악의O	선의O,악의O

*물건의 하자 (하자담보책임)

-목적물의 원시적(물리적)*객관적*주관적*법률적 불능으로 인한 책임

-특정물 : 대체X (ex.집,토지)

-종류물(불특정물) : 대체O (ex.소주,차)

-하자발생시 : 매수인이 선의&무과실일 경우 → 해제권 & 손배청 (제척기간: 안날~6월내)

~매도인 : 무과실책임(과실여부무관 책임O / 단,면제*경감특약가능) & 용익권능의제한(§575)준용

~종류물일 경우, 완전물급부청구도 가능 (선택가능)

~대금감액청구권 인정X / 법률적장애→물건의하자 인정(운행정지차량判)

[기출] 타인의 물건 또는 권리도 매매의 목적으로 할 수 있다. (O)

[기출] 매수한 토지가 전부 다른 사람소유일 경우, 악의 매수인이 행사할 수 있는 권리는? (해제권)

[기출] 선의 매수인인 경우, 대금감액청구권과 손해배상청구권이 동시에 인정되는 경우는? (일부타인,수량부족)

▶환매

#의의

甲(매도인,환매권자) --(소유권이전+환매특약)--> 매매 <--(1억)-- 乙(매수인)

甲 --(1억+매매비용)--><--(소유권이전)-- 乙

*매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류

*환매특약의 동시성 : 소유권이전등기 + 환매특약(부기등기)

*기간 : 부동산 5년이하 / 동산 3년이하 (연장불가)

*환매는 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것 → 양도담보 → 가담법 법리

[기출] 환매는 소유권이전형식에 의한 담보작용을 한다. (O)

 

#재매매의 예약과 비교

환매	재매매의 예약
민법규정O → 기간제한O, 동시성O 환매등기	민법규정X → 기간제한X, 동시성X 가등기

-재매매예약이 좀더 자유롭게 가능

-2가지 모두 소유권이전은 가담법 법리로 해결

 

#특징

*특약이 없으면, 목적물과실과 대금의이자는 상계한 것으로 간주

*매수인의 사용*수익 권리

-제한물권 설정 가능 (주의보존의무)

-특약을 어긴 제한물권 설정 → 당연무효X는 아님 → 계약위반 손해배상 & 환매권자는 전득자에게 환매권행사 가능 (환매의 의사표시도 매수인이 아닌 전득자에게 해야함)

*채권자의 환매권양도시 매수인에 통지 (승낙은 불요)

 

 

▶임대차

#물건의 사용 (대차계약)

*소비물 : 반복사용X (ex.금전,쌀) → 소비대차(유상or무상)

*비소비물 : 반복사용O (ex.토지,건물) → 사용대차(무상) or 임대차(유상)

-임대차의 ‘유상’ 의미 : 실질적 대가

-판례 : 을이 갑토지를 공짜로 사용수익하고, 돌려줄때 을이 만든 지상물들을 모두 갑에게 주는걸로 사용대차계약을 맺은 경우 → 해당계약은 유효인 임대차로 간주 (∵형식상 사용대차지만, 실질적대가 존재)

*임대차목적물

-O : 물건(부동산*동산), 타인의 것도 무방(ex.전대차)

-X : 광업권, 조광권, 농경지

 

#의의

甲(임대인) --(비소비물)--><--(차임)-- 乙(임차인)

*임대인 의무 : 사용수익하게 해줄 의무

-적극적의무 (∵대가를 받기때문)

-수선의무 : 단, 사용할 수 있는 상태를 의미 (깨끗함 여부X → 즉, 사용가능상태라면 도배의무X)

-비용상환의무 : 필요비 or 유익비 (ex.임차인의 보일러 우선수리 후 청구가능)

-비고

~수선의무&비용상환의무 : 임의규정 (임차인부담 특약 가능 → 단, 소규모에 한함判)

~보호의무

`일반적 임대차 : 특약이 없다면, 보호의무X (ex.방범창사건判)

`일시사용 임대차 : 보호의무O (ex.호텔화제로 손님사망은 호텔의 보호의무위반判)

*임차인 의무 : 차임지급의무

-차임 : 임대차의 성립요소, 금전기타 유가물도 가능

~후급원칙 → 토지(년말), 건물(월말), 수확기(수확후 지체없이)

~2기이상 연체시 임대인의 해지청구 가능

~경제사정 변동시 차임증감청구 가능 (형성권)

~임차목적물 일부멸실 → 차임감액청구O (형성권) (단, 천재지변이라도 당연감액은 아님)

-보관의무 : 선관주의

-임차물반환의무 : 보증금반환과 동시이행의 관계

*임대차 존속기간

-토지*건물 모두 제한X(무제한) & 법정갱신 역시 모두 인정

-묵시적갱신 → 기간약정無 간주, 3자제공담보 소멸(보증금제외判)

-해지통고 효력 : 임대인(도달일~6월), 임차인(도달일~1월), 동산(5일)

[참조] 전세금 : 금전or기존채권갈음만 가능 (유가물 불가능)

[참조] 과실*동산압류→법정질권 취득 / 토지2기차임연체한 임차인건물 압류→법정지상권 취득

[기출] 임대차는 차임을 지급함으로써 성립하는 계약이다. (X,지급을 약정)

[기출] 임대차의 존속기간은 원칙적으로 10년을 넘지 못한다. (X,제한X)

 

#임차인의 권리 (BIG3) ★★

*기본

-흡수되어 목적물의 구성부분이 된 물건이라면 → 비용상환청구권 by모든임차인 (ex.타일)

-건물에서 분리하여 가져갈수 있는 물건이라면 → 부속물매수청구권 by건물임차인 (ex.에어컨)

-토지에 설치한 건물,수목,기타지상시설이라면 → 지상물매수청구권 by토지임차인

-단, 채무불이행한 임차인은 부속물&지상물매수청구권 행사 불가능

-부당이득반환 : 건물(실질적이득 없다면 성립X) / 토지(차임상당의 부당이득 간주)

-민법이 정하는 각종 해지기간 규정은 강행규정 (차임증감,차임연체,매수청구,임대차해지 등)

*비용상환청구권

-임의규정 : 포기특약가능 → 원상복구*원상회복 특약시, 비용상환청구권 포기로 간주

-‘비용’ → 유치권 연상!! (집주인이 안주면 물권인 유치권행사로 연결)

-필요비&유익비 (필요비 즉시, 유익비 종료시, 제척기간 반환시 6월)

~필요비 : 가치유지→즉시 청구가능

~유익비 : 가치증가→가액증가 현존해야 청구가능 (지출금액or가치증가액 중 임대인 택1 / 청구시기는 임대차종료시)

~제척기간 : 반환시~6월내 (종료시X)

*부속물매수청구권

-편면적강행규정 : 포기특약 무효 (형성권)

~예외判 : 보증금,차임을 현저히 감액하는 대가로 매수청구권포기 → 임차인 불리 아니므로 인정

-조건 : 독립물 + 임차인소유 + 임대인동의*매수 + 객관적편익

~객관적편익

`다른 임차인이 들어와 사용가능한 것을 의미(ex.에어컨)

`임차인의 특수목적시설 해당X (ex.주방설비,사진관설비,칠판,칸막이) / 일시사용 임대차 해당X

*지상물매수청구권

-편면적강행규정 : 포기특약 무효 (형성권)

-부속물매수청구와 달리 2차적 권리 (갱신청구 후 임대인 거절시 청구가능)

-3불요 (허가등기 불요, 동의도 불요, 가치도 불요)

~허가등기 : 무허가*미등기도 청구가능

~동의 : 집주인 동의없이 지은 건물도 청구가능

~경제적가치 : 집주인에게 가치없어도 청구가능

-판례 : 기간정함이 없는 토지임대차&임대인의 해지통고 → 철거집행 판결 → 임차인의 매수청구

~원칙적으론, 임차인이 임대인통고~6월내 갱신청구를 안했다면, 매수청구가 불가능

~다만, 임대인이 먼저한 해지통고는 갱신청구거절의 의미도 포함된 것으로 간주

~결론 : 매수청구 인정 & 매수청구행사기간은 철거집행전이면 언제든지 가능

 

#임차권 양도*전대

*원칙 : 임대인 동의없다면 계약위반 → 임대인의 해지권 발생 (행사안하면, 관계는 그대로 존속)

*무단양도*전대시 법률관계

甲(임대인) -- 乙(임차인,전대인) --유효-- 丙(전차인)

-전대인과 전차인간의 법률관계 : 유효 (∵임대인 동의는 전대차계약의 효력요건은 아니고, 대항요건임)

-임대인 입장에서 전차인 : 불법점유 성립 & 반환청구 가능(해지여부 무관)

-전대인은 동의를 받아줄 의무 발생

	甲의 해지 전	甲의 해지 후
甲→丙 반환청구	가능 (반환대상: 乙)	가능 (반환대상: 甲)
甲→丙 손배청	불가능 (∵손해가 없음)	가능 (∵차임상당손해 발생)

*임대인 해지권의 제한

-무단양도*전대가 신뢰관계를 파괴하는 배신행위가 아니라면 해지 못합

-배신행위 관련 판례

~가구점 그남자 :  임차인남편과 아내의 가구점 → 남편이 부인에 재산양도 후 떠났고, 부인이 가구점 운영 → 임대인이 자신 동의없이 양도했음으로 해지청구 → 결론: 배신행위X & 해지못함

~상가 임차인이 ‘내과→내과’ 전차인 받은 것도 배신행위X (단, ‘내과→식당’이라면 배신행위O)

~건물 소부분의 임대차라면 배신행위X

[기출] 무단양도라도 임대인은 임대차계약 해지전까지 전차인에게 반환청구를 할 수 없다. (X,손배청만 못함)

 

#임대차의 종료

*존속기간의 종료

-존속기간의 종료 → 임대차 종료 → 당연종료X (∵법정갱신 가능성)

*해지*해지통고

-해지 : 도달하면 즉시 소멸 (형성권)

-해지통고 : 해지통고 후, 법정기간이 경과해야 계약종료 효과 발생 (형성권)

~해지통고 가능 사유 : 임대차존속기간 약정이 없는 경우 / 해지권의 유보 / 임차인의 파산선고 / 해지통고의 전차인에 대한 통지

[참조] 전세권자의 파산 : 해지사유X (∵임대차처럼 돈이 지속적으로 나가지 않음)