[인강노트/중급] 190419-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개대상물의 조사확인

▶확인설명사항

@골격잡기

*조사확인의 방법 : 중개의뢰인, 공부, 현장답사 => 3가지 병행

-공부 : 권리(등기사항증명서), 공법(토지이용계획확인서)

-현장답사 : 입목(생육상태), 재단(목록과일치여부), 공부상확인불가능(법정지상권,유치권,분묘기지권,채석권,점유권,특수지상권)

*기권가공상태환지세, P6

-기본적사항, 권리관계, 가격, 공법제한, 상태-시설, 상태-도배, 환경조건, 입지조건, 세금

 

#기본적사항

*소재지 : ‘~리동+지번’까지 표시 (공동주택일 경우, ‘동*호수’까지 표시)

*면적 : ㎡ (1㎡=0.3025평 / 1평=3.3058㎡) / 건축물이 주택→전용면적, 일반건축물→연면적

*지목 : 공부*실제 불일치시 → 실제지목기준 & 병기

*경계 : 도면*실제 불일치시 → 도면상경계기준 & 병기

*지형*지세 : 형상*경사도 (지적도*임야도 → 지형확인O, 지세확인X)

*그밖의 건축물에 관한 기본적 사항

-건축물대장으로 알 수 없는 것 : 방향 / 노후정도 / 건축설비 → 현장답사로 확인

[참조] 실무관련 지문 : ‘~하면 충분하다’, ‘~하면 족하다’는 틀린지문 多

[참조] 상업적으로 ‘평’단위 사용시 : 100↓과태료

[참조] 지목 2음절이 첫글자 : 천원차장 (하천,유원지,주차장,공장용지)

[기출] ‘서울 중구 명동’의 식으로 지번설정단위지역까지 구체적으로 설명하였다. (X,지번 빠짐)

[기출] 다중, 다가구, 다세대주택의 경우 지번까지 표시해주면 된다. (X,다세대는 동*호수까지)

[기출] 지형과 지세는 지적도와 임야도를 통해 확인할 수 있다. (X,지세불가능)

 

#권리관계

*신분증 + 등기사항증명서 + 등기필정보

*가등기 : 목적조사 → 소이청보전 or 담보목적

*가압류*가처분 : 갑구&을구 모두 확인 필요 (소유권&소유권외)

*근저당 : 채권최고액만 설명의무 (현재피담보액 설명의무X / 단,설명하여 문제발생시 손해배상책임O)

*법적지상권 : 민법§305 / 민법§366 / 관습법상 / 가담법§10 / 입목법§6

*법적저당권 : 변제기경과 최후2년차임채권 → 압류등기시 법정저당권 성립

*공동소유 : 공유, 합유, 총유

[참조] 갑구을구 권리관계의 우선 : 동순별접 (동구는 순위번호, 별개구는 접수번호 우선)

 

#가격

*거래예정금액 : 개공의 추산금액

*중개보수&실비, 산출내역 (cf.영수증보존의무X)

*거래예정가격이 등장하는 곳

-확인설명서

-전속중개계약서 (특상태조권공금)

-일반중개계약서 (물가수준)

[기출] 확인설명을 통해 기본적사항, 권리관계, 거래가격 등을 설명한다. (X,거래예정가격)

 

#공법제한

*토지이용계획확인서 : 시군구 발급 / 지역*지구*구역 모든 것을 확인은 불가능

*공법상 거래규제*이용제한

[기출] 토지이용계획확인서를 통하여, 용도지역*지구*구역을 모두 확인할 수 있다. (X,철도보호지구*학교환경위생 정화구역등X)

 

#나머지 사항들

*상태-시설 : 수도*전기*가스*소방*열공급 / 승강기*배수

*상태-도배 : 벽면균열*누수*도색*도배

*환경조건 : 일조*소음*진동 + 1km내 비선호시설(개공직접)

*입지조건 : 도로*교통수단 연계성 / 시장*학교 근접성 / 관리(위탁*자체*경비실유무)

*세금 : 부담할 조세의 종류 및 세율 (∴양도소득세*특별부가세*재산세*체납조세 등은 의무X)

 

 

▶중개대상물 확인설명서 작성실무

#확인설명서 양식 및 주요내용

*공통기재사항 : 대권금세실수 → 대권을 잡으면, 금새 실수한다

*입지조건 : 도대주교판 / 도대주 / 도대 / X

*환경조건 : 일소진

기본: 대상물건~세금 세부: 실제권리~환경		주거Ⅰ	비주거Ⅱ	토지Ⅲ	입목광업공장Ⅳ
공통	대상물건표시	`토지(소재,면적,지목,실제이용) `건축물(전용면적,준공년도,구조,내진,위반적법,방향,대장*실제용도)		토지	토지(종별)
공통	권리관계	`등기부기재사항(소유권*소유권외) `민간임대등록여부(장기일반민간임대주택*공공지원민간임대주택*단기민간임대주택) (개정!!)		`등기부기재사항(소유권*소유권외)
	공법제한	`지역*지구*구역 / 도시군계획시설*지구단위계획구구역 / 건폐*용적 `허가신고 (토지거래허가구역) (cf.주택거래신고지역X) `투기지역 (토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지구)			無
	입지조건	도로,대중교통,주차장, 교육시설,판매의료시설	도로,대중교통,주차장	도로,대중교통	無
	관리사항	경비실,관리주체(위탁*자체*그밖)		無
	비선호시설	1km내(유무,종류위치)	無	1km내(유무,종류위치)	無
공통	거래예정금액	거래예정금액, 개별공시지가(㎡당), 건물(주택)공시가격
공통	세금	취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 + 재산세(개정!!)
공통	실제권리관계	실제권리관계 * 미공시물건권리사항 (매도인의 고시사항)
	내외부시설	소방(단독경보감지기) 아파트제외	소방(소화전,비상벨)	無
	벽면도배	벽면, 도배	벽면	無
	환경조건	일조량, 소음, 진동	無
공통	중개보수*실비	조례요율*협의 (부가세별도가능)
공통	서명	당사자(서명또는날인) / 개공&소공(서명및날인)

[참조] 출제패턴 : 공통되지 않거나, 기재되지 않는 사항 찾기 (ex.주차장,지형도면)

[참조] 비주거Ⅱ의 권리관계 개정 이유 : 85㎡이하 준주택(주거용오피스텔)은 민간임대사업자 등록 가능

[기출] 확인설명서의 주거용양식에서 입주조건에는 도로,대중교통,주차장,교육시설,공원이 있다. (X,공원X)

 

 

▶분묘기지권

*의의 : 관습법상 특수지상권, 임야매매시 가장 주의할 내용

*판례

-2001.1.13 이전 설치분묘의 20년,평온,공연,점유 → 분묘기지권 인정O (이후 설치 → 인정X)

-예) 1995년 설치분묘 → 2015년에 분묘기지권 취득

*취득방법

-토지소유자 승낙을 얻어 분묘 설치 / 지료(유상*무상-by승낙시약정)

-20년간 평온*공연하게 분묘기지를 점유 → 시효취득 / 지료(무상)

-토지소유자가 분묘를 설치한 후, 특약없이 토지를 처분하여 토지&분묘 소유자가 달라진 경우 / 지료(유상)

*특징

-공시 : 봉분 (형태사라짐*평장*암장 → 권리소멸)

-범위 : 수호&봉사 필요범위 + 주위공지 (사성까지 반드시 범위가 미치진 않음, 사회통념 판단)

-존속기간 : 수호&봉사 및 분묘 존속하는한 영구 / 분묘의 일시적멸실 → 분묘기지권 소멸X

-새로운 분묘 신설 : 불가 (쌍분*단분합장 모두 불가)

[참조] 분묘앞 ‘상석’ / 분묘옆 ‘비석’ / 분묘뒤 ‘사성’

[기출] 분묘기지권의 범위는 분묘기지에 한해 적용된다. (X)

 

 

▶장사 등에 관한 법률

#분묘기지권 vs 장사법

	분묘기지권	장사법
기간	영구	60년 (30+30)
면적	제한X	제한O
장소	제한X	주상공+α 불가

[참조] 장사법 이행강제금 : 이행전까지 1년에 5백만원식 2회 반복징수

 

#장사법

*의의 : 묘지부족 불편해소, 묘지증가억제(분묘설치기간 제한) / 시행일 2001.1.13~

*설치기준

	개인묘지	가족묘지	종중문중	법인묘지
매장신고	30일내(사후)
설치절차	30일내 사후신고	사전허가
설치면적	30㎡이하	100㎡이하	1000㎡이하	10만㎡이상
1기면적	30㎡초과금지	10㎡초과금지 (합장15㎡)
분묘형태	봉분(1m초과금지)	평분(50cm초과금지)

*설치제한 : 상수원보호구역, 문화재보호구역, 주상공 및 자연관련지역 + 거리규정 등 (대부분 못한다)

*설치기간 : 30년 (1회만 30년 연장 가능 → 최대60년 / 단,필요시 시도*시군구 5~30년 연장기간 단축가능)

*특징

-설치기간 종료된 분묘 : 종료일~1년내 시설물철거 및 화장*봉안 (미이행시 이행강제금 부과)

-합장의 설치기간 : 합장된날 기준 계산

-타인토지 설치분묘 처리 : 3월이상 공고 → 봉안처리 → 관할시장 신고

-무연분묘 처리 : 시도*시군구의 사전공고 → 묘지일제조사 → 화장*봉안

-공설묘지 사전매매금지 특례 : 70세이상, 뇌사자, 6월내사망예측자, 배우자합장 => 매매가능

-신고 : 매장(30일내 사후→시군구) / 화장(사전→관할시장) / 개장(사전→관할시장)

-자연장지 조성 : 개인(30일내 사후신고) / 가족*종중*문중(사전신고) / 법인(사전허가)

[기출] 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 설치기간이 끝난날로부터 6개월 이내에 화장*봉안해야 한다. (X,1년)

[기출] 개장을 한자는 이를 관할시장이 신고하여야 한다. (X,하려는자는)

 

 

▶농지취득 실무

*농지 : 전답과수원 + 3년이상 실제 농작물경작*다년생식물재배 토지(지목불문)

*소유제한 : 자기농업경영 이용할 자만 소유

*소유상한

-상속 : 1만㎡이하 (단,위탁하여 초과소유 가능)

-8년이상 경영 후 이농 : 1만㎡이하 (단,위탁하여 초과소유 가능)

-주말체험영농 : 1천㎡미만 (한세대 기준, 구성원당X)

*농지취득자격증명

-발급 : 농업경영계획서 작성 → 시구읍면의 장에 신청(군수X) → 4일내 발급(하기 예외2는 2일)

-판례 : 소유권이전등기할때 첨부해야 할 서류에 불과, 법률행위 효력요건 아님 → 없어도 매매는 유효

-요건

~신규농업경영 : 고정온실*버섯*비닐하우스*축사(330㎡↑) / 곤충사육(165㎡↑) / 농지(1천㎡↑)

~주말체험영농 : 농지(1천㎡↑)

*특례 및 주요예외

특례 (소유제한X)	예외1 농취증 발급X → 농지 취득	예외2 경영계획서 작성X → 농취증 발급
국가등의 소유	O
학교등 실습지		O
주말체험영농		O
상속	O
8년이상 경영 후 이농
담보농지 취득	O
전용허가*전용신고		O
전용협의	O
1500㎡미만 농원 부지		O
영농여건 불리농지 (경사율 15%이상)		O
개별법 (비축농지/매립*수용*정비*공익)	O(매립*수용*정비*공익)	O(비축농지)
	농업법인합병 공유농지분할 시효의완성	불리/비축/주허신학/1500㎡미만 불리함이 비축되어, 주여 허락하소서, 신학1500페이지미만 공부할 것을!

*농지위탁경영 : 원칙→불가 / 예외(3월이상&국외여행*치료, 수감중, 청산중 등)

*농지임대차

-원칙→불가 / 예외(상기특례 + 3월이상&국외여행*치료 + 60세이상&5년경영)

-서면계약 원칙

-시구읍면 확인 & 농지인도 후 다음날 제3자 대항력 발생

-최단기존속기간 : 3년이상 (cf.임대차 최단기존속기간 : 상가1년, 주택2년, 농지3년)

-묵시적갱신 : 3월전까지 (cf.주택*상가는 1개월전까지)

*농지처분의무 : 사유발생일~1년이내 처분의무 → 처분명령(6월내이행) → 이행강제금 → 이의신청 30일내)

-처분명령유예 : 자기농업경영이용 중 or 령으로 정한자와 매도위탁계약 중이 경우 (3년간 가능)

-이행강제금 : 매년1회 토지가액의 20%

[참조] 경자유전의 원칙 (헌법§121)

[참조] 담보농지 : 은행등이 2번 유찰이후 직접 갖는 것 (일반인 불가능)

[참조] 민법 : 임대차(최단기*최장기無) / 전세권(건물1년~10년) / 지상권(견고30년,목조15년,공작물5년)

[참조] 묵시적갱신 등장 : 농지법, 주임법, 상임법, 민법임대차, 민법전세권 → 비교필요

[참조] 이행강제금 등장 : 건축법 / 농지법 / 실명법 / 부신법 / 장사법 → 비교필요

[기출] 처분명령 이행시, 이미 부과된 이행강제금이 있다면, 이는 징수하지 않는다. (X,징수O)

■■■ 중개기법 및 중개업경영

#AIDA

*Attention / Interest / Desire / Action : 주의, 흥미, 욕망, 행동

*고객의 의사결정은 유동적 → 욕망 단계에 Closing (계약체결시도)

 

#Selling Point

*판매소구점 : 의뢰인에게 만족을 주는 특징 (유동적O, 고정적X)

*일반적측면 : 기술적 / 경제적 / 법률적 / 정책적

[기출] 단독주택과 아파트의 셀링포인트의 한계를 명확하게 구분할 수 있다. (X,유동적)

■■■ 거래계약의 체결

#당사자 확인

*자연인의 경우

-권리 진정성 확인 : 신분증 + 등기사항증명서 + 등기필정보

-행위능력등 확인 : 의사능력&행위능력 확인 필요 (∵의사무능력자-무효사유, 제한능력자-취소사유)

~계약-미성년*피한정 : 법정대리인 or (동의받은)본인

~계약-피성년 : 법정대리인 or (동의받은)본인 → 단, 동의받았어도 취소가능 주의

-임의대리인과 계약

~대리권여부 입증서면 확인 (ex.본인인감증명+위임장, 본인직접문의, 녹취, 주거래통장 갱신횟수)

~가사대리권 범위내 여부 확인

-상속인 확인 : 상속인이 수인인 경우, 전원 동의여부 확인

-종중재산 처분 : 종중규약, 총회결의여부, 종중회의록 확인

*법인의 경우 : 법인격유무, 대표자의 처분권한, 이해관계인*감독자 유무

[참조] 신분증 진위여부 확인(시험X) : 정부24 / e운전면허 / 유선(1382)

 

#거래계약서 기재사항

*필요적 기재사항 : (인물계약금/인권조교, P9)

-인적사항, 물건의 표시, 계약일, 약정내용, 금액 / 인도일시, 권리이전내용, 조건기한, 교부일자

*계약금 : 10%

-판례 : 1억주택에 5천만원 계약금 → 1천만원만 계약금, 4천만원은 중도금 간주 (10%만 계약금)

-특약이 없을시 : 해약금 추정 (위약금X)

-해제시 : 매도인→2배반환(원금+해약금) / 매수인→계약금포기

[참조] 해약금: 해제유보비용 / 위약금: 손해배상(by채무불이행)

[참조] 매도인이 계약금 1천만원 받았다가 자신이 해제했을시 해약금 : 원금1천만+해약금1천만 = 2천만원

 

#권리금

*임대인의 반환의무X / 권리금 회수기간(6개월) 제공의무만 존재

*예외적 판례 : 임대인이 직접 (바닥)권리금을 수령 후, 임차인이 계약기간보다 빨리 나갈 경우, 잔존기간의 권리금은 반환하여야 한다.

 

#전자계약시스템

*부동산거래전자계약시스템 : https://irts.molit.go.kr

*절차 -계약서 작성 : 계약서선택(매매*임대차) → 확인설명서작성(기본*세부) → 계약서작성 → 거래인작성 → 계약서생성 -거래의뢰인 전자서명 : 앱로그인 → 계약서선택 → 개인정보활용동의 → 개공확인 → 본인인증 → 신분증촬영*지문인증(선택사항) → 확인설명서확인 → 계약서확인 → 전자서명 -공인중개사 전자서명 : 시스템로그인 → 계약조회 → 계약내용&의뢰인서명확인 → 본인인증 → 전자서명 → 거래완료
*경제적 혜택 -대출우대금리 -등기관련 법무대행보수 30%절감 -부동산서류발급 최소화(건축물대장,토지대장 등 생략)   *편리성 -계약서보관X, 도장X -확정일자 자동부여 및 수수료면제 <임대차> -부동산실거래신고 의무면제*자동연계 <매매>   *안전성 -계약서위변조X, 부실확인설명X -무자격*무등록 불법중개행위 차단 -개인정보암호화 안심거래지원 -개공&당사자 신분확인 철저	*특징 -가능 대상 : 전국 / 주택*상가*오피스텔*토지 / 매매*전세*월세*분양 / 법인 -불가능 대상 : 개인직거래, 대리인계약 -디딤돌*버팀목 대출금리 0.1% 추가인하 -회원인 법무대리인만 : 등기 수수료 할인(30%) -비대면계약 가능(중개사-당사자) -제출의제 : 거래신고서, 계약해제신고서 -회원가입의무 : 개공O, 당사자X -안전성확보 : 본인 휴대폰만 / 본인확인*인증 / 개공의 회원가입시, 시군구에 자격신고&등록여부 확인절차 -5년간 보존 & 인증후 언제든지 확인가능 -개공의 공인인증서 : 사업자범용*특수목적용 (은행범용X) / 계약진행시, 등록필수 (cf.회원가입은 없어도 가능) -공동중개 : 모든 개공의 회원가입&인증서 등록필요 -기타 : 계약서 출력가능, 태블릿PC권장(필수X)

[참조] 매도인&매수인*법무대행: 직접이익 / 중개사: 간접이익

 

#검인신청

*의의

-계약을 원인으로 한 소유권이전등기 신청시에만 적용 (「부동산등기특별조치법」 적용)

-쌍무계약(잔금일~60일내) or 편무계약(효력일~60일내) → 검인 후 검인계약서를 등기소 제출

*검인대상

-O : 매매, 교환, 증여, 판결

-X : 경매, 공매, 수용, 당사자일방(입목*광업*공장재단 또는 국가*지자체)

*필수기재사항 (당목계대중조, P.10 - 닭모가지 개대가리는 중이 조아한다)

-당사자, 목적부동산, 계약일, 대금지급사항, 중개사, 조건기한

*신청자 : 당사자 1인 / 수임자 / 변호사*법무사*개공 → 신청할수있다(해야한다X)

*검인권자 : 시군구 or 읍면동장(시군구 위임시, 시군구는 관할등기소장에 지체없이 통지의무)

*제출서류

-계약서 원본1통+사본2통

-2이상 시군구 & 수개 부동산일 경우 :  시군구 수 +1한 통수 제출

*심사

-형식적심사권 (실질적심사X) : 기재흠결X → 지체없이 신청인에 검인계약서 교부

-완료후, 검인계약서 사본2통 작성 → 1통은 보관, 1통은 관할세무서장에 송부

*전매시 검인 : 먼저 체결된 계약부터 순차적으로 검인

*제재

-행정형벌 : 중간생략등기*등기원인허위기재(3년↓징역, 1억↓벌금) / 탈세X중간생략등기(1년↓징역, 3천↓벌금)

-행정질서벌 : 60일내 등기소 미제출 → (취득세-2%) X5배 이하 과태료

[참조] 매매*분양권전매(부신법 신고로 의제), 증여*판결(중개와 무관), 교환(거래량小) → 실무상 검인 거의 없음

[기출] 소이청보전의 가등기를 신청하는 경우는 검인신청대상이다. (X,계약원인X)

[기출] 시군구가 읍면동장에게 검인권한을 위임한 경우, 지체없이 관할등기소장에게 승인을 받아야 한다. (X,통지해야 한다)

[기출] 2개이상 시군구에 있는 수개부동산의 매매시, 1개의 시군구를 관할하는 시군구에게 검인신청을 하여야 한다. (X,할수있다)