[인강노트/중급] 190418-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 등기법- 등기소&등기관

@구조

*대법원 : 등기사무X / 서울

*고등법원 : 등기사무X / 서울,대전,대구,부산,광주

*지방법원 : 등기사무O / 시도

-개수 : 시(서울5개,나머지1개씩) / 도(경기도2개,나머지1개씩)

-명칭 : 시(시이름, ex.인천지방법원) / 도(도청소재지명, ex.춘천지방법원)

*등기소 : 등기사무O / 시군구

[참조] 서울5개 : 동서남북+중앙

[참조] 주요지방법원 : 경기도(수원), 강원도(춘천), 충북(청주), 충남(대전), 경북(대구), 경남(창원), 전북(전주), 전남(광주), 제주(제주)

 

#등기소

*관할등기소 지정권자 : 상급법원의 장

*등기사무 위임권자 : 대법원장

*등기사무 정지권자 : 대법원장

*관할 위반의 등기 → 당연무효, 직권말소

*정지기간(천재지변) 중에 이루어진 등기 → 당연무효, 직권말소, 이의신청

[참조] 부동산의 관할구역이 걸칠 경우 지정권자 (상위단계 만나는 법원)

`수원-안산 & 수원-안양 → 수원지방법원

`서울-금천 & 수원-안양 → 서울남부지방법원 & 수원지방법원 → 서울고등법원

`충북-영동 & 경북-김천 → 청주지방법원 & 대구지방법원 → 대전고등법원 & 광주고등법원 → 대법원

[참조] 각하사유

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효 → 직권말소O → (문제시)이의신청
3~11	실체관계 일치(유효) → 직권말소X

 

#등기관

*등기관 지정권자 : 지방법원장 (지원장)

-등기소장 & 등기과장 : 보직발령만으로 당연히 등기관 지위 (별도지정X)

*등기관 업무처리 제한 : 자기*배우자*4촌이내 친족 (관계종료후도 동일, ex.이혼)

*재정보증*등기전산자료승인 : 법원행정처장

[참조] 재정보증 : 민원인에게 손해끼친경우, 손해배상을 위한 보증인제도

[참조] 공무원급수 : 관리관(1)/이사관(2)/부이사관(3)/서기관(4)/사무관(5)/주사(6)/주사보(7)/서기(8)/서기보(9) → 등기관은 4~7급만 가능

■■■ 등기법- 등기부등

▶등기부 및 부속서류

#등기부 의의 (구분실익)

*등기부 : 등기정보자료 전체

*등기기록 : 1필토지*1개건물에 관한 등기자료

 

#등기부 종류

협의	광의
-토지등기부 -건물등기부	-폐쇄등기부 : 전부합병*멸실등기*전부말소*중복등기*매수과다 등으로 폐쇄 / 전부만 발급(일부X) -도면 : 부동산의 일부 (전부X) -신탁원부 : 부동산별로 반드시 첨부 -공동담보(전세)목록 : 5개이상 부동산, 등기관이 작성, 1년마다 새번호 -매매목록 : 2개이상 부동산 (예외: 1개라도 수인간의 매매인 경우는 작성)

[기출] 지상권의 설정범위가 토지의 일부인 경우, 대장을 첨부하여야 한다. (X,도면)

 

#등기기록 구성과 내용

*토지 및 일반건물

-표제부 (부동산표시)

-갑구*을구 : (권리관계)

*구분건물

-1동건물/표제부 (101동) → 상단: 1동 건물의표시 / 하단: 대지권목적인 토지의표시

-전유부분/표제부*갑구*을구 (1701호) → 상단: 전유부분 건물의표시 / 하단: 대지권의표시

-공용부분/표제부 → 규약상부분(등기O, ex.관리동) / 구조상부분(등기X, ex.복도,승강기)

*갑구에 기록하는 내용 (을구X)

-저당권*전세권등의 담보권실행 경매개시결정등기 (∵경매=소유권이전)

-임차권설정등기청구권이라도, 이 청구권을 보존키위한 소유권에 대한 처분금지가처분

[참고] 규약상공용부분 : 소유권 등기명의인 단독신청으로 등기

[기출] 집합건물 등기부는 1동건물 전체의 표제부와 각 구분건물의 갑구*을구가 하나의 등기부를 구성한다. (X,구분건물의 표제부*갑구*을구)

 

#장부의 보존&폐기&반출

*보존

-등기부 : 영구보존 (협의+광의)

-신청정보, 첨부정보 : 5년보존

*폐기

-보존기간종료 장부*서류 → 지방법원장 인가 → 다음해 3월말까지 폐기

-전산정보처리조직으로 관리되는 자료 → 법원행정처장 인가 → 다음연도 3월말까지 삭제에 의한 폐기

*반출

-등기부+부속서류 : 천재지변만

-신청정보+부속서류 : 천재지변 or 법원명령*촉탁/법관영장

-지적공부+부속서류 : 천재지변 or 시도*대시장 승인

[기출] 법관이 발부한 영장이 있을 경우, 등기부는 이동이 가능하다. (X,신청정보)

 

#등기부 복구

*등기부+부속서류 복구등 : 대법원장→법원행정처장에 위임

*신청정보+부속서류 복구등 : 대법원장→지방법원장에 위임

*등기부본자료에 의한 복구 (by전산운영책임관)

 

 

▶등기사항의 증명과 열람*발급

*등기사항증명 : 등기기록에 기록사항 전부*일부의 열람 및 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급

-등기기록 : 누구나 열람*발급 가능

-등기기록 부속서류 or 신청정보 부속서류 : 이해관계인이 이해관계 있는부분만 열람 가능 (발급X)

-광의등기부 : 열람*발급 가능 (단, 의사표시 있는 경우에만)

*무인발급기 : 법원행정처장 / 등기사항전부증명서만 발급 가능(일부X) / 16장이상X

*인터넷 : 1등기 5통이내 / 신청인에 의한 경정시 1월내 1회 재발급 / 갑구을구 500인이상 발급X

[기출] 등기기록사항 발급을 위한 신청시, 대리인은 대리권한 증명 서면을 제출하여야 한다. (X,누구나)

[기출] 등기사항증명서 발급신청시 매매목록은 그 신청이 있는 경우에만 포함하여 발급한다. (O,광의)

 

 

▶중복등기기록의 정리

@토지와 건물은 해결방법이 다름

*토지 : 등기법(민법동일) → 불이익 보는자 불문, 둘 중 하나는 직권정리O (∴실체권리에 영향X)

*건물 : 등기예규(등기사무처리지침서) → 불이익 보는자 있으면, 직권정리X

[기출] 건물은 등기법의 규정에 의해 문제를 해결한다. (X,등기예규)

[기출] 건물의 위치가 다소 틀릴지라도, 지번이 동일하다면 동일건물로 본다. (X,종합판단)

 

#토지

소유권등기 명의인 일치 → 후등기 폐쇄		소유권등기 명의인 일치 & 후등기 소외등기有 → 선등기 폐쇄(2명살린다)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기 (유효)
1 갑	1 갑	1 갑	1 갑
			1 저당권 을

 

소유권등기 명의인 불일치 → 후등기 폐쇄		소유권등기 명의인 불일치 & 후등기 소외등기有 → 선등기 폐쇄(2명살린다)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기 (유효)
1 갑	1 을	1 갑	1 을
			1 저당권 병

 

#건물

보존등기 명의인 일치 → 후행 보존등기 말소(직권)		보존등기 명의인 불일치 → 직권정리 불가(소송에 의해 소유자가 말소등기 신청)
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기
1 갑	1 갑	1 갑	1 을

 

보존등기 명의인 일치 & 후행 보존등기 기초로 새등기有 → 후행 폐쇄 & 소외등기를 선행등기기록에 이기		보존등기 명의인 일치 & 선*후행 모두 새등기有 → 직권정리 불가
선등기 (유효)	후등기	선등기	후등기
1 갑	1 갑	1 갑	1 갑
(이기) <---	1 저당권 을	1 저당권 을	1 저당권 병

 

보존등기 명의인 일치 & -선행 등기기록 기초로 한 새로운 등기신청 → 수리 -후행 등기기록 기초로 한 새로운 등기신청 → 각하		보존등기 명의인 불일치 & 선행*후행 새로운 등기신청 → 수리 (∵판결전까지는 둘다 유효)
선등기 (유효)	후등기 (무효)	선등기 (유효)	후등기 (유효)
1 갑	1 갑	1 갑	1 을
1 저당권 을 (수리)	1 저당권 병 (각하)	1 저당권 을 (수리)	1 저당권 병 (수리)

[기출] 가등기 명의인이 중복등기의 말소를 신청할 수 있다. (X,소유자만)

■■■ 등기법- 등기절차총론

▶등기절차의 개시

@골격잡기

등기절차
신청 ------------------> 접수 심사 → 각하(11개사유) 실행 완료	누구이름 (등기명의인) 누가 (당사자) -------> 방법 서류	원칙 : 당사자-신청 / 관공서-촉탁 예외 : 등기관-직권 / 법원-명령

 

	법원 ↓(명령)
등기관 (직권)→	등기소	←(촉탁) 관공서
	↑(신청) 갑-을

 

#신청주의

*당사자의 신청

-구분 : 방문신청(공동*출석*서면) / 전자신청(사전등록)

-임의신청

-강제신청 (cf.국민=과세대상 => 세금관련이면, 등기의무有)

~표제부 (부동산표시) : 1월이내

~갑구 (소유권) : 60일이내

`보존등기 → 의무X

`미등기상태에서 매매한 보존등기 → 의무O (계약체결일~60일내 or 할수있는날~60일) (cf.일반or분양)

`쌍무계약에서 이전등기 → 의무O (반대급부이행일~60일내) (cf.매매)

`편무계약에서 이전등기 → 의무O (계약효력발생일~60일내) (cf.증여)

~을구 (소유권외) : 無, 강제X

*관공서 촉탁 (국가*지자체, 법원, 세무서)

-우편 등기촉탁 : 가능

-관공서의 공동신청에 의한 등기 : 가능 (촉탁*신청 모두 가능)

-관광서의 등기신청시 서면 : 등기필정보X, 주소증명서류X, 인감증명X

-등기&대장 표시 불일치한 경우의 등기촉탁 : 수리O

[참조] 주소 : 세금자료를 보내기 위한 자료 (관공서 불필요)

 

#신청주의 예외

*등기관의 직권에 의한 등기

*법원의 명령에 의한 등기

 

 

▶신청 - 누구이름(등기명의인)

*등기신청적격 : 자연인 / 법인 / 법인 아닌 사단*재단

-자연인 : 의사무능력자*행위무능력자도 포함

-등기신청능력 : 권리자(의사능력), 의무자(의사능력&행위능력, ∵권리상실측)

*부정 : 태아 / 민법상조합 / 학교 / 읍*면*동*리 + 임대주택조합

-예외 : 조합재산 → 조합원전원명의 등기의무 (∵합유)

[기출] 민법상 조합은 조합명의로 등기할 수 있다. (X,조합원 전원의 명의)

 

 

▶신청 – 누가(당사자)

#공동신청

*권리자+의무자 (의의 : 등기부상에 불이익을 보는 등기의무자를 참여 → 권리 등기의 진정성 보장)

*등기의무자 & 등기권리자

-甲부동산에 乙의 저당권설정 후, 甲이 丙에게 소유권이전한 경우 저당권말소

~병(현소유자)-을(등기의무자) 공동말소 가능

~갑(전소유자)-을(등기의무자) 공동말소 가능

갑구	을구
1 갑 2 이전 병	1 저당권 을

-상황별 정리표

		甲(매도인*설정)	乙(매수인*권자)	※권리의변경 지상권 : 금액(지료)*기간 지역권 : 금액(지료)*기간 전세권 : 금액(전세금)*기간 임차권 : 금액(차임)*기간 저당권 : 금액(이자)*기간 무엇을 변경하든 원리 동일
소유권이전		등기의무자	등기권리자
설정		등기의무자	등기권리자
말소		등기권리자	등기의무자
권리의변경	금액↑*기간↑	등기의무자	등기권리자
	금액↓*기간↓	등기권리자	등기의무자

[참조] 인감*등기필정보 : 매도인만 제출 (의무자)

[참조] 실체법&절차법 : 매도인(등기협력의무 & 권리소멸*불이익) / 매수인(등기청구권 & 권리발생*이익)

 

#단독신청

*권리자

*인정하는 경우 : 진정성이 보장될 경우 / 등기의무자가 없는 경우

*내용

-소유권보존등기 or 소유권보존등기의 말소등기

-상속*법인합병 (포괄승계, §187)

-판결

-부동산표시의 변경 (표제부)

-등기명의인의 표시변경 (성명-명칭 / 주소-소재지 / 주민번호-등기용등록번호)

-신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기 (수탁자 단독신청)

*단독신청&공동신청 구분 키워드 : 계약

-표제부 : 소재,지번,지목,면적,구조,종류(계약X)→단독

-갑구 : 보존(계약X)→단독 / 이전(계약O)→공동 / 상속,수용(계약X)→단독

-을구 : 전부(계약O)→공동

[참조] 신탁등기 / 甲(위탁자) --(재산위탁)--> 乙(수탁자) <--(부동산매도)-- 丁(제3자)

1 丁 2 乙 / 신탁등기(표시)

丁은 신탁의 당사자X (∴소유권이전등기의무O & 신탁등기의무X) → 신탁등기는 乙이 단독신청

 

#판결에 의한 등기

*등기법 23조 => 판결에 의한 등기는 승소한 권리자*의무자만 신청가능

-이때의 판결 : 이행판결(확인판결X, 형성판결X) → 등기해야 소유권취득(§186) → 단독신청O

-확정판결이어야 함 (가집행선고가 붙은 판결은 등기관의 각하)

-기간 : 제한X (10년경과 무관, 소멸시효X)

-예외1 : 공유물분할판결 & 사해행위취소판결 → 형성판결, 자체로 소유권취득(§187) → 단독신청O

-예외2 : 화해조서, 조정조서, 인낙조서 등 → 단독신청O (단, 공정증서X) (cf.조서O, 증서X)

*판결에 의한 등기신청

-등기신청O : 승소 / 원고

-등기신청X : 패소 / 피고

~예외 : 공유물분할판결의 패소자*피고인은 등기신청O

*등기원인 & 연월일

-판결주문 명시된 경우 : 등기원인(법률행위, ex.매매) & 연월일(법률행위일자, ex.매매일자)

-판결주문 명시되지 않은 경우 : 등기원인(‘확정판결’) & 연월일(판결선고일자)

~예 : 1.2 매매 → 소송 → 7.1 판결주문

판결주문 명시O					판결주문 명시X
순위	목적	접수	원인	권*기	순위	목적	접수	원인	권*기
1	보존				1	보존
2	이전		1.2 매매		2	이전		7.1 확정판결

*첨부정보

-판결정본, 확정증명서

-등기필정보 → 승소한 등기의무자 제출O or 승소한 등기권리자 제출X(∵의무자협조X)

-이해관계인 승낙서 or 재판의 등본

-주소증명정보 (∵세금)

[참조] 공식 : 공유물분할판결 → 형성판결, §187 → 있다

[참조] 서면: 개인작성 / 조서: 관공서 작성 / 증서: 공증사무소 작성

[참조] 이해관계인 승낙서 필요 이유 : 판결의 효력은 당사자에만 미치기 때문

[기출] 판결서를 가지고 등기할 경우, 10년이 지나도 가능하다. (O)

[기출] 판결에 의한 등기신청시, 판결정본과 송달증명서를 제출하여야 한다. (X,확정증명서)

 

#법인 아닌 사단등의 등기신청

*법인 & 비법인사단

	등기명의인 등기의무자 등기권리자	신청인	대표자		주민번호 증명정보 제출	전자 신청	도면작성
			이름,주소,주민번호	부동산등기에 기록
법인	법인	대표자	OOX	X	X	O	전자문서
비법인	비법인	대표자 관리인	OOO	O	O	X	전자문서 서면작성

-법인의 대표자주민번호 & 주민번호증명정보 : 법인등기부에 이미 포함되어, 등기에 기록X

*첨부정보

-정관*규약

-대표자*관리인 증명 정보 (이미 등기된 대표자인 경우, 제출X)

-사원총회결의서 : 등기의무자(매도)로 신청하는 경우만 첨부 (등기권리자X,매수X) (cf.팔때가 문제)

[참조] 도면 필요 경우 : 소유권보존(토지X, 건물X, 수개건물O, 구분건물O) / 부동산일부O

[참조] 철수영희 : 법인→법인등기부 / 비법인→정관*규약 / 아파트,일부→도면

[기출] 법인 아닌 사단등이 등기 신청시, 정관*규약등을 있으면 제출하고, 없으면 제출하지 않아도 된다. (X,의무)

[기출] 비법인이 등기 신청시, 비법인이 등기권리자라면 사원총회결의서를 첨부하여야 한다. (X,등기의무자)

 

#대리인에 의한 등기신청

*대리인 구분 : 변호사*법무사 / 변호사*법무사 아닌자

*구분 실익

-방문신청 : 모두 가능

-전자신청 : 변호사*법무사만 가능(∵신원확실)

*특징

-임의*법정 불문, 의사능력만 있으면 족함

-자기계약*쌍방대리 허용 (∵이미 확정된 법률관계의 집행)

-대리권의 존재시점 : 신청행위 종료시 (등기완료X / 판례: 등기신청후&등기완료전 사망시, 해당등기는 유효)

-대리인에 의한 신청서 기재 : 대리인 성명&주소 (주민번호X / 단,비법인대표자는 주민번호제공)

-대리권의 흠결 : 무권대리인의 등기신청 → 각하대상 → 1*2번사유X → 적법(실체관계일치)여부 판단 후, 유효무효 결정

-등기소출석*제출가능한 사무원 지정가능 (허가: 사무소소재지 관할 지방법원장)

[참조] 적법한 행위는 유효이고, 위법한 행위는 무효이다.(X) → 적법은 노터치 / 위법만 유*무효 고려

[참조] 주민번호 : 필요(본인,비법인대표,피대위자,채권자) / 불필요(대리인,법인대표,대위자,채무자)

[참조] 각하사유 (요령 : 1*2번 사유가 아니라면, 모두 실체관계 일치여부로 유*무효 결정)

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효
3~11 3.무권대리인 9.첨부정보 미제공	실체관계 일치(유효) 실체관계 불일치(무효)

[기출] 위조된 서류에 의해, 등기가 이루어진 경우, 실체관계와 일치한다면 유효이다. (O,각하사유9번)

 

#포괄승계인에 의한 등기신청 (제3자)

*구분 : 포괄승계(상속 등기) / 포괄승계인(상속인에 의한 등기)

*상속인에 의한 등기 절차

丙(상속인,아들) -- 甲(매도인,아버지) --{매매}-- 乙(매수자)

-매매후&등기전 甲이 사망한 경우

-등기기록상의 등기의무자 甲(피상속인) → 신청정보상의 등기의무자 丙(상속인) → 불일치 → 각하사유7번 단서(각하X) → 먹물낭비 없이, 바로 乙로 기재(중간생략등기 허용)

X	O
1 갑 2 병 (§187) 3 을 (이전)	1 갑 2 을

*첨부정보

-등기원인정보 : 피상속인의 생전 원인정보 (상속인의 새로 원인정보X)

-주소증명정보 (∵세금)

-농지취득자격증명서, 토지거래허가서

-가족관계증명서 or 법인등기사항

-등기필정보, 인감(상속인)

[참조] 등기부 = 신청정보(신청서) + 등기원인정보(계약서) + 대장

[참조] 공식 : 상속인 → 있다

[참조] 각하사유

1.관할위반 2.사건이 등기대상X	당연무효
3~11 7.신청정보 등기의무자 표시 & 등기기록 불일치 (단,포괄승계인의 등기신청은 각하X)	실체관계 일치(유효) 실체관계 불일치(무효)

[기출] 갑과 을이 매매를 한후, 매도인 갑이 사망하였다면, 매도인의 상속인과 매수인은 소유권이전등기를 신청할 수 있다. (O)

 

#채권자 대위권에 의한 등기신청 (제3자)

*등기법의 Key : 팔때 & 매도인 & 의무자

-문제의 원인이 되기에, 까다로운 조건 (ex.서류제출의무 → 인감, 등기필정보, 사원총회결의서 등)

-갑을 등장 → 갑이 Key / 갑을병 → 을 / 갑을병정 → 병

*특징

甲 --{매도}-->	乙 --{매도}-->	丙
등기의무자	등기권리자 채무자 피대위자	채권자 대위자

-채무자가 등기의무를 이행하지 않으면, 채권자가 대위하여 할 수 있다.

~채무자에게 불리한 등기는 대위 불가능(=채무자가 의무자인 등기) → 나머지 다된다

-등기필정보 : 작성X (∵을이 아닌 병이 신청했으므로) (p.298서식)

-등기완료통지서 : 모두에게 통지 (p.299서식)

-동시신청의무X : 대위에기한 채무자앞 등기 / 채권자 자신앞 등기 → 별개문제 & 동시신청 안해도 수리한다

[참조] 등기필정보(졸업장) / 등기완료통지서(증명서)

[기출] 채권자대위신청의 경우, 등기가 완료된 후에 피대위자 명의로 등기필정보를 작성하고, 등기완료의 뜻을 통지한다. (X,등기필정보X)

[기출] 채권자대위신청의 경우, 채무자로부터 채권자 자신으로의 등기를 동시에 신청해야만 수리한다. (X,동시X)

 

#구분건물 표시에 관한 등기의 대위신청 (제3자)

래미안아파트

101동 (표제부)

1701호 (표제부,갑구,을구)

*공식 : 구분건물 1동 표제부 → 대위신청 1인 → 있다

-갑구을구X (∵각자하는 부분이므로)

*1동 구분건물의 일부에 관한 소유권보존등기시, 나머지 구분건물 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 함

*다른 구분건물의 소유자를 대위하여, 대표자 1인이 표시에 관한 등기신청 가능

-1동의 변경사항이 있는 경우

-건물대지의 지번변경 or 대지권의 변경*소멸이 있는 경우

-비구분건물이 층을 올려 구분건물이 된 경우

 

#그외 대위신청

*건물 멸실등기의 대위신청

-건물소유주가 1월내 멸실등기 안하면, 대지소유주가 대위신청 가능 (단,반대는 불가능)

-1동의 멸실시, 대표자 1인이 대위신청 가능

*신탁등기의 대위신청

-수탁자가 신탁등기 미신청시, 위탁자*수익자가 대위신청 가능

*토지수용에 의한 소유권이전등기신청 시의 대위신청 <국가 → 국가는 대위신청 무조건 가능>

*체납처분으로 인한 압류시 대위신청 <세무서 → 국가는 대위신청 무조건 가능 >

 

 

▶방법

	방문신청	전자신청
대상	자연인, 법인, 비법인	자연인, 법인 (비법인X)
대리인	제한X	변호사*법무사(자격자대리인)만
인감증명	필요	불필요 (공인인증)
비고	*신청정보 정정 : 전원날인 (∵변경소지有) *간인 : 1명 (∵변경소지無) *첨부원본환부(반환) : 법률행위의 성립을 증명하는 서면만 반환가능	*사용자등록 -등기소 직접출석 (관할등기소X) -제출서류 : 인감증명&주소증명서면 -유효기간 : 3년 (연장:전자문서로 가능) -대리인신청 : 대리인만 사용자등록해도 무방

[참조] 법률행위의 성립을 증명하는 서면 = 계약서 = 등기원인정보

[기출] 전자신청을 할때는 인감이 필요하지 않으나, 사용자등록을 할때는 인감이 필요하다. (O)

[기출] 전자신청의 사용자등록을 할 경우, 인감 및 주소증명서면을 관할등기소에 제출하여야 한다. (X,관할X)

[기출] 전자신청의 사용자등록을 연장할 경우, 등기소에 직접출석하여야 한다. (X,전자문서로 가능)