[인강노트/중급] 190416-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산개발 및 관리론-2

▶부동산관리

#부동산관리

*복합개념에 따른 관리 <내용상분류>

-기술적관리(유지) : 토지(경계확정,사도방지,경사지대책) / 건물(위생,설비,보안,보전) / 건물&부지 부적응 개선

-경제적관리(경영) : 토지(나지활용-주차장,모델하우스) / 건물(손익분기점,회계,예산,수지,인력관리)

-법률적관리(보존) : 토지(권리관계조정,도난대책,지목변경) / 건물(임대차계약,공법규제,권리의보존)

*관리주체에 따른 관리 <관리방식>

-자가관리 : 최대친절서비스, 지시통제권한강함, 신속, 기밀유지, 환경보전, 종합관리*보안관리양호, 애호정신높음 / 타성*매너리즘, 전문성결여, 비효율성, 비합리적지출*임대료

-위탁관리 : 양호한서비스, 매너리즘방지, 전문성, 소유자본업전념, 관리비용저렴*안정화 / 인사이동심함, 기밀유지*보안관리*종합관리어려움, 신속X, 애호정신낮음

-혼합관리 : 자가의 강한지도력+위탁의 편의이용가능 / 종합관리어려움, 전문업자활용미흡, 책임소재불분명

*관리영역에 따른 분류

-시설관리(FM) : 소극적관리(소범위), 설비운전*보수, 외주관리, 에너지관리, 방범*방재, 보안관리, 청소관리

-건물및임대차관리(PM) : 임대부동산*재산관리, 지출계획수립, 연간예산수립, 수입목표수립, 비용통제

-자산관리(AM) : 적극적관리(광범위), 부동산가치증진, 포트폴리오관리, 투자리스크관리, 재투자*재개발, 매입*매각, 프로젝트파이낸싱, 보유부동산재활용방안

[기출] 건물과 부지의 부적응을 개선하는 관리는 경제적관리에 포함된다. (X,기술적관리)

[기출] 건물의 방범*보안 및 토지의 경사지대책*도난대책 등은 유지관리에 포함된다. (X,도난대책→보존)

 

#부동산관리활동 (부동산관리자의 업무영역)

*임대차활동 (임대차유형 / 임차인선정기준)

-주거용 : 조(총)임대차 → 총임대료(경비포함)를 임대인에 지급 / 유대성(연대성)

-상업용 : 비율임대차 → 총수입(매상고)의 일정비율을 임대료로 지급 / 가능매상(수익성)

-공업용 : 순임대차 → 순임대료(경비별도*계약)를 임대인에 지급 / 적합성(시설용도)

~1차 순임대차 : 순임료+세금, 편익시설비, 특별부과금 (일반적 순임대차)

~2차 순임대차 : 1차+보험료

~3차 순임대차 : 2차+유지수선비 (공업용에서 가장 보편적)

*임대료수집

*유지활동

-일상적유지 : 정기적, 청소, 소독

-예방적유지 : 사전적, 문제발생전수리 ← 가장중요

-대응적유지 : 사후적, 수정적

*보험업무

-손해보험 : 건물등 화재보험 (cf.현존가격보상)

-임대료손실보험 : 건물등 복구기간동안 손실보상 (보완적,업무장애보험)

-채무보험 : 임차인*고객이 입은 손해를 대신 배상

*장부처리, 보고서작성, 예산관리

[참조] 공업용이 순임대차인 이유 : 시설에 따라 경비차이가 너무 큰 위험

[참조] 화재보험시 감정평가(현존가격) : 10년전(10억), 현시점새건물(20억,재생산비용), 감가누계액(5억) => 20억-5억 = 15억

 

#건물의 내용연수 (수명)

*물리적 : 마멸, 파손, 노후화, 우발적사건

*기능적 : 건물-부지부적응, 설비불량, 구형화

*경제적 : 인근지역쇠퇴, 인근환경-건물부적합, 시장성감퇴

*행정적 : 법*제도적 감가, 세법규정

 

#건물의 생애주기

*전개발단계 : 용지상태, 개발계획

*신축단계 : 물리적 유용성 최고, 사전계획과 부합 어려움

*안정단계(중년단계) : 가장 장기, 경제적 관리 중요(일부수리수선)

*노후단계 : 교체검토, 물리적악화 급격

*완전폐물단계 : 재건축, 경제성 고려(타당: 건물가격+교체비용<신축건물가격)

[기출] 신축단계는 건물의 생애주기 중 경제적 유용성이 최고인 단계이다. (X,물리적)

 

 

▶부동산마케팅

#부동산마케팅 의의

*공급자(판매자) → 소비자(구매자) 중심의 판매*임대

 

#부동산마케팅 전략 (중요!!)

*시장점유마케팅 : 공급자 전략

-STP전략

~Segmentation(시장세분화) : 수요자 집단을 특성에 따라, 유사한 집단으로 세분*분할

~Target(표적시장) : 세분된 집단 중 제품과 일치되는 집단 확인, 선정된 표적집단에 맞는 신상품기획

~Positioning(시장차별화) : 동일표적을 놓고 공급자끼리 위치차별화* 경쟁우위전략

-4P mix전략

~Product(제품) : 아파트평면설계, 주차장의 지하화, CCTV설치, 방음벽, 미세먼지정화

~Price(가격) : 고가*저가*시가, 단일가격, 신축가격(층*위치별)

~Place(유통경로,유통망) : 직접분양, 간접분양(대행사인 중개업소*금융기관*기존입주자를 이용)

~Promotion(광고*홍보*판매촉진) : 커뮤니케이션, 의사소통전략 (청약대상자대상 경품제공, 대중매체이용)

*고객점유마케팅 : 소비자 심리*행태적 접근 전략

-AIDA 단계 (구매의사결정단계 → Attention, Interest, Desire, Action)

-Selling Point (판매소구점-Desire단계상 고객욕망충족 장점 / 고객지원마케팅)

*관계마케팅 : 공급자&소비자 장기*지속 관계유지 전략

-브랜드 마케팅

[참조] 고객점유 * 관계 마케팅 혼동 조심!!

[참조] STP전략 중 시장차별화전략은 자기제품에 대해 소비자들에게 위치를 인식시키는 전략이다. (O)

 

 

▶부동산광고

#부동산광고 특징

*국지성 (부동산시장 제한)

*양면성 (수요자*공급자 동시광고 + 중개업자)

*개별성 (부동산 종별)

*그외 : 일반상품과 판매기법 다름, 지역적*시간적 제한

 

#부동산광고 분류

*목적에 따른 분류 : 기업광고(이미지광고) / 물건광고(부동산업자 대부분) / 계몽광고

*매체에 따른 분류

-신문광고 : 안내광고(축약*한정된 공간) / 전시광고(큰 공간)

-다이렉트메일광고(DM) : 형식의 자유로움, 특정지역*특정인 대상(표적고객)

-노벨티광고 : 작은 실용품 이용 (ex.볼펜,라이타,열쇠고리)

-점두광고 : 점포의 간판*유리창 이용

-그외 : 업계출판물광고, 교통광고, 라디오* TV광고

[참조] 애드믹스 : 마케팅믹스 개념을 부동산광고에도 적용하는 것

■■■ 부동산투자론-1

▶부동산투자이론

#부동산투자 3단계

*취득(-)

*운영(+) : 소득이득 → 영업수지 (지대수입, 임대료)

*처분(+) : 자본이득 → 지분복귀액 (부동산가격상승)

 

#부동산투자의 장단점

*장점

-소득이득 & 자본이득

-자본이득

-정(正)의 지렛대효과

*단점

-비유동성 (낮은 환금성)

-사업위험

-금융위험(대출)

 

#대부비율, 지본비율, 부채비율

*정의 & 공식

대부비율	융자비율, 담보인정비율	대부비율(LTV) = 대출금(L) / 부동산가치(V)
지분비율	자기자본 비율	지분비율 = 지분 / 부동산가치
부채비율	지분에 대한 부채 비율	부채비율 = 부채 / 지분

*정리표

대부비율	20%	50%	60%	80%	100%
지분비율	80%	50%	40%	20%	0%
부채비율	25%	100%	150%	400%	∞

-대부비율이 50%일때, 부채비율은? (50%/50% = 100%)

-대부비율이 60%일때, 부채비율은? (60%/40% = 150%)

[참조] LTV : Loan To Value

[참조] 부채비율 400% : 부채가 자기자본의 4배

 

#지렛대효과 (레버리지효과)

*정의 : 대출금(부채)가 지분수익률에 미치는 효과

*구분

-정(+)의 지렛대 : 지분수익률 > 총투자수익률 > 이자율

-부(-)의 지렛대 : 지분수익률 < 총투자수익률 < 이자율

-중립(0) 지렛대 : 지분수익률 = 총투자수익률 = 이자율

*읽는법

-총투자수익률보다 이자율이 낮을 때, 지분수익률이 높은 정의 지렛대이다.

-총투자수익률보다 이자율이 높을 때, 지분수익률이 낮은 부의 지렛대이다.

-총투자수익률과 이자율이 같을 때, 지분수익률도 동일한 중립 지렛대이다.

*효과

-정의 지렛대 상태 : 이자율 낮음 → 대출 유리 (증폭효과: 대출금 증가할수록, 지분수익률 증가)

-부의 지렛대 상태 : 이자율 높음 → 대출 불리 (증폭효과: 대출금 감소할수록, 지분수익률 감소)

-중립 지렛대 상태 : 대출금 증감에 따른 지분수익률 변화無

-대출금*이자율은 지분수익률에만 영향 (총투자수익률과 무관)

*주요공식 & 용어

-총투자수익률 = 순영업소득 / 총투자액 -지분수익률 = (순영업소득-이자) / 지분  -순영업소득 = 운영이득+처분이득 (=영업수지+지분복귀액) -지분 = 총투자액 - 대출금 -연이자 = 대출금 X 연이자율 -대부비율 = 대출금 / 총투자액 -지분비율 = 지분 / 총투자액 -부채비율 = 대출금 / 지분 -대부비율 + 지분비율 = 1

총투자=총자본=종합=부동산가치 순영업소득=순수익 지분=자기자본=자기투자 대출금=저당투자액=부채=대부 이자율=저당수익률     ※지분수익률 : 이자에 따른 수익률의 증감

[참조] 출제유형 : 이자매월상환방식(만기일시상환방식)만 출제!! (ex.대출금1억, 만기때 얼마?)

[기출] 지렛대효과는 부채가 총투자수익률에 미치는 효과를 알기 위한 이론이다. (X,지분수익률)

[기출] 지렛대효과에서 이자율은 종합수익률의 변화에 영향을 주는 요소이다. (X,지분수익률)

[기출] 정의 지렛대 상태일수록 은행의 수익률은 높아진다. (X,낮아진다)

[예제] A부동산가격2억 / 운영기간1년, 순영업소득4천 / 대출금1억 & 연이자율10% / 1년간 부동산가격 그대로일때, 지분수익률 및 지렛대 종류는?

▦ 총투자수익률 = 4천/2억 = 20% (총투자수익률>연이자율(10%) → 정의지렛대)

지분 = 2억-1억 = 1억

연이자 = 1억X10% = 1천

지분수익률 = (4천-1천) / 1억 = 30% (지분수익률>총투자수익률(20%) → +10% 정의지렛대)

[응용] 상기예제의 대출금이 1억6천으로 증가시, 지분수익률의 변화? (증폭효과의 검증)

▦ 지분 = 4천

연이자 = 1천6백

지분수익률 = (4천-1천6백) / 4천 = 60% (대출증가→지분수익률증가)

 

 

▶부동산투자와 기초적 금융수학

#화폐의 시간가치

*역수관계

-일시불 내가계수 ↔ 일시불 현가계수

-연금 내가계수 ↔ 감채기금계수 (연내감)

-연금 현가계수 ↔ 저당상수 (연현저)

[참조] 내가=미래가치, 현가=현재가치

[참조] 왼쪽 공식만 암기(오른쪽은 역수관계로 유추) / 역수관계 : 분모, 분자가 반대

 

#일시불 미래가치 & 일시불 현재가치

*시험 : 알려주는것(주황색) / 구할것(초록색)

*기준(복리&년), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@일시불 미래가치 *미래가치(FV) = 현재가치(PV) X 일시불 내가계수 *일시불 내가계수 = (1+r)n *{유형} 예금1억, 이자율10%일 경우, 7년후 미래가치는? 1억 X (1+0.1)7 = 1억 X 2 = 2억	한번에 O원을 넣은 예금의, 미래가치? ※할증 : ○→●
@일시불 현재가치 *현재가치(PV) = 미래가치(FV) X 일시불 현가계수 *일시불 현가계수 = 1/(1+r)n *{유형} 7년후 받게될 예금2억의 현재가치는? (이자율10%) 2억 X 1/(1+0.1)7 = 2억 X 1/2 = 1억	미래가치가 O원인 예금의 현재가치? ※할인 : ○←●

[참조] (1+0.1)¹=1.1 / (1+0.1)²=1.21 / (1+0.1)³=1.331 / … / (1+0.1)⁷≒2

 

#연금 미래가치 & 감채기금계수

*시험 : 알려주는것(주황색) / 구할것(초록색)

*기준(복리&년&말), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@연금 미래가치 *연금미래가치(FVA) = 매기간불입액(R) X 연금내가계수 *연금내가계수 = (1+r)n-1 / r *{유형} 매기간불입액1억, 이자율10%일 경우, 7년후 연금미래가치는? 1억 X (1+0.1)7-1 / 0.1 = 1억 X 1/0.1 = 10억	O원씩 매기간불입하는 연금의 미래가치? ※할증 : ***→●
@감채기금계수 *매기간불입액(R) = 연금미래가치(FVA) X 감채기금계수 *감채기금계수 = r / (1+r)n-1 *{유형} 7년후 연금10억을 받고자 할 경우, 매기간불입액은? (이자율10%) 10억 X 0.1 / (1+0.1)7-1 = 10억 X 0.1/1 = 1억	미래가치가 O원인 연금의 매기간불입액? ※할인 : ***←●

[참조] 유형 보고 ‘감채기금계수’ 바로 연상 / 감채기금계수 대신 연금내가계수 제시하는 경우 나누기(∵역수)!!

[참조] 기간이 짧을 경우, 수동계산이 더 빠를수도 있음

[예제] 기간3년, 연말3천만원식 불입, 적금이자율10%일 때, 3년후 적금미래가치는?

▦ 공식계산

3천만 X (1+0.1)³-1 / 0.1 = 3천만 X 3.31 = 9930만

▦ 수동계산

{3천만X(1+0.1)²} + {3천만X(1+0.1)¹} + 3천만 = 3630만 + 3300만 + 3000만 = 9930만

※2승부터 시작 이유 : 불입후 이자가 붙으므로 2번

 

#연금 현재가치 & 저당상수

*시험 : 알려주는것(주황색) / 구할것(초록색)

*기준(복리&년&말), r(이자율), n(기간) / ○현가, *불입, ●내가

@연금 현재가치 *연금현재가치(PVA) = 매기간불입액(R) X 연금현가계수 *연금현가계수 = 1-(1+r)-n / r *{유형} 매기간불입액1억, 이자율10%, 기간7년인 연금의 현재가치는? 1억 X 1-(1+0.1)-7 / 0.1 = 1억 X 0.5/0.1 = 5억	O원씩 매기간불입하는 연금의 현재가치 ※할인 : ○←***
@저당상수 *매기간불입액(R) = 연금현재가치(PVA) X 저당상수 *저당상수 = r / 1-(1+r)-n *{유형} 현재가치5억, 이자율10%, 기간7년인 연금의 매기간불입액은? 5억 X 0.1 / 1-(1+0.1)-7 = 5억 X 0.1/0.5 = 1억	현재가치가 O원인 연금의 매기간불입액? ※할증 : ○→*** ※원리금균등상환액 = 대출금 X 저당상수

[참조] 유형 보고 ‘저당상수’ 바로 연상 / 저당상수 대신 연금현가계수 제시하는 경우 나누기(∵역수)!!

[참조] 매기간불입액&저당상수 : 원리금균등상환 동일 (ex.5억,10%,7년 대출시, 매해 갚을 금액은?)

[참조] 저당상수 0.2 의미 : n년간 현가의 20%식 균등하게 갚아라 → 갚을 돈이므로 항상 ‘저당상수(%)>이자율(%)’

[예제] 대출금1억, 이자율10%, 상환기간10년, 저당상수0.16, 원리금균등상환일 경우, 매해 불입할 금액?

▦ 저당상수 0.16 => 10년간 대출금의 16%씩 갚아라

원리금균등상환액 = 1억X0.16 = 1600만원

1년차 원금/이자 = 600만원/1000만원 (1600만-이자 / 1억X10%)

2년차 원금/이자 = 660만원/940만원

…

=>원리금균등상환 : 매기간 균등상환 / 초반-이자상환비율↑ / 후반-원금상환비율↑

 

#잔금비율과 상환비율

*원리금균등상환의 잔금 공식

a.잔금 = 원리금상환액 X 잔존기간 연금현가계수

b.잔금 = 대출금 X 잔금비율 = 대출금 X (잔존기간 연금현가계수 / 전체대출기간 연금현가계수)

*용어 & 기타

-잔금 : 미상환원금 -잔금비율 : 잔금이 차지하는 비율 -상환비율 : 대출금 중 상환된 원금비율 -상환비율 + 잔금비율 = 1

[응용] 대출금1억, 이자율10%, 상환기간10년, 저당상수0.16, 원리금균등상환일때, 3년까지만 내고 중도상환시 남은 부채 잔금은?

▦ a방식

원리금균등상환액 = 1억X0.16 = 1600만원 & 잔존기간7년

잔금 = 1600만원 X 1-(1+0.1)^-7 / 0.1 = 8000만원 (잔금비율 80% / 상환비율 20%)

▦ b방식

잔존기간7년

잔금 = 1억 X {(1-(1+0.1)^-7/0.1) / (1-(1+0.1)^-10/0.1)} = 8000만원 (상동)

 

 

▶부동산투자의 위험과 수익

#부동산투자 위험의 유형 ★

*사업상 위험(경영위험) : 부동산 사업자체에서 연유하는 수익성에 관한 위험

-시장위험(경기침체) / 운영위험(관리,파업,경비) / 위치적위험(고정성,환경별상대적위치)

*금융적 위험 : 부채의 사용으로 인해 채무불이행, 파산위험 증가

-자기자본만으로 부채가 없다면, 지렛대효과도 없고, 금융상위험도 발생X

*법적 위험 : 정부의 정책*제도*규제 변화에 따른 위험

*인플레 위험(구매력위험) : 화폐가치의 하락, 대출자 변동금리 선호, 투자자 요구수익률↑

*유동성 위험 : 부동산매각 현금화 과정에서 발생하는 시장가치손실 위험 (낮은환금성, 비유동성)

[참조] 부채증가 할수록 → 지렛대효과 크게 발생 & 금융상 위험상승

[기출] 부채의 사용으로 채무불이행*비용부담이 높아지는 것은 부동산투자의 유동성위험에 속한다. (X,금융상위험)

 

#수익률 ★

*기대수익률 : 투자대상에서 기대되는 예상수익과 예상비용을 근거로 산정되는 사전적 수익률

-예상수익률, 내부수익률, 객관적수익률, 가중평균개념(호황-불황)

-수익률 = 순수익/투자액 X100

*요구수익률 : 대상부동산등에 투자하기 위해 보장되어야 할 위험을 반영한 최소한의 수익률을 의미

-최소보장수익률, 외부수익률, 주관적*필수적수익률, 기회비용, 위험조정률

-요구수익률 = 무위험수익률 + 위험할증률 + 예상인플레율

~무위험수익률 : 시간의 대가 / 국공채, 예금이자율

~위험할증률 : 위험의 대가 / 시장위험*위험혐오도 반영(주관적차이) / 혐오도↑요구수익율↑(보수적,급경사)

~예상인플레율 : 피셔효과 (인플레예상만큼 올려서 받기)

*실현수익률 : 투자가 이루어진 후에 실제 달성된 사후적 수익률 (투자선택에 영향X)

*결론

=> 기대수익률>요구수익률 : 투자선택, 장기에는 균형 (수요증가→가격상승→기대수익률하락→균형)

=> 기대수익률<요구수익률 : 투자기각, 장기에는 균형 (수요감소→가격하락→기대수익률상승→균형)

[참조] 요구수익률이 낮을수록 공격적투자자(완경사) / 요구수익률이 높을수록 보수적투자자(급경사)

[기출] 내부수익률법에서 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다. (X,실현수익률X)

[기출] 기대수익률은 주관적수익률로 볼 수 있다. (X,객관적)

[기출] 무위험수익률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다. (X,하락)

 

#투자가치/시장가치

*투자가치 (투자론은 투자가치 찾는 것)

-투자대상 부동산이 투자자에게 주는 미래수익의 주관적 가치 (사용가치, 유입의 현재가치)

-투자가치 = 예상순수익 / 요구수익률

~투자가치 : 예상순수익과 비례, 요구수익률과 반비례 (cf.공식보다 이게 중요)

`무위험률↑&위험률↑ => 요구수익률↑ => 투자가치 하락

`무위험률↓&위험률↓ => 요구수익률↓ => 투자가치 상승

*시장가치 (감정평가는 시장가치 찾는 것)

-대상부동산이 경쟁시장에서 형성되는 객관적 가치 (교환가치, 투자비용)

*종합

-투자가치>시장가치 → 투자선택

-투자가치<시장가치 → 투자기각

-장기에는 투자가치=시장가치

[참조] 요구수익률 = 할인율 (시간가치의 고려 / 투자론핵심은 미래가치의 현재화)

[예제] 매해 2천만원 수익이 예상되고, 요구수익률이 10%인 부동산의 투자가치는?

▦ 2000만원/10% = 2억 (느낌: 매해 2천만원씩 들어온 돈을 현재가치화 했다)

 

#위험에 대한 투자자 태도

*위험혐오형(위험회피형) → 가장 이성적이고 합리적

-동일한 기대수익률의 2개 투자안 중 낮은 위험 투자안 선택 (위험부담시, 반드시 보상추구 유형)

~보수적 위험혐오형 : 위험혐오도↑, 높은 보상 수익률 요구

~공격적 위험혐오형 : 위험혐오도↓, 동일위험에 더 적은 수익률 요구

*위험중립형 → 위험크기고려X & 기대수익률에 따라 행동

*위험선호형(위험추구형) → 비합리적 투자자

-동일한 기대수익률의 2개 투자안 중 높은 위험 투자안 선택 (높은 수익기대시, 높은 위험도 감수)

[참조] 보수적*공격적 모두 위험혐오형 분류에 속함 (위험선호형과 혼동X)

[참조] 시험은 위험혐오형

 

#위험-수익 상쇄관계

*위험(체계적위험)이 클수록 요구수익률도 커짐 (위험&수익 → 비례관계*상쇄관계)

*동일한 위험증가에 대해 보수적투자자는 공격적투자자보다 더 높은 요구수익률 요구 (∵위험혐오도↑)

[참조] 체계적위험 : 피할수 없는 위험