[인강노트/중급] 190415-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 물권법-담보물권

▶총설

@담보물권 의의

*甲(채무자, 집-점유) <--(1억)-- 乙(채권자, 저당권-점유X) => 실행(환가) by경매

-목적물 : 집

-피담보채권 : 담보물권(저당권)으로 담보가 되어진 채권 (담보로 되어진 채권) (cf.담보물권X채권->일반채권)

-주(主): 피담보채권 / 종(從): 담보물권 (∵1억을 빌려줬기 때문에 저당권을 설정)

[참조] 사람을 잡으면 인질, 부동산을 잡으면 담보

[참조] 별제권 : 파산재단(파산시재산)의 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리(유치권,질권,저당권,전세권)

[기출] 저당권자는 별제권을 가진다. (O)

 

#담보물권의 통유성 (부수물불경우)

*부종성 : 피담보채권(발생*소멸) → 담보물권(의존)

-소멸 : 등기X-당연소멸(§187)

*수반성 : 피담보채권(이전) → 담보물권(이전)

-부종성과 구분이유 : 乙이 丙에게 채권이전시(법률행위,186), 함께 넘어가는 저당권이전의 부기등기 필요

*물상대위성 : 목적물(멸실,훼손,공용징수) → 가치변형물 발생(보험금,손배청,보상금) → 담보물권(가치변형물에도 영향 / 단, 지급*인도 전에 압류해야 우선변제(제3자의 압류무방-∵특정성유지))

*불가분성 : 피담보채권(일부변제) → 담보물권(여전히 목적물 전체에 영향) → 경매

[참조] 불가분성 : 피담보채권 1억 중 100원이 미변제되었다해도, 을은 100원을 위해 집을 경매실행 가능 (다갚아라!!)

 

#물상대위의 범위

*전제조건 : 목적물의 소멸 & 가치변형물 발생 & 우선변제권O

*물상대위 성립 불가능

-매각대금&차임 : 전제조건 미성립 & 저당권이 매매된 목적물을 따라가서 효력이 유지되는 상태

-유치권 : 우선변제권X (압류 불필요) => 즉, 우선변제권이 있는 담보물권(질권,저당권)만 물상대위 가능

-불법행위 : 채권자의 고의*과실로 인한 손해는 물상대위 불가능 (ex.장기수술대)

 

#담보물권의 효력

	개념	우선변제적 효력 (압류,특정성)	유치적 효력 (점유)	추급적 효력 (궁극적:물상대위)
유치권	부동산&동산 직접담보	X	O	X
질권	동산으로 담보	O	O	O
저당권	부동산을 서류로 담보	O	X	O

[참조] 소급(처음부터,빠꾸) / 추급(쫓아간다,스토커)

 

 

▶유치권

@유치권 의의

*甲(수리업자,유치권자,채권자) --(돼지,유치)--> <--(수리비10만원 미지급)-- 乙(소유자,채무자)

-甲의 유치 : 점유계속(직접,간접) + 인도거절

-객체 : 부동산, 동산, 유가증권 (다돼지유!!)

-채권 전부를 받을때까지 유치물 전부에 대하여 권리행사

[기출] 유치권의 객체는 부동산과 동산에 한한다. (X,유가증권)

 

#특징

*공시 : 점유 (등기X)

*소멸시효 적용X (∵점유)

*법정담보물권 : 오직 법률규정으로만 발생 (cf.일반물권 : 법률행위or법률규정으로 발생)

-계약X

-설정행위 부존재 (∴유치권설정자라는 개념無)

*임의규정 : 유치권배제특약O

*공평의원칙 : 동시이행의 항변권 유사 (단, 유치권 물권, 동이항 채권)

 

#성립요건

*목적물이 타인의 물건*유가증권

*피담보채권이 변제기

*목적물&피담보채권 간 견련성有 (물건&채권)

-견련성 : 물건에 관하여 채권이 발생 (채권이 물건자체로부터 발생)

-견련성有 : 비용에 해당하면 → ‘비’를 붙여 말이 되면 비용 인정 (ex. ~비)

~견련성O : 공사대금(O,공사비), 수리대금(O,수선비) / 필요비, 유익비, 세탁비, 관리비

~견련성X : 매매대금(X,매매비?), 보증금(X,보증비?), 권리금(X,권리비?) / 매수청구권, 건축자재대금채권, 공사대금채권, 목적대로 사용못해 발생한 임차인의 손배청

-그외 견련성有 : 동일법률관계*동일사실관계에서 생긴 반환청구권 (ex.매매계약취소, 모임후 우산 잘못 가져감)

*적법점유

-불법 : 기간만료후 임차인의 필요비*유익비, 도인의 타이어수리 → 성립X

-직접*간접 무방 (단, 채권자-간접점유자 & 채무자-직접점유자는 성립X, ∵점유상실이므로)

*배제특약 부존재 (임의규정, ∴배제특약이 있다면 성립X)

[참조] 견련성유무 판단 문제패턴 : 다음 중 유치권이 성립되는 경우는? / 물건에 관하여 채권이 생긴 경우가 아닌 경우는?

[참조] 매수청구권, 건축자재대금채권, 공사대금채권 → 결국 매매대금이므로 견련성X

 

#유치권의 효력

*목적물 계속적 사용

-사용권 없으나, 불법행위X → 사용가능 & 대가지급 필요

-실질적이익이 소유자에게 손해있는 한 상환의무 / 임료상당의 부당이득 존재 간주

*경매권

-담보물권의 경매권 인정 → 단, 환가를 위한 경매(우선변제X)

~경락인(→유치권자) : 피담보채권을 변제할 책임有 (단, 부담승계의미, 인적채무인수X → 법적의무無)

~유치권자(→경락인) : 피담보채권 변제청구권 행사할 권리無 (단, 채권은 여전히 존재함에 유의)

*유치물 사용권

-사용, 대여, 담보제공 불가 (∵사용권X)

-보존에 필요한 범위내 사용은 인정

~보존인정판례 : 유치중 건물일부를 일정기간 대여하여 영화상영 / 유치물인 주택에 거주

*비용상환청구권

-필요비*유익비 청구 가능

-비용상환청구권 배제특약이 없다면, 계속해서 청구 가능 (특약가능-임의규정)

 

#유치권의 소멸

*일반소멸원인

-멸실,혼동,포기 (물권공통)

-피담보채권의 소멸

~유치권행사≠채권의행사 → 유치권행사는 채권의 소멸시효진행에 영향X(§326)

~유치권(소멸시효X), 피담보채권(소멸시효O)

~낙찰후, 유치만 하고 서로 10년간 버티는 경우 : 피담보채권 소멸 → 부종성으로 유치권도 당연소멸 (∴채권소멸시효을 막기위한 별도 행위필요, ex.내용증명)

*특유소멸원인

-의무위반소멸청구 / 타담보제공 / 점유상실

 

 

▶저당권

@저당권 의의

*저당권 : 막다 당연히 → 마땅히 막을 권리 (내돈 떼먹는걸)

*甲(채무자,저당권설정자) --(집)--> <--(소비대차1억)-- 乙(채권자,저당권자)

-집 : 제3자의 제공도 가능 (물상보증인) → 저당권설정계약 + 등기O

-객체 : 부동산, 지상권, 전세권

-채권자 점유X (순수한 가치권)

-채무 미이행시

~실행(임의경매) → 최고가매수인 낙찰(경락인) → 매각대금 완납시 소유자(등기X,§187)

~법원의 배당 : 저당권은 우선변제권O (cf.유치권은 우선변제권X)

-피담보채권의 변제기 도래 : 실행요건 (cf.유치권은 성립요건)

-성질 : 타물권 & 약정담보물권 / 소유자저당권 인정X(예외:혼동시 인정)

[참조] 질권 : 객체가 동산 & 채권자의 점유O (ex.전당포)

[참조] 지역권 : 요역지의 종된 권리(일부→저당권X)

 

#특징

*목적물 대상 (저당권설정대상=소유권이전대상)

-가능 : 전부개념 (예외 : 공유지분 / 1동 구분건물의 일부 / 공장재단)

-불가능 : 1필 토지의 일부

*피담보채권 대상

-설정시 가능

~금전채권

~비금전채권

~물권인도채권 (단, 등기시 가액기제)

~장래발생할 채권 (ex.근저당)

~수인의 수개의 채권 (ex. 채무자甲-채권자A,B,C : 저당권1개 형태로 가능 → 저당권을 공유한 준공유)

-실행시 가능 : 반드시 금전채권만 가능

 

#저당권의 효력

*목적물에 미치는 범위 (건물과 실만 빼고 다 미친다)

-부합물 : 효력O, 설정전후불문 (ex.유류저장탱크,승강기)

-종물 : 효력O, 설정전후불문 (ex.주유기, 연탄창고*공동변소, 횟집수족관건물, 백화점전화교환설비)

-과실 : 효력X(∵점유X) / 단, 압류후 효력O(ex.채무자가 받던 월세-법정과실)

-물상대위 : 효력O / 압류후 행사O, 제3자의 압류무방 (ex.화재보험금)

-토지 vs 건물 : 상호간 영향X (별개의 부동산)

*피담보채권의 범위 (원리금 위에 손실비용을 담보한다, 원투투)

-원본 : 등기 안하면 무효 → 필요적기재사항

-이자*위약금 : 등기 하면 담보O, 안하면 담보X → 임의적기재사항

-손해배상금*실행비용 : 등기 안해도 담보O

~손해배상금 : 지연이자(=지연배상*지연손해) / 이행기 도과후 1년분 한정(후순위자 보호)

~실행비용 : 등록세, 감정평가비용

[참조] 농작물(부합물X), 호텔시설물(종물X)

[참조] 주유소에 저당권설정시 주유기가 2개 있었고, 실행시 4개로 늘었다면 → 4개에 저당권 효력O

[참조] 압류 : 경매개시결정과 동시에 진행 (∴경매개시*신청 후 = 이미 압류O = 저당권의 효력O)

[참조] 현행 최고이자율 : 연리 24%

[기출] 저당권은 경매신청 후의 과실에 영향을 미친다. (O,이미 압류된 상태)

[기출] 지연이자는 모두 저당권이 담보하는 채권의 범위내에 포함된다. (X,1년분한정)

 

#저당권의 실행

*임의경매

-담보권실행경매

-임의경매 vs 강제경매

~임의경매 : 집행권원 불필요(∵경매권O) → 신청서 제출 → 즉시 경매실행 <담보물권자>

~강제경매 : 집행권원 필요(∵경매권X) → 소송 → 집행권원(판결문) 득 → 경매실행 <일반채권자>

*유저당

-사적실행 (당사자간 약정)

-약정 : 대물변제(대물반환예약) & 임의환가

[참조] 담보물권자(저당권자, 전세권자, 가등기담보권자) / 일반채권자(임차인, 압류채권자)

[참조] 유저당 : 저당권자에게 소유권이 흘러가다 (You가 내꺼 갖는다)

 

#저당권과 용익권과의 관계

*저당권 실행시 존속여부

-절차 : 존재하는 모든 저당권 소멸 → 말소기준 후순위(모두소멸) & 선순위(경락인 인수)

~말소기준 : 최선순위 저당권 (실행되는 저당권순위X)

-예제

1 전세권A (임차인F) 2 저당권B 3 지상권C (임차인G) 4 저당권D 5 전세권E

*말소기준 : 최선순위 저당권B -저당권B실행 → 전세권A&임차인F(경락인 인수) & 그외(모두소멸) -저당권D실행 → 전세권A&임차인F (경락인 인수) & 그외(모두소멸)

*배당

-0순위 : 경매(공익비용) / 공매(체납처분비)

-1순위 : 임대차보호법(소액임차보증금-최우선변제) / 근로기준법(3월임금,퇴직금,수당) => 경합(비율로)

-2순위 : 당해세(보통징수세-재산세,종부세,증여상속세,가산금등)

-3순위 : 피담보채권(전세권,저당권,질권) / 일반조세(법정기일) => 경합(빠른순위*일자로)

[참조] 유치권의 순위 : 우선변제권X→경합X (단, 사실상 저당권보다 우선)

 

#저당권 실행의 문제 – 법정지상권(§366)

*기본배경 : 건부지로 건물&토지 소유자가 같을 것 (일괄경매권과 구분!!)

*성립요건

-설정당시 토지&건물 동일소유자

-임의경매로 소유자변경 (강제경매X, cf.강제경매→관습법상지상권)

-강행규정 (배제특약→무효)

*특징

-무허가*미등기건물 무관 → 성립O

-신축*증축*재축*개축된 건물

~단독저당 : 성립O (신*구건물간 동일성은 부정-등기별도 / 존속기간*내용은 구건물 기준)

~공동저당 : 성립X

*건물이 양도된 경우

건물	甲	乙(법정지상권)	丙
토지	甲	甲	甲
--->	저당권 실행	乙이 등기없이 건물 취득	乙이 丙에게 건물 처분

-乙의 丙에게 건물 처분 <원칙적>

~철거방지를 위해 지상권도 소유권과 함께 이전 (주종관계 성립 : 主소유권, 從지상권)

~절차

`乙 --(지상권설정청구)--> 甲 --> 지상권설정등기乙

`乙 --(소유권&지상권 이전)--> 丙 --> 소유권이전등기丙 + 지상권이전부기등기丙

-乙의 丙에게 건물 처분 <예외적>

~乙이 등기하지 않고, 丙에게 처분하여 소유권이전등기만 된 상태 (여전히 지상권자는 乙)

~절차

`丙 --(乙 대위 지상권설정청구)--> 甲 --> 지상권설정등기乙

`丙 --(지상권이전청구)--> 乙 --> 지상권이전부기등기丙

-예외적 & 절차진행이전 상황에서, 甲이 丙은 지상권자가 아니니, 丙의 건물철거청구한 경우

~결론 : 신의칙에 반하여 허용X

~이유 : 어차피 丙은 甲에게 乙을 대위하여 지상권설정등기 청구가 가능하므로, 절차상의 공백을 이용한 甲의 철거청구는 야비한짓

-주의 : 甲은 丙이 지상권자가 아니므로 철거청구를 하지 못한다. (X,신의칙에 반하여)

*토지가 양도된 경우

건물	甲	乙(법정지상권)	乙(미등기상태)
토지	甲	甲	丙
--->	저당권 실행	乙이 등기없이 건물 취득	甲이 丙에게 토지 처분

-丙은 미등기상태인 乙의 존재를 모르고 취득 후, 철거청구

~乙은 미등기라도 새로운 토지주인 丙에게 법정지상권 행사 가능 (∵매매는 승계취득하므로)

 

#저당권 실행의 문제 – 저당토지상의 일괄경매권(§365)

*기본배경 : 나대지일것 (법정지상권과 구분!!)

*내용

건물		甲(신축)	甲(법정지상권30년)
토지	甲	甲	丙
--->	乙이 1억 저당권 설정 토지(2억,나대지)	甲이 건물 신축 토지(1억,건부지)	乙의 경매로 丙이 토지 취득 토지(낙찰가5천)

-토지저당권설정 이후, 저당권설정자의 건물축조

-저당권자에게 불합리 : 이런 경우, 甲건물 법정지상권 인정X → 철거가능(단, 사회경제적 불리)

-일괄경매권

~의의 : 저당권자는 토지&건물 일괄경매 가능 (철거의 불리성 해결 & 복잡한 절차 단순화)

~요건 : 저당권설정 당시 건물無 + 설정자 소유건물 (제3자 축조 후 설정자의 취득소유 경우 포함)

~효과 : 저당권자는 건물경매대가에 우선변제X / 토지&건물은 동일인에 매각

~단, 일괄경매권은 선택사항 (‘토지만경매+건물철거’로도 가능)

-판례

~신축한 건물이 을과 합의로 지어진 경우 : 법정지상권 인정X (∵합의공시방법 부존재)

~설정당시, 나대지 & 건축중 건물로 규모*외형 예상가능 상태 : 법정지상권 인정O (∵현장확인가능)

[기출] 甲이 나대지인 상태에서 乙에게 저당권설정 후, 丙이 이 토지에 건물을 지어 소유하는 중이라면, 차후 乙은 일괄경매를 신청할 수 있다. (X,건물도 甲소유여야 가능)

[기출] 甲이 나대지인 상태에서 乙에게 저당권설정 후, 丙이 이 토지에 건물을 지어 소유하다가 甲이 이를 취득했다면, 차후 乙은 일괄경매를 신청할 수 있다. (O)

 

#저당부동산의 제3취득자의 지위

*제3취득자 : 양수인 or 용익권자(지상권,전세권)

*최선순위저당권(말소기준) 후순위 제3취득자는 모두 소멸 → 저당권 소멸시켜야 유지가능

*제3취득자가 저당권 소멸시키는 방법

-대위변제 (변제기 도래 후)

-경매인 참가 (with유치권-단독입찰)

-비용상환청구권 (with유치권-버티기)

 

#저당권 침해 구제방법

*저당권은 가치권 → 소유자 사용수익권O(목적물가치감소X 범위내 얼마든지) → 침해가능

*물권적 청구권

甲(설정자) --(입목,벌채)--> <--(방해제거*방해예방)-- 乙(저당권자)

-반환청구 인정X (∵점유X)

-방해제거 인정O (ex.유해등기말소청구)

-방해예방 인정O

*담보물보충청구권

甲(설정자) --(입목,벌채)--> <--(담보물보충청구)-- 乙(저당권자)

-담보물보충 요건 : 설정자의 귀책사유O + 피담보채권 완제 어려움

*손해배상청구권 & 즉시변제청구권

甲(설정자) --(입목,벌채)--> <--(손해배상&즉시변제)-- 乙(저당권자)

-손해배상 요건 : 침해자의 고의*과실O + 피담보채권 완제 어려움

-즉시변제 요건 : 채무자의 담보 손상*감소*소멸 → 기한의 이익 상실 → 즉시변제청구권 발생

-즉시변제&손해배상 동시행사 가능 (둘 모두 담보물보충과는 동시행사 불가능)

[참조] 유해등기말소청구 : 당연소멸대상임에도 외관적으로 남아있는 순위권자의 방해되는등기 말소

[참조] 기한의 이익 상실사유 : (채무자의) 담보제공X / 담보손상*감소*멸실 / 채무자파산

[참조] 유치권의 유치권자의 사용권리 : 사용권X, 보존위한사용&대가지급

[기출] 저당권이 설정된 입목을 설정자가 벌채했을 경우, 저당권자는 그 재목에 대해 저당권에 기인한 반환청구를 할 수 있다. (X,반환청구 불가능)

[기출] 나대지상태 저당권설정 후, 실행예상상황인데도, 설정자*제3자가 신축건물공사를 계속할 경우, 저당권자는 공사중지청구를 할 수 있다. (O,방해예방인정→법정지상권성립은 안하지만, 번거로워짐을 미리 예방)

 

#저당권의 처분과 소멸

*처분 : 피담보채권과 분리한 저당권만의 처분금지 (수반성)

*저당권 소멸원인 : 경매 / 변제 / 소멸시효

-소멸시효 : 피담보채권의 소멸시효 완성시 (저당권자체는 소멸시효X)

-소유권을 상실한 저당권설정자가 피담보채권의 소멸을 원인으로 저당권등기의 말소청구 : 가능

 

#특수저당 – 공동저당

甲(채무자,설정자) --(A토지8천+B건물8천)--> <--(8천)-- 乙(채권자,저당권자)
<A토지 등기부> (경락1억) 1 乙(8천) 2 丙(7천)	<B건물 등기부> (경락1억) 1 乙(8천) 2 丁(5천)

*의의

-수개의 목적부동산이 동일채권으로 담보 (담보권의 강화)

-구조 : 수개의 목적물 & 수개의 저당권 → 피담보채권 1개

-목적부동산 5개이상 → 공동담보목록

*2개 부동산 모두 채무자 소유인 경우 배당

-동시배당 : 각 부동산의 경매대가 비례 (후순위자 고려X / 1부동산 매득금이 전액만족→동시배당제한)

~乙의 A토지 배당액 = 乙채권액 X A/(A+B) = 8천 X 1억/(1억+1억) = 4천

~乙의 B건물 배당액 = 乙채권액 X B/(A+B) = 8천 X 1억/(1억+1억) = 4천

~乙의 총배당액 = 4천+4천 = 8천

-이시배당(순차배당) : 후순위자의 대위 & 동시배당액의 한도

~乙의 A토지 배당액 = 경락금 – 乙채권액 = 1억 - 8천 = 2천 (乙종료)

~丙의 배당 : A토지 잔액2천 받음 → 부족한 5천을 B건물로 대위 → 4천 추가배당(동시배당한도)

~丁의 배당 : B건물 잔액6천 중 5천 받음

*A채무자소유 & B물상보증인소유인 경우 배당 (물상보증인 우위)

-동시배당 : 채무자토지A로 우선배당 → 부족분은 물상보증인건물B로 추가배당

-이시배당

~공동저당권자 乙 우선 배당 (B먼저 실행시, 물상보증인의 구상권 발생)

~물상보증인 or 물상보증인 후순위자 丁은 A토지에 대위O

~채무자 후순위자 丙은 B건물에 대위X

 

#특수저당 – 근저당

*의의

-장래의 증감변동하는 불확정채권을 담보하는 채권 (계속적거래 관계)

-결산기까지 피담보채권액을 담보하는 채권 (한도: 채권최고액)

-피담보채권액 : 일반채권(즉시확정) / 근저당(장래확정)

*특징

-부종성 완화 : 일시적으로 피담보채권이 소멸하더라도, 근저당자체는 소멸X

-발생 : 설정계약 + 등기 (약정근저당만 존재 / 법적지상권 부존재-법률규정발생X)

-필요적기재사항 : 채권최고액 & 근저당취지

*채권최고액 의미

-배당자 : 우선변제의 한도O(초과시, 채권최고액까지 / ∴배상한도액)

-채무자 : 책임의 한도X (초과시, 실제금액까지 / ∴다갚아라)

-제3취득자 : 대위변제O (초과시, 채권최고액까지 / ∵실제금액 알수없으므로)

=>채권최고액이란, 채무자가 지는 책임의 한도를 의미하는 것이 아니라, 우선변제의 한도를 의미한다.

*채권최고액 범위 : 원본, 이자*위약금, 손해배상금

-피담보채권범위 중 ‘실행비용’만 제외

-손해배상금 ‘이행기 도과후 1년분’ 제한X

*피담보채권의 확정시기 : 확정되어야 실행가능(우선변제) (중요!!)

-결산기의 도래

-기본계약 해지

-파산선고 (채무자*물상보증인*기업)

-경매신청시 (수인 근저당권자 중 경매를 신청한 당해근저당권자만)

-매각대금완납시 (경매를 신청하지 않은 근저당권자들 / 근저당권 소멸시기, 액수최고점)

[기출] 피담보채권의 확정시기가 아닌 것은? (정답 : 저당권채권자의 사망→상속되는 내용일뿐)

[기출] 부종성의 완화는 법정담보물권에서 현저하다. (X,근저당권)

[기출] 근저당설정에 있어서 담보할 채권의 최고액은 정할수도 있고, 정하지 않을수도 있다. (X,필요적기재사항)