[인강노트/중급] 190412-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산거래신고 등에 관한 법률

▶부동산거래의 신고

#부신법 목적

*부동산거래 신고 및 허가 사항 정함

*건전하고 투명한 부동산거래질서 확립

*국민경제 이바지

 

#부신법상 용어정리

*신고대상물 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매

-부동산 : 토지, 건축물

-부동산등 : 취득할 수 있는 권리 (입목X,공업재단X,광업재단X)

*거래당사자 : 매도인, 매수인, 외국인포함 (임대인X,임차인X → 임대차X)

[참조] 중개대상물 : 토건입공광 + 그외권리(분양권,환매권,무허가,인허가,합법매립등)

[기출] 중개대상물을 거래하는 경우, 모두 부동산거래신고를 해야 한다. (X,입공광X)

 

#신고관련

*기한 : 계약일~60일이내 (개정가능성!!-시험전확인)

*신고관청 : 부동산소재지 시군구 (cf.등록관청 : 사무소소재지 시군구)

*신고의무자 (강행규정)

-거래당사자 공동신고 (일방의 신고거부시 단독신고-임의규정)

-국가등이 신고 : 거래당사자 일방이 국가 (단, 개공이 계약서작성교부 했다면, 개공이 신고)

-개공의 신고 : 거래계약서 작성교부시 개공만 / 공동중개시 해당개공 공동신고-서명날인함께, 제출알아서

*신고필증 : 신고관청은 신고인에게 지체없이 발급(개정!!) / 매수인 검인의제

*농지취득자격증명과의 관계

-농지취득하려는 자는 농지소재지 관할 시구읍면의 장에게 취득자격증명 발급받아야 함(의무)

-단, 발급받아도 부동산거래신고 필요 (의제X)

[참조] 부동산거래신고&외국인계약원인취득신고: 계약일~60일이내 / 취득세납부&소유권이전등기: 잔금일~60일이내

[참조] 부신법(신고관청) / 공중법(등록관청)

[참조] 토지거래허가 받을시 : 농지취득자격증명 받은 것으로 간주

[기출] 부동산거래신고는 잔금지급일부터 60일이내에 신고관청에 공동으로 한다. (X,계약일-취득세와 다름)

[기출] 농지를 취득하려는 자는 농지소재지를 관할하는 시군구에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. (X,시구읍면)

 

#신고대상물 분류

*부동산의 매매계약

*부동산에 대한 공급계약 (by령)

-건축물분양법, 공공주택특별법, 도개법, 도정법, 산업입지개발법, 택지개발촉진법

-빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (개정!!)

-주택법 (건축법X → 즉, 30세대이상 아파트는 신고대상O, 빌라등은 신고대상X)

*선정된 지위의 매매계약 (전매도 신고)

 

#부동산거래 신고사항 (입자실종중계인기소, P13)

*입주계획(예정시기,본인*가족*임대*재건축) & 자금조달계획

-투기과열지구 3억이상 주택법상 주택 (오피스텔X) / 매수인이 국가등인경우 신고사항X

-추가된 항목 : 증여, 상속, 주택담보대출, 기존주택보유여부 (개정!!)

*실제거래가격 (거래예정가격X)

*종류 (대상부동산)

*중개사 (인적사항, 사무소상호*번호*소재지))

*계약체결일, 중도금, 잔금지급일

*인적사항 (거래당사자)

*기한 (조건기한)

*소재, 지번, 지목, 면적 (대상부동산)

[참조] 입주계획 & 자금조달계획 : 매수인 직접제출 or 매수인외 제출(매수인은 신고하려는자(개공*법무사)에게 계약일 50일이내에 제공)

[기출] 투기지역 3억초과 주택(주택법상)은 부신법에 따라 자금조달계획을 신고해야 한다. (X,투기과열지구&이상)

[기출] 3억이상 오피스텔은 부신법에 따라 자금조달계획을 신고해야 한다. (X,오피스텔X)

 

#신고방법

*전자문서

-본인(O) : 공인인증서(은행범용) (cf.전자계약서의 공인인증서:별도,은행범용X)

-대리인(X)

*방문신고

-본인(O) : 신분증

~일방의 신고거부시 단독신고 : 부동산거래계약신고서(단독서명) + 사유서 + 거래계약서사본

-대리인(O)

~당사자를 대리 : 대리인신분증 + 본인자필서명위임장(법인인감날인) + 본인신분증사본(법인인감증명서)

~개공을 대리 : 소공(O, 소공신분증 지참) / 보조원(X)

[참조] 공중법상, 개인은 인감을 요하는 경우 없음 (법인만 있음)

[참조] 중요서식 3가지 : 확인설명서(p.359), 전속중개계약서(p.150), 부동산거래계약 신고서(p.278)

[기출] 부동산거래신고시, 당사자를 대리할 경우, 본인자필서명위임장과 본인신분증사본은 당사자 양측 모두에게 받아야 한다. (X,작성이 아닌 신고(제출)대리이므로 한쪽만 받아도 무방)

 

#부가가치세 포함여부 (개정!!)

*공급계약(분양) & 전매계약(분양권,입주권) : 포함 → 부동산거래계약신고서

*등기 후 아파트거래가격 : 불포함

*중개보수 : 불포함 & 약정따름 (∴더 받아도 댐)

*상임법 환산보증금 : 불포함 & 약정따름 (cf.환산보증금=보증금+(월세 X100))

 

#해제*정정*변경

*모두 임의규정 / 등기신청전

*해제신고

*정정신청 (주지사종목, P14) : 법정서식X, 전자문서X

-주소, 전화번호 (당사자)

-지분비율

-사무소소재지, 상호, 전화번호 (중개사)

-종류 (거래대상 건축물) (토지X)

-지목, 면적, 지분, 대지권비율 (거래대상 부동산등의)

*변경신고 (지분변경도면가기, P15) : 등기신청전

-지분비율

-지분

-변경-매수인 (공동매수시, 일부 매수인 제외되는 경우 한정) (추가X)

-변경-부동산등 (거래대상 부동산등 다수시, 일부가 제외되는 경우 한정) (추가X)

-중도금*잔금, 지급일

-면적 (거래대상 부동산등의)

-가격 (거래)

-기한*조건 (계약)

[참조] 정정*변경 공통사항 : 면적 / 지분 / 지분비율

[참조] 면적변경없이 가격변경된 경우 : 거래계약서 사본 제출 필요 (전자문서X)

 

#검증체계구축운영 (강행규정)

*국장 : 부동산거래가격 검증체계 구축운영 (활용: 신고받은내용, 토지&주택의 가액, 부동산가격정보)

*신고관청 : 부동산거래가격 검증체계를 활용*적정성 검증

[기출] 신고관청은 부동산거래가격 검증체계를 구축운영하여야 하며, 상가의 가액이나 부동산가격정보를 활용할 수 있다. (X,국장/토지&주택)

 

#포상금

	지급사유 (제재)	포상금 내용
공중법	-무등록 (3.3) -부정한등록 (3.3) -양도대여 (1.1)   ※포상금X : 투기조장, 중개보수초과	-조건(공통) : 행정기관 발각전 신고고발 ~검사의 공소제기*기소유예 ※판사무관 : 무죄,선고유예,집행유예,벌금선고 → 포상금지급 -미지급 : 공소권없음,불기소,기소중지,검사의무혐의처분 -금액(공통) : 50만원 -재원 : 50%내 국고보조가능 -지급기간 : 결정일~1월내 -2인-균분 / 2건-최초
부신법	-거짓신고 (5%↓과태료) -부정한허가*허가X (2년↓징역*30%↓벌금) -허가목적대로사용X (10%↓이행강제금)	-조건(각각) : 신고관청 적발전 신고*입증자료제출 ~과태료부과O ~검사의 공소제기*기소유예 ~허가관청의 이행명령 -미지급 : 공무원의 신고, 위반관련자의 신고, 익명의 신고 -금액(각각) : 과태료의20%(한도1천만) / 50만원 / 50만원 -재원 : 시군구재원 충당 -지급기간 : 접수일~2월내 -2인공동-균분 / 2인각각-최초
주택법	-불법전매 (3.3 + ‘이익 3배가 3천만원 초과시, 이익 3배 범위내 과태료 부과’) (개정!!)	-조건 : X -금액 : 1천만원 -재원 : 명문X(‘시도’로 유추) -지급기간 : 신청일~30일내

[기출] 양도대여사유로 신고 및 기소되었으나, 법원에서 무죄판결을 받았다면, 포상금은 지급되지 않는다. (X,기소되었으니 지급-검사기준판단)

 

#위반시 제재

*과태료부과 신고관청은 부과일~10일이내 개공*법인의 관할 시군구에 통보

*내용

-3000↓과태료 : 거래대금지급증명자료 미제출*거짓제출

-500↓과태료

~체결일~60일이내신고X

~개공에 거짓신고요구

~거짓신고 조장*방조

~거래대금지급증명자료외 자료 미제출*거짓제출

-5%↓과태료 : 거짓신고

[참조] 거짓된언행(1.1+임취) / 거짓계약서(이중계약서*다운계약서, 임취)

 

#자진신고 (리니언시 제도, cf.고해성사)

*의의 : 위반사실을 최초로 자진신고한 자만 과태료의 감경*면제 (늦은 쪽은 처벌)

*과태료 내용

-면제 : 조사시작 전

~신고내용 : 개공에 거짓신고요구 / 거짓신고 조장*방조 / 외국인 취득신고위반 / 위반입증 성실협조

-50% (감경) : 조사시작 후

~신고내용 : 면제신고내용 포함 + 신고관청의 증거부족상태에 협조

-100% (감경X,면제X) : 과거1년내 3회이상 감경*면제 or 이미 신고관청에 통보됨

*자진신고 대상 아닌 경우 (자진신고해도, 감경*면제X) (중요!!)

-60일이내 미신고

-거래대금지급증명자료 미제출

-거래대금지급증명자료외 미제출

 

 

▶외국인등의 부동산취득등에 관한 특례

*신고대상물 (일반법, 2017.1.20~)

-국내인 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매

-외국인 : 토건 + 분양권&입주권 + 매매*교환*증여

*외국인등 : 외국국적, 외국법령단체, 사원*임원*자본금 2분의1이상 외국국적*단체

*신고*허가권자 : 시군구(신고관청)

*외국인등 특례 & 제재

특례	내용	위반시 제재
일반	-신고대상추가 : 교환*증여
부동산 취득 신고	-계약원인 취득(교환*증여, 매매X) : 60일내 신고 ※매매는 일반법 준용 → 즉, ‘외국인부신법’상에선 신고X	300↓과태료 ※매매 위반 : 500↓과태료(일반법)
	-계약외원인 취득(상속*경매) : 6월내 신고	100↓과태료
	-계속보유 : 6월내 신고	100↓과태료
토지 거래 허가	-허가필요지역 : 군사시설보호법, 문화재보호법, 자연환경보존법, 야생동물보호법 (군문자야, P27) -허가불필요지역 : 국계법 토지거래계약허가 받았을시 -허가처분 : 15일내 처분통지 -외국인의 토지거래허가 규정위반(사전허가없이 취득) → 무효	~외국인 : 2년↓징역*2000↓벌금 ~내국인 : 2년↓징역*30%↓벌금

[참조] 외국인 특례의 허가대상은 토지만!! (건축물*분양권*입주권은 신고대상)

[기출] 외국인등의 특례로 토지거래 허가가 필요한 지역에는 군사시설보호구역, 전통건조물지역, 생태보전지역, 야행생물특별보호구역이 있다. (X,전통건조물지역)

[기출] 외국인이 매매로 인한 부동산 취득신고를 위반했을 때는 300만원이하의 과태료가 부과된다. (X,500만원)

[기출] 외국인이 부동산거래신고의 대상인 계약을 체결하여, 부동산거래신고를 한때에도 부동산 취득신고를 해야 한다. (X,계약은 매매를 포함→외국인부신법상 매매는 신고대상X)

 

▶토지거래허가제도

#허가구역 지정절차

*토지투기성행 *중앙*시도 도시계획위원회 심의 (재지정일 경우 : 시도*시도지사 의견청취 필요) *허가구역지정 (5년이내)
<2이상 시도> *국장의 지정 *공고 (5일후 효력발생 / 재지정은 즉시발생) *통지 → 시도 → 시군구 (지체없이)→ *등기소장통지 & 7일이상공고,15일간 열람	<동일 시도> *시도지사의 지정 *공고 (5일후 효력발생 / 재지정은 즉시발생) *통지 → 국장&시군구 → 시군구 (지체없이)→ *등기소장통지 & 7일이상공고,15일간 열람

[참조] 부신법 파트 : 절차는 모두 ‘지체없이’ 사용 (즉시X)

[참조] 토지거래허가증 발급받은 경우, 「부동산등기특별조치법」 검인의제

[기출] 허가구역은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐, 5년동안 지정한다. (X,5년이내)

[기출] 동일시도의 허가구역지정의 경우, 시군구가 공고한지 5일후 효력이 발생한다. (X,시도)

[기출] 2이상의 시도에 허가구역 재지정시, 공고한지 5일후 효력이 발생한다. (X,즉시)

[기출] 허가구역지정시, 시군구는 시도의 통지를 받고 지체없이 등기소장에 통지하고, 15일이상 공고 및 7일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (X,7일&15일)

 

#허가구역내 토지거래에 대한 허가

*허가권자 : 시군구 (지정권자 : 국장or시도)

*허가대상면적 (초과: 허가대상O / 이하: 허가대상X)

-주거 : 180m²

-상업 : 200m²

-공업 : 660m²

-녹지 : 100m²

-미지정 : 90m²

-기타 : 250m²

-농지 : 500m²

-임야 : 1000m²

*면적이 타당하지 못할 경우 : 기준면적 10%~300% 범위에서 따로 정하여 공고

[참조] 주거시팔, 상놈이, 공육육, 녹차티백, 미식축구, 기농한 임백천, 절반씩 줄어든다

 

#허가구역 허가절차

*거래당사자 공동 허가신청 *시군구(허가권자) (신청일~15일내 민원처리)→
*불허가 *이의신청(1월내) or 매수청구(1월내) *도시계획위원회 심의 *시군구 → 이의신청인에 통지   ※매수청구 : 공시지가 기준	*허가 *허가목적대로 사용 (5년내 의무기간)   *허가목적 미사용시 →이행명령 (3월) →불응 →이행강제금 (10%내, 1년1회,) →이행강제금 이의제기 (30일내,)   ※이행강제금 : 취득가액(실거래가) 기준 / 확인불가능→공시지가 ※의무이용기간 & 허가사유 -2년 : 농업,축산업 / 공공협의수용된자의 대체토지 / 거주용,복지시설 -4년 : 공익사업이용 -5년 : 현상보전용	*선매협의사실 통지 *선매자지정 통지 (신청일~1월내) *선매협의 착수 (지정통지일~15일내) *선매협의완료 & 선매협의조서제출 (지정통지일~1월내)   *선매협의 불성립시 →시군구(지체없이) 허가or불허가 통보   ※선매매수 : 감정가격 기준 / 허가신청서가격이 낮을경우→허가신청서가격(임의규정)

[참조] 이행강제금은 1년에1회씩 이행명령이 될때까지 반복 부과할수 있고, 이를 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 이를 징수하여야 한다.

[참조] 이행강제금 상세내용 : 방치(10%) / 변경(5%) / 임대(7%) / 기타(7%)

[참고] 건축법 이행강제금 : 1m²시가표준액의50% X 위반면적비율(무허가100%, 용적률90%, 건폐율80%, 무신고70%) / 그외 위반건축물일 경우, 시가표준액의 10%범위내)

[기출] 선매제도는 공공용지확보를 위하거나 또는 허가받아 취득한 토지를 이용목적대로 이용하고 있는 경우, 공적주체에 토지취득의 우선적 협의권을 부여하고자 하는 제도이다. (X,이용하고 있지 않은 경우)

[기출] 선매협의가 불성립되면, 지체없이 불허가 처분을 하여야 한다. (X,허가or불허가)

 

#토지거래허가규정 미적용 (국가등의 특례)

*「민사집행법」 경매

*「국유재산법」 일반경쟁입찰

*「도정법」 보류지매각

*「주택법」 대지공급

*「택지개발촉진법」 택지공급

* 외국인등 토지취득, 세금체납처분*강제집행

[느낌] 국가를 통해, 개인이 취득

 

#지가동향 조사 (강행규정만)

*지가변동률 조사 : by국장 / 연1회이상

*지가동향 및 토지거래상황 조사 : by시도지사

-개황조사 : 관할구역내 개괄적 토지거래상황파악 / 분기별 1회이상

-지역별조사 : 개황조사 결과등에 따라 허가구역 지정요건충족 개연성이 높다고 인정되는 지역의 지가동향*토지거래상황 파악 / 매월 1회이상

-특별집중조사 : 지역별조사 결과, 개연성이 특히 높다고 인정되는 지역만 지가동향*토지거래상황 파악

 

#전자문서 불가능 (아주중요!!)

*고용종료 (cf.가능 : 고용신고, 인장등록, 등록인장변경)

*휴업신고

*폐업신고

*정정신청 (신고필증에 정정사항을 기재하여 방문제출 필요)

*변경신고 중 면적변경없이 가격변경신고서 제출시 (∵거래계약서사본 방문제출 필요)

*단독 부동산거래신고 (일방의 거부 → 사유서&거래계약서사본 방문제출 필요)

[참조] 국가의 단독 거래신고는 전자문서 가능

[참조] 일반적 부동산거래 계약*해제*변경 신고서들은 모두 전자문서 가능

■■■ 중개실무 총칙 / 중개실무 / 접수처리

#계약

*거래계약 : 매도인-매수인

*중개계약 : 매도인-개공 or 매수인-개공

-낙성, 불요식, 유상, 쌍무, 위임계약과 유사한 비전형(무명)계약

 

#중개계약 종류

*일반

*독점 : 무조건 계약한 개공이 보수받음

*전속 : 의뢰자가 직접 매수인 찾을 경우, 보수50%범위내 비용만 받음 (위약금X,보수X)

*공동/단독 : 공동이 단독보다 조직화*능률화

*순가/정가/정률 : 입금가/분양권/%

[참조] 법적규정 존재 : 일반 & 전속

[참조] 순가(입금가)계약 자체는 위반은 아니지만, 위반될 가능성↑

[기출] 전속중개계약에서, 의뢰자가 직접 매수인을 찾을 경우, 보수50%범위내 위약금을 받을 수 있다. (X,비용만)