[인강노트/중급] 190410-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 건축법

@골격잡기

건축법	주택법
대지확보 사전결정 (허가권자) 건축허가*건축신고 (허가권자) 착공신고 (허가권자) 시공 (건축주) 감리 (건축주 / (예외)허가권자) 사용승인 (허가권자)	대지확보   사업계획승인 (승인권자) 착수신고 (승인권자) 시공 (사업주체) 감리 (승인권자 / (예외)사업주체) 사용검사 (시군구)
*허가권자 -원칙 : 시군구 -예외 : <대형건축물> 특광 (시군:직접&도지사승인) ※도지사는 승인권자	*승인권자 : -원칙 : <10만㎡이상> 시도, 대시장 <10만㎡미만> 특광시군 -예외 : 국장

*건축법&주택법의 년도 : 대부분 2년 (하기는 예외)

-1년 : 신고후 1년내 착수 (허가후 착수:2년내) / 빈집개념 / 투기과열지구 지정 재검토

-3년 : 가설건축물 존치기간

-5년 : 주택법에서 사업계획 승인 후 착수

 

@건축법 기초 용어

*건축물 : 지붕 + 기둥 또는 벽 + 딸린시설물

*지하층 : 지하층바닥~지표면까지의 평균높이가 해당층 높이의 1/2이상 (∴절반=지하층)

*주요구조부 : 지붕틀, 기둥, 내력벽 + 바닥, 보 + 주계단 (제외: 사이기둥,최하층바닥,작은보,차양,옥외계단 등)

*건축 : 신축, 증축, 개축, 재축, 이전

*대수선 : 주요구조부의 증설*해체, 수선*변경

*리모델링 : 노후화억제*기능향상 (cf.건축법 리모델링 특례 : 120%범위내 용적률,높이제한)

-건축법 : 대수선 / 증축 / 개축(일부)

-주택법 : 대수선 / 증축

*도로 : 보행&자동차통행 가능, 최소너비4m이상

*특별건축구역 : 일부규정 완화*통합 → 도시경관창출, 건설기술향상 / 지정(국장*시도)

*특별가로구역 : 도로인접 건축물 건축 → 조화로운도시경관 / 지정(국장*허가권자)

*고층건축물(고삼) : 30층이상 또는 120미터이상 (cf.1층높이 : 건축법 4m / 주택법3m)

-초고층(초오) : 50층이상 또는 200미터이상

-준초고층 : 고층 중 초고층이 아닌 것

*실내건축 : 인테리어

*부속건축물 : 주된건축물과 분리되어 주된건축물의 이용*관리에 필요한 건축물 (종물 개념, 독자적X)

*발코니 : 내부와 외부 완충공간

*다중이용 건축물 : 불특정 다수 이용

-5천㎡이상 & 용도(문화,종교,판매,운수,의료,관광숙박)

-16층이상 (용도무관)

*준다중이용 건축물 : 다중보다 디테일&작은느낌

-1천㎡이상 & 용도(다중용도 + 교육,노유자,운동,위락,관광휴게,장례)

*특수구조건축물 : 3m이상돌출, 기둥간거리20m, 국장고시

 

 

▶총론

@건축법 적용대상

*대상물 : 건축물 / 대지 / 공작물 / 건축설비

*대상행위 : 건축 / 대수선 / 용도변경

*대상지역 : 전면적 / 일부

 

#건축물

*지붕과 기둥or벽이 있는것과 이에 딸린 시설물 모두

*건축법 미적용 건축물

-문화재보호법 지정*가지정 건축물 (보존목적) (cf.건축법:안전목적)

-철도*궤도 선로부지 내 시설 (운전보안, 보행, 플랫폼, 급수, 급유) (cf.철도역사X)

-고속도로 통행료 징수시설 (톨게이트)

-컨테이너 간이창고 (‘공장용도대지에 설치 & 이동용이’ 한정) (cf.일반 컨테이너*간이창고는 건축물O)

-하천구역내 수문조작실

[참조] 미적용 구분 : 문화재(법이 다름) / 나머지4가지(대지를 특정할 수 없음)

[기출] 문화재보호법상 가지정된 건축물은 건축법의 적용대상에 포함된다. (X,가지정 역시 미적용)

[기출] 전통사찰, 전통건조물 등은 건축법이 아닌, 문화재보호법 적용대상이다. (X,지정문구X-∴건축법적용)

 

#대지

*원칙 : 1필지 1대지

*예외 (구분!!)

2이상 필지를 1대지로 가능	1이상 필지일부를 1대지로 가능
-두필지에 걸친 하나의 건축물 -도시군계획시설 (시설이 설치되는 일단 토지) -주택법 (주택단지) -도로지표아래 (지하상가) -지적법 (공관법상 합병불가필지를 합친 토지) ~단, 소유자*권리 다른경우 제외 -건축허가 (필지합병조건 사용승인) ~단, 소유자 다른경우 제외	-도시군계획시설 (결정고시된 부분의 토지) -농지법 (농지전용허가) -산지관리법 (산지전용허가) -국계법 (개발행위허가) -건축허가 (필지분할조건 사용승인)

 

#공작물

*신고대상 공작물 : 건축물과 분리하여 축조된 공작물 중 큰것 (건축물X, 건축물에포함X))

*신고 : 시군구 (초과시 신고O, 이하시 신고X)

*내용 (4광8고 5나의태양 + 2m담, 6m대부분)

8m 6m 5m 4m 2m	고가수조 / <8m이하>기계식주차장*철골조립식주차장(외벽X) 대부분 (굴뚝,장식탑,기념탑,철탑 등) 태양에너지발전설비 광고관련 담장, 옹벽
지하대피소(30㎡이상)

 [참조] 공작물(큰것) : 신고대상 / 건축,대수선,용도변경 : 허가*신고대상

 

#건축설비

*국토교통부령 정하는 설비 (전기, 전화, 정보통신, 가스*급수*배수*환기, 오물처리, 승강기, 방범 등)

 

#건축

*신축 : 건축물 없는 대지(철거멸실 포함) & 부속건축물 있는 대지에 주된건축물 축조

*증축 : 건축물 있는 대지에 건축면적*연면적*층수*높이 늘리는 것

*개축 : 철거 & 종전범위내 축조 (그외 신축)

-철거 : 전부or일부 (주요구조부 4가지(내력벽,기둥,지붕틀+보) 중 3개이상 철거)

*재축 : 멸실 & 종전범위내 축조 (그외 신축)

-재축요건

~연면적합계 종전규모 이하 (필수)

~동수,층수,높이가 모두 종전규모 이하 (셋중 1개 초과해도, 연면적 종전규모내라면 재축 인정)

*이전 : 주요구조부 해체X & 같은대지내 다른위치로 옮김

[참조] 3층건물을 철거, 4층건물을 짓다(신축) / 3층건물을 철거, 2층건물을 짓다(개축)

[참조] 3층건물이 멸실, 4층건물을 짓다(신축) / 3층건물이 멸실, 4층건물을 연면적 종전규모내로 짓다(재축)

 

#대수선

*주요구조부를 증설*해체(조건X, 1㎡해체도 해체) or 수선*변경(3개이상, 30㎡이상)

-해당되는 주요구조부 : 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 외벽마감재료 (내기보지마삼)

-증축,개축,재축에 해당하는 것은 제외 (중첩시, 대수선X -> 증개재축 개념 우선)

*내용

-내력벽 증설*해체하거나, 벽면적 30㎡이상 수선*변경

-기둥,보,지붕틀 증설*해체하거나, 3개이상 수선*변경

-외벽마감재료 증설*해체하거나, 벽면적 30㎡이상 수선*변경

-방화벽 또는 방화구획 위한 바닥 또는 벽을 증설*해체 또는 수선*변경

-다가구,다세대주택의 가구간 경계벽을 증설*해체 또는 수선*변경 (아파트X,연립X)

-주계단,피난계단 등을 증설*해체 또는 수선*변경

-미관지구 건축물 외부형태 변경

[참조] 내력벽 면적을 10㎡ 해체 → 대수선O (해체-조건X)

[참조] 기둥을 1개 증설 → 대수선O (증설-조건X)

[참조] 기둥을 2개 변경 → 대수선X (변경-3개이상X)

[참조] 보를 3개 수선 & 연면적 증가 → 증축O (증축 개념 우선)

 

#용도변경

29가지 주용도
*주택 -단독주택 (단다다공) (1) ~단독 ~다중 : 3개층↓, 330㎡이하 ~다가구 : 3개층↓, 660㎡이하, 19세대↓ ~공관 -공동주택 (아연다기) (1) ~아파트 : 주택용 5개층↑ ~연립 : 4개층↓, 660㎡초과 ~다세대 : 4개층↓, 660㎡이하 ~기숙사 : 1동 공동취사세대 50%이상 *주택외 -근린생활시설 ~1종 (1) ~2종 (1) -기타전문시설 (25)	기타전문시설 (25)
	문화및집회 (예식장,동물원,경마장) 종교 판매 (백화점) 운수 의료 (병원) 교육연구 (유치원~대학교) 노유자 수련 (300㎡↑야영장, 유스호스텔) 운동 (체육관,볼링장,승마장) 업무 (오피스텔) 숙박 (호스텔,다중생활시설-2종X) 위락 (유흥주점,무도학원,카지노) 공장	창고 (물류터미널) 위험물저장및처리 (주유소) 자동차관련 (운전학원) 동물및식물관련 (축사,도축장) 자원순환관련 (페기물재활용) 교정및군사 방송통신 (방송국,촬영소) 발전 묘지관련 (화장,납골) 관광휴게 (야외극장,공원) 장례 (장례식장) 야영장 (300㎡미만)

*부가내용

-주택 층수 산정 제외 : 지하, 필로티

-다가구vs다세대 구분 주의 : 개층, 다가구-19세대↓

-공법상 독립적 주거시설 요건 2가지 : 욕실&취사(주방) (cf.다중:욕실O,취사X)

*근린생활시설

-1종

~30㎡미만 중개사무소 / 300㎡미만 휴게음식점*제과점 / 500㎡미만 탁구장*체육도장

~미용원, 안마원, 의원, 한의원, 목욕장, 일용품소매점

-2종

~500㎡미만 중개사무소*다중생활시설*공연장*종교집회장 / 300㎡이상 휴게음식점*제과점

~동물병원, 동물미용실, 안마시술소, 장의사, 노래연습장, 기원, 독서실, 일반음식점

-주의사항

~500㎡이상 중개사무소(업무시설)*다중생활시설(숙박시설)

~병원(의료시설), 유치원(교육연구), 유스호스텔(수련), 호스텔(숙박), 야영장(수련or야영장)

[느낌] 1종(생활에 좀더 밀착한 & 작은) / 2종(생활에 좀 덜 밀착한 & 약간 큰)

[기출] 동물원,식물원 등은 동물및식물관련시설에 포함된다. (X,문화및집회시설)

 

9개 시설군 (제목&순서 암기!!)
자동차관련 : 자동차관련 산업등 : 운수,창고,공장,위험물저장,자원순환,묘지,장례 전기통신 : 방송통신,발전 문화집회 : 문화및집회,종교,위락,관광휴게 영업 : 판매,운동,숙박,다중생활시설(2종근생) 교육및복지 : 의료,교육연구,노유자,수련,야영장 근린생활 : 1종근생,2종근생(다중생활시설제외) 주거업무 : 단독주택,공동주택,업무,교정및군사 그밖의 : 동물및식물   자산전문 영업교육은 근린주거밖에서 하라 & 교복주업   운창공위자묘장례 (구름이 흐르는 창공위의 자묘에 장례를 지내라)	상위시설군 ↑(위험上,허가대상) ↓(위험下,신고대상) 하위시설군
	*같은 시설군내 용도변경 -허가신고X, 대장변경신청O (ex.운수-공장) -(예외)1종-2종간 : 허가신고X, 대장변경신청X *같은 주용도내 용도변경 -허가신고X, 대장변경신청X (ex.운수 내)   *허가신고대상: 100㎡↑용도변경은 건축물 사용승인 준수 *허가대상: 500㎡↑용도변경설계는 건축물 설계규정 준용 *복수용도 인정

[참조] 다중생활시설 : 2종근생&숙박시설 해당 모두 영업시설군에 포함(고시원 통제강화 관련)

[기출] 일반음식점을 운동시설로 용도변경 하는 것은 신고대상이다. (X,허가대상(근린→영업))

[기출] 30㎡미만 독서실을 중개사무소로 용도변경 하는 것은 허가대상이다. (X,그냥(2종→1종))

 

#건축법 적용 대상지역

*구분

-전면적 : 도시지역 + 비도시&지구단위계획구역 + 동읍지역(섬의 경우 인구500명이상)

-일부 : 나머지

*전면적에만 적용되는 6가지 규정

-대지와 도로의 관계

-도로의 지정*폐지*변경

-건축선지정

-건축선에 의한 건축제한

-방화지구 안의 건축물

-대지의 분할 제한

 

#건축분쟁전문위원회

*건축관계자, 관계전문기술자, 인근주민들 간의 분쟁 조정 (건축허가권자와 건축허가신청자X)

*처리기한

-조정신청 : 60일내

-재정신청 : 120일내

 

 

▶건축물의 건축

#사전결정

*의의 : 건축허가 전, 미리 건축가능여부 물어보는 것 (임의적, 주택법은 없는 단계)

*사전결정 신청

-해당대지에 건축허용?

-건축가능한 규모?

-허가를 위해 고려할 사항?

*사전결정 절차

-환경영향평가대상일 경우 : 허가권자는 환경부장관*관련장과 협의

-협의 요청시 15일내 의견제출 (기간초과시 협의한 것으로 간주) (개정!!)

*의제사항 (사전결정 통지받은 경우)

-「국계법」 개발행위허가

-「산지관리법」 산지전용허가 및 산지전용신고

-「농지법」 농지전용허가 신고 및 협의

-「하천법」 하천점용허가

*사전결정 실효

-통지받은날~2년내 건축허가 (별도)신청 / 기한경과시 실효

 

#허가대상 건축물 (중요!!)

*허가권자(원칙) : 시군구

*허가권자(예외1) : 특광

-대형건축물(21층↑ or 연면적10만㎡↑) 특광에서 건축 ←연면적30%이상 증축해, 대형건축물이 된 경우 포함

-제외 : 공장&창고, 지방건축위원회 심의거친 건축물

*허가권자(예외2) : 시군 (도지사 사전승인)

-대형건축물(21층↑ or 연면적10만㎡↑) 도에서 건축 + 그외 예외1내용 동일*포함

-자연환경*수질보호 구역안 3층이상*연면적1천㎡이상 & 위락*숙박*공동주택*일반음식점*일반업무시설에 해당하는 건축물

-주거환경*교육환경 보호를 위한 구역안에 건축하는 위락시설*숙박시설 건축물

[느낌] 층수 : 2층이하(낮다-허가X), 3층(쪼끔크다-허가O) / 면적 : 1천㎡(쪼끔넓다-허가O)

[기출] 연면적 10㎡이상인 공장, 창고등의 건축은 특광의 허가를 받아야 한다. (X,공장창고→시군구)

 

#신고대상 건축물

*허가대상이라도, 하기내용 해당시, 시군구에 신고하면 허가받은 것으로 간주

*신고처리기간 : 5일내 신고수리여부 통지

*건축

-200㎡미만 + 3층미만 건축물 + 관농자

-100㎡이하 신축

-85㎡이하 증축,개축,재축

*대수선

-200㎡미만 + 3층미만 건축물의 대수선 (증설O,해체O,수선O,변경O)

-일반 대수선-수선만 신고 (증설X,해체X,변경X→허가대상 / 다가구*다세대경계벽*외벽마감재료 수선 제외)

[참조] 관농자 : 도시지역, 관농자라도 지구단위계획구역*방재지구*붕괴위험지역 제외 → 허가대상

[기출] 연면적200㎡미만이고 3층미만 건축물의 대수선은 모든 대수선이 신고대상이다. (O)

 

#건축허가 제한

*허가권자 & 제한경우

-국장 : 국토관리상 필요판단시 / 주무부장관이 필요판단시

-시도 : 지역계획*도시군계획 필요판단시 (국장에 즉시 보고 / 국장은 해제 가능)

*건축허가 제한기간 : 2년내 / 1년범위 1회 연장가능

[참조] 시군구는 자신이 허가권자 & 하위기관이므로 (스스로) 제한 못함

[참조] 허가제한 : 국계법&건축법 두번 등장

 

#건축법 실효 관련

*허가취소 (강행규정)

-허가일~2년내 공사착수X (단, 공장은 3년) / 1년범위 연장가능

-착수했어도, 공사완료불가능하다고 인정되는 경우

-착공신고전 대지 소유권 상실 → 6월경과 이후 공사착수 불가능하다고 인정되는 경우

*신고효력 자동상실

-신고일~1년내 공사착수X / 1년범위 연장가능

[참조] 건축*주택법 대부분 2년 / ‘허가>신고’이므로 신고는 1년 / 공장3년 별도기억

 

#건축절차 및 유지관리

*소유권 확보

-원칙 : 허가전 대지소유권 확보

-예외

~대지사용권 확보 (분양목적 공동주택 제외)

~대지공유자 수의 80%이상 동의 & 동의한 공유자 지분합계 80%이상 (노후화→신개재*리모델링 목적)

*매도청구 : 동의안한 공유자에게 지분을 시가로 매도할 것을 청구가능 (3월이상 협의)

*공유지분 감정평가 : 허가권자 추천, 평가업자2인→산술평균

*허가 전 건축물 안전영향평가

-건축물의 구조안전, 인접대지의 안전영향 평가 / 건축위원회 심의 / 비용부담: 의뢰한자

-대상

~초고층건축물

~연면적10만㎡↑ & 16층↑ (cf.대형건축물: 21층↑ or 연면적10만㎡↑)

*신고수리여부 통지 : 건축신고(받은날~5일내) / 착공신고(받은날~3일내)

*안전관리 예치금 : 1천㎡이상 건축물 착공신고하는 건축주의 예치(임의) → 건축공사비 1%내

*감리자 지정

-원칙 : 건축주 지정

-예외 : 허가권자 지정 (설계 미참여자 중 지정)

~건축주 직접시공한 소규모 건축물

~주택으로 사용하는 아파트*연립*다세대*다가구*다중 (개정!!, 추가(다가구*다중), 삭제(분양목적,30세대미만))

*사용승인 신청

-허가대상건축물, 신고대상건축물, 허가대상가설건축물 (신고대상가설건축물X)

-허가권자는 신청받고 7일이내 검사 → 사용승인서 교부

-임시사용승인기간 : 2년이내

*철거*멸실신고

-철거 : 사전신고, 3일전까지 시군구

-멸실 : 사후신고, 30일이내 시군구 (cf.대부분 신고는 사전이지만, 멸실은 예외적)

 

#가설건축물

*신고대상 : 대부분 (존치기간3년이내)

*허가대상 : 도시군계획시설*도시군계획시설예정지에 가설건축물을 건축하려는 자 (3층이하&존치기간3년이내)

*존치기간 연장

-신고대상 : 만료일 7일전까지 신고

-허가대상 : 만료일 14일전까지 허가신청

-공장 가설건축물 : 자동연장

[참조] 일반건축물: 원칙(허가)-예외(신고) / 가설건축물: 원칙(신고)-예외(허가)

[참조] 허가대상 가설건축물 : 국계법 도시군계획시설(고시일~2년내시행X시, 허가대상&원상회복3월전,소유자부담)과 연결

 

 

▶건축물의 대지 및 도로

#도로

*원칙 : 보행&자동차 통행가능, 최소너비 4m이상, 국계법&행정부 지정도로(예정도로 포함)

*예외

-지형적으로 자동차통행 불가능(계단식도로) : 너비 3m이상

-막다른도로 : 길이에 따라 너비 결정

~10m미만 : 2m

~10m~35m : 3m

~35m이상 : 6m (도시X&읍면 : 4m)

 

#대지와 도로

*원칙 : 건축물의 대지는 2m이상 도로와 접해야 함 (차가 드나들수 있도록 / 자동차전용도로 제외)

*예외1 : 접할필요X

-출입지장이 없다고 인정될때

-주변에 광장*공원등이 있어 통행지장 없을 때

-농막 건축할 때

*예외2 : 조건강화

-연면적 2천㎡이상 건축물(공장은 3천)은 너비6m도로에 4m이상 접해야함 (단, 동물축사등은 해당X)

 

#도로의 지정 또는 폐지*변경

*도로의 지정

-원칙 : 이해관계인 동의 필요

-예외 : 이해관계인 동의 불필요 (이해관계인 해외거주, 주민이 장기간 사실상 통로로 이용)

*폐지*변경 : 이해관계인 동의 필요 (항상)

 

#건축선 지정

*원칙 : 대지와 도로의 경계선

*예외

-소요너비 미달도로 (건축선&도로사이 면적 : 대지면적에서 제외)

~도로중심선에서 양쪽으로 소요너비(4m)의 1/2만큼 물러난 선

~도로반대편이 하천일때 : 경사지등이 있는쪽 도로경계선에서 소요너비(4m)만큼 물러난 선

-도로모퉁이 (건축선&도로사이 면적 : 대지면적에서 제외)

~전제조건 : 도로 4m이상~8m미만 & 교차각 120º미만

`4~6m : 큰

`6~8m : 작은

~대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 하기표상 거리를 각각 후퇴한 두점을 연결한 선

교차각	당해도로너비(m)		교차도로 너비(m)	결론
	4~6 (작은)	6~8 (큰)
90º미만	2	3	4~6 (작은)	큰큰4m / 큰작3m / 작작2m
	3	4	6~8 (큰)
90~120º	2	2	4~6 (작은)	큰큰3m / 나머지2m ※계산문제는 90º만 나옴
	2	3	6~8 (큰)

-시군구가 별도로 지정하는 건축선 (건축선&도로사이 면적 : 대지면적에서 포함)

~미관등을 위해, 도시지역 & 4m이하범위내로 지정 가능 (임의규정)

[참조] 건축선 : 건축물을 건축할 수 있는 한계선

[기출] 도시미관을 위해 시군구가 지정한 건축선에서, 건축선과 도로사이 면적은 대지면적에 제외된다. (X,포함)

[기출] 가로세로 20*15m인 직사각형 대지가 너비 각각 5m,7m인 도로에 교차각90º로 접해있을 경우, 건축선 지정후 대지의 면적은 몇㎡인가?

▦ 90º & 큰작 → 2m (가로세로 2m인 정삼각형)

지정전 사각형넓이 – 지정후 정삼각형넓이 = 300-2 = 298㎡

 

#건축선에 따른 건축제한

*건축물&담장은 건축선의 수직면 넘으면 안됨 (지표아래 제외)

*구조물의 높이 4.5m이하의 출입문,창문등은 열고 닫을 때 건축선 수직면 넘으면 안됨

 

#대지 안의 조경의무

*면적 200㎡이상 대지 건축할 경우 조경의무O

*안해도 되는 경우 (중요!!)

-녹지*관농자 / 축사 / 허가대상가설건축물 / 염분함유대지

-면적 5천㎡미만대지에 건축하는 공장

-연면적 1500㎡미만인 공장

-산업단지의 공장

-연면적 1500㎡미만인 물류시설 (주상지역 제외)

*옥상조경 : 옥상조경면적 3분의2를 의무조경면적에 산정 가능 (단, 의무조경면적 절반까지만)

[느낌] 작은규모*특화시설은 업무만 충실하면 된다 → 조경불필요

[기출] 상업지역에 설치하는 연면적 1500㎡미만인 물류시설은 조경의무가 없다. (X,있다)

 

#대지의 분할제한

*면적에 의한 분할제한 (건축물 있는 대지)

-주거*기타 : 60㎡이상

-공업*상업 : 150㎡이상

-녹지 : 200㎡이상

[참조] 인생주기 육십, 공상은 십오야 밝은달에, 녹지 이백

 

#대지안의 공지

*건축물~건축선*인접경계선 띄우는 거리 : 6m이내 범위 (by조례)

 

#공개공지

*설치대상 지역 (중요!!)

-일반주거, 준주거 (전용주거X)

-상업

-준공업 (일반공업X)

-도시화 가능성이 크다고 인정하는 지역

*설치대상 건축물

-연면적 5천㎡이상

-문화및집회시설, 종교시설, 판매시설(농수산물제외), 운수시설(여객용한정), 업무시설, 숙박시설

*확보면적 : 대지면적의 10%이하 범위

*건축기준 완화 (혜택)

-용적률 : 해당지역 용적률 1.2배이하 (건폐율X)

-보통 높이제한 : 해당 건축물 적용되는 높이 1.2배이하 (일조등 확보위한 높이제한X)

[느낌] 백화점, 영화관, 교회, 터미널, 대형마트등 사람이 많이 모이는 주상지역

[기출] 일반주거, 일반공업지역은 공개공지를 설치대상 지역이다. (X,일반공업X)

 

#대지*건축물이 지역*지구*구역에 걸치는 경우 조치

*대지가 2이상 지역*지구*구역에 걸치는 경우

-대지 과반 지역에 관한 규정을 전부에 대해 적용 (대지&건축물)

-녹지지역에 걸친 경우 → 각각 적용

*건축물이 걸치는 경우

-방화지구에 걸칠 때 → 전부에 대해 방화지구 규정 적용

-녹지지역 건축물이 방화지구에 걸친 경우 → 방화지구 규정 따름

[참조] 건축법상 고도지구 관련 규정 존재X

[참조] 국계법 비교 (둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우 행위제한)

 

#높이제한

*건축물 높이제한 (가로구역별 높이제한, 보통 높이제한)

-특별시장*광역시장 조례로 지정 가능

-같은 가로구역에서 건축물 용도형태에 따라 다르게 지정 가능

*일조등 확보위한 건축물 높이제한

-건축물<원칙> : 전용주거*일반주거 적용 (준주거X, 상업X) → (원칙)정북방향 경계선으로부터 제한받음

(예외1) 정북방향이지만 경계선 제한 안받는 경우	(예외2) 정남방향인데도 경계선 제한받는 경우
`지구단위계획구역등에서 대지가 너비20m도로에 접한 경우 `건축협정구역 안에서 건축하는 건축물 `정북방향 인접대지가 전용주거*일반주거 아닌 용도지역	`미개발지 개발(택지개발지구, 도시개발구역 등) →새로개발 `정북방향 대지 소유자와 합의 →북쪽신경X `정북방향 도로·공원·하천 등과 접한 대지 →북쪽신경X

-공동주택<예외> : 전용주거*일반주거 + 확대 적용(단, 중심상업*일반상업 제외, ∵비싼땅은 제한X)

-특례 : 2층이하 & 높이8m이하 건축물 → 일조 높이제한 규정 적용X

[기출] 공동주택의 경우, 일반상업지역에 지어졌을 때, 일조등의 높이제한을 받게 된다. (X,안받음)

 

 

▶건축물의 구조*재료*건축설비 등

#설계자의 구조안전 확인

*구조안전 확인 : 건축, 대수선

*착공신고 시 구조안전 확인 서류 제출 (단, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외)

-층수 2층이상 건축물 (목조는 3층이상)

-연면적 200㎡이상인 건축물(목조는 500㎡) → 창고, 축사, 작물재배사는 제외

-단독주택 및 공동주택

-높이 13m 이상 건축물

*사용승인 후, 즉시 내진능력 공개 의무

 

#의무내용

*방화지구내 건축물

-건축물 주요구조부*외벽 : 내화구조

-공작물 : 불연재료

*헬리포트*대피공간 설치 : 11층이상 & 바닥면적합 1만㎡이상

*승강기 설치

-승용승강기 : 6층이상 & 연면적 2천㎡이상

-비상용승강기 : 높이 31m초과 건축물

-피난용승강기 : 고층건축물 → 1대이상 설치

*범죄예방 건축 (개정!!)

-다가구 + 아파트,연립,다세대 + 오피스텔

-일용소매점 / 다중생활시설(2종&숙박)

-문화및집회(동*식물원제외) / 교육(연구소*도서관제외) / 노유자,수련

 

 

▶건축협정 등

#용어

*대지면적 : 대지의 수평투영면적

-제외 : 소요너비 미달도로, 도로모퉁이, 도시군계획시설인 도로*공원

*건축면적 : 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적 (벽이 없을시, 외곽기둥)

-제외 : 지표면1m이하부분, 폭2m이하 옥외피난계단, 보행*차량통로, 지하주차장 경사로, 대피*복지

*바닥면적 : 각층 또는 일부로서 벽*기둥등 구획의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

-제외 : 필로티, 승기기탑, 놀이터, 리모델링(미관,열손실방지), 다락(층고1.5~1.8m이하), 폭1.5m이하 옥외피난계단, 조경*대피*복지

*연면적 : 각 층의 바닥면적 합계

-용적률 산정시 제외 면적 : 지하층, 지상층주차장(필로티), 피난안전구역, 대피공간 → 설치장려

*건축물 높이 : 지표면~건축물상단까지 높이

-제외 : 필로티(경비실*계단실포함), 굴뚝, 옥상돌출물, 난간벽(벽면적의 1/2이상이 공간으로된것만)

*층고 : 바닥구조체의 윗면~위층 바닥구조체의 윗면까지 높이 / 높이 다른부분 존재시, 가중평균 높이

*층수

-미산입층 : 지하층 / 옥상의 승강기탑,계단탑등의 수평투영면적합계가 건축면적의 1/8이하일 경우(85㎡이하 공동주택은 1/6이하)

-층수 불명확 : 4m마다 1층 간주 (ex.실내체육관,주차타워) (cf.주택법은 3m)

-건축물 부분에 따라 층수가 다를 경우 : 가장 많은 층수로 계산

[참조] 층수 : 높이제한에 간접영향을 받음

[기출] 건축법상 20m의 건축물의 층수가 불명확할 경우 5층으로 한다. (O)

[기출] 층고가 2m인 다락은 바닥면적에 산입한다. (O)

 

#건축협정

*의의 : 2개이상 대지의 토지*건축물 소유주간의 건축물 건축*대수선*리모델링 관한 협정

-토지소유자가 1인일 경우 : 가능 / 해당1인→체결자

*요건

-체결시 : 전원동의 필요

-폐지시 : 과반수동의 필요 (하기특례적용시, 20년 지난후 폐지인가 신청가능)

*건축협정에 따른 특례

-둘 이상의 벽을 맞벽으로 하여 건축허가 공동신청 가능

-착공*사용*감리 통합적용

-법률규정 통합적용 (구역 전부or일부 대상)

~대지조경

~대지와 도로와의 관계

~지하층 설치

~부설주차장 설치

~건폐율 (용적률X)

~개인하수처리시설 설치

 

#결합건축

*의의 : 최단거리 100m거리이내 2개 대지의 건축주가 합의 / 용적률의 결합*통합적용

-토지소유자가 1인일 경우 : 가능 / 해당1인→건축주

-조례 용적률 20%초과시 : 건축위원회&도시계획위원회 공동심의 필요

*요건 : 체결&폐지 모두 전원동의 필요

*내용

-협정체결유지기간 : 최소30년

-용적률을 개별대지마다 적용하지 않고, 2개의 대지에 통합적용하여 건축

[참조] 범위 : 결합건축 < 건축협정

 

 

▶보칙

#이행강제금

*시정명령 미이행시 부과

-위반건축물 : 1㎡시가표준액의 50% X 위반면적비율(하기4가지 / 허용건신)

~무허가 건축 : 100%

~용적률 초과 : 90%

~건폐율 초과 : 80%

~무신고 건축 : 70%

-그외 위반건축물 : 시가표준액 10%이내

-연면적 85㎡이하 주거용건축물 : 상기2가지 금액의 1/2범위내 부과

*비고

-부과횟수 : 1년2회 이내 (연면적 85㎡이하 주거용건축물은 총부과횟수 5회내범위 별도조례규정)

-특례(감경) : 시정했을 경우한정

~축사*농업*어업용시설 500㎡이하(수도권외 1천㎡) : 1/5감경

~그밖의 위반동기*범위*시기고려 령으로 정한 경우 : 1/2범위내 감경

 

#빈집정비

*철거등 조치 : 1년이상 미거주시

*소유자 소재불명 : 일간신문 1회이상 철거공고 → 60일후 직권철거 → 보상or공탁

*보상 : 감정평가액 (시가보상X / cf.일반적 손실보상: 시가)