[인강노트/중급] 190409-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산정책론-2

▶토지정책

#수용방식 & 환지방식

*수용방식(공영개발) : 권리소멸방식, 개발이익환수용이, 민원多, 시행자의 사업비 부담大

*환지방식 : 재분배*권리축소방식, 효율성 높은 토지로 전환-재분배, 감보율, 체비지 매각-경비충당(사업시행자의 자금부담小), 민원小, 절차복잡

 

#토지은행제도 (공공토지비축에 관한 법률)

*토지주택공사의 업무(LH) (지자체X)

*미개발 토지 사전 매입(선매) (수용X, 수용보다 사적침해요소 적다, ∵토지양도의사 전제)

*공급 : 공공개발용 / 민간업자에게 저렴하게

*목적 : 무질서한 난개발 방지 & 계획적 개발 수단

*단점 : 정부의 재정적 부담 수반 / 토지매입~매각사이 과도기기간 관리상의 문제 / 정부의 투기조장 야기 우려(매입토지 주변의 지가 상승)

[기출] 토지은행제도는 수용방식보다 사적침해요소가 크다. (X,적다)

[기출] 토지비축제도는 공공토지비축에 관한 법률상 각 지방자치단체에서 관리한다. (X,토지주택공사)

 

#우리나라 토지관련 제도*법률

*시행중

-<주택법> 분양가상한, 투기과열지구, 조정대상지역

-<부동산가격공시법률> 표준지, 표준주택가격공시

-<개발이익환수 관련> 개발부담금, 양도소득세, 토지가격공시

-<기타> 실거래가신고, 토지은행, 토지선매, 농지소유상한제, 검인계약서,

*미시행중

-택지소유상한에 관한 법률 (위헌판결) : 사회주의적 제재

-토지초과이득세법 (헌법불합치) : 불확실한 이득

-개발권양도제(TDR) (실시한적 없음) : 문화재등 토지소유자에게 해당토지 대신 다른 곳을 개발토록 장려

 

 

▶주택정책

#임대주택정책

*임대료규제정책 (직접개입)

-임대료를 특정수준이상으로 못받도록 규제

-최고가격제 : 규제임대료<균형임대료 => 수요증가 (반대일경우, 변화없음=균형상태, 초과공급X)

~단기(공급비탄력) : 긍정적(임대료↓,공급량유지) => 수요자(임차인)보호, 소득재분배, 초과수요존재

~장기(공급탄력) : 부정적(임대료↓,공급량↓) => 공급감소(임대인투자기피, 주택의 다른용도전환), 단기보다 큰 초과수요(쫓겨나는 임차인증가), 임대주택방치(질적저하), 주거이동저하(교통혼잡, 사회비용증가), 비싼 이중가격*암시장가격 형성

*임대료보조정책 (간접개입)

-저소득층에 임대료일부보조*과세소득공제 : 임대료 부담경감, 실질소득증가

~단기(비탄력) : 수요증가 (임대료↑ / 기존임대인 초과이윤*혜택)

~장기(탄력) : 공급증가 (임대료↓,주택양↑ / 임차인 혜택, 기존고가주택 하향여과-저가임대주택 비중증가)

-수요측보조금

~소득(현금)보조방식 : 소비자의 효용측면 우월 / 주택&비주택소비배분, 실질소득증대, 부담능력향상

~가격(집세)보조방식 : 주택소비증대 정책측면 우월 / 쿠폰*바우처로 임대료만 할인->상대적 가격하락

-공급측보조금

~주택건설자금 저리 지원 -> 주택공급증가(장기적) -> 임대료하락(임차인혜택) (cf.단기적혜택X)

*공공임대주택공급정책 (직접개입)

-사적시장의 균형임대료보다 저렴한 공공공급 -> 사적시장*공공시장 분리되어 2중가격 형성

~단기 : 사적시장 임대료↓(∵공공시장으로 수요 이동) -> 양쪽시장 모두 혜택효과

~장기 : 사적시장 임대료↑(∵민간공급감소) -> 민간임대주택시장 위축 (사회전체의 임대주택 양은 불변)

=>결국, 장기적으로는 공공임대주택입주자만 보조혜택효과(임대료 차액만큼)

[기출] 임대료규제정책, 임대료보조정책, 공공임대주택공급정책은 정부의 직접개입형태의 정책이다. (X,임대료보조정책은 간접)

[기출] 임대료규제정책에서 규제임대료를 균형임대료보다 크게 했을 때, 초과공급이 발생한다. (X,변화X)

[예제] 임대아파트 수요함수 Qd=1400-2P, 공급함수 Qs=200+4P, 정부의 임대료규제 150만/m²일 때, 시장의 초과수요or초과공급상황과 그 수량은?

▦ 균형가격 P찾기 : 1400-2P=200+4P → P=200 (cf.균형수량Q=1000m²)

‘규제가격(150) < 균형가격(200)’이므로 초과수요발생

초과수요 = 규제가격시 수요량 – 규제가격시 공급량 = {1400-(2X150)} - {200+(4X150)}= 300m²

[응용] 상기예제 정부의 임대료규제가 300만/m²일 때, 시장의 초과수요or초과공급상황과 그 수량은?

▦ ‘규제가격(300) < 균형가격(200)’이므로 변화없음(균형수량 1000m² 유지)

 

#민간임대주택특별법 (개정!!)

*공공지원 민간임대주택 (구.기업형)

-8년이상 임대 목적

-혜택 : 주택도시기금의 출자, 용적률 완화

-규제 : 임대료*임차인 자격제한

*장기일반 민간임대주택 (구.준공공)

-8년이상 임대 목적 / 공공지원X

*단기 민간임대주택

-4년이상 임대목적 / 공공지원X

*임대사업자

-1호이상 / 공공지원X

 [기출] 장기일반 민간임대주택은 10년이상 임대 목적으로… (X, 8년)

 

#공공주택 특별법 (시행령)

*영구임대주택 : 최저소득(극빈층) / 50년이상

*국민임대주택 : 저소득서민 / 30년이상

*행복주택 : 젊은층(대학생,신혼부부,직장인) / 도심,부도심 위치 (ex.희망주택)

*장기전세주택 : 장기전세계약

 

#여과작용 (Filtering현상)

*하향여과

-고소득계층주택에서 저소득계층으로 사용 전환

-원인 : 저소득층인구증가, 임대료보조금지급 → 저가주택수요증가 → 저가주택공급량증가(기존주택의 하향여과)

*상향여과

-저소득계층주택에서 고소득계층으로 사용 전환

-원인 : 소득증가 → 고가주택수요증가*저가주택수요감소

*불량주택

-시장실패X, 자원배분이 비효율적X -> 소득의 문제

-즉, 불량주택은 하향여과에 의한 자원배분의 효율성이 달성된 결과

 

#주거분리 & 여과작용

*고소득층주거지역 & 저소득층주거지역의 분리 / 도시전체*인근지역도 발생 / 정의외부효과 편익추구, 부의외부효과 피해회피

*고가주택

-가치상승분>수리*개량비용 → 계속 수리*개량 → 계속 고급주택

-가치상승분<수리*개량비용 → 방치 → 하향여과 발생

*저가주택

-가치상승분<수리*개량비용 → 방치 → 계속 저가주택

-가치상승분>수리*개량비용 → 계속 수리*개량 → 상향여과 발생

*인근지역(경계지역)의 여과작용

-(AB는 저가주택지역) A---B---(경계)---C---D (CD는 고가주택지역)

~경계에 인접한 B는 A보다 할증된 가격 (상향여과)

~경계에 인접한 C는 D보다 할인된 가격 (하향여과)

~침입, 천이(계승) 현상 야기

 

 

▶주택분양정책

#분양가 규제&자율화

*분양가 규제

-최고가격제(수요증가) : 분양가상한선을 시장균형가격보다 낮게 설정 (반대일경우, 영향없음)

-초과수요(주택부족난), 주택공급감소*위축, 주택품질저하, 투기수요증가, 수요가격탄력성↑&초과수요량↑

*분양가 자율화

-건설업자생산성향상, 신규주택공급증가, 주택품질향상, 투기수요감소, 대형주택위주공급증가, 분양가상승-저소득층 부담상승

 

#주택분양제도

*선분양

-공급자주도시장→공급증가→품질저하

-투기수요증가, 주택품질저하, 건설사부도시 소비자피해우려, 소비자분할납부

*후분양

-수요자주도시장→공급위축→품질향상

-투기수요감소, 주택품질향상, 완제품비교후 계약구매, 건설사의 자금난*소비자 목돈마련부담

*보완책

-선분양 : 주택도시보증공사(건설사부도대비)

-후분양 : 프로젝트파이낸싱(건설자금조달) / 모기지론(주택자금마련)

 

 

▶조세정책

#조세정책

*조세의 기능 : 자원배분, 소득재분배, 지가안정&투기억제, 주거안정(주택문제해결)

*조세(재산세)의 전가&귀착 : 탄력적-유리(세금↓) / 비탄력적-불리(세금↑)

-수요탄력성>공급탄력성 : 수요자부담↓, 공급자부담↑

-수요탄력성<공급탄력성 : 수요자부담↑, 공급자부담↓

-수요완전탄력 or 공급완전비탄력 : 공급자가 조세전부 부담

-수요완전비탄력 or 공급완전탄력 : 수요자가 조세전부 부담

[참조] 경제적순손실액(왜곡) : 수요*공급이 비탄력적일수록 감소, 탄력적일수록 증가 (p.211그래프)

[예제] 공급자에게 조세를 10만원 올렸고, 수요탄력성은 4, 공급탄력성은 1일 때 수요자에게 전가되는 액수는?

수요탄력성이 높으므로 수요자가 유리, 10만X1/5 = 2만원

 

#조세 탄력성 이해

*그래프

-공급자잉여(부담) : B-공급비합 : A

-수요자잉여(부담) : C

-수요자총지출액 : A+B+C

-공급자수입 or 소비자지출분 : A+B

-총잉여 = 공급자잉여(부담)+수요자잉여(부담) = B+C

*이해 (탄력성 증가하면, 수요자 탄성, 공급자 탄식)

-수요탄력성 증가 : C↓(수요자부담 감소)

-공급탄력성 증가 : B↑(공급자부담 증가)

 

#신규주택과 중고주택에 대한 과세

*역진세 문제 (수요측면만 생각할 것!!)

-신규주택(고가주택,사치품) : 공급-비탄력 & 수요-탄력적 => 수요자 세금부담↓

-중고주택(저가주택,필수품) : 공급-탄력 & 수요-비탄력 => 수요자 세금부담↑

*주택가치 관계없이 재산세일률적용시, 저소득층 부담이 커지는 역진세 문제 발생

*역진세 해결방안 : 차등과세(누진세) 적용 / 대체임대주택의 확충(저가주택수요탄력성↑수요자세금부담↓) / 임대료규제정책(일시적효과)

[참조] 역진세 : 공급자입장(역진세X), 수요자입장(역진세O)

 

#양도소득세부과와 토지보유세의 경제적 효과

*양도소득세 중과시 부작용 : 주택공급감소 → 주택가격상승 (주택공급의 동결효과)

*토지이용을 특정방향으로 유도 하기 위한 토지보유세 부과시, 토지의 용도에 따라 지역별로 부과 필요

*헨리조지의 토지단일세론 (고전학파)

-토지에만 100% 징세 & 그외 조세 철폐

-토지의 물리적특성 강조 (토지의 물리적공급곡선은 수직(완전비탄력)-부증성)

-잉여인 토지에 보유세를 부과해도 토지공급은 감소X & 자원배분왜곡X

-세금은 공급자(지주)만 부담 / 임차인(수요자)부담X

■■■ 부동산개발 및 관리론-1

▶부동산이용

#용어

*입지잉여 : 토지이용집약도가 같더라도, 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익

*지가구배 현상 : 지가수준은 100%입지에서 멀어지면서 점점 낮아지게 되는데, 이 낮아지는 정도를 지가구배라하며, 중심으로부터 거리가 멀어짐에 따라 지가수준이 낮아지는 것을 지가구배 현상이라고 함

*도시스프롤 현상

-급속한도시화로 인한 무질서한 토지이용이 확산되는 현상

-대도시 도심보다 외곽부에서 더 발달 / 지가수준은 표준이하 / 개구리뜀뛰기식개발로 중간중간 공지를 두며 외곽으로 확산되기도 함

*직주분리 : 근로자가 거처를 도심에서 멀리두는 현상 / 공동화(도넛화)현상, 도심고동 비율 증가

*직주접근 : 근로자가 거처를 직장과 가까이 두려는 현상 / 도심건물 고층화 현상

*도심고동 : 도심업무중심지구~교외주거지구간 통근*통학하는 자들의 유동성 (출퇴근시간 차지비율 약50%)

 

▶부동산개발

#개발주체

*공공주체 (제1섹터) : 국가, 지자체, 공사

*민간주체 (제2섹터) : 개인, 조합, 건설업자

*혼합주체 (제3섹터) : 공공+민간

[기출] 조합은 공공주체이다. (X)

 

#개발의 과정 (구예부타금건마)

*구상 : 아이디어

*예비적타당성분석 : 개략적 수익성분석(수익>비용) / 전실행가능성

*부지확보

*타당성분석 : 물리적,법적,경제적 분석 / 개발업자에 따라 채택여부 변화

*금융

*건설

*마케팅 : 분양,임대,고객확보 / 개발초기부터, 정박임차인(장기계약임차인) 사전 확보

 

#개발의 위험 (워포드)

*법적위험

-공법적측면 : 지역지구제 등 토지이용규제, 인가허가

-사법적측면 : 토지소유권분쟁, 민원

-최소화 : 이미 이용계획이 확정된 토지를 매입

*시장위험

-수요공급의 위험 : 경기침체, 미분양, 분양가하락

-최소화 : 미리 매수자 확보(선분양), 시장연구*분석, 시장성연구*분석, 흡수율분석

-개발사업완성이 다가올수록 시장위험 감소 & 개발사업가치 증대

-개발초기에 매각하면 개발업자는 시장위험 감소가능하나, 가격은 낮게 형성

*비용위험

-인플레, 개발기간 장기화

-최소화 : 최대가격보증계약

[참조] 최대가격보증계약 : 일정금액까지는 개발업자가 부담, 나머지는 시공사가 부담

[기출] 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 시장위험을 줄이는 것이다.(X,법적위험)

 

#부동산 분석의 유형

*지역경제분석 < 시장분석 < 시장성분석 < 타당성분석 < 투자분석

*지역경제분석

-지역의 인구,소득,고용 등 총량지표

-모든 부동산의 수요요인*분석

*시장분석

-특정 유형의 부동산의 수요*공급 상황분석

-시장세분화 : 소비자 특성에 따라

-시장차별화 : 공급제품 특성에 따라

*시장성분석

-개발 부동산의 매매*임대 가능성(경쟁력) 분석

-흡수율 분석 : 일정기간동안 공급하는 부동산의 소비되는 비율(수요의 추세 강도) / 미시적,국지적,구체적,용도별,지역별 → 미래의 흡수율 분석이 궁극적 목적

*타당성분석

-충분한 수익성 (세후현금수지 분석)

*투자분석

-최종결정 (위험*수익 등을 다른 대안과 비교)

[참조] 기존 ‘시장분석(지역경제분석,시장분석,시장성분석) / 경제성분석(타당성분석,투자분석)’ (혼동주의!!)

[참조] 시장=Market / 시장성=Market Ability

[기출] 수요자특성에 따라 시장을 분석하는 것은 시장차별화이다. (X,시장세분화)

[기출] 흡수율 분석은 과거와 현재의 흡수율을 분석하는 것이 목적이다. (X,미래)

 

#부동산 개발유형 (시행방법)

*신개발

-아파트지구개발사업

-토지형질변경사업

*재개발

-보전 : 미리막다 (예방)

-수복 : 기능회복 (노후화 요인만 제거)

-개량 : 질적향상 (기존시설 개선, 새로운시설 첨가)

-철거 : 제거대체 (완전히 새로운 환경)

 

#민간개발방식

*자체개발사업 (토지소유자)

-소유자사업기획, 자금조달, 이익귀속주체, 단순개발방식, 지주자력개발

-속도↑, 위험↑, 자금조달부담↑, 위기관리능력요구

*지주공동사업 (토지소유자-토지제공 / 건설업자-자금&시공담당 => 위험분산형)

-공사비대물변제형 : 등가교환방식 / 지분공유O, 수수료X

~토지소유자의 토지위에 개발업자가 건축비부담 / 건물면적을 토지가격&건축비 비율로 지분 분배

~공사비변제(준공된 건축물로) / 소유자(사업시행자)&건설업체(시공회사)

-분양금공사비지급형 : 지분비율지급 / 지분공유O, 수수료X

~토지소유자의 사업시행 및 건설업체에 공사 발주 / 공사비지급(분양수입금의 지분비율로)

-투자자모집형 : 신디케이트, 조합APT, 신도시상업지 / 지분공유O, 수수료X

~개발업자가 투자자로부터 자금을 마련해 사업 시행 후, 투자자에게 일정한 투자수익or지분 보장

-사업위탁방식 : 업무위탁, 토지소유자 명의&자금조달, 소유권이전X / 지분공유X, 수수료O

~토지소유자가 개발업자에게 사업시행의뢰 / 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료 취득

*토지신탁개발

-부동산신탁, 신탁회사 명의&자금조달, 소유권이전O / 지분공유X, 수수료O

-자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발,관리,처분 / 신탁회사가 자금조달하여 공사발주

*컨소시엄구성방식

-대규모개발사업에서 자금조달과 기술보완의 필요에 따라 법인간 컨소시엄 구성

-토지소유자&컨소시엄간 공동개발, 사업안전성확보 / 시간장기, 이해조정문제, 책임회피문제

[참조] 사업위탁방식 & 토지신탁개발 : 차이점(명의,자금,소유권)이 기출문제 (중요!!)

[참조] ‘소유권이전형식’은 토지신탁개발밖에 없음!! / ‘신속’한 것은 자체개발사업밖에 없음!!

 

#민간자본유치사업

*BTO : 민간 준공 → 정부에 소유권 이전 → 민간이 일정기간 운영수익 (소유권: 바로 국가)

*BOT : 민간 준공 → 민간이 일정기간 운영수익 → 정부에 소유권 이전 (소유권: 나중에 국가)

*BTL : 민간 준공 → 정부에 소유권 이전 → 운영권을 정부에 임대&임대료 (소유권: 바로 국가)

*BLT : 민간 준공 → 정부에 운영권 임대&임대료 → 정부에 소유권 이전 (소유권: 나중에 국가)

*BOO : 민간 준공 → 민간에 소유권 부여 → 민간이 운영수익 (소유권: 민간)

[참조] Build / Operate / Transfer / Lease / Own

[참조] O가 들어가면 수익형(투자비회수용이-직접수익, 고속도로*다리건설 등) / L이 들어가면 임대형(투자비회수불리-국가로부터 임대료로 받아냄, 공공도서관*기숙사 등)

[참조] 실무상 BOO는 거의 없음 / 가장 많이 사용되는 방식은 BTO & BTL (소유권: 바로 국가)

 

#개발권양도제 (TDR)

*우리나라X (미국O)

*토지소유권과 개발권을 분리하여 공중개발권을 개인간 매매토록 하는 제도

-장점 : 지역간의 형평성 문제를 시장기구를 통해 해결 / 토지소유자의 자유의사에 따른 양도*행사 가능

-단점 : 개발지역의 과잉개발에 따른 효율성 저해문제 / 불법개발의 우려

-특례 : 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에 발생하는 손실을 개발권 부여를 통해 보전

*TDR증서

-다른 지역에서 개발을 행사

-소유권에서 개발권을 분리 -> 시장기구를 통해 판매 (공공부담 비용절감, 공적보상X)