[인강노트/중급] 190408-민법 및 민사특별법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 물권법-용익물권

▶지상권

#총설

*의의 : 지상물을 소유하기 위하여, 타인의 토지를 사용*수익할 수 있는 권리

-목적 : 지상물 소유

-지상권설정자 : 토지소유자

-객체 : 토지 (지상+지하, 1필토지일부 무방)

*지료 : 성립요건X -> 무상의 지상권 가능 (지료등기 따로 안하면, 양수인에게 무상지상권 성립)

*지상물을 보호하는 권리 (ex.매수청구권은 형성권)

 

#지상권의 발생

*법률행위 (약정지상권,186)

-설정등기 : 토지등기부-을구

-존속기간 : 최단기한의 제한, 영구무한가능(판례), 강행규정

기간약정O (삽십오년 이상)	기간약정X + 구조종류 미정
~건물(석조,석회조,연와조) & 수목 : 30년↑ ~기타건물(목조) : 15년↑ ~기타공작물 : 5년↑	~지상물(건물&공작물) : 15년 ~수목 : 30년 ※구조종류 지정시, 기간약정O의 존속기간

*법률규정 (법정지상권,187)

[참조] 존속기간 기준 : 화재내구력

[참조] 석조,석회조,연와조 = 돌,석회,벽돌

[기출] 기간을 정하지 않았는데, 화재내구력이 강한 건물이라면, 그 존속기간은 15년으로 한다. (X,30년)

 

#지상권자의 권리

*토지사용수익권

-점유O, 점유보호청구권O, 상린관계O, 물권적청구권O

-직접지배 : 과실취득O, 필요비상환청구권X

*처분의 자유

-양도*상속*담보*임대의 자유

-처분금지특약 : 무효

 

#지상권 소멸의 효과

*지상물매수청구권 (쌍방)

-지상권설정자(매수청구,형성권)→ ←(수거)지상권자

-지상권설정자(갱신거절)→ ←(갱신청구,청구권 / 매수청구,형성권)지상권자

*지료증감청구권

-지상권설정자(지료증,형성권)→ ←(지료감,형성권)지상권자

*유익비상환청구권

-지상권설정자(선택반환)→ ←(유익비청구,청구권)지상권자

*지상권소멸청구권

-지상권설정자(소멸청구,형성권)→ 지상권자

-요건 : 2년이상 지료연체

-양수인에 승계X => 지료체납은 양도인(전지상권설정자)-지상권자간의 문제일뿐

[참조] 부속물(건물), 지상물(토지)

[참조] 임대차소멸: 2기이상 차임연체  / 전세권소멸: 용법위반

[참조] 지료증감청구권 => (임대차)차임증감청구권

[참조] 유익비상환청구권 vs 점유자회복자간의 필요*유익비

	필요비	유익비
지상권자→지상권설정자	권리無(∵직접지배) -> 청구X	가액현존 -> 선택반환
점유자→회복자	과실취득시 -> 청구X	가액현존 -> 선택반환

 

#특수지상권

*구분지상권

-토지소유자-구분지상권자간의 계약 + 등기O

-특징 : 토지의 입체적 활용 / 영구무한가능 / 수목X / 소유권제한특약O / 제3자전원동의필요(용익권자)

*분묘기지권

-취득 : 계약 / 시효취득(20년-평온,공연) / 법정지상권 => 기지사용권 취득(기지소유권X, ∵타주점유)

-공시 : 봉분(관습법상물권-등기X), 평장*암장은 인정X

-특징 : 시효취득시 지료 무상(그외 유상) / 2001.1.13 이전 설치분묘만 시효취득 가능

*관습법상 법정지상권

-성립요건 : 토지건물 처분당시 동일소유자 -> 매매기타 적법원인으로 어느 하나의 소유자 변경 & 철거특약無 -> 건물소유자의 지상권 인정

-목적 : 지상물의 보호 (철거특약이 없다면, 철거후 구건물기준 신축도 법적지상권 인정)

-특징 : 등기X(등기시 전득가능), 지료O

-적법원인 아닌 예 : 공유자1인의 지분전매 / 환지 / 소유권 원인무효로 인한 귀속변경

 

#법적지상권의 분류 (3가지, 소유자가 달라진 이유에 따라)

*305조(건물전세권,대지특별승계인) : 지상권자=건물소유자*전세권설정자 (전세권자X)

*366조(저당권실행) : 지상권자=건물소유자

*관습법상 법정지상권(매매기타 적법원인) : 지상권자=건물소유자

[참조] 특별승계인 : (반대)포괄승계인-상속인

 

 

▶지역권

#지역권의 구분

*요역지 : 지역권자, 반드시1필

*승역지 : 지역권설정자, 1필일부가능

*목적 : 통행,배수,인수,조망,불영업,불건축 등 (편익의 종류에는 제한X) (cf.국내 대부분은 통행&인수)

 

#지역권의 성질

*비배타성 & 불가분성

-공용적*공공적 -> 가급적 존치 시키려하는 성질 (분할되어도 각 부분을 위해 존치)

-수인의 공유시 (소멸-전원 / 소멸중단-1인 / 취득-1인 / 취득중단-전원)

~전원 --<시효>--> 소멸(어렵게) // 소멸 중단시 -> 1인

~1인 --<시효>--> 취득(쉽게) // 취득 중단시 -> 전원

*수반성 : 요역지 처분 -> 지역권 함께 처분

*부종성 : 요역지 발생*소멸 -> 지역권 함께 발생*소멸

[기출] 요역지가 수인의 공유인경우, 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단은 다른 공유자를 위한 효력이 있다. (O, 소멸중단-1인)

[기출] 점유로 인한 지역권취득 기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유여야 효력이 있다. (O,취득중단-전원)

 

#지역권의 취득

*시효취득 : 계속&표현되는 지역권만 가능 (점유에 의한 취득시효X)

-계속&표현 : 통로개설(요역지소유자) + 항시사용(객관적)

[기출] 요역지대상토지 소유자가 20년이상 계속적으로 통행을 하고 있는 것이 객관적으로 증명된다면, 지역권의 시효취득이 가능하다. (X,통로개설 필요)

 

 

▶전세권

#특징

*객체 : 토지*건물

*전세금 존재 : 전세권자=전세금반환채권자 (권리: 경매,우선변제 -> 담보물권성격(부수물불경우))

*목적 : 경제적약자(전세권자) 보호를 위해 물권으로 만듬

*구분

-설정등기O : 물권 전세 -> 전세권 귀속 (∴경매권O→임의경매 )

-설정등기X : 채권 전세 -> 임대차 귀속 (∴경매권X→소송→강제경매)

[참조] 전세권은 전세계적으로 한국에만 있는 유일한 제한물권 (특수한 용익물권이자 특수한 담보물권)

[참조] 담보물권 성질 : 부종성, 수반성, 물상대위, 불가분성, 경매청구권, 우선변제권

[참조] 채권적전세권 : 미등기전세권 -> 민법상 임대차(주임법&상임법 대상)

[참조] 강제경매 소송 요건 : 전입신고+확정일자+점유 => 대항력&우선변제권 발생

 

#전세권의 발생

*법률행위 (약정전세권)

-성립요소 : 계약 + 등기 + 전세금(금전or기존채권갈음)

-농지 전세권 불가

-존속기간 : 최장기한의 제한 (예외: 건물최단존속기간 1년->약자의 거주보호)

기간약정O	기간약정X (법정갱신-무정한기한 포함)
~토지 : 10년↓ (갱신: 10년↓) => 전십범 ~건물 : 1년↑~10년↓ (갱신: 1년↑~10년↓) `건물법정갱신 : 만료 6~1월사이 설정자의 조건변경*갱신거절 통지없을시, 자동 재계약 (동일조건 & 무정한기간)	~각 당사자는 언제든지 소멸 통고 가능 `상대방이 통고를 받은날~6월 경과시 소멸   ※소멸통고제도(청구X) => 6기통

*법률규정 (법정전세권)

 

# 전세권자의 권리

*사용수익권 (지상권자 동일)

-점유O, 점유보호청구권O, 상린관계O, 물권적청구권O

-직접지배 : 과실취득O, 필요비상환청구권X

*처분의 자유

-양도*상속*담보*임대*전전세의 자유

-설정행위 금지특약 가능 : 유효 (∵채권의 성질 유지)

 

#전전세

*성립요소 : 전전세계약 + 등기 + 전세금

*범위 : 전세 >= 전전세

*책임 : 전세권자는 전전세하지 않았으면 면할수 있는 불가항력 책임도 져야함 (가중책임)

 

#전세권 소멸의 효과

*부속물매수청구권 (쌍방, 갱신청구권X)

-전세권설정자(매수청구,형성권)→ ←(수거)전세권자

-전세권설정자 ←(매수청구,형성권)전세권자

*전세금증감청구권

-전세권설정자(전세금증,형성권)→ ←(전세금감,형성권)전세권자

*유익비상환청구권

-전세권설정자(선택반환)→ ←(유익비청구,청구권)전세권자

*전세권소멸청구권

-전세권설정자(용법위반,형성권)→ 전세권자

-요건 : 용법위반 (ex.무단증개축)

-전세금반환 및 인도&등기말소는 동시이행관계 (전세금미반환시, 경매*우선변제청구)

[참조] 부속물(건물) / 지상물(토지)

[참조] 임대차소멸: 2기이상 차임연체  / 지상권소멸: 2년이상 지료연체

[기출] 다음 중 전세권자의 권리가 아닌 것은? (전세금증액청구권)

 

#담보물권보다 강력한 담보의 수단이 되는 전세권

*’사용수익’은 전세권의 성립요소(계약,등기,전세금)가 아니므로, 대출시 근저당 대신 전세권설정등기도 가능

*미상환시 : 임의경매 or 물권적청구권으로 소유자 축출 가능 + 사용수익도 가능