[인강노트/중급] 190404-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 등기법- 총칙

@공시법상 소유권/소유권이외 비교표

*소유권

*소유권이외

-용익권 : 지상권 / 지역권 / 전세권 / 임차권

-저당권 : 저당권 / 처분제한 / 소유권(일부)

	용익권	저당권	비고
일부	O	X	승역지O-요역지X
합병	O	X	승역지O-요역지X / 소유권O
지분	X	O
이중	X	O	지역권O / 소유권X
하천	X	O
대지권	O	X	아파트(건물+토지)

[참조] 지역권의 이중 사용예 : 통행 (다수 이용)

[참조] 하천 : 사용수익하게 하면, 토사 사라짐

 

@골격잡기

*등기부 (사법부)

-부동산 표시 : 표제부 <사실관계>

~토지 : 소재,지번,지목,면적

~건물 : 소재,지번,명칭,번호,구조,종류,면적

-권리 <권리관계>

~소유권 : 갑구

~소유권이외 : 을구

*대장 (행정부)

-부동산 표시

-소유자

 

@표제부 & 갑구을구

*표제부-토지

표시번호

접수(일자)

소재 지번

지목

면적

등기원인 및 기타사항

*표제부-건물

표시번호

접수(일자)

소재 지번 및 건물번호

건물내역 (구조,종류,면적)

등기원인 및 기타사항

*갑구*을구

순위번호

등기목적

접수(일자&번호)

등기원인

권리자 및 기타사항

 

@표제부 유용 못하는 것

*접수번호 : 표제부에 존재X

*추정력 : 표제부는 부동산표시만 (추정->권리관계)

*무효등기 : 판례 (멸실 후 신축한 건물에 유용X)

*가등기 : 가등기의 목적은 순위보전, 표제부는 순위 존재X

*부기등기 : 부기등기는 주등기의 순위를 이어받는 등기, 표제부는 순위 존재X

 

 

▶부동산등기제도 개관

#부동산등기

*의미 : 등기관이 / 등기부에 / 부동산표시와 / 권리관계를 / 기록하는 것

*신청주의

-원칙 : 공동, 방문, 전자, 서면 (구술X)

-예외 : 상공판경기, 촉탁

*등기목차 (총7장)

-1장~3장 : 서론 / 등기관 / 등기부

-4장 : 등기절차총론 (등기절차 필요서류)

-5장 : 부동산표시

-6장 : 권리관계

-7장 : 이의신청

[참조] 1~3장은 학자설(가볍게 이해) / 출제는 4,6장에 집중(고르게 출제되는 지적과 대조적)

 

 

▶부동산등기 종류

#등기 분류 (아주중요!!)

기입	보존	새로운 등기원인의 발생에 의한 등기				등기필정보O 처분제한O	종국 등기
	설정
	이전
경정		등기의	일부	원시적 불일치	갑구/을구	등기필정보X
변경		등기의	일부	후발적 불일치
말소		등기의	전부	권리소멸시
말소회복		등기의	전부or일부
멸실		부동산의	전부	부동산멸실시	표제부
멸실변경		부동산의	일부

*경정 & 변경 & 멸실변경

-부동산 표시의 변경*경정 : 소재 / 지번 / 지목 / 면적 / 구조 / 종류

-등기명의인 표시의 변경*경정 : 성명 / 주소 / 주민번호

-등기명의인 권리의 변경*경정 : 지상 / 지역 / 전세 / 임차 / 저당

[참조] 보존:소유권 / 설정:소유권외 / 이전:권리주체변경 / 변경:권리객체변경

[참조] 처분제한 : 압류*가압류*가처분*경매 + 특약(공유물분할금지*전세권양도금지)

[참조] 전세금을 잘못 적었다(등기명의인 권리의 경정) / 전세금이 바꼈다(등기명의인 권리의 변경)

 

 

▶등기할 사항

#등기사항

*실체법 : 186조(등기O) / 187조(등기X,상공판경기) / 245조1항(등기O,점유20년) / 245조2항(등기O,등기부10년)

*절차법(등기대상) : 물건 + 권리(소유권/지상권,지역권,전세권,임차권,저당권,권리질권,채권담보권)

등기O	등기X
하천(저당권) 토지일부&분필X(용익권) 권리일부&지분(저당권) 고정식온실 방조제 유류저장탱크 경량철골조 경량패널지붕 건축물 규약상 공용부분(노인정)   사일로, 국유재산(하천제외), 부속건물 컨테이너구조 슬레이트 지붕주택	하천(용익권) 토지일부&분필X(저당권) 권리일부&지분(용익권,소유권,상속) 비닐하우스(가설건물들) 방조제배수갑문(큰문들) 주유소 캐노피 경량철골조 조립식 패널구조물 구조상 공용부분(복도,계단)   해상관광용 호텔선박, 치어장등록 축양장 공유수면하토지, 교량,터널,축대,담,토굴

-등기불가능 물권 : 점유권, 유치권, 분묘기지권, 동산질권, 특수지역권, 토지통행권

-등기가능 채권 : 임차권, 환매권, 신탁등기

[참조] 절차법상 물건 : 토지+건물(지붕,벽)  (cf.건물외정착물: 특별법적용)

[참조] 절차법상 등기사항 범위 > 실체법상 등기사항 범위

 

 

▶등기의 효력

#종국등기 (본등기 / 등기→권리변동O)

*물권변동 : 등기관이 등기를 마친경우, 접수한때부터 (소급)효력발생

*순위확정

-주등기 : 같은구(순위번호) / 다른구(접수번호)

-부기등기 : 주등기 따름 / 부기등기 상호간 순위는 그 등기순서(선후)

-가등기 : 가등기에서 본등기시, 본등기순위는 가등기순위에 의함

-대지권 : 건물(표제부) / 토지(갑구을구)->접수번호

*추정력 : 등기가 있으면, 그에 대응하는 실체적권리관계가 존재하는 것으로 추정

-추정O : 갑구을구, 판례, 종국등기, 권리의등기 / 등기원인, 권리변동의당사자, 담보물권*피담보채권

-추정X : 표제부, 민법, 가등기, 부동산표시의등기 / 사자, 허무인, 점유

*대항력 : 환매,임차,신탁,임의적기록(존속기간,지료,이자,지급시기) -> 등기하면 제3자 대항가능

*점유 : 등기부취득시효 10년

*후등기저지 : 유효무효불문 말소되기전까지 형식상 효력 유지 (ex.기존전세권 말소해야, 새전세권 등기가능)

*공신력불인정

[참조] 물권변동&순위확정: 법으로 인정 / 추정력: 판례로 인정

[참조] 접수번호 존재이유 : 다른구 간의 순위문제해결을 위함 (cf.표제부엔 접수번호X)

[기출] 등기는 접수한때부터 효력이 발생한다. (X,등기관등기경료 후 접수시로 소급하여 발생)

 

#예비등기 (가등기 / 등기→권리변동X)

*추정력X (∵권리변동X)

*이전O, 처분제한O

 

 

▶등기의 유효요건

#유효요건의 완화 (위법이지만 유효)

*모두생략등기 : 유효 (원시취득자가 보존등기를 하지않고, 양수자가 보존등기 경료 -> 세금만 부과)

*중간생략등기

-3자간 합의O : 유효 (병은 갑에 직접청구 가능)

-3자간 합의X : 유효 (병은 갑에 을의 대위청구 가능, cf.채권양도원인청구는 불가능)

-토지거래허가구역 : 무효 (무조건 무효)

*실제와 다른 등기원인에 의한 등기 : 유효 (증여를 매매로 가장해 거래 경료 -> 세금만 부과)

*무효등기의 유용 : 유효 (돈을 갚아 무효지만 말소안한 저당권 -> 다시 돈을 빌렸다면 이 저당권 유용 가능)

-단, 이해관계인이 없을때만 가능 (∵후순위자 순위상승 보장필요)

-갑구을구만 인정

-표제부 불인정 (판례: 멸실된 건물(무효)의 등기부를 멸실후 신축한 건물의 보존등기 유용X => 무효)