[인강노트/중급] 190403-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 도정법

@골격잡기

도개법			도정법
개발계획 개발구역 시행자 (공공/민간(조합)) 실시계획 인가고시			정비기본계획수립 정비계획입안 결정&정비구역 시행자 (공공/민간(조합)) 시행계획 인가고시 분양통지 및 공고
<혼용방식>	<수용방식> 공급계획 준공,검사,공고 공급	<환지방식> 환지계획 준공,검사,공고 환지처분	관리처분계획 인가고시 준공,검사,공고 권리이전고시
*제안권자 : 시행자(행정청&조합제외) *요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구 *지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장			*수립권자(기본계획) : 특광시(대도시X시-도지사승인필) *입안권자(정비계획) : 시군구(시장군수등) *지정권자(정비구역) : 특광시군

*도정법 : 도개법이 환지방식 유사 (초록색-도정법만 있는 내용)

*정비기본계획 필요이유 : 도개법은 없던 것을 만드는 것, 도정법은 이미 있는 것을 고치는 것이므로

*권자별 : 시군구(대부분 업무) / 특광(기본계획*정비구역만)

-수립권자(기본계획) : 특,광,시장 (군수X)

-입안권자(정비계획) :      시장,군수,구청장등 (=>전체를 줄여서 ‘시장군수등’)

-지정권자(정비구역) : 특,광,시장,군수O

*환지(의제)보상 : 도개법(필지단위&가만있어도 보상) / 도개법(인별단위&신청해야 보상)

*분양통지 및 공고

-필요이유 : 신청해야 보상하는 것이 원칙이므로

-통지기간 : 시행계획 인가고시~120일이내

-분양신청기간 : 통지일~30일이상,60일이내

-신청O : 관리처분계획으로 / 신청X : 협의(인가고시일 다음날~90일내 보상협의) -> 재결신청(만료일~60일내)

*관리처분계획 인가고시

-효과 : 기존건축물철거 / 사용수익금지기간 / 임대차기간 보장규정 부적용

 [느낌] 도개법>도정법 : 도개법의 행정청(시도) > 도정법의 행정청(시군구)

 

 

▶총론

#정비사업 : 도시기능회복 목적 / 전제(도시의 주상공에 시행)

*주거환경개선사업 (특수) : <주거>극히열악,과도밀집 / 정비기반시설 등만 고침→간단 (주택X)

*재개발사업 (보통) : <주거>열악,밀집 / <상공업>도시환경개선

*재건축사업 (작음) : <아파트>양호,밀집 / 공동주택

[느낌] 가장 예외규정이 발달된 사업 : 재건축 (말썽多)

[참조] 열악*양호: 기반시설 / 밀집: 건물

 

#노후*불량건축물

*준공일기준 40년까지 사용하기 위한 보수보강비 > 철거*건설비

*도시미관저해*노후화 : 준공된후 20년이상 30년이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물

 

#정비기반시설 : 누구나 이용 / 도로, 상하수도, 공원, 공동구, 열*가스공급시설 (철도X, 항만X)

 

#공동이용시설 : 특정인 공동 이용 / 놀이터, 탁아소, 어린이집, 경로당, 마을회관, 구판장, 세탁장

[참조] 1동 놀이터 : 1동 주민만(특정인) 사용 (2동 주민 사용X)

[기출] 공동이용시설이 아닌 것은? (유치원-정식학교)

 

#주택단지

*부대시설 : 주거에 꼭 필요 (ex.주차장,관리사무소)

*복리시설 : 주거에 꼭 필요X, 도움O (ex.경로당,헬스장)

 

#토지등소유자

*주거환경개선사업, 재개발사업 : 토지 또는 건축물 소유자or지상권자 (전세권자X)

*재건축사업 : 건축물 및 부속토지 소유자 (토지소유자X, 건물소유자X, 지상권자X)

[참조] 도정법(토지등소유자) / 도개법(토지소유자)

[참조] 지상권자 : 소유권은 없으나, 이용측면상 지위는 인정 & 의결권 행사

 

 

▶정비계획 & 정비구역

#정비기본계획수립

*수립권자 : 특광시

*10년마다 수립 / 5년마다 타당성 재검토*반영 (cf.국장의 기본방침수립도 동일)

*의견청취

-주민 : 14일이상 공람*타당의견수렴

-지방의회 : 60일이내 수립권자에게 의견제시 (안하면, 이의없는 것으로 간주)

*주요내용

-정비예정구역의 개략적범위

-단계별 정비사업 추진계획 등 (구역별 정비계획 수립시기 포함)

-건폐율*용적률 등 밀도계획

-세입자 주거안정대책

 

#정비계획입안

*입안권자 : 시군구(시장군수등)

-시*군 : 직접 정비계획수립 & 구역지정

-구청장등 : 정비계획입안 -> (특광)시장에게 구역지정 신청

*의견청취

-주민 : 30일이상 공람*타당의견수렴

-지방의회 : 60일이내 수립권자에게 의견제시 (안하면, 이의없는 것으로 간주)

*안전진단

-사유

~입안권자가 직접 : 정비계획 수립시기 도래한 때 (비용부담 원칙: 입안권자)

~토지등소유자의 요청 : 건축물및부속토지 소유자 10분의1이상 동의후 요청시 (요청자에 비용부담 가능)

-재실시 : 구역 지정고시일~10년 되는날까지 사업시행계획인가 받지 않은 경우

-안전진단 대상 건출물 : 주택단지 내의 건축물

-안전진단 대상 제외가능 경우

~천재지변 주택 붕괴

~구조안전상 사용금지 필요

~노후불량건축물수 기준 충족한 경우, 잔여건축물

~진입도로설치 등 불가피하게 구역에 포함된 곳

~시설물 안전법상 안전등급 D*E급인 경우

-안전진단 적정성 검토 : 시도지사 --(필요조치요청)--> 입안권자 (cf.시도지사 직접취소 불가능)

[참조] 안전진단 : 2번 등장 => 도개법(재건축 정비계획입안) & 주택법(증축형 리모델링)

[기출] 도개법의 정비계획입안을 위한 안전진단을 토지등소유자가 요청했을 경우, 입안권자는 그 비용을 요청자에게 부담하여야 한다. (X,할수있다)

 

#정비계획 내용

*일반내용 : 명칭,면적,설치계획,건폐율*용적률*높이계획,세입자주거대책 등

*특이내용 : 지구단위계획 포함 (cf.도개법은 실시계획에 포함)

 

#정비구역 지정&효과

*지정권자 : 특광시군

*지정효과

-지구단위계획구역 의제 (cf.도개법: 도시지역 & 지구단위계획구역 의제)

-주거환경개선구역의 용도지역 의제 특례

~반쪽방식, 환지방식 시행되는 경우 : 2종 일반주거

~수용, 관리처분 방식으로 시행되는 경우 : 3종 일반주거

~기업형 임대주택 또는 공공임대주택을 200세대 이상 공급 : 준주거

 

#정비구역 지정 전 정비예정구역 등에서의 행위제한

*3년이내 기간동안 제한가능 - 투기수요유입 방지 목적 (행위하려는자 시장*군수 허가 필요)

*제한행위 : 건축물 건축 / 토지분할

 

#허가대상 개발행위

국계법 (난개발방지)	도개법&도정법 (사업지장X)
*건축물 건축 *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (건축물있는대지 제외, 녹+관농자 인허가X, 분할제한면적 미만, 너비5m이하) *물건 쌓아놓는 행위 (녹관자, 울타리밖, 1월이상)	*건축물 건축 등 (가설건축물 포함, 대수선*용도변경) *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (모두 허가대상) *죽목의 벌채&식재 *물건을 쌓아놓는 행위 (옮기기 쉽지 아니한, 1월이상)   ※단, 도정법은 대수선 제외

[느낌] 사업지장X : 돈이 더 들어간다 싶으면 허가받도록 제한 강화 (특별법인 도개법*도정법이 일반법인 국계법보다 까다롭다)

 

#기득권자보호 & 원상회복

	국계법	도개법	도정법
기득권자 보호	*도시군관리계획 (원칙) 착수 기준 무조건 보호->신고X (예외) 용도구역 시수 : 3월내 신고(특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (시장군수등)
원상회복	*특광시군 *대상:도시군계획시설사업 2년내 미시행시 허가된 건축물등 철거 (3월전 소유자부담 철거) *행정대집행법	*특광시군 *대상:규정위반자 *행정대집행법	*시장군수등 *대상:규정위반자 *행정대집행법

 

#정비구역 해제해야 하는 경우

*지정권자(특광시군)가 해제 (cf. ‘구’가 입안권자일때는 특광에 요청)

*미시행시 (경우의 수 = 총3가지)

-시군구가 할 경우

기본계획(예정구역)	구역지정(결정구역)
시군구가 3년내→

-재개발*재건축을 조합이 할 경우

-재개발을 토지등소유자가 할 경우

	구역지정(결정구역)	조합설립추진위원회	조합설립	시행계획인가고시
조합	토지등소유자가 2년내→	추진위원회가 2년내→	조합이 3년내→
	(공공지원시 추진위원회 생략) 토지등소유자가 3년내→
토지등소유자	(조합관련 생략) 토지등소유자가 5년내→

[참조] 도개법은 구역해제의제

 

 

▶시행방법 & 시행자

#시행방법

*주거환경개선사업 <특수5개>

-기반시설등만 설치 방식 (반쪽)

-수용방식

-환지방식 (땅)

-관리처분계획방식 (건축물)

-혼용방식

*재개발사업 <보통2개>

-환지방식 (땅)

-관리처분계획방식 (건축물)

*재건축사업 <작음1개>

- 관리처분계획방식 (주택, 부대*복리시설, 오피스텔을 건설하여 공급하는 방식

[참조] 재건축사업의 오피스텔 요건 : 준주거*상업지역만 건설가능 / 전체연면적의 30%이하만 허용

[기출] 재건축사업의 시행방법에는 관리처분계획방식과 환지방식이 있다. (X,환지방식X)

[기출] 재개발사업에서 수용방식, 환지방식 등이 사용된다. (X,수용방식X)

 

#시행자

*주거환경개선사업 <토지등소유자X / 조합X>

-반쪽 : 시장군수등(동의필요X), 주택공사(토지등소유자 과반수동의)

-수용,환지,관리처분 : 소유자 3분의2이상 동의 + 세입자 세대수 과반수 동의 -> 시장군수등, 주택공사

*재개발사업 <토지등소유자O / 조합O>

-토지등소유자 20인미만 : 토지등소유자가 시행자 (20인이상이면 조합 설립의무)

*재건축사업 <토지등소유자X / 조합O>

[참조] 반쪽 : 유일하게 공동시행 불가능

 

#사업대행자

*재개발사업,재건축사업 & 시행자가 토지등소유자*조합일 경우만 (주거환경개선사업X)

*민간이 못해서 사업 전부를 공공이 대행 (cf.도개법: 공공이 사업 일부를 더 잘할 수 있는 민간에 대행)

*이름은 대행자로, 계산은 시행자로 (cf.민법 대리인과 다르게, 본인이름 쓰게함!!)

*대행할 경우

-시장군수등이 장기간 사업지연으로 추진이 어렵다고 판단할 때

-토지등소유자*조합원이 과반수 동의로 요청 (해주세요!!)

*대행자가 시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 하는때는 시장군수등 승인 필요 (시행자동의X)

 

#조합설립 추진위원회

*구성 : 정비구역 고시후, 추진위원장 포함 5인 이상 위원 + 토지등소유자 과반수 동의 => 시장군수등 승인

*창립총회 개최 : 설립인가 동의받은 후~조합설립인가 신청전 (기본을 갖춘후 조합신청하라!!)

-대표적 업무 : 정관의 확정 (cf.정관은 조합설립전 작성, 조합의 업무는 정관의 변경)

*특징

-공공지원시, 구성 생략 가능

-정비조합에만 있고, 개발조합에 없는 차이 (비영리사단*설립등기 거친 법인이라는 점은 동일)

[느낌] 아직 조합 이전 단계이므로, 업무등이 개략적성격

 

#조합설립 인가

*재개발사업 : 소유자 4분의3이상 및 면적 2분의1이상 동의 (암기:4321)

*재건축사업

-단지안

~단지전체 : 소유자 4분의3이상 및 면적 4분의3이상 동의 (암기:4343)

~각동별 : 과반수 동의

-단지밖

~소유자 4분의3이상 및 면적 3분의2이상 동의 (암기:4332)

*동의자수 산정법

-1명만 조합원으로 보는 경우

~1개를 여러명이 공유할 때 (소유권+용익물권 경우 포함)

~여러개가 1명에 속할 때

[참조] 암기용 순서 : 도개법(면적+사람수) / 도정법(사람수+면적)

 

#조합원

*재개발사업 : 토지등소유자

*재건축사업 : 조합설립에 동의한 토지등소유자

*대표하는 1명만 조합원으로 보는 경우

-공유 소유자들 (소유권&지상권)

-1세대에 속하는 소유자들

~전입신고로 분리가능 (단, 설립인가 전까지)

~설립인가 전이라도 배우자&미성년자녀 분리인정X (예외: 이혼&성년자녀분리 설립 후라도 인정O)

-조합설립인가 후, 소유권 양수로 발생한 소유자들

*재건축사업의 매도청구 : 조합원 안될 사람의 물건에 대해 시행자가 청구

-30일이내 동의여부회답 서면으로 촉구 → 2월이내 회답의무 → 회답기간만료일~2월이내 동의 안하는 토지등소유자 및 건축물or토지만 소유한자에게 매도 청구 (cf.건축물or토지만 소유한자 : 조합원 불가)

 

#조합원 지위이전

*원칙 : 허용 (설립인가 후 권리이전 인정)

*예외 : 투기과열지구(전제)에서, 하기시점 이후 매매*증여 등으로 양수한 자는 조합원X (상속*이혼 제외)

-재개발사업 : 관리처분계획 인가 후

-재건축사업 : 조합설립 인가 후 (재건축이 더 강한 규제!!)

*투기과열지구에서 조합원지위 이전되는 불가피한 사유 (하기에 해당하는 양도인으로부터 양수)

-1세대1주택자가 양도주택에 대해 소유기간 10년이상, 거주기간 5년이상인 경우

-상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

 

#조합 임원

*조합장1명, 이사(3명이상-단, 조합원100명 초과시 5명), 감사(1명이상,3명이하)

*조합장이 대의원회 의장이 되는 경우, 대의원으로 간주

*임원 결격사유에 의해 퇴임된 의원이 퇴임전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니함 (유효)

-임원 결격사유 : 미성년,피성년,피한정 / 파산(복권X) / 금고이상형(집행유예중 & 집행종료확정+2년) / 정비법위반으로 벌금100만원↑ 형선고+5년)

 

#대의원회

*두어야한다 & 조합원 100인이상 & 대의원수-by정관

*조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. (∴이사,감사는 대의원 불가능)

[기출] 도정법상 조합의 임원은 대의원이 될 수 없다. (X,조합장은 가능)

▶시행계획 인가고시

#사업시행계획인가

*시행자 사업시행계획서 작성 → 시장군수등 인가(60일내)

*사업시행계획인가 신청전 동의

-조합 : 총회의결(조합원 과반수 등의)

-토지등소유자 : 소유자 4분의3이상 및 면적 2분의1이상 동의

-지정개발자 : 토지등소유자 과반수 동의 및 면적 2분의1이상 동의

 

#시공사 선정

*조합 : 시기(통제X-조합설립인가 받은 후) / 방법(통제O-경쟁입찰or수의계약2회유찰)

*토지등소유자 : 시기(통제O-사업시행인가 받은 후) / 방법(통제X-규약)

*지정개발자*공공시행자 : 시기(사업시행자 지정 후) / 방법(경쟁입찰or수의계약2회유찰)

[참조] 토지등소유자 : 조합보다 믿기어려워 사업시행인가 후 선정 가능 / 분양통지 120일내 규정도 예외적 적용

 

#정비사업을 위한 조치

*임시거주시설 : 주거환경개선사업*재개발일 경우 설치 (공공*개인 토지 일시사용O)

*국가*지자체 토지등 사용 : 사용료*대부료 면제 / 사용신청거절X(제3자 이익침해 경우 제외)

*공공*개인 토지 일시사용 손실 : 시행자가 보상

*임시상가시설 : 재개발일 경우 설치

*원상회복 : 공사완료일~30일이내 철거 및 원상회복

 

#기타

*국민주택채권 매입 면제 특례 : 주거환경개선사업에 따른 건축허가 & 부동산등기

*지상권등 계약해지 : 계약해지권만 존재, 증감청구X

 

 

▶관리처분계획 등

#분양통지 및 분양신청

*분양통지 : 사업시행계획인가고시~120일내 (토지등소유자 예외 : 시행계획인가고시&시공자 선정~120일내)

*분양신청 : 통지한날~30일이상60일이내 (연장: 20일,1회)

*분양받지 못하는 경우(=손실보상협의 대상) (중요!!)

-신청기간에 신청안한 자

-신청했다가 철회한 자 (신청기간 종료전)

-투기과열지구에서 신청할 수 없는 자 (다른 분양 받았던 자는 선정일~5년이내 신청불가)

-관리처분계획에 따라 제외된 자 (마지막 단계 대상 / 확정 후 손실보상협의)

*손실보상협의

-협의 : 관리처분계획 인가고시 다음날~90일내

-협의 안될시 : 기간만료일 다음날~60일내 (수용재결신청*매도청구소송 / 지연시: 지연이자 15%)

 

#관리처분계획 시기&내용

*시기 : 분양신청기간 종료된 때 수립 후 시장군수등의 인가

*내용

-분양설계 (분양신청기간이 만료하는 날을 기준)

-분양대상자의 주소 및 성명

-분양대상자별 분양예정인 대지*건축물 추산액 (청산금명세X-도개법 환지와 동일)

-보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법

-분양대상자별 종전토지*건축물의 명세 기준 (사업시행계획인가고시가 있은 날을 기준으로 한 가격)

~사업시행계획인가 전에 철거된 건축물 (시장군수등에게 허가받은 날을 기준으로 한 가격)

-정비사업비 추산액 및 조합원 부담규모&부담시기

-분양대상자의 종전토지*건축물에 관한 소유권외 권리명세

[참조] 사업시행계획인가 & 관리처분계획인가 시기 조정 : 인가신청일~1년 못넘음

[참조] 초록색 기준을 바꾸어 출제!!

 

#관리처분계획 기준

*토지*건축물의 면적,이용상황,환경 등이 균형&합리적으로 이용

*지나치게 좁거나 재해*위생상 필요시 : 좁은토지 넓힘, 토지갈음보상, 대지공유지분 교부

*너무 좁은 토지*건축물 : 정비구역 지정 후, 분할된 토지취득자에게 현금청산가능 (투기의심)

*주택공급-원칙

-1세대 또는 1명이 하나이상 주택*토지 소유 → 1주택

-같은 세대 아닌 2명이상이 1주택*1토지 공유 → 1주택

*주택공급-예외

-근로자*숙소*기숙사 & 공공 → 소유한 주택수만큼

-종전토지가격*종전건축물가격*종전주택주거전용면적 범위내 → 2주택까지

~이 중 1주택 요건 : 주거전용면적 60m²이하 / 소유권이전고시일 다음날~3년내 전매*알선금지

-재건축 (투기과열지구*조정대상지역는 1주택만 공급하므로 제외)

~과밀억제권역X : 소유한 주택수만큼

~과밀억제권역O : 소유한 주택수 범위내 3주택까지

[참조] 85m²이하: 국민주택 / 60m²이하: 소형주택

[참조] 지분형주택 : 토지주택공사가 시행자, 시행자&분양대상자간 공동소유, 60m²↓주택한정

 

#관리처분계획 인가고시 효과

*건축물 철거

-미리 철거 가능 경우 : 안전사고우려, 폐공가밀집-범죄발생우려 (소유자동의 & 시장군수등허가 필요)

*종전 권리자의 사용수익 정지

-관리처분계획인가고시일~소유권이전고시일까지

-예외 : 사업시행자 동의 or 손실보상이 완료되지 않은 경우 => 사용수익 가능

*계약기간 부적용

-지상권*전세권*임대차 계약기간 민법규정적용X

 

#권리의 이전

종전 토지*건축물

-- 소유권 (소유권이전고시일 다음날, 환지 동일) --> -- 기타권리 (등기된권리 + 대항력 갖춘 임차권) --> (이전X : 채권적임차권, 지역권, 유치권, 질권)

새로운 토지*건축물

*소유권 이전 순서 : 시장군수등의 공사완료 고시 → 시행자의 대지확정측량 → 토지의 분할절차&통지 → 소유권이전고시 → 시장군수등 보고

[참조] 등기된권리 : 지상권,전세권,저당권,임차권,가등기담보권,가압류

[참조] 임차권 : 도개법은 모든 임차권이 이전되는 것과 구분!!

 

#청산금

*징수 : 일괄징수*지급 / 분할징수*지급 가능

*징수방법 : 강제징수-시장군수등에 위탁가능 (4%교부)

*소멸시효 : 소유권이전고시일 다음날~5년 (cf.도개법 동일)

*물상대위 : 저당권자는 지급받을 청산금에 대해, 지급전 압류하여 저당권 행사

[참조] 소멸시효 기산점 : 권리를 행사할 수 있는 시점, 보통 이전고시가 있는 다음날

 

#소유권이전등기

	도개법 (환지등기)	도정법 (소유권이전등기)
등기촉탁*신청 (강제적&일괄적)	시행자, 공고일~14일이내	시행자, 고시일~지체없이
다른 등기 제한	(원칙)공고일~환지등기일 (예외)등기신청인의 공고일전 등기원인발생 증명시, 제한X	(원칙)고시일~등기일 (예외)無

[참조] 일반적 등기 : 임의적&개별적 (도개*도정은 너무 규모가 커서 불가능)