[인강노트/중급] 190402-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산시장론-2

▶도시내부구조론

#동심원이론 (버제스-E.W.Brugess) – 단핵도시, 5단계 순서중요!!

*이론

-중심업무지구(CBD)

-점이지대(천이) : 상업*경공업의 침입에 의해 주거지가 쇠퇴한 빈민가*슬럼

-저소득주택지역 : 근로자 / 점이지역 근처 / 소득이 낮을수록 도심 근접(고용기회↑)

-고소득주택지역 : 중산층

-통근자지대 : 도시경계외곽, 위성도시

*특징

-침입,경쟁,천이과정을 도시생태적관점에서 설명

-소도시 적합(옛날 시카고 모델) / 튀넨의 고립국론(농업입지론) 영향을 받은 이론

 [기출] 동심원이론에 따르면, 고소득주거지역은 저소득주거지역보다 도심에 근접해있다. (X,반대)

 

#선형이론 (호이트-H.Hoyt) – 단핵도시

*교통축(교통망)을 따라 동질적 확장 / 부채꼴 형태 (원을 변형 or 별모양) (원형확장X)

*교통축 가까운 곳에 고급주택-중급주택-저급주택 순으로 들어섬 / 교통축 반대편에 저급주택&경공업

*산,하천등 장애물이 적은 방향으로 도시가 부정형 확장 (최소마찰비용이론과 일맥상통)

 

#다핵심이론 (해리스-C.Harris, 울만-E.Ullman) – 다핵도시

*도시가 성장하면서 핵심의 수가 증가

*도심(핵심지,CBD)&부도심 + 위성도시(교외주거지구, 교외공업지구 / 기능↑)

*대도시, 현대도시(신도시)

*다핵심 발생 이유 (중요!!)

-유사*동종 활동간 : 집적이익 추구를 위해 함께 입지 (양립성, 집중성, 응집성)

-이종 활동간 : 이해상반-분산입지, 집적불이익 (비양립성, 비집중성, 비응집성)

-특정시설의 필요성 : 활동별

-지대지불능력 차이 : 낮은업종은 외곽

 

#기타이론

*유상도시이론(배리) : 고속도로발달로 도시발전 / 리본모양확산

*다차원이론(시몬스) : 미국현실접목 / 도시화,사회계층,인종별 분포

*3지대구조론(디킨스) : 중앙,중간,외부지대 구분

 

 

▶지대이론

@암기 (회식자리)

위치가 안 좋더라도 티내지 말고 술은 따라 준 만큼만 마셔 입이 차면 앓는 소리 하구 회사카드는 절대 막쓰면 안돼 회식비 초과시 차액은 니 카드로

위치지대설 튀넨 준지대설 마셜 입찰지대설 알론소 절대지대설 막스 차액지대설 리카르도

 

#지대논쟁

고전학파 (리카르도,튀넨)	신고전학파 (마샬,헤이그,알론소)
지대=>잉여(불로소득)	지대=>비용(생산비)
*토지 -자연적특성(부동성,부증성) -노동&자본과 구별	*토지 -인문적특성 -노동&자본과 구별X (생산요소의 일종)
*농산물가격↑ -> 지대↑ -지주의 불로소득상승에 대한 세금정책 -재분배*형평성 중시	*지대↑ -> 농산물가격↑ -경제성*이윤극대화 중시

 

#차액지대설 (리카르도)

*이론 : 최우등지-우등지-열등지-최열등지(한계지)

-수확체감법칙 전제 : 노동투입량100%증가 -> 생산량20%만증가 -> ∴한계지까지 경작면적 확장

-비옥도차이 강조 (생산성,수확량)

-한계지=지대 0원 (농산물가격=생산비)

*지대=>잉여(불로소득)

*지대=농산물가격-생산비 (cf.농산물가격=시장가격,매상고)

*농산물가격↑ -> 지대↑

*한계 : 위치경시, 비옥도자체고려X, 자본주의 한계지의 지대≠0(∵토지소유자의 요구)

[기출] 리카르도의 차액지대설은 수확체증법칙을 전제로 한 이론이다. (X,수확체감)

 

#절대지대설 (마르크스)

*이론 : 최우등지-우등지-열등지-최열등지(한계지) + 절대지대

-토지의 비옥도(생산성)와 관계없이 한계지*한계지밖에서도 지대 발생 (∵토지소유자의 요구)

-소유권제도(사유재산제도) 탓 -> 절대지대 발생

-한계지=지대 발생

*지대=>비용

*지대↑ -> 농산물가격↑

[참조] 리카르도 이론 단점(한계지지대≠0)을 보충, 비판X

[참조] 마르크스는 고전학파*신고전학파 어디에 정확히 속한다고 할 수 없음

[참조] 독점지대 : 수요는 무한하지만, 공급이 제한독점되어 초과이윤이 발생하는 지대 (최상품생산토지는 수요에 비해 공급부족 -> 초과이윤발생) / 절대지대와 혼동하지 말것!!

 

#위치지대설 (튀넨)

*이론 : 시장-농지A-농지B-…-농지F(한계지)

-입지교차지대설-고립국론

-입지론 선구자(농업입지론)

-위치중시 : 수송비 차이 강조, 토지별 생산량 차이는 미약, 도심쪽(집약농업)&외곽쪽(조방농업)

-집약농업:급경사그래프 / 조방농업:완경사그래프 (X축:거리, y축:지대)

-교통이 발달할구록 탄력적(기울기완만)

-한계지=지대 0원

*지대=>잉여(불로소득)

*지대=농산물가격-생산비-수송비 (수송비&지대 반비례)

[참조] 버제스 동심원이론, 알론소의 입찰지대설에 영향

 

#전용수입과 경제지대

*전용수입 (A, 이전수입, 생산비 합)

-다른용도로 전용되지 않고, 그대로 사용되기 위한 최소한의 지급액 (cf.전용:토지용도전환)

-정상이윤개념(기회비용)

-공급이 비탄력적일수록 감소

*경제지대 (B, 파레토지대, 공급자잉여)

-전용수입을 초과한 소득 (=총수입-전용수입)

-초과이윤개념

-공급의 비탄력적일수록 증가

[참조] C : 소비자잉여

[참조] 공급이 완전비탄력적일 경우, 경제지대B만 존재(비용0) => 고전학파 이론 동일

[참조] 고전학파: B만인정 / 신고전학파: A&B모두인정

 

#지대이론 (마샬)

*준지대 = 토지외의 생산요소에서 단기에 일시적으로 생기는 초과이윤(소득,잉여)

-토지외의 생산요소 : 기계, 도구, 자본설비 등 (단기에는 토지처럼 공급이 고정)

-장기에는 소멸

[참조] 경제학상 ‘단기’ : 생산규모를 늘릴 수 없는 기간

 

#마찰비용이론 (헤이그)

*교통비 강조

*마찰비용=지대+교통비 => 지대=마찰비용-교통비

*교통수단의 발달 : 마찰↓, 지대↑

[참조] 지대&교통비는 반비례 -> 다만, 이를 합친 마찰비용 그래프는 수평선X (∵교통비영향이 더 크기때문)

 

#입찰지대설 (알론소)

*그래프 : 원점향해 볼록 우하향곡선 / 상업용->주거용->공업용 (급경사→완경사, 지대지불능력上→下)

-도심~한계지(지대0)까지경매시, 부르는 최대입찰가격 곡선 (최대지불능력&의사)

-기울기 클수록(급경사) 도심 가까이 입지 & 집약적이용

-기울기=한계교통비/토지사용량 (도심일수록 토지사용량 감소=>급경사) (cf.토지위에 교통있다)

-전제 : 완전경쟁 가정 (초과이윤0, 정상이윤만 존재)

*튀넨 위치지대설을 도시공간에 적용

[참조] 한계교통비 : 도심일수록 증가(km당비용) (cf.총교통비는 외곽일수록 증가)

[기출] 알론소의 입찰지대설에서 초과이윤과 정상이윤은 0이다. (X,정상이윤은 존재)

[기출] 알론소의 입찰지대곡선의 기울기는 토지사용량에 비례한다. (X,반비례)

■■■ 부동산정책론-1

▶부동산정책 개요

#정부의 시장개입이유(목적)

*정치적기능 : 사회적목표추구 -> 형평성 (ex.임대주택, 불량주택개선, 소득재분배)

*경제적기능 : 시장실패수정

 

#정부의 시장개입방법(수단) (중요!!)

*직접개입

-정부가 직접 수요자&공급자 역할

-공영개발, 토지은행제도(토지비축제도), 토지수용, 토지선매, 공공투자사업, 공공임대주택, 가격통제(분양가규제, 임대료규제)

*간접개입

-조세정책 : 세금, 개발부담금

-금융상지원규제 : 주택*임대료보조금(바우처), 대부비율, 이자율

-행정상 지원 : 등기지적제도

*토지이용규제

-지역지구제, 도시계획, 인허가, 건축규제

[참조] 개발부담금 : 지나치게 오를경우, 개발이익환수 (불로소득 예방성격 -> 간접)

[참조] 토지선매 : 협의매수방식 (강제수용X)

[기출] 분양가규제, 임대료규제, 개발부담금부과, 보조금지원 등은 정부가 시장에 직접개입하는 방법들이다. (X,개발부담금&보조금 -> 간접)

 

#시장실패의 원인

*불완전경쟁시장

-부동성(국지성) / 부증성(수급조절곤란) / 개별성(이질성) / 고가성

-독점*과점기업존재 => 과소생산 문제 발생

-생산 규모의 경제(비용체감산업) : 규모가 커짐에 따라 생산비 감소(자연독점) => 과소생산으로 연결

*외부효과

-당사자외 제3자에게 의도치 않은 손해나 이익을 주었으나, 대가가 이뤄지지 않는 것 (시장기구밖)

~손해(공장-공해,폐수) - 대가지급X => 부(-)의 외부효과 (외부불경제)

~이익(과수원-조경,공기) - 대가지급X => 정(+)의 외부효과 (외부경제)

-생산측면 <공급자 입장>

~외부경제기업(과수원경영), 정(+)

.효과 : 사적비용>사회적비용  /  사적편익<사회적편익  /  사회적적정량보다 과소생산

.대책 : 정부의 지원(보조금, 경과세)

~외부불경제기업(공해방출기업), 부(-)

.효과 : 사적비용<사회적비용  /  사적편익>사회적편익  /  사회적적정량보다 과대생산

.대책 : 정부의 규제(부담금,중과세) => 사적생산비상승 & 공급감소 => 주택가격상승

-소비측면 <수요자 입장>

~주택주위 편익시설(호수,공원) / 외부경제, 정(+) => 주택수요증가, 그래프 우상향 이동, 핌비

~주택주위 혐오시설(소각장,화장터) / 외부불경제, 부(-) => 주택수요감소, 그래프 좌하향 이동, 님비

*공공재존재

-공공재(국방,치안,도로,공원,가로등,전파) <---> 사적경제재(옷,신발,맥주)

~소비의 비경합성 : 공동소비*사용 성격

~소비의 비배제성 : 무임승차 성격

~비분할성

~소비 규모의 경제 (소비측면에서 규모가 클수록 우리에게 많은 이익을 준다-도로,공원 등)

-시장에 방임 시 : 과소생산 문제 발생

-수익자부담원칙 적용X

*정보의 비대칭성

-공급자(생산자) : 정보다량 => 도덕적 해이

-소비자 : 정보부족 => 비합리적 선택(역선택)

[참조] 규모의경제 : 생산측면(혼자해야 좋다) / 소비측면(함께 공유해야 좋다)

[기출] 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산가치를 하락시키는 효과를 가져올 수 있다. (X,상승)

 

#지역지구제

*부(-)의 외부효과 제거 감소 목적

*지역특성 맞게 용도 지정

*효율성 추구 제도

*토지이용규제수단

*동종간의 집적이익 추구

*문제점 : 지역간의 지가차이, 용적률차이, 지역간 형평성 저해