[인강노트/중급] 190329-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개계약 / 전속중개계약

#중개계약서 기재사항

*기재사항 (물가수준) : 물건위치및규모, 가격(거래예정), 보수(법정), 준수사항(개공&의뢰인)

*작성의무X / 보존의무X / 법정서식O / 정보공개의무X

*유효기간 : 3월

[참조] 법정서식有 : 중개계약서,전속중개계약서,확인설명서,매수신청관련 / 법정서식無 : 거래계약서

[기출] 중개계약서이란 거래당사자간에 맺는 계약이다. (X,의뢰인-개공간)

 

#전속중개계약

*임의규정

*작성의무O / 보존의무O(3년) / 법정서식O / 정보공개의무O(7일내, 정보망 또는 일간신문)

*유효기간 : 3월 (예외:약정)

*정보공개사항 (특상태조권공금)

-특정사항, 상태-시설, 상태-벽지, 조건(입지환경), 권리관계(인적사항X), 공법제한, 금액(거래예정가격*공시지가, 단 임대차의 공시지가 미공개 가능)

*공개하면 안되는 사항 : 비공개요청정보, 인적사항

*처벌

-7일내공개X & 비공개요청정보노출 : 임취

-그외위반 : 업무정지

[기출] 전속중개계약의 정보공개는 정보망과 일간신문에 해야 한다. (X,또는)

[기출] 의뢰인의 미노출 요청정보라도, 거래의 신속함을 위한 경우에 한해 노출할 수 있다. (X,무조건X)

[기출] 인적사항 정보는 공개하지 아니할 수 있다. (X,공개하여서는 아니된다)

[기출] 임대차의 경우, 공시지가를 공개하여서는 아니된다. (X,아니할수 있다)

[기출] 지정된 법정양식을 작성하지 않은 전속중개계약의 효력은 무효가 된다. (X,유효&업무정지대상)

 

#확인설명서 vs 전속중개계약서 정보공개사항(의무)

*공통사항

-기본사항, 거래예정가격, 권리관계, 공법제한, 상태(시설*도배), 환경*입지조건

*비공통사항

-확인설명서 only : 중개보수*실비 / 토지이용계획 / 세금

-전속중개계약서 only : 공시지가

[참조] 확인설명사항 (기권가공상태환지세, P6) : 기본사항, 권리관계, 가격, 공법제한, 상태-시설, 상태-도배, 환경조건, 입지조건, 세금

[참조] 확인설명서 서식에도 공시지가 존재 (단, 의무X)

 

#전속중개계약 의무

*개공(乙)의무

-2주일에 1회이상 업무처리상황 문서 통지 (팩스,이메일 등도 문서)

-7일내 정보공개 -> 지체없이 문서 통지

-확인설명

*의뢰인(甲) 권리&의무

-전속계약 후, 다른 개공에 의뢰하여 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

-개공(乙)소개로 알게된 자와, 乙이 모르게 거래한 경우 : 위약금(보수100%)

-의뢰인 스스로 찾은 자와 거래한 경우 : 비용만-통념상&보수50% 범위내 => 즉, 위약금無

[참조] 확인설명 무조건 필수사항 (일반계약*전속계약, 보수*요청 무관)

[기출] 전속중개계약시, 의뢰인의 요청에 한하여 확인설명 할 수 있다. (X,무조건)

[기출] 전속중개계약시, 개공의 통지의무와 관련하여 정해진 양식은 없다. (X,문서로 통지)

[기출] 전속중개 후, 의뢰인이 다른 개공과 거래를 했을 경우, 의뢰인은 보수의 50%를 보상하여야 한다. (X,100%)

[기출] 전속중개 후, 의뢰인이 스스로 찾은자와 거래한 경우, 의뢰인은 보수의 50%범위내로 보상하여야 한다. (X,비용만)

[기출] 전속중개 후, 물건의 중개보수는 100만원 & 개공이 광고비 60만원 지출한 상태인데, 의뢰인이 스스로 찾은자와 거래시, 의뢰인이 보상할 금액은? (50만원)

■■■ 부동산거래정보망 / 손해보상책임&반환채무이행보장

#거래정보사업자

*지정절차

요건구비-부가통신사업자 (과기부장관에 신고한자)	지정신청 (국장)	지정서교부 (30일내, 국장)	운영규정제정 (3월내, 국장)
			정보망설치운영 (1년내)

*지정요건(4개) – 구비서류(5개)

-전국 500명↑(2개↑시도 / 각30명↑) – 등록증사본 (cf.암기:5빼기2는3)

-정보처리기사 1인↑ - 자격증사본 (기능사X, 2인X)

-공인중개사 1인↑ - 자격증사본 (개공X)

-컴퓨터설비 – 컴퓨터용량*성능 확인서

-부가통신사업자 신고필증

*운영내용 : 개공의 의뢰대상물 정보망에 공개 (의뢰인X)

*지정취소 (임의규정) (부운정일해, P8)

-부정한 방법

-운영규정위반 (+ 500↓과태료)

-거짓정보공개(+ 1.1)

-일년내 미설치운영

-해산, 사망

[참조] 자격증사본 제출 경우 : 지정신청, 매수신청대리인등록신청

[기출] 거래정보사업자로 지정받기 위해서는 개업공인중개사 1인 이상 확보해야 한다. (X,개공->공인중개사)

[기출] 지정서교부후, 6월내 설치하지 않으면, 거래정보사업자 지정이 취소 될 수 있다. (X,1년)

[기출] 거래정보사업자는 법인에 한하여 지정받을 수 있다. (X,개인가능-취소사유 중 사망)

 

#손해배상책임

*성립요건 : 개공고의과실 / 고용인고의과실 / 장소제공 => 재산상손해발생(인과관계)

*손해배상금 지급청구 : 의뢰인->보증기관 (직접, 입증서류: 합의서,판결문,화해조서)

*지급 : 보증기관->의뢰인 (직접)

*손해배상 후 재보증설정 (15일내) : 보험*공제-재가입 / 공탁-보전

*구상권행사 : 보증기관->개공->고용인

*손해배상책임 사항 설명X : 100↓과태료

[참조] 정신적손해(위자료) : 불법행위로 인한 청구만 가능 (공중법상 적용X)

[기출] 개공의 고의 또는 중대한과실에 한하여 손해배상책임이 있다. (X,모든과실)

 

#보증설정

*방법 : 보험 / 공제(90%이상 가입) / 공탁(3년간 회수불가) => 1개이상 선택

*설정금액

-법인 : 2억↑

-분사무소 : 1억↑ (cf.개별, 분사무소3개=3억)

-개인 : 1억↑

-농협 : 1천만↑

*보증설정시기

-개업 : 등록통지후~업무개시전(등록증교부전)

-분사무소 설치신고 : 미리

-매수신청대리인 등록신청 : 미리

-변경 : 효력있는 기간중

-만료 : 만료일까지

-손해배상 : 15일내

*설명사항 (의무 : 중개완성시, 설명사항을 설명하고, 관계증서 사본*전자문서 제공)

-보장금액 : 보험금 (보험료X)

-보험*공제*공탁기관 및 그 소재지

-보장기간

*위반시 제재

-보증미설정 : 임취*업무정지

-보증증서미교부 : 100↓과태료

-보장금액설명X : 100↓과태료

[참조] 공탁 3년 회수불가 : 손해배상청구권 소멸시효 (손해있음안지3년*손해난지10년)

[기출] 특수법인은 공탁으로 보증설정하여야 한다. (X,보험*공제 가능)

[기출] 협회회원(회원업소)은 반드시 공제를 통해 보증설정하여야 한다. (X,보험*공탁 가능)

[기출] 보증설정 만료되면, 만료일 30일 이내로 재가입해야 한다. (X,만료일까지)

[기출] 특수법인은 1천만원이상 보증설정하여야 한다. (X,산단관리기관*자산공사 등은 특례X->2억)

[기출] 개공은 중개완성전, 보증설정사항을 설명하거나, 관계증서 사본을 제공하여야 한다. (X,중개완성시/설명하고/사본 또는 전자문서)

 

#계약금 등의 예치권고제

*계약금 등

-계약금, 중도금 + 잔금

*예치명의자 (개공은신체보전)

-개공 / 공제 / 은행 / 신탁업자 / 체신관서 / 보험회사(보험업법) / 전문회사

*예치기관

-금융기관 / 공제 / 신탁업자

*반환보증서발행기관

-금융기관 / 보증보험회사

[참조] 권고&임의적규정 / 기간: ~계약이행완료시까지 (계약성립X) / 부담: 매수인

[참조] 개공이 예치명의자일 경우 : 추가보험 등의 제한 존재

■■■ 중개보수 등

#중개보수청구권

*발생 : 중개계약시

*행사 : 거래계약시

*소멸 : 개공의 고의*과실로 인한 무효*취소*해제

[기출] 당사자간의 이행지체로 계약이 해제된 경우, 개공은 중개보수를 받을 수 있다. (O)

 

#중개보수 범위

*한도 : 매매*교환(0.9%이내) / 임대차(0.8%이내)

-주택 : 2억미만(0.5%) / 2억이상(0.4%)

-주택외

~주거용오피스텔(85m²이하) : 매매(0.5%) / 임대차(0.4%)

~기타 : 매매교환임대차(0.9%이내 협의)

*중개대상물&사무소 소재지가 다른 경우 보수책정 : 사무소 소재지 조례 따름 (분사무소도 동일)

*동일 ‘중개대상물/당사자/기회’에 매매 포함 둘이상 거래가 발생하는 경우 : 매매계약의 보수만 적용

*주택&상가 혼합하는 형태인 경우

-주택면적 1/2이상 : 주택 보수규정 적용

-주택면적 1/2미만 : 주택외 보수규정 적용

*한도액 초과 중개보수 약정의 효과 : 초과부분만 무효

[참조] 중개보수 책정 : 주택(국토교통부령 범위내 시도조례) / 주택외(국토교통부령)

[참조] 주택&주택외 구분기준 : 건축물대장 공부상 (사실상사용용도X)

[참조] 세종시는 원래 시도이나, 공중법내 시군구 취급

[기출] 개공은 주택 중개대상물에 대해, 중개보수의 상한요율을 보수*실비표에 명시하여야 한다. (X,주택외)

[기출] 동일한 중개대상물과 당사자에게 매매 포함 둘이상 거래가 발생하는 경우 매매계약의 보수를 적용한다. (X,동일기회(시기) 빠짐)

 

#중개보수 산정

*한도액 범위내 (1억9천X0.5%=95만원 / 2억X0.4%=80만원 =>1억9천도 80만원까지만 가능)

*매매 : 매매대금 기준 (단, 분양권은 거래당시 거래금액 기준=계약금+중도금+프리미엄 (분양가+프리미엄X)

*교환 : 거래가액이 큰것 기준 (중개보수가 큰것 기준X)

*임대차 : 전세(보증금X요율) / 월세(하기공식)

-보증금+(월세X100) 가 5천만원이상이면 => {보증금+(월세X100)} X 요율

-보증금+(월세X100) 가 5천만원미만이면 => {보증금+(월세X70)} X 요율

*권리금 : 약정 (∵중개대상물X)

*쌍방 각각 수령 (cf.한쪽에서 다 받아도 무관-판례)

[참조] 권리금 : 바닥(지리적) / 시설(투자시설) / 영업(노하우,신용)

[참조] 상가보증금1억,권리금1억 중개로 2천만원 받은 사례 판례 : 위반X, 권리금은 공중법한도규정 무관

[참조] 현업상 분양권 중개보수 : 서울300만, 대부분100만

 

#중개보수 기타

*지급시기

-원칙 : 약정 (약정X -> 잔금 치른 후)

-일반과세사업자 : 중개보수&실비 외 부가가치세를 별도로 받을 수 있음(유권해석)

*실비

-권리관계 확인 : 이전의뢰인 부담 (매도인-등기의무자)

-계약금등 예치권고 : 취득의뢰인 부담 (매수인)

-매수신청대리 : 한도액(30만) / 원거리교통비*출장비(O) / 근거리교통비*등기사항증명서비용(X)

*영수증

-중개보수영수증 : 교부의무X, 보존의무X

-매수신청대리영수증 : 교부의무O, 보존의무X

[참조] 공중법상 부가가치세 포함 여부 : 중개보수(약정따름), 분양입주권가격(포함), 등기후 아파트거래가격(불포함), 상임법 환산보증금(약정따름)