[인강노트/중급] 190328-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 취득세-2

▶취득시기

#유상승계취득(매매)

*객관적취득(거래) : 사실상 잔금지급일

-국외공판법

~국가*지자체로부터 취득

~외국 수입에 의한 취득

~공경매에 의한 취득

~판결문에 따라 취득

~법인장부에 따라 취득

*일반적취득(거래) : 계약상 잔금지급일

-국외공판법외 개인간 거래

-사실상지급일*지급여부 중요X / 취득일~60일이내 신고납부

-잔금일 명시X : 계약일~60일 경과일 취득일로 간주

~취득 간주 안하는 요건 : 취득일 60일이내 & 등기X & 계약해제입증(by서류)

~해제입증서류 : 화해조서*인낙조서 / 공정증서 / 계약해제신고서 / 시군 교부한 거래계약해제확인서(부동산거래신고에 관한 법률)

*연부취득(거래) : 사실상 연부금지급일

-연부 요건 : 2년이상 걸쳐 & 연1회만 & 균등지급 (cf.할부:1년이상+연2회이상)

-지급하는 액수만큼만 취득한 것으로 간주

~중도해지 : 전체를 취득 안한 것으로 간주 (이미 낸 취득세는 환급대상)

~중간에 등기 : 등기일에 모두 취득한 것으로 간주

*등기*등록일 취득 : 등기일

-상기 3가지 취득 모두, 등기를 먼저하게 되면, 등기일이 우선

[참조] 경매: 법원(민사상 목적물 처분) / 공매: 한국자산관리공사(국세체납에 대한 압류재산 처분)

[참조] 연부 예: 10억, 3년 연부계약 => 1억계약금+연3억씩 3년간 지급 (cf. 334안됨-∵균등X)

[기출] 등기한 취득에 대해, 취득일로부터 60일이 지나지 않았고, 시군이 교부한 거래계약해제확인서가 있다면, 취득한 것으로 보지 않는다. (X,등기X)

 

#무상승계취득

*증여 : 계약일

-취득으로 간주 안하는 요건 : 취득일 60일이내 & 등기X & 계약해제입증(by서류)

-해제입증서류 : 화해조서*인낙조서 / 공정증서 / 계약해제신고서

*상속 : 상속개시일

-사망일

-실종선고일 : 천재지변*재난(1년) / 기타(5년)

[참조] 무상승계=증여 (상속은 별도 명시함)

 

#원시취득

*건축물 건축 : 빠른날 (사용승인서 내주는날 or 사실상 사용일)

*토지 매립*간척 : 빠른날 (공사준공인가일 or 사실상 사용일*사용허가일)

*도개법 환지처분으로 받는 주택 : 빠른날 (환지처분공고일 다음날 or 사실상 사용일)

*도정법에 따라 취득하는 주택 : 빠른날 (소유권이전고시일 다음날 or 사실상 사용일)

[참조] 사실상 사용일 : 전기*수도*가스비등의 발생 시작일

 

#간주취득 & 특수

*토지 지목변경*차기선항 종류변경 : 빠른날 (사실상 변경일 vs 공부상 변경일)

*민법상 취득 : 취득물건 등기일 (ex.이혼-재산분할)

[참조] 토지 지목변경시, 지목변경일 이전에 사용하는 부분 : 사실상 사용일이 취득일

 

▶과세표준

#일반적용

*원칙 : 취득당시 신고가액 (cf.연부취득: 매회 사실상 연부금(계약보증금포함))

*예외 : 취득당시 시가표준액

-신고X or 신고가액표시X

-신고가액이 시가표준액보다 작을 경우

*시가표준액

-분류 : 토지(개별공시지가) / 주택(개별주택가격*공동주택가격) / 건축물(복잡,시험X)

-고시일 : 토지(6.1) / 주택(5.1) (cf.고시일전 취득한 경우, 전년 가격 반영)

[기출] 과세표준은 신고가액과 시가표준액과 비교하여 큰 것으로 한다. (O)

 

#특례 : 사실상 취득가격 (시가표준액과 비교X)

*국외공판법부

-국가*지자체로부터 취득

-외국 수입에 의한 취득

-공경매에 의한 취득

-판결문에 따라 취득

-법인장부에 따라 취득

-부동산거래신고에 관한 법률에 따라 취득(신고서제출)

*취득가격의 결정

-직접비용+간접비용 / 일시급 지급으로 일정액을 할인받은 경우는 할인된 금액

-간접비용

~건설자금 충당 차입금의 이자등 (개인&법인 모두)

~할부*연부계약에 따른 이자등 (법인만)

~농지보전부담금, 대체산림자원조성비

~취득에 필요한 용역을 제공받은 대가인 용역비*수수료

~당사자 약정에 따른 취득자조건부담액&채무인수액

~국민주택채권을 부동산취득 이전에 양도하여 발생한 매각차손

~공인중개사에게 지급한 중개보수 (법인만) (개정!!)

[참조] 판결문 : 화해,포기,인낙*자백간주에 의한 것은 제외

[참조] 아파트분양 대출 이자 : 간접비용X (즉, 건설은 원시취득만 이자 인정)

[기출] 법인장부에 기재된 물건의 취득당시 신고가액이 시가표준액보다 작을 경우, 시가표준액으로 과세표준한다. (X,특례사항)

 

#간주취득

*토지 지목변경

-원칙 : 증가한 가액 (신고가액)

-예외 : 일반적용과 동일 / 단, 판결문*법인장부로 입증되는 경우 무조건 신고가액으로(시가표준액과 비교X)

*건축물 개수 (증축*개축, 승강기설치 등)

-원칙 : 증가한 가액 (신고가액)

-예외 : 일반적용과 동일

[참조] 승강기 건물안 설치(간주취득) / 건물밖 설치(원시취득) => 면적증가시 증가분은 원시취득으로 간주

 

#개인의 건축*대수선

*취득가격 중 90%를 넘는 가격을 법인장부로 입증 -> 나머지 10%는 개인제출자료 인정하여 과세표준

 

#분양권 (개정!!)

*분양권 취득을 위한 비용이 분양*공급가격보다 낮은 경우, 취득자의 실제지출금액을 과세표준

 

 

▶세율

#표준세율

원인	구분		세율(%)	비고
유상승계	주택	6억~	1	*주택 -초과,이하 -가정어린이집 포함 (개정!!)   *유상 : 매매,교환,공매,경매
		6억~9억	2
		9억	3
	농지		3
	기타		4
증여*무상	일반		3.5	*시효취득 포함
	비영리		2.8
상속	일반		2.8
	농지		2.3
원시			2.8	*개수등 면적증가 포함
공유*합유*총유물 분할			2.3

*지역별 지자체장은 50%범위내 가감 가능

*중과기준세율 : 2% (예전 취득세를 의미 / cf. 현재 취득세 = 예전 취득세2% + 예전 등록세들)

[참조] 가정어린이집 : 또는 공동생활가정, 지역아동센터 용도

 

#특례세율

*형식적 소유권 취득 : 표준세율 – 중과기준세율(2%) (예전 등록세만 : 취득무관,등기O)

-단, 주택은 차감없이, 해당세율의 50%로 반영(0.5/1/1.5)

-해당경우

~환매 거래

~상속 (무주택자의 1가구1주택 취득 / 취득세감면대상 농지 취득)

~법인 합병

~공유물*합유물 분할 or 공유물 해소

~건축물 이전 (이전뒤 가액이 올랐다면, 초과분은 특례 제외)

~재산분할 (이혼)

*간주취득 : 중과기준세율(2%) (예전 취득세만 : 취득O,등기무관)

-해당경우

~개수 취득 (단, 면적증가 제외 - 증가분은 원시취득)

~토지지목변경 * 선박,차량,기계장비 종류변경

~과점주주

~레저시설

~연부취득 (기간별 연부금 의미, 완납후 등기하면 등록면허세 내야함)

~존속기간 1년초과 임시건축물

 

#중과세율

*사치성재산 : 표준세율 + 8%

-표준세율과 중과기준세율의 100분의400을 합한 세율

-해당경우

~별장 : 주택*오피스텔 -> 휴양,피서,놀이 등 용도

~골프장 : 회원제골프장 토지*건축물*입목 (승계취득-중과세X) (cf.대중골프장: 체육시설, 중과세X)

~고급오락장 : 도박장, 무도장, 유흥주점 (취득일~60일이내 다른용도변경-중과세X, 개정!!)

~고급선박 : 시가표준액 3억초과 (실험*실습용도-중과세X)

~고급주택 : 단독*공동 5개조건 중 1개 해당시 대상 (취득일~60일이내 다른용도변경-중과세X, 개정!!)

-고급주택 상세내용

~(단독) 연면적331m²초과(주차장제외) + 건축물9천초과 + 시가표준액6억초과

~(단독) 대지면적662m²초과 + 건축물9천초과 + 시가표준액6억초과

~(단독) 엘베설치 + 시가표준액6억초과

~(단독) 에스컬레이터 or 수영장67m²이상 (시가표준액규정X, 유일)

~(공동) 연면적245m²초과(복층274m²) + 시가표준액6억초과 (cf.다가구포함)

*과밀억제권역 내 부동산취득 : 표준세율 + 4%

-표준세율에 중과기준세율 100분의200을 합한 세율

-해당경우

~법인의 본점*주사무소 사업용부동산 취득 & 신축,증축 (개인X, 지점X, 분사무소X, 승계취득X)

~공장을 신설*증설시 사업용과세물건 취득 (도시형공장X, 신설:550m²이상/증설:330m²이상*20%이상, 물건:건축물,토지,차량,기계장비)

-미해당경우 (중과세X)

~기존공장 모든 설비 포괄승계 취득시

~차량*기계장비 노후 사유로 대체취득시 (단, 폐기일기준 전후30일이내 취득)

*대도시 내 부동산취득 : (표준세율X3배) - 4%

-표준세율의 100분의300에서 중과기준세율의 100분의200을 뺀 세율

-해당경우

~법인을 설립*설치*전입 <위하여 or 이후5년이내> 부동산취득

~공장을 신설*증설시 부동산취득 (도시형공장X, 신설&증설:과밀억제권역 동일, 물건:건축물,토지)

-미해당경우 (중과세X)

~법인이 사원에 대한 분양*임대용 목적으로 1구 60m2이하로 취득한 주택

 [참조] 차기선항의 시가표준액 : 실거래가의 30~35% 정도 (ex.시가표준액 3억 요트 : 실거래가 10억)

[참조] 과밀억제권역, 대도시 구분실익 : 예전 중과세 형태로 인함 (cf.취득세3배+등록세, 취득세+등록세3배)

 

#세율 적용방법

*토지*건축물 취득 후 5년내 중과세대상이 되면, 취득세 추징

*과밀억제권역내 공장 신설*증설시, 사업용과세물건 소유자와 신설*증설자가 다를 경우, 소유자에 중과세율 적용 (5년이 지난 물건은 제외)

*사치성재산 : 2인이상 구분취득 * 시차를 둔 구분취득 => 중과세 대상

*동일물건에 2개이상 세율 해당시 : 높은 세율 적용

 

 

▶신고납부

#납세지

*도세 징수의 위임 : 납세자 - 시군구(징수위임) - 시도(과세권자)

*납세지 : 취득당시 물건 소재지 (ex.경기도 구입 수상가옥, 서울 이동&영업 : 취득세는 구입했던 경기도)

-둘 이상 걸쳐있을 경우: 소재지별 시가표준액비율로 나누어 각각 계산)

[기출] 부동산이 2개의 지자체에 걸쳐 있을 경우, 취득세는 면적비율로 나누어 지자체별로 납부한다. (X,시가표준액비율)

 

#부과징수

*원칙 : 신고납부

-일반 : 취득일~60일이내

-토지거래허가구역 : 허가일*해제일~60일이내

-상속*실종 : 상속개시일*실종선고일이 속하는 달의 말일로부터 6월내 (단, 해외거주시 9월내)

-등기 : 등기전 납부 (등기는 취득세 납부해야 가능)

*예외 : 추가신고납부

-취득 후 중과세대상으로 변경 : 사실상변경일~60일이내 (개정!!)

-비과세*과세면제 후 추징대상으로 변경 : 사유발생일~60일이내 (개정!!)

*가산세

-신고불성실가산세 : 무신고가산제(일반:20%/부정:40%) / 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%)

-납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025% (한도:75%) (개정!!)

-중가산세 (취득세만) : 산출세액의 80% (신고없이 매각 / 단, 회원권&간주취득 중과세X-∵등기필요X)

-법인장부 작성&보존 미이행 가산세 (취득세만) : 산출세액*부족세액의 10%

*면세점제도 : 취득가액 50만원이하는 비과세 (cf.면세쩜)

-연부취득 : 총액을 기준으로 판단

-1년이내 & 부동산+인접부동산 구입 : 하나로 간주하여 판단

*취득세납부확인 : 등기시 ‘영수필통지서+영수필확인서’ 첨부 필수

*부가세 : 농어촌특별세 & 지방교육세

[참조] 무신고가산세 감면 : 1월내 기한후신고(가산세50%감면) / 1~6월내 기한후신고(가산세 20%감면)

[참조] 지방세에만 한도가 있고, 국세는 한도 없음