[인강노트/중급] 190327-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 도개법

▶총론

@골격잡기

도개법			도정법
개발계획 개발구역 시행자 (공공/민간(조합)) 실시계획 인가고시			정비기본계획수립 정비계획입안 결정&정비구역 시행자 (공공/민간(조합)) 시행계획 인가고시 분양통지 및 공고
<혼용방식>	<수용방식> 공급계획 준공,검사,공고 공급	<환지방식> 환지계획 준공,준공,공고 환지처분	관리처분계획 인가고시 준공,검사,공고 권리이전고시
*지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장 *요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구 *제안권자 : 시행자(행정청&조합제외)			*수립권자(기본계획) : 특광시(대도시X시-도지사승인필) *입안권자(정비계획) : 시군구 *지정권자(정비구역) : 특광시군

*’개발구역-개발계획’ 순서변경 예외 : 녹지, 비도시 등 (임의적)

-광범위 & 투기문제↑ => 일단, 구역지정 후 통제계획 구체화 필요

*환지예정지 : 환지처분전, 장기간일 경우만 시행 (임의적)

*구역지정순서 : 제안권자 -> 요청권자 -> 지정권자

*환지계획 인가권자 : 시군구 (단, 행정청이 아닌 시행자 한정 / 행정청이 시행자면 자체적)

*조합 : 전부환지방식 한정

*일반동의(표준요건) : 면적 3분의2이상 소유자 동의 + 총수 2분의1이상 동의

-예외동의(3가지) : 제안권자-민간제안동의요건 / 지자체-환지방식예외적시행자 / 수용사업-민간시행자동의요건

*수용규모 > 환지규모

 

#수용 관련 특별법

*공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법)

*진행 : 1차 협의, 2차 재결

-재결 : 토지수용위원회가 제3자의 입장에서 행정처분을 내리는 것(형성판결 성격)

 

#수용방식 토지

*기본원칙

-경쟁입찰 : 일반인

-수의계약 : 특정인

*토지별 적용

	원칙	예외
조성토지 (일반인)	경쟁입찰	추첨*수의계약
원형지 (특정인)	수의계약	경쟁입찰

[참조] 추첨 : 전제(일반인) / 서민용 느낌 / 경쟁입찰에 맡기기 부적합할 경우 (ex.아파트분양)

 

#환지방식 토지

*원칙 : 환지 (주는 땅)

*예외 : 보유지 (남겨둔 땅)

 

#혼용방식

*분할 혼용방식 : 수용방식*환지방식을 사업시행지구별로 분할하여 시행

*미분할 혼용방식 : 사업시행지구 분할없이, 수용방식*환지방식을 혼용하여 시행

-환지 : 환지방식규정 적용

-그외 : 수용방식규정 적용

 

 

▶개발계획 & 개발구역

#계획수립 (지정권자)

*원칙 : 도시개발구역을 지정하고자할 때

*예외 : 하기내용으로 구역지정시, ‘개발구역-개발계획’ 순서로 진행 (녹지,비도시)

-자연녹지 / 생산녹지(지정면적 30%이하)  (cf.보전녹지X)

-도시지역 외

-주상공 면적합계가 지정면적의 30%이하

-국장이 국가균형발전 위해, 중앙행정기관장과 협의한 지역(자연환경보전지역 제외)

-개발계획공모

[느낌] 30%이하 : 공법상 작다는 느낌%

 

#계획수립시 동의요건

*환지방식 한정 (공공시행자는 동의필요X, 수용*혼용방식X)

-환지방식 시행자는 토지소유자*조합(원칙)이므로, 추후 문제예방가능

*일반동의 : 면적 3분의2이상 소유자동의 + 총수 2분의1이상 동의

 

#계획내용

*일반내용 : 명칭,위치,면적,목적,기간,시행자*방식, 이용*보전*처리계획 등

*구역지정 후, 계획에 포함시킬 수 있는 내용 (박수세단, 박수 받으며 등장하는 세단)

-개발구역 밖의 지역에 기반시설 설치시, 설치비용부담계획

-수용사용 대상 세부목록

-세입자 주거*안정대책

-단계적 사업추진계획 사항

 

#계획수립기준

*광역도시계획, 도시군기본계획에 부합

*기능 상호조화 : 330만m²이상 구역은 기능들의 조화 필요

[느낌] 330만 : 공법상 가장 큰 숫자

 

#구역 지정권자, 요청권자, 제안권자

*순서 : 제안권자 -> 요청권자 -> 지정권자

-지정권자(인가권자) : 시도,대시장 / (예외)국장

-요청권자(인가권자-환지계획만) : 시군구

-제안권자 : 시행자(행정청&조합제외)

~민간제안동의요건 : 면적 3분의2이상 소유자 동의 (지상권자포함, 총수 동의 불필요) <예외동의!!>

~제외 : 행정청:스스로 / 조합:구역지정이후 생성

*지정권자가 국장인 경우

-국가적 진행

-관계 중앙행정기관의장이 요청 (시군구요청X)

-정부출연기관의 장 & 30만m² 국가계획관련 구역지정 제안 (예외적 제안권자, 요청X)

-2이상 시도 걸치는데, 협의가 안될 경우

-천재지변

[참조] 시행자 : 전체(1~11,9가2개), 공공(1~4), 민간(5~10), 출자법인(11) / 행정청(1),소유자(5),조합(6)

 

#도시개발구역의 지정 규모

*도시지역 : 공업(3만m²이상), 주거*상업(1만m²이상), 생산녹지*자연녹지(1만m²이상)

*비도시지역 : 30만m²이상 / 10만m²이상(아파트*연립주택 건설계획 포함시-초등학교용지확보,4차로도로)

*녹지*비도시에 지정하기 위한 특별요건 : 광역 및 기본계획이 수립되지 않은 지역은, 자연녹지*계획관리지역만 개발구역 지정가능

*지정규모 제한X(취개지) : 취락지구, 개발진흥지구, 지구단위계획구역

 

#도시개발구역 지정 효과

*도시지역 & 지구단위계획구역으로 의제

-예외(의제X) : 비도시의 지구단위계획구역 & 취락지구 (∵이미 지구단위계획 지정된 지역들, 의제필요X)

 

#허가대상 개발행위

국계법 (난개발방지)	도개법&도정법 (사업지장X)
*건축물 건축 *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (건축물있는대지 제외, 녹+관농자 인허가X, 분할제한면적 미만, 너비5m이하) *물건 쌓아놓는 행위 (녹관자, 울타리밖, 1월이상)	*건축물 건축 등 (가설건축물 포함, 대수선*용도변경) *공작물 설치 *토지형질변경 *토석채취 *토지분할 (모두 허가대상) *죽목의 벌채&식재 *물건을 쌓아놓는 행위 (옮기기 쉽지 아니한, 1월이상)   ※단, 도정법은 대수선 제외

[느낌] 사업지장X : 돈이 더 들어간다 싶으면 허가받도록 제한 강화 (특별법인 도개법*도정법이 일반법인 국계법보다 까다롭다)

 

#허가대상 아닌 개발행위 (도개법&도정법 동일)

*응급조치

*간이공작물 (비닐하우스)

*경작용 토지형질변경

*개발지장X 토석채취

*남겨두기로 결정된 대지안 물건 쌓아놓는 행위

*관상용 죽목의 임시식재 (단, 경작지에 심은 임시식재는 허가대상)

 

#기득권자보호 & 원상회복

	국계법	도개법	도정법
기득권자 보호	*도시군관리계획 (원칙) 착수 기준 무조건 보호->신고X (예외) 용도구역 시수 : 3월내 신고(특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (특광시군)	착수 & 30일이내 신고 (시군)
원상회복	*특광시군 *대상:도시군계획시설사업 2년내 미시행시 허가된 건축물등 철거 (3월전 소유자부담 철거) *행정대집행법	*특광시군 *대상:규정위반자 *행정대집행법	*시군 *대상:규정위반자 *행정대집행법

 

#구역 해제 의제 사유

*시행완료 (효과 : 유지)

-공사완료*환지처분 공고일 다음날 해제 의제

*미시행시 (효과 : 환원*폐지)

-개발계획 -> 개발구역 -(3년내X)-> 실시계획인가고시

-{녹지*비도시} 개발구역 -(2년내X)-> 개발계획 -(3년내X)-> 실시계획인가고시 (면적330만m2이상: 각각 5년으로)

 

 

▶시행자 & 실시계획

#시행자

*법적시행자(12개) : 전체(1~11,9가2개), 공공(1~4), 민간(5~10), 출자법인(11) / 행정청(1),소유자(5),조합(6)

-공공 : 국가, 지자체, 공사, 정부출연기관 + 출자법인(공공50%초과,조합X)

-민간 : 토지소유자, 조합(전부환지한정), 등록사업자, 건설업자등 + 출자법인(민간50%이상,조합X)

 

#시행자 지정방법

*지정권자가 12개 중 원칙적 시행자 지정

*전부환지방식의 예외적 시행자 지정

-(원칙) 토지소유자or조합

-(예외) 지자체 (*LH,지방공사,신탁업자)

~고시일 1년내 시행자지정 신청X or 신청내용 위법

~공공시설에 관한 사업과 병행시행 필요 있는 경우

~토지면적 2분의1이상 소유자 & 총수 2분의1이상이 지자체 등의 시행에 동의한때 <예외동의!!>

 

#시행자 변경하는 경우

*실시계획 인가 후 2년내 착수X

*토지소유자*조합이 구역지정 고시일~1년내 실시계획 인가신청X

*시행자지정*실시계획인가 취소

*시행자부도*파산

[참조] 개발구역-실시계획인가 : 1년안에 안하면, 시행자변경사유 / 3년내 안하면, 구역해제 의제사유

 

#조합

*도개법&도정법상 조합 = 법인 간주 (비영리사단법인 / 등기O-설립인가후 30일이내)

*설립요건 : 면적 3분의2이상 소유자 동의 + 총수 2분의1이상 동의 => 인가신청

-면적 3분의2 : 국공유지 포함한 전체면적의 3분의2 (동의순서:사유지->국공유지)

-총수 2분의1 : 공유지는 1명으로 계산

*설립인가 : 토지소유자 7인 이상 & 지정권자의 인가 필요 (건물X,토지등X)

*동의철회 : 설립인가 신청전까지만 가능

[참조] 도개법:토지소유자 / 도정법:토지등소유자

[참조] 주택법상 조합 : 법인X (ex.주택조합은 설립인가만으로 성립)

[기출] 도개법상 조합은 설립인가를 위해, 토지등소유자 7인 이상이… (X,토지소유자)

[기출] 도개법상 조합은 설립인가번호를 부여받으면 성립한다. (X,등기해야 성립)

 

#조합원

*자격 : 토지소유자 (결격사유無, 동의여부무관)

*권리&의무

-(원칙) 면적무관 평등한 의결권-1인1표 / 공유토지: 대표공유자 1명만 / 집합건물: 구분소유자별

-(예외) 다른 조합원의 토지소유권 전부를 이전받은 조합원 : 의결권 승계 (복수표 행사)

*조합원 가능 여부

-건축물 소유자 : 환지개념 -> 토지외 소유자는 어떤 경우든 조합원 불가능

-지상권자*점유권자 : 소유개념 -> 조합원 불가능

-감옥에 있는 토지소유자 * 미성년자 : 조합원 가능 (단, 임원은 불가능)

*조합원의 경비부담

-강제징수 : 경비*연체료 체납시, 시군구에 징수위탁 가능 (단, 시군구에 4%지급)

[기출] 도시개발조합의 조합원은 토지소유자 중 조합설립에 동의한 자가 된다. (X)

[기출] 미성년자 또는 집행유예 기간에 있는 자는 조합원이 될 수 없다. (X,조합원 가능-임원 불가능)

[기출] 건축물 소유자는 조합원 이사가 될 수 있다. (X,조합원만 임원 가능-단, 도정법은 차이가 있으니 주의)

 

#조합 임원

*임원구성 : 조합장1인 + 이사,감사 (요건:조합원  / 총회에서 선임)

*임원별 역할 : 조합장(대표,총괄) / 이사(보좌,꼬붕) / 감사(회계)

-조합장*이사가 자신들을 위한 계약시, 감사가 조합을 대표

*겸직금지 (ex.같은목적의 다른조합 임원)

*임원 결격사유 (조합원X)

-미성년,피성년,피한정 / 파산(복권X) / 금고이상형(집행유예중 & 집행종료확정+2년)

-자격상실 : 상기내용 해당일 다음날 자동

[기출] 도개법상 조합의 임원은 대의원회에서 선임한다. (X,총회)

 

#대의원회

*임의기관-둘수있다(두어야한다X) (cf.도개&도정 기관 중 유일한 임의기관)

*조합원 50인이상 / 총회 권한 대행

*대의원수 : 조합원 총수 10%이상 (조합원내 선출)

*대의원회 권한아닌 5가지 (총회 권한)

-정관변경 / 개발계획수립변경 / 환지계획작성 / 조합임원선임 / 조합합병*해산

[참조] 도정법 대의원회 : 두어야한다 & 조합원 100인이상 & 대의원수-by정관

[느낌] 대의원회는 국회와 비슷

 

#도시개발사업 대행

*공공(시행자)이 사업 일부를 더 잘할 수 있는 민간에 대행

-ex.설계, 부지조성, 기반시설공사, 조성된 토지분양

[참조] 도정법의 사업대행자 : 민간이 못해서 사업 전부를 공공이 대행

 

#실시계획 인가고시

*작성 : 시행자

*인가 : 지정권자

-시도 : 시군구 의견 미리 들은후 인가

-국장 : 시도,대시장 의견 미리 들은후 인가

*내용 : 지구단위계획 포함 (도정법은 초반 ‘정비계획’에 지구단위계획 포함)

 

 

▶수용 또는 사용방식에 따른 사업시행

#시행자의 수용*사용

*시행자 : 토지의 수용*사용 가능

*민간시행자 동의요건 (민간에 대한 차별요건)

-면적 3분의2이상 소유 + 총수 2분의1이상 동의 (소유자동의X, 면적소유O) <예외동의!!>

-도시군계획시설사업 사인시행자지정요건과 동일 (하지마라!!)

*특례

-재결신청 -> 사업시행 종료일까지

-대상토지의 세부목록 고시한때 -> 사업인정 및 고시 의제

~즉, 개발계획단계O, 실시계획단계X (이유: 도개법은 규모가 커서, 시간이 지날수록 비용상승)

 [참조] 수용사용권 4대 사업의 사업인정 의제 : 사업시행권 득한때(시설사업,정비사업,공공주택건설사업) / 세부목록 고시한때(개발사업)

 

#토지상환채권

*돈 대신 토지*건축물로 상환

*수용방식에 한정 : 보상금해결목적 (cf.환지방식:땅을 땅으로)

-매수대금의 일부(전부X) : 부족한 돈만큼 채권발행 (1/2한도 -> 수용은 소유자외에게 주는것 추구)

*특징 : 기명식(∵중요채권) / 민간차별(∵지급보증필요)

*이전

-토지상환채권원부에 취득자의 성명&주소 기재 : 권리이전

-토지상환채권에 취득자의 성명&주소 기재 : 대항력 확보 (to발행자*제3자)

[참조] 매수대금 일부 : 전부를 채권발행한다면, 환지방식이 되어버림

[기출] 시행자는 토지매수대금의 전부 또는 일부를 지급하기 위해 토지상환채권을 발행할 수 있다. (X,전부X)

[기출] 토지주택공사는 토지상환채권을 발행하기 위해, 지급보증을 받아야 한다. (X,민간만)

[기출] 토지상환채권은 매수대금의 전부를 지급하기 위해서만 발행할 수 있다. (X,일부)

 

#선수금

*조성토지*원형지등을 받으려는 자로부터, 대금의 전부*일부를 미리 받아 사업충당

*지정권자승인 필요, 면적10%소유권확보 필요(사용동의포함)

 

#원형지 공급

*원형지를 공급받아 개발하게 할 수 있는 자

-국가*지자체 (수의계약)

-공공기관 (수의계약)

-지방공사 (수의계약)

-국가*공공기관 공모에서 선정된자 (특출) (수의계약)

-학교*공장부지로 직접 사용하는 자 (돈多) (경쟁입찰)

*공급제한 : 전체면적의 3분의1로 한정

*매각제한 : 원형지개발자는 10년의 범위에서 매각 불가 (국가*지자체 제외)

-공급계약일--(10년)-->판매일  or  공사완료공고일--(5년)-->판매일  =>먼저 끝나는 기간내

*선정기준

-원칙 : 수의계약

-예외 : 경쟁입찰 (2회유찰시 수의계약)

*공급가격 : 원형지감정가격+시행자설치 기반시설공사비=기준금액 (이를 시행자&원형지개발자간 협의결정)

[참조] 원형지를 학교부지로 넘겨줄때, 국립이면 수의계약으로 국가에, 사립이면 경쟁입찰로 개인에게 넘겨준다.

[기출] 국가 또는 지자체인 원형지개발자는 10년의 범위에서 매각할 수 없다. (X,공공은 항상 가능)

[기출] 원형지 공급가격은 감정가격 및 기반시설공사비의 합산금액으로 결정한다. (X,협의결정)

 

#조성토지 공급

*선정기준

-원칙 : 경쟁입찰

-예외 : 추첨*수의계약

*경쟁입찰 : 일반인, 누구나, 최고가낙찰

*추첨 : 일반인, 서민용(경쟁입찰에 맡기기 어려운)

-국민주택규모(85m2)이하 주택건설용지 (cf.공공시행자가 국민주택규모이하의 임대주택건설용지 공급시, 추첨방식으로 공급해야 한다)

-공공택지

-330m2이하의 단독주택용지

-공장용지

*수의계약 : 특정인, 공공

-공공시설용지를 공공시설 설치가능자에게 공급

-존치하는 시설물 유지관리에 필요한 최소한의 토지 공급

-토지상환채권에 따른 토지상환

-지방공사가 100분의 50을 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급

-경쟁입찰*추첨 2회 유찰된 경우

*공급가격 : 감정가격

-감정가격 이하 가능 특례(공익용*서민용 땅) : 학교, 폐기물처리시설, 공공청사, 사회복지시설(유료X), 공장, 임대주택, 국민주택이하 공동주택, 호텔업시설(공공시행자가 200실이상 공급시)

[참조]환지의 조성토지 공급가격 : 시행자가 결정

 

 

▶환지방식에 따른 사업시행

@환지의 기본 : 필지별로

*도개법 : 필지별로 환지 (ex.2개필지->2개필지로 환지)

*도정법 : 분양대상자별로 분양 (ex.2개필지->상응하는 땅으로 분양, 1개필지로도 가능)

 

#환지계획의 내용 & 특례

*필지별로 된 환지명세

종전의 토지	->	환지
1-1 (1억2천) 1-2 (1억) 1-3 (8천)	-> -> ->	2-1 (1억) -2천 (교부) 2-2 (1억) 2-3 (1억) +2천 (징수)
현재상태에서 금액평가		추산액 -> 환지처분단계에서 다시 평가확정 청산금명세는 환지계획 내용이 아니다

 

*필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

종전의 토지	->	환지
1-4 (7천)	->	X (환지부지정)
청산대상토지 바로 청산 가능		*소유자 신청 / 임차인 동의 필요(∵청산되면, 임차권 행사땅이 바로 사라짐) *시행자 직권 (과소토지일경우)

[참조] 환지처분단계의 청산금명세와 혼동하지 말 것!!

 

*체비지*보류지 명세

종전의 토지	->	환지
X	->	2-5 (보류지)
		환지가 아닌 땅, 보류지 안에 체비지 존재 보류지: 환지계획에서 정한자 가짐 체비지: 항상 시행자 가짐 (경비충당)

 

*입체환지용 건물명세와 공급방법*규모

종전의 토지	->	환지
총100필지	->	총80필지 (입체환지)
		*환지부족시, 집합건물&대지의 일부 지분을 주는 것 *소유자 신청 / 임차인 동의 불필요(∵공법상 불가피-원래는 임차인 보호 필요)

 

#환지계획 작성기준

*조성토지 가격평가 : 시행자가 결정

*환지계획 작성기준 특례

-당사자 신청*동의에 따른 환지부지정

-증환지/직권에 따른 환지부지정 : 면적을 늘려 줄 수 있다 / 안줄 수 있다(너무작아)

-감환지 : 면적을 줄여 줄 수 있다

-환지 지정 등의 제한 : 기준일 다음날부터 소유자가 늘어나는 모든 행위에 대해 금전청산*환지지정제한

~1필지 토지가 여러 개 필지로 분할

~단독*다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

 

#환지예정지

*개발사업 장기화시 지정 : 환지계획상 받을 예정지의 사용&수익권 미리 지급하는 것 (처분권X)

*임의적 처분(시행자의 필요 판단시에만 / 안해도 됨)

*지정처분 효과

-종전토지 : 사용X, 수익X, 처분O

-환지예정지 : 사용O, 수익O, 처분X

~임시적 사용수익 : 예정지지정 효력발생일~환지처분공고일까지

~예정지의 종전소유주 : 수인의무 - 예정지 사용X,수익X (참는의무)

~예정지를 사용하게된 임차인 : 임대료증감청구 / 권리포기*계약해지 / 손실보상청구(임차인(청구)->시행자(구상권)->소유자) => 예정지지정 효력발생일~60일이내만 행사 가능

-체비지 : 예정지가 지정된 때 -> 시행자는 사용O, 수익O, 처분O (∵사업비용충당)

[기출] 종전토지의 소유주는 환지예정지를 지정받을 경우, 종전토지는 더이상 사용*수익*처분 할 수 없다. (X,처분은 가능)

 

#환지처분

*내용 : 환지교부 & 청산금결정

*처분시기 : 시행자-지정권자외(준공검사일~60일이내) / 시행자-지정권자(공사완료공고일~60일이내)

*권리이전시기 : 환지처분공고일 다음날 (cf.보통 공고일로 하는 것과 구분!!)

-체비지(시행자), 보류지(환지계획에서 정한자), 입체환지 => 동일시기

-(예외) 등기시 취득 : 시행자로부터 체비지를 매입한 자의 소유권이전등기시 ← 법률행위 취득

*종전토지에 남는 것 (환지로 권리가 이전되지 않는 예외)

-존속 : 전속처분 / 지역권

-소멸 : 환지부지정 종전토지에 속한 권리 / 이익 없어진 지역권 (환지처분공고일이 끝나는때 소멸)

*청산금소멸시효 : 5년

[참조] 전속처분 : 전적으로 속한 처분

 

#청산금

*종전토지&환지 간의 가격차이를 정리하는 돈

*결정시기 : 환지처분하는때 (단, 환지부지정으로 인한 경우 : 청산금 교부하는때(처분전,임의적))

*확정시기 : 환지처분공고일 다음날

*징수&교부 : (원칙)일괄징수*일괄교부 가능 / (예외)이자붙여 분할징수*분할교부 가능

*소멸시효 : 환지처분공고일 다음날~5년

[참조] 청산 대상 토지 : 종전토지 소유자가 환지가 아닌 돈으로 바로 받겠다고, 시행자에게 신청한 토지

[기출] 청산금 명세는 환지계획의 내용에 포함된다.(X,환지처분 / 환지계획->청산 대상 토지 명세)

 

#환지등기(도개법) & 소유권이전등기(도정법)

	도개법	도정법
등기촉탁*신청 (강제적&일괄적)	시행자, 공고일~14일이내	시행자, 고시일~지체없이
다른 등기 제한	(원칙)공고일~환지등기일 (예외)등기신청인의 공고일전 등기원인발생 증명시, 제한X	(원칙)고시일~등기일 (예외)無

[참조] 일반적 등기 : 임의적&개별적 (환지는 너무 규모가 커서 불가능)

 

#감가보상금

*행정청인 시행자가 사업시행 후 토지가액 총액이 사업시행전보다 감소할 때

-종전소유자*임차권자에게 차액에 상당하는 감가보상금 지급

 

 

▶도시개발채권 & 행정처분

#도시개발채권

*시도지사 발행, 행안부장관 승인

*소멸시효 : 원금(5년) / 이자(2년)

*매입의무가 있는 유일한 채권 (∵공공성이 강해서)

*매입의무자 : 공사도급계약 체결자 / 국가등외 도시개발사업 시행자 / 토지형질변경 허가받은자

[느낌] 매입의무는 민간!!(∵못 믿으니까)