[인강노트/중급] 190326-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산경제론-2

▶부동산 경기변동

#부동산 경기 측정지표

*공급지표 : 건축량 (허가량/착공량/완공량)

*수요지표 : 거래량

*보조지표 : 부동산가격변동 (명목변수O, 실물변수X)

-부동산가격상승이 경기호황이 아닌 경우 : 비용상승(건축비) / 투기상승 / 스태그플레이션(불황+물가상승)

[참조] 공급지표&수요지표 = 주된*핵심지표

[참조] 부동산경기 = 건축경기 (협의:주택 / 광의:주택,상업 / 최광의:주택,상업,토지)

[참조] 그외 지표의 구분

-선행지표 : 허가량, 택지분양실적, 건설수주*공가율동향 (예고지표)

-동행지표 : 착공량, 거래량 (현재지표)

-후행지표 : 완공량

 

#부동산경기변동의 특징 (vs 일반경기변동)

*변동주기(순환주기) : 길다, 1주기 17~18년, 건축순환(한센파동) (cf.일반경기: 1주기 7~10년, 주글라파동)

*진폭 : 크다

*타성기간(시간차) : 길다, 후순환(뒤진다)

*우경사 비대칭 : 길다(회복기간=저점에서 정점=확장국면) / 짧다(후퇴기간=정점에서 저점=수축국면)

*변동의 시차관계

-부문별, 용도별 : 일반경기=상업공업부동산≠주거부동산 (반대, ∵일반경기호황시 상업공업으로 자본할당↑)

-부동산(전체)종합경기 : 주거부동산+상업공업부동산 => ‘가중평균치’로 판단

-결과 : 부동산종합경기는 일반경기보다 후순환*후행 (단, 항상X)

[참조] 일반경기의 변동주기 : 키친(3~4년), 주글라(7~10년), 쿠르네츠(20년), 콘트라디에프(50년)

[참조] 순환정도 : 주식시장(선순환) > 일반경기(상업공업) > 부동산시장(후순환)

 

#순환적변동

*순서 : 하향-회복-상향-후퇴

-하향 : 매도↑매수↓(매수자중시), 과거사례가격-상한선 / 공가율*공실률최대, 거래*건축허가건수최저, 대규모호화주택*신개발택지 타격, 불황

-회복 : 매도↓매수↑(매도자중시), 과거사례가격-하한선 / 공가율*공실률감소, 거래*건축허가건수증가

-상향 : 매도↓매수↑(매도자중시), 과거사례가격-하한선 / 공가율*공실률최소, 거래*건축허가건수최대, 후반기후퇴가능성내포, 호황

-후퇴 : 매도↑매수↓(매수자중시), 과거사례가격-상한선 / 공가율*공실률증가, 거래*건축허가건수하락,

*안정시장 (일반국면과 별개)

-불황에 강한 유형

-위치좋고, 규모가 작은 택지*주택

-신뢰기준선

-순환적분류 아님 (자주 출제)

[기출] 안정시장은 호황에 강하다. (X,불황에만 강하며, 호황은 케바케)

 

#비순환적변동

*계절적 : 겨울철, 방학기간 대학교 인근

*장기적(추세적) : 장기, 50년, 신도시개발*뉴타운

*무작위(비주기적,불규칙) : 정책, 재해, 전쟁

 

 

▶거미집이론 (에치켈,Ezekiel)

#거미집이론 특성

*금기의 수요량은 금기가격의 함수

*금기의 공급량은 전기가격의 함수

*동태적분석

*생산기간의 장기성 (농축산물, 건설 업)

*상업공업부동산에 잘 적용 (주거부동산X)

*공급자는 현재의 가격*임대료만 보고 판단 (미래예측X, 정보부족)

 

#거미집이론 모형 (절대값 기준)

*수렴형 (안정형)

-수요탄력성 > 공급탄력성 (기울기 반대)

-수탄수 (탄력성↑) & 공기수 (기울기↑)

*발산형 (이탈형, 불안정형)

-수요탄력성 < 공급탄력성 (기울기 반대)

-공탄발 (탄력성↑) & 수기발 (기울기↑)

*순환형 (중립형)

- 수요탄력성 = 공급탄력성

[기출] 수요곡선 기울기 -1.1 & 공급곡선 기울기 0.9 일때, 모형은?

절대값상 수요기울기 큼(수기발), ∴발산형

또는

절대값상 수요기울기 큼 -> 수탄수 반대, ∴발산형 (수탄수&공탄발만 기억날때)

[기출] 수요함수 Qd=100-2P / 공급함수 2Qs=-20+2P 일때, 모형은?

▦ 공식통일->탄피기큐 (PQ한방향몰기 / 탄력성P, 기울기Q)

Qd=100-2P / Qs=-10+P => 탄피&절대값 => 2>1 => 수탄수 => 수렴형

또는

P=-0.5Qd+50 / P=Qs+10 => 기큐&절대값 => 0.5<1 => 공기수 => 수렴형

■■■ 부동산시장론-1

▶부동산시장

#완전경쟁시장

*전체시장 : 수요&공급곡선상 시장가격 형성

*개별기업

-수요곡선 : 가격곡선 / 수평-완전탄력, 전체시장가격 동일반영 (일물일가, 가격↑-판매0)

-공급곡선 : 한계생산비곡선 / 우상향, 수요곡선(수평)과 교차점=한계생산비 (시장가격순응자, 단 공급자별 생산비는 다를수 있음)

*그외 특징 : 초과이윤X / 완전정보(정보비용X,공개성) / 수급조절용이 / 시장진입탈퇴자유

 

#부동산시장 기능 (가격기구, 자율적기능)

*자원배분, 매매교환, 가격창조, 양과질 조정, 정보제공, 부지경쟁(최유효이용), 토지이용유형결정(지대지불능력)

*소득재분배X (∵정부*조세기능)

 

#부동산시장 특성 (불완전경쟁시장)

*추상적+구체적 (cf.’부동산’은 구체적, ‘부동산시장’은 추상적이 기본 & 최근 구체적개념 혼합)

-추상적(자본시장) , 구체적(공간시장)

*국지성 : 부동성, 부분시장, 임장활동

*비공개성 : 정보비용수반, 사적*은밀성*개별성

*비표준화 : 일물일가배제, 개별성

*비조직화 : 개별성

*수급조절곤란 : 부증성, 부동성, 단기가격왜곡(비탄력)

*매매기간의 장기성 : 낮은환금성, 단기가격왜곡(비탄력)

*법적제한 많음

*자금유용성 : 고가, 진입장벽 => 소수 구매자&판매자

*외부효과 : 부동성, 인접성 (개별성X)

[참조] 불완전시장을 만드는 부동산의 특성 : 부동성,부증성,개별성/내구성,고가성

 

▶효율적시장론 (by Fama)

#효율적시장 (정보의 반영)

*약성

-과거의 정보만 가치에 반영 (과거분석=기술적분석)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 현재정보분석(기본적분석) or 미래정보분석 => 초과이윤가능

*준강성

-과거&현재(공표)의 정보까지 가치에 반영 (현재정보분석=기본적분석)

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 미래정보분석 => 초과이윤가능

*강성

-과거&현재(공표)&미래(공표+미공표)의 정보까지 가치에 반영

-초과이윤X & 정상이윤O

-if 無, 초과이윤 불가능 / 완전경쟁시장 부합

 [기출] 부동산시장은 강성시장과 친하다 (X, 부동산시장=불완전경쟁시장(약성, 준강성))

 

#할당효율적시장 & 할당비효율적시장

할당효율적시장	할당비효율적시장
<완전경쟁시장> *항상 할당효율적시장 *정보비용X, 초과이윤X, 투기X   <불완전경쟁시장> *할당효율적시장 가능성O *정보비용O, 초과이윤X, 투기X -정보비용=초과이윤 ~> 할당효율적시장 -부동산투자수익률=다른투자안수익률 ~> 할당효율적시장   ※할당효율적시장은 과소평가,과대평가 부동산존재X	<불완전경쟁시장> *정보비용O, 초과이윤O, 투기O -정보비용<초과이윤 ~> 할당비효율적시장 -정보 소수독점, 비공개, 시장패배   ※초과이윤 => 정보가치 ※초기 초과이윤(정보가치)과 정보비용 갭 크지만, 정보비용이 높아지며 갭 줄어듬

[기출] 할당효율적시장은 완전경쟁시장만을 의미한다. (X,불완전경쟁시장의 가능성O)

[기출] 부동산시장은 불완전한 요소가 많으므로, 할당효율적시장이 될 수 없다. (X,상동)

[기출] 완전경쟁시장은 할당효율적시장이고, 불완전경쟁시장은 할당비효율적시장이다. (X,불완전경쟁시장도 할당효율적시장 가능성O)

[기출] 초과이윤&투기가 있으면 불완전경쟁시장이다. (X, 할당비효율적시장 / 불완전경쟁시장은 초과이윤*투기가 있을수도 없을수도 있다)

[기출] 정보비용이 존재하는 이유는 불완전경쟁시장이기 때문이다. (O)

 

#정보가치의 계산

*기대값의 현재가치 = {(될경우가치 X 될확률)+(안될경우가치 X 안될확률)} / (1+r)ⁿ

*확실성하의 현재가치 = (될경우가치X100%) / (1+r)ⁿ

*정보의 현재가치 = 확실성하의 현재가치 – 기대값의 현재가치

[예제] A지역 신도시개발 소식, 확률은 반반, 1년후 확실해짐, 될경우 토지가치 8800만원, 안될경우 토지가치는 6600만원라고 했을때, 매도자가 받아야 할 최소금액과 정보의 현재가치는? (요구수익률 10%가정)

▦ 기대값현재가치 : {(8800만X0.5)+(6600만X0.5)} / (1+0.1)¹ = 7700만 / 1.1 = 7000만 (=매도자 최소금액)

확실성현재가치 : (8800만X1) / (1+0.1)¹ = 8000만

정보현재가치 : 8000만- 7000만 = 1000만

[응용] 만약, 이 시장이 할당효율적시장일 경우, 들어간 정보비용은 얼마인가? => 1000만원(동일)

 

 

▶부동산입지론

#입지선정의 중요성

*적합의 원칙에 합당한 입지선정 여부 중요 (대상부동산위치 & 타부동산간 균형)

 

#점포의 종류

입지유형별	상품유형별
-집심성 : 배후지의 중심지 (백화점,영화관,의류점) -집재성 : 동종 모여 입지 (관광서,은행,가구점) -산재성 : 분산입지 유리 (잡화점,이발소,세탁소) -국부적집중성 : 동종 국부중심지 (농기구점,어구점)	-편의품점 : 생활필수품 (편의점) -선매품점 : 미리 비교후 구매 (보석,TV,냉장고) -전문품점 : 특수한 매력 (고급~)

 

#상권 측정법

*서베이법 : 대표샘플 추출 후 면접

*통계적분석법 : 기존통계분석

*수학적분석법 : 경험적연구 수식화 (레일리O, 허프O, 크리스탈러X)

 

#상권 획정방법

*공간독점법 : 면허등에 의한 거리제한 (ex.체인점)

*시장침투법 : 경쟁관계, 중첩인정 -> 가장 많이 사용됨 (레일리, 허프)

*분산시장접근법 : 매우 전문화, 소득*특정계층 (ex.고급가구점)

 

#레일리 소매인력법칙 (중력모형)

*각 도시의 유인력 = 인구 / 거리² (인구에 비례, 거리에 반비례)

*분기점 : 상권의 경계-양쪽의 도시로 이동하는 비율이 동일한 지점 / 큰 도시에서 멀고, 작은도시에 가깝다

*중심지간 상호작용 / 도시단위(2개) / 물리적거리(직선거리)

[예제] A도시(10만) ---5km--- C도시(1만) --- 5km--- B도시(2.5만) 일때, C도시에서 A,B도시로 유인되는 각각의 인구를 구하라.

▦ A유인력 = 10만/5² = 4천  &  B유인력 = 2.5만/5² = 1천

C->A로 유인되는 인구 : 1만 X 4/5 = 8천명

C->B로 유인되는 인구 : 1만 X 1/5 = 2천명

 

#컨버스의 분기점 모형

*A도시에서 분기점까지의 거리 = AB거리 / 1+

[예제] AB간 거리는 8km, A인구 100만 & B인구 100만일 경우, A로부터 분기점거리는?

▦ 2도시의 인구 동일, 중력이론이므로 분기점은 중간지점, 4km

▦ 8 / 1+ = 4km

[예제] AB간 거리는 8km, A인구 100만 & B인구 900만일 경우, A로부터 분기점거리는?

▦ 8 / 1+ = 2km

▦ 인구를 루트 씌운 비율 = 1:3 / 분기점은 작은도시 가까우므로 1에 해당하는 2km

 

#허프의 확률모형  (중력모형) (미시적)

*A점포의 유인력 = 매장면적 / 거리² (매장면적에 비례, 거리에 반비례)

*A점포의 시장점유율 = A점포의 유인력 / 각 점포의 유인력합계

*중심지간 상호작용 / 점포단위(다수) / 시간적거리(교통거리->마찰계수有)

[예제] 소비자 10만명인 도시에서, A점포(400m²)까지 거리는 2km, B점포(900m²)까지 거리는 3km, C점포(3200m²)까지 거리는 4km일 때, 각 점포별 유인력, 시장점유율 및 이용인구를 구하라. (거리마찰계수:2)

▦ A점포유인력 = 400/2² = 100 / 시장점유율 = 100/400 = 25% / 이용인구 = 2.5만명

B점포유인력 = 900/3² = 100 / 시장점유율 = 100/400 = 25% / 이용인구 = 2.5만명

C점포유인력 = 3200/4² = 200 / 시장점유율 = 200/400 = 50% / 이용인구 = 5만명

[응용] 상기예제 해당도시의 80%가 ABC점포를 이용한다고 했을 때, A점포를 이용하는 인구는?

▦ 8만명 X 25% = 2만명

 

#크리스탈러의 중심지 이론

*거시적분석법 : 도시전체에서 점포배열(분포)

*중심지 형성과정 중점 (중심지 : 주변지역에 상품과 서비스를 제공하는 장소)

*중심지 계층 (범위는 고차가 넓지만, 개수는 저차가 많다)

-고차 : 백화점 / 시청 / 대학교

-중차 : 이마트 / 구청 / 중고등학교

-저차 : 구멍가게 / 동사무소 / 초등학교

*중심지 성립조건 : 최소요구치 < 재화도달범위

-최소요구치 : 유지를 위한 최소한의 수요 (정상이윤 범위)

-재화도달범위 : 도달 가능한 최대 서비스 (초과이윤 범위 / 경계점 수요량:0)

*특징

-상권의 형태 : 단일중심지: 원형 / 다수중심지: 정육각형

-저차->고차로 갈수록 중심지 수는 감소

-중차중심지가 포용하는 저차중심지수는 고차로 갈수록 분포 감소 (구멍가게는 외곽에 많고, 도심에 적음)

-고차중심지일수록 거리가 더 멀고, 저차중심지일수록 거리가 가까움

-교통발달시, 고차중심지 발달, 저차중심지 쇠퇴

-동종점포가 모여있는 집적이익 설명은 힘든 이론

-저차중심지(상권규모 작다, 개수 많다) -> 소비자의 이용빈도는 높다

-고차중심지(상권규모 크다, 개수 적다) -> 소비자의 이용빈도는 낮다

[기출] 크리스탈러의 중심이 이론은 중심지간의 상호작용에 초점을 둔 이론이다. (X,중심지 형성과정 / 중심지간 상호작용은 중력모형)

 

#넬슨의 소매입지이론

*점포입지 8가지 원칙

-양립성 : 가장강조, 보완적상품 점포간 입지 유리 (ex.병원-약국)

-경합성의 최소화

 

#애플봄의 소비자분포기법 (CST기법)

*상업시설 방문고객 샘플링 -> 주소지분포를 도면에 표시하여 상권 분석*범위파악

-1차,2차,3차상권… / 저차(원의 안쪽)일수록 고객분포↑

 

#후버의 입지효과 시간법칙

*상업입지 : 충분한 시간여유(장기)가 있어야 효과 나타남(시간법칙)

 

#베버의 최소비용이론 (공업지 입지)

*수송비지향산업 (수송비-최소)

-이론 : 원료산지-(원료수송비)-공장-(제품수송비)-시장 / 수송비합 최소지점 입지(수송비→인건비→집적이익)

~원료지향산업 : 원료무게>제품무게 / 중량감소산업 / 국지(편재)원료 / 원료부패 쉬운 / 원료지수>1 / 냉동,통조림,시멘트

~시장지향산업 : 원료무게<제품무게 / 중량증가산업 / 보편원료 / 제품부패 쉬운 / 원료지수<1 / 중간재*완제품생산공장 / 빵,두부,맥주

*노동집약산업 (인건비-최소) : 의류,신발,가발

*집적지향산업 (집적이익-최대) : 자동차,석유

*중간지향산업 (적환*이적지점) : 수송수단이 바뀌는 지점 / 귤

*탈족산업 (기존탈피) : 교통비&노동비등에 구애받지 않는 산업, 삶의질 / IT,첨단

[참조] 원료지수 = 원료중량/제품중량 (원료가 무거우면 원료지수는 1보다 크고, 원료지향형이 된다.)

[참조] 뢰쉬의 최대수요이론 : 베버와 대립 / 시장확대가능성이 큰 곳에 공장 위치(판매수익고려)

[기출] 베버의 공업지 입지론에서 가장 중요한 것은 집적이익이다. (X,수송비)

 

#입지인자

*입지단위 : 하나하나 비용 (ex.생산비,수송비…)

*입지인자 : 특정장소에 견인함으로써 얻게되는 이익

-집적인자 : 초기 / 규모의경제, 지역집적 / 공업의 특정지역 집중->생산*판매의 저렴화

-분산인자 : 후기 / 규모의불경제, 집단해체 / 밀집공업단지 지대상승,환경오염->생산*해체의 저렴화

 

#입지계수

*입지계수(LQ) = 지역 i산업구성비 / 전국 i산업구성비

*지역 i산업구성비 = 지역 i산업 고용자수 / 지역 전체산업 고용자수

*전국 i산업구성비 = 전국 i산업 고용자수 / 전국 전체산업 고용자수

*해당지역의 특화된 산업을 찾는 계수

-LQ>1 : 기반산업(수출,특화)

-LQ=1 : 자급자족

-LQ<1 : 비기반(수입)

[참조] 대구의 섬유산업 입지계수 = 대구의 섬유산업구성비 / 전국의 섬유산업구성비 = 20%/10% = 2(기반산업)

 

#경제기반승수

*경제기반승수 = 지역전체고용인구 / 기반산업고용인구 = 1 / (1-비기반산업비율)

*지역전체고용인구 = 기반산업고용인구 X 경제기반승수

*경제기반승수 클수록, 그 지역에 미치는 파급효과 상승

[예제] 기반산업고용인구 100만, 경제기반승수가 10일때, 지역전체고용인구와 비기반산업비율은?

▦ 지역전체고용인구 = 100만 X 10 = 1000만

비기반산업고용인구 = 1000만 - 100만 = 9000만 (90%)

[예제] 비기반산업비율80%일때, 기반산업고용인구증가가 100명이면, 지역전체고용인구증가는?

▦ 경제기반승수 = 1 / (1-80%) = 5

지역전체고용인구증가 = 100 X 5 = 500