[인강노트/중급] 190322-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 사무소 공동사용

#공동사무소

*업무정지기간 중에는 불가능

*공동사무소로 이전신고시, 권리있는 개공 승낙서 첨부필요 (건물주X,임대인X / 별도신고서식無)

*특징

-사무소는 1개로 사용됨을 의미

-종별(개공,중개인)이 달라도 문제X

-인장등록, 보증설정, 직원소속 등 각각 개별적 (이전신고도 개별적!!(공동사무소대표자X))

 

#중개사무소 이전신고

*이전후 등록관청에만 신고 (사후, 10일이내 / 국토교통부령) (대통령령X, cf.대부분 대통령령이긴 함)

-등록증원본 (분사무소는 신고필증)

-사무소확보서류

*이전후 등록관청이 이전전 등록관청에 송부요청

*이전전 등록관청이 이전후 등록관청에 송부 (지체없이)

-등록대장

-등록신청서류

-최근 1년간 행정처분서류 (cf.탈법 기획부동산 방지목적)

[참조] 이전신고 처리기간: 7일이내 / 이전신고 위반: 100↓과태료

[참조] 관할구역밖 이전: 등록증재교부 / 관할구역안 이전: 등록증재교부(원칙), 수정후교부(예외,임의적)

[참조] 분사무소 관련 관청 : 이전*휴업*인장*정지(주된사무소) / 지도감독(둘다) / 중개보수(분사무소 / 사무소소재지 시도조례-중개대상물이 다른지역에 있어도 사무소기준)

[기출] 중개사무소 이전신고시, 신고서류와 송부서류는 동일하다(X)

 

#인장등록

*특징 : 개공&소공, 업무개시전, 전자문서가능 (보조원X) / 변경일~7일이내 사후신고

*등록할 인장

-개인 : 주민등록표 성명(실명) / 7mm~30mm

-법인 : 법인의 인장 (법인대표자의 인장X) (cf.분사무소:대표자 보증 인장 가능-임의적)

*등록방법

-개인 : 3가지 서식 (개설등록-개공 / 고용신고-소공 / 인장등록변경-개공&소공)

-법인 : 인감증명서 제출로 갈음 (인감등록신청서X)

*제재 : 개공(업무정지), 소공(자격정지)

[기출] 개공이 업무개시전 인장등록되어있다면, 소공은 업무개시후 등록 할 수 있다. (X,둘다 개시전)

[기출] 업무정지 사유이면서, 자격정지 사유이기도 한 내용은? (인장등록, 확인설명서서명날인 등)

■■■ 휴업 및 폐업신고

#휴업 및 폐업신고

*휴업신고 : 사전신고&즉시처리 / 등록증반납&방문 / 3월초과시 신고 (최장6월 가능 / 예외:질병,징집,취학등)

*폐업신고 : 사전신고&즉시처리 / 등록증반납&방문

*재개신고 : 사전신고&즉시처리 / 등록증미반납&방문+전자문서

*변경신고 : 사전신고&즉시처리 / 등록증미반납&방문+전자문서

[참조] 즉시 > 지체없이

[참조] 무단휴업 제재 : 3월(100↓과태료) / 6월(임취*업무정지)

[참조] 사후신고=이전신고(10일)&인장변경(7일) / 사전신고=휴폐업&인장등록

[기출] 휴업기간이 3월이하인 경우엔 휴업신고 하지 않아도 된다. (O)

[기출] 휴폐업신고는 방문 및 전자문서로 7일전 해야한다. (X,전자문서불가능 & 7일전->미리)

 

#개공등 금지행위 (매무수거/관직쌍투) (반드시 출제!!)

*중개대상물 매매업 -> 행정형벌 1.1 (금지X : 교환업,임대업 / 단, 법인은 임대업X-관리만가능)

*무등록업자와 협력 -> 행정형벌 1.1

*보수*실비 초과징수 -> 행정형벌 1.1 (어떤경우든X, 초과부분만 무효)

*거짓된 언행 -> 행정형벌 1.1 (소극적 부작위행위 포함-알지만 말 안하는거)

*분양관련증서 매매*중개 -> 행정형벌 3.3 + 이득금 3배이내 벌금부과(개정추가!!)

*의뢰인과 직접거래*쌍방대리 -> 행정형벌 3.3 (어떠한경우든X (ex.본인허락있어도X))

*탈세목적 미등기전매 투기조장-> 행정형벌 3.3 (중간생략등기, 전매차익 없어도 처벌)

[참조] 해당내용 및 처벌규정은 개공등에게만 해당

[참조] 행정처분 : 개공(임취*업무정지) / 소공(자격정지)

[참조] 분양관련증서(≠분양권) : 청약통장, 입주권 등(매매업&중개업 모두 금지)

[참조] 보수관련 판례 : 받았다 돌려줌->위반O / 약정상 초과&아직 미수령->위반X / 무자격자의 단발거래시 청구권-인정O / 무등록업자의 청구권-인정X / 투기*탈세*집행면탈->반사회X(반환청구가능)

[기출] 건축자재 매매를 업으로 하는 것은 개공 등의 금지행위에 해당한다. (X,중개대상물만)

[기출] 분양권매매업 처벌은? (중개대상물 매매업->1.1 / cf.분양권중개업(적법), 분양관련증서매매업(3.3))

[기출] 보수초과로 벌금 300만원 받은경우, 임취인가,절취인가? (절취-결격사유 해당 / 즉, 금지행위상 임취는 형벌확정전을 의미)

 

#기본윤리

*신의성실 : 개공&소공

*품위유지 : 개공&소공

*공정중개 : 개공&소공

*선관주의 : 판례 (ex.진정한 소유주 확인)

*비밀준수 : 개공등 / 예외존재(소송증언등) / 처벌: 1.1 (단, 반의사불벌죄 해당-공중법내 유일)

[참조] 개공등 해당내용 : 결격사유, 이중소속, 비밀준수, 예방교육, 금지행위

[기출] 공인중개사 기본윤리 중 법령이 인정하고 있는 것이 아닌 것은? (선관주의-판례로인정)

[기출] 중개보조원의 비밀준수 규정은 따로 명문화되어 있진 않다. (X,개공등)

[기출] 개업공인중개사 등은 비밀을 어떠한 경우에도 누설하지 않아야 한다. (X,소송증언*매물하자확인설명)

■■■ 계약서 / 확인설명서

#계약서

*필수기재사항 (인물계약금/인권조교, P9)

-인적사항, 물건의 표시, 계약일, 약정내용, 금액 / 인도일시, 권리이전내용, 조건기한, 교부일자

~금액 : 거래금액(거래예정금액X), 계약금액

*보존 (최근개정!!-18.8.14)

-5년 (cf.확인설명서 3년)

-원본,사본 또는 전자문서 보존 (단, 공인전자문서센터 보관시 X)

[기출] 거래계약서는 반드시 작성되어야 하고, 계약서가 없다면 해당 계약은 무효이다. (X,위반으로 업무정지처분만 받을뿐, 구두상계약도 유효)

 

#확인설명서

*확인설명사항 (기권가공상태환지세, P6)

-기본사항, 권리관계, 가격, 공법제한, 상태-시설, 상태-도배, 환경조건, 지형조건, 세금

~가격 : 거래예정금액(거래금액X), 중개보수, 실비금액

*확인설명 의무

-시기 : 의뢰~중개완성 전

-대상 : 매수의뢰인 (일방)

-방법 : 근거자료 제시

*확인설명서 작성,교부,보존

-시기: 계약서 작성시

-대상 : 거래당사자 (쌍방)

-방법 : 확인설명서 서식 (Ⅰ~Ⅳ, cf.Ⅱ번 양식 개정됨-민간임대주택 확인 추가)

[기출] 개공은 거래당사자 쌍방에게 확인설명의무가 있다. (X)

[기출] 매도의뢰인은 개공의 중개대상물 상태자료요구에 응해야 한다. (X,응할수 있다)

[기출] 개공은 매도인이 중개물상태 관한 요구 불응시, 이를 임차의뢰인에게 설명하거나, 확인설명서에 기재하여야 한다. (X,설명하거나->설명하고).

 

#계약서 vs 확인설명서

	계약서	확인설명서
서명날인	서명 및 날인	서명 및 날인
의무자	개공,대표자,책임자+소공	개공,대표자,책임자+소공
보존기간	5년	3년
작성시기	중개완성시 (전속:중개의뢰시)	계약서작성시
제재	-이중계약서: 개공(임취*업무정지) / 소공(자격정지) -계약서교부보존X: 개공(업무정지) / 소공(의무X) -서명및날인X: 개공(업무정지) / 소공(자격정지)	-확인설명X&근거자료X: 개공(500↓) / 소공(자격정지) -확인설명서교부보존X: 개공(업무정지) / 소공(의무X) -서명및날인X: 개공(업무정지) / 소공(자격정지)

[참조] 서면 보존기간 : 5년(계약서, 매수신청대리서류) / 3년(확인설명서, 전속중개계약서)

[참조] 공중법상 ‘서명 및 날인’은 계약서&확인설명서 뿐이다. (cf.공중법상 기명날인X)

[기출] 소공은 확인설명서 서명 및 날인시, 개공과 함께 서명 및 날인 할 수 있다. (X,하여야 한다)

 

#게시의무 (등수보자)

*등록증(분사무소 신고필증), 보수요율표, 보증설정증명서류, 자격증원본(개공&소공)

*위반제재 : 100↓과태료

[참조] 의무X : 사업자등록증원본(세법상의무), 실무교육수료증, 협회가입증명서, 부동산거래정보망확인서

 

#사무소 명칭 사용

*간판의무X, 간판연락처 기재 의무X / 단, 간판설치시 성명은 의무표시(옥외광고물 실명제)

*개공 필수문자 : OOO공인중개사사무소 or OO부동산중개

*중개인 필수문자 : OO부동산중개 (공인중개사사무소 불가능)

*무등록자 : 유사명칭사용금지(행정형벌 확정시 등록취소) (ex.발품부동산,부동산카페,트러스트부동산=>사용X)

*처벌 : 간판성명미표시(100↓) / 개공(100↓) / 중개인(100↓) / 무등록자(1.1)

*간판철거 경우 : 이전, 폐업, 등록취소

*관련법률

-간판철거 : 행정대집행법 (민사특별법X, 민사절차법X)

-청문 : 행정절차법

-과태료이의신청 : 질서위반행위규제법

[참조] 성명 : 개공(자신) / 법인-주된(대표자) / 법인-분사무소(책임자)

[참조] 필수문자 + 법률중개사*부동산법률중개사 =>변호사법위반X

[기출] 간판을 걸었을 경우, 연락처가 없다면 100만원이하 과태료 대상이다. (X,성명만)

[기출] 중개사무소 간판철거 경우에는 이전, 폐업, 업무정지 등이 있다. (X,업무정지X)

 

#표시광고

*필수내용 : 명칭, 소재지, 연락처, 성명

*처벌 : 개공(100↓과태료) / 무등록자(1.1)

[참조] 표시광고물(임대문의) / 옥외광고물(간판)

[참조] 연락처(유권) : 사무소번호, 개공번호 (소공*보조원번호X)

[참조] 신고포상금 대상 : 필수내용 어긴 개공(X) / 무등록자(O)

[기출] 표시광고에 포함되어야 할 내용에는 명칭, 중개대상물소재지, 연락처, 성명이 있다. (X,사무소소재지)