[인강노트/중급] 190321-부동산공시법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 공관법- 지적공부

▶등록사항

@지적공부

*토지의 표시 : 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 // 소유자

-대장 : 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부

-도면 : 지적도, 임야도

-경계점좌표등록부

 

#항목별 지적공부

*토지의 표시별

-소재, 지번 : 모든 공부

-지목 : 토지대장, 임야대장 / 지적도, 임야도 (ex.학교용지/학)

-면적 : 토지대장, 임야대장

-경계 : 도면

-좌표 : 경계점좌표등록부

*그외

-소유자 : 대장

-고유번호, 장번호 : 대장, 경계점좌표등록부 (도면만 제외, ∵축척조정으로 무조건 1장)

-토지이동사유 : 토지대장, 임야대장 (cf.신규등록,분할,합병,지목변경 등)

-공시지가 : 토지대장, 임야대장

-건물명칭, 전유부분 : 대지권등록부

[참조] 세금 관련 : 토지대장, 임야대장 (소재,지번,지목,면적/소유자,공시지가)

[기출] 공유지연명부&대지권등록부는 소유지분표시를 하는 것으로, 소재&지번 외 토지의 표시 내용은 들어가지 않는다. (O)

 

#도면

*축척

-지적도(7종) : 500 / 600 / 1000 / 1200 / 2400 / 3000 / 6000

-임야도(2종) : 3000 / 6000

*경계 : 경계선폭 0.1mm / 행정구역선 0.4mm / 지적측량기준점 0.2mm / 리동 0.2mm

●←0.2mm        서초구           ↓0.4mm
강남구 논현동	강남구 ←0.2mm	청담동 ←0.1mm

*색인도 : 인접도면 연결순서 표시한 도표&번호, 도곽선 왼쪽위

*제명 : 지적도 or 임야도

*도곽선&수치 : 토지범위선&토지-원점간거리

*좌표에 의해 계산된 경계점간 거리 : 경계점좌표등록부 비치 지역 한정, 단위 1cm까지(ex.25.18)

*삼각점*지적기준점 & 건축물*구조물 위치

[참조] 경계점좌표등록부를 비치한 지역의 지적도 : 제명끝-(좌표) / 도곽선 오른쪽 아래끝-이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음 (임야도X, 제명앞X, 왼쪽X, 있음X)

[기출] 지적소관청은 지번부여지역마다 일람도와 지번색인표를 작성하여 갖춰두어야 한다. (X,둘수있다-∵지적공부가 아님)

[기출] 좌표에 의해 계산된 경계점간 거리는 지적도에 등록한다. (X,경계점좌표등록부 비치 지역의 지적도)

[기출] 좌표에 의해 계산된 경계점간 거리는 경계점좌표등록부에 등록한다. (X,상동)

 

#경계점좌표등록부

*갖추는 경우 : 도시개발사업 / 축척변경 / 농지구획정리 (cf.사용축척: 500 / 500 / 1000(시도승인후 ~6000))

*등록사항 : 소재,지번,좌표 / 토지고유번호, 지적도면번호, 장번호, 부호&부호도

*측량 : by좌표(경위의측량방법) (cf.다른 지역은 도면으로 측량)

*세트 : 경계점좌표등록부 + 토지대장 + 지적도

 

#부동산종합공부 (자주출제!!)

*등록사항 : 토지*건축물소유자 / 토지이용규제(토지이용계획확인서) / 부동산가격(공시지가,공시내용)

*열람발급 : 지적소관청, 읍면동의 장(by전산화)

*정정 : 소유자 -(신청)-> 지적소관청 -(요청)-> 등록사항을 관리하는 기관의 장(정정)

[기출] 부동산 보상에 관한 내용은 부동산종합공부의 등록사항이다. (X)

[기출] 부동산종합공부에 등록사항의 불일치를 발견한 소유자는 지적소관청 또는 읍면동장에게 정정을 신청할 수 있다. (X,읍면동장X-열람발급만 가능)

[기출] 불일치를 발견한 지적소관청은, 불일치를 정정한 후, 그 결과를 등록사항을 관리하는 기관의 장에게 통지하여야 한다. (X,정정은 기관의 장)

 

 

▶보존,공개 및 복구

#지적공부 보존/반출/공개

*보관

-지적공부 : 지적서고(구청 지적과 창고)

-정보처리시스템 : 지적정보관리체계, 복제관리의무(국장), 도면전산화X(과도기)

*반출

-등기부+부속서류 : 천재지변

-신청정보+부속서류 : 천재지변 + 법원명령*촉탁,영장

-지적공부+부속서류 : 천재지변 + 시도*대시장 승인 (cf.지번변경, 축척변경, 지적공부반출)

*열람

-시군구+읍면동장

-수수료 : 인지(국토교통부,국세) / 증지(나머지,지방세)

-지적전산자료 : 심사(관계 중앙행정기관) -> 신청 (심사X경우: 행정청의 신청, 토지소유자*상속인의 신청)

~전국단위(국장,시도,소관청) / 시도단위(시도,소관청) / 시군구단위(소관청)

-지적정보전담관리기구 설치운영자 : 국장 (정보=전산화=전국)

 [참조] 지적공부를 교부받고자 하는 자는 지방자치단체의 수입인지를 납부하여야 한다. (X,수입증지)

 

#지적공부의 복구

*의의 : 멸실*훼손시 지체없이 직권 복구 (소유자통지X, 상급기관승인X)

*복구자료 (암기!!)

토지의표시(7)	등기부, 판결서 / 지적공부등본, 측량결과도, 토지이동정리결의서, 부동산종합증명서, 복제
소유자(2)	등기부, 판결서

-판결서가 나오면 이유불문 O / 지적법의 판결서=확인판결

-지적공부등본, 부동산종합증명서: 떼어둔 등본 및 서류 / 측량결과도, 토지이동정리결의서: 복구절차참조

[기출] 화재로 소관청 지적공부가 훼손되었을 시, 소관청은 시도지사의 승인 후, 지체없이 복구하여야 한다. (X,승인불필요)

 

#복구절차

*복구자료조사

*조사서*자료도 작성

*복구측량 (측량결과도)

*경계면적 조정 (토지이동정리결의서) : 소유자*이해관계인 동의, 경계점표지 설치

*게시 : 15일이상

*이의신청 : 게시기간내 소관청에

*지적공부복구 : 도시개발사업등 편입시 복구 안할 수 있다 (소축척->대축척)

■■■ 공관법- 토지의 이동 및 지적정리

▶개설

@골격잡기

*토지이동 : 토지의 표시가 달라지는 것 (소유자X)

*토지이동 종류

신청 (60일)	신규등록 <의무O> 등록전환 <의무O> 분할 <의무△> 합병 <의무△> 지목변경 <의무O>	-신청: 날짜,서류,의무 필요, -직권: 날짜,서류,의무 불필요   -의무불이행: 과태료X (단, 거짓신청은 처벌 1.1)   -시험은 축척변경 or 합병
신청/직권	등록말소 (90일) <의무O> 축척변경 등록사항정정
직권	행정구역변경 (소재변경) 지번변경 지적공부복구
기타신청	도시개발사업 (15일) <의무O> 대위신청

*토지이동 신청권자 (그외 직권)

-소유자 : 원칙

-사업시행자 : ‘사업’이 나오면 무조건 시행자

-대위신청 : 사업시행자(공공사업 토지) / 행정기관의장*지자체의장(국가*지자체 토지) / 관리인*사업시행자(공동주택 부지) / 채권자

[참조] 지적법상 존재X : 과태료, 소유자외(지상권자,저당권자…)

[기출] 도시개발사업시행의 경우, 시행자외의 자가 토지이동신청 할 수 있다. (X,시행자만)

 

 

▶토지이동-신청

#신규등록

*신청 : 사유발생일(준공일)~60일이내

*첨부서류 : 판결서 / 준공검사확인증 / 기획재정부장관 협의문서(지자체명의등록시) / 소유권증명서류

*특징

-등기촉탁X : 미등기상태로 불일치無

-무주의 부동산 : 국유

-소관청 관리하는 서류는 소관청 확인으로 갈음 (첨부 안하는 예: 측량성과도(신규등록,분할 등))

[참조] 등기촉탁X : 신규등록 / 소유자변동 / 경계*좌표변경

[기출] 신규등록할때 제출하는 서류를 지적소관청이 관리하는 경우, 시도지사의 확인으로서 서류제출에 갈음할 수 있다. (X,시도지사->지적소관청)

 

#등록전환

*신청 : 사유발생일~60일이내

*특징

-임야대장,임야도 -> 토지대장,지적도

-지목변경, 축척변경을 수반 (반드시X / 도면이 바뀌므로, 공관법상 축척변경은 아님(즉, 승인X&심의X))

-지목변경 없이 등록전환 가능한 3가지 경우

~대부분 토지가 등록전환되어, 나머지가 임야도에 존치하는 것이 불합리한 경우

~토지가 사실상 형질변경되었으나, 지목변경 할 수 없는 경우

~도시군관리계획선에 따라 분할하는 경우

 

#분할

*신청 : 용도변경일~60일이내 (예외 한정)

-신청의무 없는 경우 (원칙, 할수있다) : 소유권이전*매매 / 불합리한 지상경계시정 / 개발행위허가

-신청의무 있는 경우 (예외, 해야한다) : 1필지 일부의 형질변경으로 용도가 변경된 경우

*특징

-토지분할을 하고자 할 때 : 경계표지 설치필수 / 지상에 경계표지 설치없이, 도면상의 분할 불가능

-분필절차를 거치지 않은 분필등기 => 무효

[참조] 신청의무 없는 경우 ≒ 경계점표시 설치후 측량하는 경우(경계)

[참조] 형질변경 -> 용도변경 -> 지목변경 (ex.논일부를 도로로 : 흙메꿈 -> 도로만듬 -> 답-도 )

 

#합병

*신청 : 사유발생일~60일이내 (예외 한정)

-신청의무 없는 경우 (원칙, 할수있다) : 토지소유자의 필요에 의함 / 하기 12개외(16개) 지목합병

-신청의무 있는 경우 (예외, 해야한다) : 하기 12개 지목합병시 신청의무O

~1개 : 공동주택의 부지

~6개 : 도로,제방,하천,구거,유지,공원

~5개 : 철도용지,수도용지,학교용지,공장용지,체육용지

*특징

-의무있는데 미신청했더라도, 직권합병X

-합병의 제한

~지번부여지역,지목,소유자,축척 등이 다른 경우

~지반이 연속되지 않은 경우 (도로,하천)

~등기+미등기 일 경우 (cf.미등기+미등기=합병O)

~소유자별 공유지분 다름 * 소유자 주소 다른 경우(단, 동일인 확인시 예외)

~등기외의 등기가 있는 경우 (하기표, 중요!!)

합병가능	합병불가능(제한)
*소유권 *용익권-지상,지역-승역,전세,임차 (일부O) *등기원인일자&접수번호가 동일한 저당권	*저당권-저당,처분제한 (일부X) *지역권-요역 *가등기, 신탁등기, 환매등기

[참조] 시험은 합병불가능 등기 찾기!!

[참조] 등기원인일자&접수번호가 동일한 저당권 예 : 10억 담보를 5억짜리 땅 2개로 제공

[기출] 합병시 신청의무가 있는 지목은 하천,구거,유원지 등이 있다. (X,유원지X)

[기출] 한쪽 건물에만 저당권등기가 존재하는 경우엔 건물합병등기가 허용된다.(X)

 

#지목변경

*신청 : 사유발생일~60일이내

*대상토지

-국계법에 따른 토지의 형질변경 (형질변경=용도변경=지목변경)

-토지*건축물 용도변경 (ex.폐교->기업연수원(학->대))

-도시개발사업 등의 원활한 사업 목적

*특징

-임야대장 토지의 지목변경은 제외 (∵등록전환 해당 / 즉, ‘토지대장’의 지목변경만을 의미)

-서류첨부 생략가능 경우

~지목변경 규제없는 개발행위허가*농지전용허가*보전산지전용허가 등의 지목변경

~전*답*과수원 상호간 지목변경

 

 

▶토지이동-신청*직권

#등록말소

*구조

바다 -(신규등록)-> 육지 {60일}

바다 <-(등록말소)- 육지 {90일/직권}

바다 -(회복등록)-> 육지 {직권}

↓(통지)

소유자 & 공유수면관리청

*내용

-포락된 토지가 재성토된 경우, 종전소유자 소유권X

-지적공부 말소시, 토지소유자 수수료X

[참조] 직권은 날짜가 없음

[기출] 시험에서는 ‘해양수산부, 수자원공사, 국토교통부’ 대신 ‘공유수면관리청’이라고 꼬는 경우 있음

 

#축척변경 (항상출제!!)

*절차

-지적소관청 -3분의2이상 동의 (소유자) -축척변경위원회 의결 -시도지사 승인 -시행공고 (20일이상) -경계점표지설치 (30일내, 소유자) -측량 -지번별조서 -청산 (m2당) ~청산금산정 : 조사(소관청) / 심의의결(축척변경위원회) ~수입*부담 : 지방자치단체 ~청산X : 오차허용범위 이내 / 소유자 전원합의

-청산금공고 (15일이상) -납부고지*수령통지 (20일내) ~납부 (6월내) ~지급 (6월내) ~이의신청 (1월내, 지적소관청) ~심의의결 (축척변경위원회) ~이의신청답변 (1월내) -확정공고 (토지이동확정) -지적정리 -등기촉탁 / 소유자통지

*내용

-지적도(임야도X) / 소축척→대축척 / 경계점좌표등록부 비치(1/500, 경위의측량)

-시도지사의 승인 필요

-업무분할

~심의결정(만) : 축척변경위원회 (cf.국회 의결기관)

~집행*조사*이의신청 : 소관청 (cf.행정부 집행기관)

-의결*승인없이 축척변경 가능한 경우

~합병토지의 축척이 이미 다른 지적도에 등록되어 있는 경우

~도시개발사업지역내 당해사업시행에서 제외된 토지

*축척변경위원회

-위원 : 5~10인 (토지소유자 2분의1이상 / 5명이하일 경우, 전원 위촉)

-대표권한 : 심의의결 (결정)

-회의 : 개최 5일전까지 서면 통지

*3대 위원회 심의의결사항 (중요!!)

중앙지적위원회 (국장,5)	지방지적위원회 (시도,1)	축척변경위원회 (소관청,4)
지적측량적부 재심사 지적관련 정책 지적관련 연구개발 지적기술자 양성 지적기술자 징계	지적측량적부 심사	축척변경 시행계획 금액결정 & 청산금산정 청산금 이의신청 기타 소관청 회의사항

[참조] 경계점좌표등록부 비치 3대 지역 : 도시개발사업 / 축척변경 / 농지구역정리

[참조] 시도*대시장 승인필요사항 : 지번변경 / 축척변경 / 지적공부반출

[느낌] 청산금은 축척변경에서만 나오며, 축척변경위원회를 함께 연상

[기출] 축척변경위원회는 시행지역토지에 대한 제곱미터당 금액을 미리 조사하여, 지적소관청에 제출해야 한다. (X,축척변경위원회*지적소관청 반대)

[기출] 지방지적위원회의 심의의결사항은 지적측량적부심사와… (X,업무1개)

 

#등록사항정정 (지적공부)

*토지의 표시 → 등록사항정정

-신청인 잘못 : 신청

-소관청 잘못 : 직권(이해관계X) / 신청(이해관계O)

~이해관계X면 직권 : 직권으로 정정할 수 있는 경우(9가지, 암기!!)

`토지이동정리결의서 내용이 다르게 정리된 경우 (토지이용정리결의서X)

`면적 증감없이 경계위치만 잘못된 경우

`면적 환산이 잘못된 경우 (환산=곱셈실수, 재측량 필요X)

`지적측량적부심사청구에 따른 지적위원회 의결결과로 정정해야 하는 경우

`토지합필제한에 위반된 등기신청 각하에 따른 등기관의 통지가 있는 경우

`지적공부 작성*재작성 당시 잘못 정리된 경우

`지적측량성과와 다르게 정리된 경우

`지적공부의 등록사항이 잘못 입력된 경우

`1필지가 각각 다른 지적도나 임야도에 등록되어 있는 경우

~이해관계O면 신청 : 경계*면적변경(이해관계인 발생)

`제출서류 : 동의*승낙*판결서 / 등록사항정정측량성과도

`이해관계인 : 소유자 한정 (제한물권X,가처분권자X) (cf.지적법엔 소유자외는 안나옴)

*소유자 → 소유자정정 (등기부 보고 고침)

-등기된 : 직권 / 신청(제출서류(택1, 암기!!): 등기필정보, 등기완료통지서, 등기사항증명서, 등기전산정보자료)

-미등기 : 신청(서류: 가족관계증명서)

[참조] 씨는 뿌린자가 거둔다

[참조] 신청인의 신청사항에는 제한이 없다. (직권내용은 신청으로도 가능!!)

[참조] 직권으로 할 수 없는 것 : 신청인잘못 / 미등기 / 이해관계인O

[기출] 토지의 표시 등록사항의 오류가 신청인의 잘못인 경우, 지적소관청은 직권으로 수정할 수 있다. (X,없다)

[기출] 소관청이 토지의 표시에 관한 사항을 정정할 경우, 등기필정보, 등기완료통지서, 등기사항증명서, 등기전산정보자료에 따라 정정한다. (X,토지소유자 관한 사항)

[기출] 소관청이 토지소유자에 관한 사항을 정정할 경우, 등기필정보, 등기완료통지서, 등기신청접수증, 등기전산정보자료에 따라 정정한다. (X,등기신청접수증->등기사항증명서)

 

 

▶토지이동-직권

#행정구역변경

*소재변경 (인천시->인천광역시)

 

#지번부여

*행정구역개편에 따른 새로운 지번 부여시 : 지적확정측량을 실시한 지역의 지번부여방법 준용

 

#지적공부복구

 

 

▶토지이동-기타신청

#도시개발사업

*사업시행자, 15일이내

*신청대상 지역이 환지를 수반할 경우 : 사업완료신고로 갈음 가능

*도시개발사업 착수 토지 제한 : 사업완료까지 사업시행자외의 자는 토지이동신청X

*토지이동시기 : 준공된때

 

#대위신청

*토지소유자 대신 신청 (단, 등록사항정정 대상토지 제외)

*사업시행자(공공사업 토지) / 행정기관의장*지자체의장(국가*지자체 토지) / 관리인*사업시행자(공동주택 부지) / 채권자

*사업시행자 파산한 경우 : 시공을 보증한자, 입주예정자 등이 신청 가능

 

 

▶지적공부의 정리

#정리방법

*토지의 표시 : 토지이동 → 토지이동정리결의서 → 지적정리 → 등기촉탁 or 소유자통지

*소유자 : 소유자변동 → 소유자정리결의서 → 소유자정리

[참조] 등기부 : 경정등기(잘못된 변경을 고치는 것), 변경등기(정상적 변동을 고치는 것)

 

#등기촉탁

*의미 : 지적정리 후, 토지의 표시 변경에 대한 등기가 필요한 경우, 지적소관청이 토지소유자 대신 관할등기소에 등기를 촉탁하는 것

*촉탁대상 : 신규등록을 제외한 모든 토지이동

*촉탁서류 : 토지표시변경등기촉탁서 + 토지대장등본*임야대장등본

*등기촉탁 대상 아닌 것 (암기!!)

-신규등록 (∵미등기)

-소유자변동 (∵토지이동X & 등기부 먼저 고쳐야 하는 사항)

-경계*좌표의 변경 (∵등기부에 등록X)

 

#소유자통지

*신청 => 통지X

*직권, 사업시행자, 대위신청 => 통지O

*통지시기 (암기!!)

-변동등기가 필요한 경우 : 등기완료통지서를 접수한 날부터 15일

-변동등기가 필요없는 경우 : 지적공부에 등록한 날부터 7일

 

#수수료

*수입증지 납부

*소유자 미신청으로 인한 직권정리 비용 : 소유자에게 징수(30일이내 납부)

*수수료 면제 : 국가등의 신청 / 등록말소신청 / 등록사항정정신청