[인강노트/중급] 190320-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 국계법-3

▶도시군계획시설

#공동구

*지하매설물(전기,가스,수도,통신,하수도)을 공동으로 수용하는 시설물

*설치의무 : 도시개발구역, 정비구역 등이 200만m²초과하는 경우

*수용의무 : 대부분 시설 (단, 가스관*하수도관은 임의수용 – 위험성, 심의 거쳐 수용)

*비용부담 : 시행자&점용예정자 공동부담 (부수적 사항은 점용예정자 부담)

*허가 : 특광시군

 

 

▶도시군계획시설 보호조치

@골격잡기

*도시군계획시설 부지 : 건축물건축*공작물설치 허가금지

*미시행시 보호조치 (cf.미흡)

*보호조치 기간별 구분

-2년 (허가)

-10년 (매수청구 / 해제권고, 해제신청)

-20년 (실효)

 

#고시일~2년내 시행X

*허가

-가설건축물

-공작물

-개축, 재축 (신축X, 증축X – 즉, 기존 범위 안에서의 건축)

*원상회복명령 : 시행예정일 3월전 소유자부담 철거 명하여야 함

 

#고시일~10년내 시행X

*매수청구

-청구주체 : 지목이 ‘대’인 토지 소유자(건축물 포함)

-청구예외 : 실시계획인가 단계 (시행자 지정된 단계, 청구불가)

-매수의무자 : 특광시군 (예외:시행자, 법이 지정하는 의무가 있는 자) / 형성권X, 청구권O(거절가능)

-매수여부결정: 6월이내 / 매수시행: 결정 후 2년이내

-대금지급 : (원칙)현금 / (예외)채권

~채권 : 매수의무자-지자체인 경우 한정, 도시군계획시설채권 발행-상환기간10년이내 (경우: 토지소유자희망 / 부재부동산*비업무용토지로 3천만원 초과금액-투기간주)

-매수 안될 때 허가 (2년의 허가보다 좀더 완화 – 주택&그외 분류 중, 돈 안되는 가장 작은 것들)

~단독주택(3층이하) : 신증개재 모두 가능은 하나, 좁은의미의 단독주택만 허가 (다중X,다가구X)

~1*2종근생(3층이하) : 단, 2종근생 중 4개는 허가X (단란주점, 노래연습장, 안마시술소, 다중생활시설)

~공작물

*해제권고&해제신청

-해제권고 : 특광시군-(보고)-> <-(해제권고,90일내)-지방의회

~해제조건 : 필요성 없어짐 or 10년 미시행

~해제결정 : 시도(결정권자,1년내)

-해제신청 : 소유자-(신청)->행정청

~신청조건 : 실효시까지 집행계획이 없는 경우

~신청순서 : 소유자 -> 입안권자(3월내) -(안되면)-> 결정권자(2월내) -(안되면)-> 국장

~해제결정 이행시기 : 6월내

[참조] 단란주점 : 150m²미만이면 2종근생, 이상이면 근생 아닌 위락시설

[참조] 음식점 : 일반음식점(음식+술) / 휴게음식점(음식)

[참조] 안마원: 1종근생 / 안마시술소: 2종근생

[기출] 매수가 되지 않을 때라도, 단란주점, 노래연습장, 안마원 등은 허가되지 않는다. (X,안마원O)

 

#고시일~20년내 시행X

*실효

*효력 : 20년이 되는 날의 다음날

 

 

▶도시군계획시설사업

@골격잡기

도시군계획시설사업

*단계별 집행계획 -도시군계획시설 결정 고시일~3월내 수립 (실효존재X) -1단계(3년내) / 2단계(3년후) *시행자 -행정청 : (원칙)특광시군 / (예외)국장,도지사(국가계획,광역도시계획) -비행정청 : 행정청의 지정시에만 가능(공사,민간) ~사인 시행자지정 요건 : 면적의 2/3이상 소유 + 총수 1/2이상 동의 ~비행정청 시행자 처분 행정심판 : 시행자를 지정한 자(행정청)에게 제기 *실시계획의 인가고시 -인가고시권자 : 시도,대시장 / 국장(지정시행자 시) *준공,검사,공고

[참조] 단계별집행계획 예외 : 도시정비관련 2년내 수립

[참조] 2단계->1단계(가능,∵빨리) / 1단계->2단계(불가능,∵국민피해)

[참조] 시행자&인가고시권자 : 도시군관리계획의 입안권자&결정권자와 유사

 

#시행자 보호조치

*분할시행 가능

*무료열람

*공시송달

*토지의 수용 및 사용

-인접 토지등 일시사용 가능

-공토법 준용 특례

~사업인정 및 고시 의제 : 실시계획의 인가고시에 포함

~재결신청 : 도시군계획시설사업 시행기간내 (고시일~1년내 제한X)

[참조] 수용사용권이 있는 사업 (공익사업, 4가지)

-도시군계획사업 : 시설사업 / 개발사업 / 정비사업

-주택건설사업 (공공사업주체&국민주택건설 관련된 경우만 한정)

 

#비용부담

*원칙 : 시행자 부담

*예외 : 이익을 받는 지자체가 있는 경우, 지자체 일부 부담

-국장 : 행안장 협의 -> 시도*시군 일부 비용 부담

-시도지사 : 2이상 시도 속하는 경우 -> 지자체장 협의 -(안되면)-> 행안장 결정

-시장군수

~2이상 시군 속하는 경우 -> 지자체간 협의 -(안되면)-> 관할 도지사 결정

~2이상 시도 속하는 경우 -> 지자체간 협의 -(안되면)-> 행안장 결정

[참조] 지자체 부담 제한 : 비용의 50%이내 (조사*측량비,설계비*관리비는 비용에서 제외)

 

 

▶지구단위계획

@골격잡기

*지구단위계획구역 지정 –(3년내 지정)-> 지구단위계획 수립 –(5년내 결정)-> 착수

 

#지구단위계획구역

*도시 지역 (원칙&예외)

-원칙 : 임의적 지정 (개발목적O, 보존목적X / 전부or일부)

~개발목적O : 도개구역, 도정구역, 택지개발지구, 관광특구, 입지규제최소구역, 유효토지개발(5천m²이상)

~보존목적X : 개도시X(해제필요), 녹지X(주상공 편입필요)

-예외 : 필요적 지정 (정책적 문제-암기!!)

~정비구역, 택지개발지구 시행사업 이후 10년 경과 지역

~30만m²이상 + 시가화조정*공원구역 해제되는 지역

~30만m²이상 + 녹지에서 주상공으로 변경되는 지역

[암기] 택시는 정비한지 10년이면 꼭 해야한다 & 시공해제된 수퍼맨이, 녹지를 주상공으로 30만이상 변경해준다

*비도시 지역 (예외 - 비도시지만 개발할만한 예외적 3가지)

-계획관리지역 (요건필요: 지역+면적)

~지역요건 : 50%이상 계획관리지역 + 생산*보전관리지역 (ex. 계획관리지역90% + 농림지역10% = X)

~면적요건 : 최소 3만m²이상 / 아파트*연립주택 건설계획포함되더라도, 수도권자연보전권역*초등학교용지확보 10만m²이상 / 아파트*연립주택 건설계획포함되면 30만m²이상

-개발진흥지구 (요건필요: 면적+위치)

~면적요건 : 상동

~위치요건 : 주거*복합*특정개발진흥지구(in계획관리지역) / 산업*유통*복합개발진흥지구(in계획*생산관리지역*농림지역) / 관광*휴양개발진흥지구(in관농자)

-지구행위제한을 지구단위계획으로 대체하려는 지역 (요건불필요)

[참조] 면적요건 : 산업유통개발진흥지구와 비교(자생계=계50%이상+자생)

[암기] 주특계(복합:주거포함) / 관광=비도시 / 나머지=중간느낌(복합:주거불포함)

 

#지구단위계획 내용

*필수내용

-건축물 용도제한 / 건폐율*용적률 / 높이의 최고한도*최저한도

-기반시설 배치&규모 (ex.도로,공업용수,전기시설 등)

*법규정 & 건폐율*용적률 완화 적용

-「국계법」 : 건축제한, 건폐*용적률

-「건축법」 : 조경, 대지&도로관계, 높이제한, 공개공지확보

-「주차장법」 : 부설주차장설치

-완화 한도 : 건폐율 150% / 용적률 200%

 

#실효

*지구단위계획 구역 지정의 실효 : 3년내 결정고시X -> 다음날 실효

*지구단위계획 결정의 실효 : 주민이 입안제안한것 한정(기지산행5432), 5년내 공사착수X -> 다음날 실효

 

 

▶개발행위허가제

@골격잡기

*주요내용 (목적 : 난개발 방지)

-허가대상여부

-허가절차 및 기준

-허가제한사유 및 기간

-기반시설설치 : 개발밀도 관리구역 / 기반시설 부담구역

[참조] 도시군계획사업(공적)이 아닌 사적개발규제

[참조] 도개법*도정법의 개발행위허가제 목적 : 사업시행 지장X (단, 모두 사적개발규제 공통점)

 

#허가대상 개발행위 (허가권자 : 특광시군)

*건축물의 건축, 공작물의 설치

*토지의 형질변경 (경작을 위한 경우는 허가X / ex.전답 간의 지목변경)

*토석의 채취 (형질변경을 위한 토석채취는, 형질변경의 규정 따름)

*토지분할

-녹+관농자 지역내 인허가 받지않은 분할

-건축법상 분할제한면적 미만으로의 분할 (건축법상, ‘건축물이 있는 대지’ 제외-∵건축법의 분할금지대상)

-인허가 받지않은 너비 5m이하로의 분할

*물건 쌓아놓는 행위

-대상 : 자연지역 - 녹관자 (주상공&농->허가X)

-울타리 밖, 1월이상

[기출] 토지의 합병은 허가대상 중 하나이다.(X, 분할만)

[기출] 건축법 규정에 의한 분할제한면적 이상으로의 토지분할은 허가대상이다.(X, 이상->미만)

 

#허가받은 사항의 변경

*원칙 : 허가와 동일한 절차 반복

*예외 : 허가없이 변경할 수 있는 경우 – 경미한 사항 (변경시 지체없이 특광시군에 통지)

-사업기간 단축 (연장X)

-부지*연면적 5% 범위내 축소 (확대X, 7%내 축소X)

-법령개정 또는 도시군관리계획 변경에 따라 불가피하게 변경

-허용오차를 반영하기 위한 변경

-건축허가*신고내용의 경미한 변경

[기출] 이미 허가를 받았고, 사업기간을 7일내 연장하는 경우, 허가없이 변경 가능하다. (X, 단축만)

[기출] 이미 허가를 받았고, 연면적 5% 범위내 확대하는 경우, 허가없이 변경 가능하다. (X, 축소만)

 

#허가받지 않아도 되는 행위

*재난복구, 응급조치 (단, 1월내 신고)

*건축법상 신고대상인 85m²이내 증축*개축*재축 & 이에 필요한 범위내 토지형질변경 (단, 도시군계획시설사업이 시행되지 아니한 도시군계획시설 부지 한정)

*그밖의 경미한 행위 (도시군계획조례)

[참조] 85m2이내 증축*개축*재축 : 도시군계획시설 보호조치 2년&10년에도 적용 (경미사항-허가불필요)

 

#허가기준

*토지형질변경 면적규모 (5천, 1만, 3만m²미만)

-도 : 주상녹(생자)-1만 / 공-3만 / 녹(보)-5천

-관 : 3만

-농 : 3만

-자 : 5천

 

#허가제한 사유 및 기한 (암기!!)

*심의O + 1번제한(3년이내)  <=5개 사유 공통

-녹지*계획관리지역 : 조수류서식,수목집단,우량농지 (cf.나머지 4개는 지역제한X)

-개발행위로 오염*손상 우려 지역 : 환경,경관,문화재

*심의X + 1번연장(2년이내)  <=총5년까지 가능한 사유들

-도시군기본계획*관리계획을 수립하고 있어, 허가기준의 큰 변경이 예상되는 지역

-지구단위계획구역

-기반시설부담구역

[암기] 녹계개 / 기관지기 (cf. 녹색닭은 귀하니 보호 / 3플러스2 5년은 기관지기만)

[기출] 기반시설부담구역은 허가제한이 불가능하고, 개발밀도관리구역은 허가제한이 가능하다. (X,반대)

 

#개발밀도관리구역

*지정권자 : 특광시군

*대상지역 : 주상공 & 기반시설 설치가 곤란한 지역 (주민의견청취X-∵무조건반대)

*지정효과

-건폐율&용적률 강화

-령의 범위 : 용적률 최대한도 50% (건폐율X)

 

#기반시설부담구역

*지정권자 : 특광시군

*대상지역 : 개발밀도관리구역 외 + 부족한 기반시설 설치목적 지정 (주민의견청취O)

-필요적지정

~행위제한이 완화*해제 되는 지역 (강화X) (중요!!)

~전년 개발행위허가 건수가 전전년 개발행위건수보다 20% 증가한 지역 (대통령령)

~해당지역 전년 인구증가율이 전년 해당특광시군의 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역 (대통령령)

-임의적지정 : 특광시군 필요판단시 지정

*지정기준 : 10만m²이상 규모로 지정

*설치가 필요한 기반시설 : 도로, 공원, 녹지, 학교, 수도, 하수도, 폐기물처리시설 (X=철도,공항,항만,대학,전문대,사이버대)

*기반시설설치계획 수립 : 의무, 고시일~1년이 되는날 (미수립시 다음날 지정해제로 의제)

*설치비용 납부의무자 : 건축주, 위탁*도급자, 건축행위승계인 (인구가 늘어나게 한 자)

*설치비용 부과대상 건축행위 : 200m²초과 신축*증축 (단,철거후 신축은 기존건축물의 연면적으로 산정)

*설치비용 납부시기

-부과 : 건축허가일~2개월이내

-납부 : 사용승인 신청시까지 / (원칙)현금, (예외)물납

[참조] 행위제한 완화*강화 : 비싼땅or용적률로 판단, 예)전용주거->전용공업(강화) or 전용주거->일반상업(완화)

[참조] 기반시설부담구역 관련 수치 : 대부분 ‘2’ (상기 기재된 2개만 ‘1’) => 이반시설부담구역으로 기억!!

[기출] 기반시설 설치비용은 현금납부만 가능하다. (X,물납가능)

[기출] 수급인 역시 설치비용 부과대상이다. (X,도급인만)

[기출] A의 토지에 B가 건물을 지었다면, 설치비용 부과대상은 A이다. (X,B)

 

#보칙

*기초조사시

-타인토지출입권 : 특광시군 허가 + 소유자*점유자*관리인에게 7일전 통지

-일시사용권 : 소유자*점유자*관리인의 동의 + 3일전 통지

-장애물변경*제거권 : 소유자*점유자*관리인의 동의 + 3일전 통지

*출입권제한 : 야간에는 점유자의 승낙없이 택지나 담장 울타리로 둘러싸인 토지 출입금지

*손실보상 : 행정청 또는 시행자

*처분 전 청문필요 : 개발행위허가취소, 도시군계획사업 시행자 지정취소, 실시계획인가취소