[인강노트/중급] 190319-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 부동산학 총론

▶부동산학 기본원리

#부동산학 의의 & 연구범위

*성격 : 종합,응용,구체적,사회,규범 (순수X,자연X,추상X)

*연구대상 : 부동산활동(동적) & 부동산 현상(정적) <=상호관련

*연구분야

-실무분야(기술성)

~부동산결정분야 : 투자,금융,개발+정책 (투금개정)

~부동산지원분야 : 마케팅,관리,상담,중개,평가 (마관상중평)

-이론분야(과학성) : 기초분야

 

#부동산학 접근방법

*발전순서

-분산식 : 다른 학문 내포

-중점식 : 특정 측면 중점

-종합식 : 복합개념(기술적+경제적+법률) / 단기간 부동산학의 통일화에 기여

*접근방법

-법제도적 : 규제,법률,제도,정책 중점 (중점식의 선두주자)

-의사결정 : 투자,금융,개발 / 인간은 이성적*&합리적 전제 – 이익극대화

-행태과학적 : 인간적요인,행태 / 사회심리적 접근

 

#부동산복합개념

*유형측면 : 기술적*물리적개념(기술)

*무형측면 : 경제적개념(가격,수익,비용) / 법률적개념(지역지구제,공법규제)

 

#지도이념

*효율성 : 최소비용&최대효과=> 민간 중시 / 이용측면=> 최유효이용원칙(최고최선원칙)

*형평성 : 분배측면=> 골고루 배분 / 강자규제,약자지원=> 임대주택정책

*합법성 : 부동산활동 범위

 

#부동산학(부동산활동)의 일반원칙

*능률성 : 효율성(양적), 기계화, 과학화

-소유활동 : 이용관리개발 – 이용가치 => 최유효이용 지도원리

-거래활동 : 매매교환중개 – 교환가치 => 거래질서확립 지도원리

*안전성 : 거래사고방지

*경제성 : 효율성(질적), 수익성, 합리적 선택 => 최소비용,최대효과가 있는 것 선택

*공정성 : 사회성, 공공성

[참조] 능률성과 안전성은 반비례 관계

 

#부동산활동의 속성

*과학성(이론측면), 기술성(실무측면)

*사익성, 사회성, 공공성(부증성,국토성)

*전문성 : 1차수준(비전문가) / 2차수준(공인중개사) / 3차수준(감정평가사)

*윤리성 : 고용윤리(종업원과의 관계, 회사내부) / 조직윤리(부동산업자간의 관계, 회사외부) / 서비스윤리(의뢰인등과의 관계) / 공중윤리(일반대중과의 관계)

*대인활동(주체:인간), 대물활동(객체:부동산)

*임장활동(현장답사, 부동성, 대물활동)

*정보활동(사전정보, 부동성, 통제불가능요인 많기때문)

*배려의 장기성(영속성, 내구성)

*공간활동(3차원공간)

 

 

▶부동산의 개념

#복합개념의 부동산

*물리적개념 : 자연, 위치, 공간, 환경

-자연:그대로 / 위치:고정성 / 공간:3차원공간(수평,지하,공중) / 환경:주위영향

*경제적개념 : 자산, 자본, 생산재(생산요소), 소비재, 상품

-생산요소:택지농지 / 소비재:관광지 / 상품:시장에서 거래

*법률적개념

-협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물 (민법)

-광의의 부동산 : 협의+준부동산(의제:차기선항입광어+재단)

-정착물

~종속정착물(토지 구성부분) : 아스팔트, 담장, (다년생)수목

~독립정착물(토지 별개) : 건물, 등기입목, 명인방법(수목,미분리과실), 권원에의한 타인토지 재배농작물

 

#정착물 구분 기준

*부착방법 : 물리적+기능, 효용손상유무 (ex.벽시계(정착물X), 인터폰(정착물O,기능적손상)

*물건의 성격 : 주물-종물

*설치의도 : 항구적-일시적

*당사자관계(누가설치?) : 임대인-임차인

[참조] 매매에서 정착물여부 불분명 => 정착물 취급(매수인의 것)

[참조] 동산취급(부동산정착물X) : 임차인정착물, 경작수확물, 가식의 나무, 비닐하우스

 

#보충내용

*복합부동산 : 토지와 그 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼는 것(감정상 일괄평가)

*복합건물 : 1개의 건물이 여러 용도로 혼재되어 사용되는 건물을 말함(주상복합건물)

 

 

▶부동산의 분류(용어)

#토지의 분류

*’공간정보법률’(지적법) - 지목 28개

전, 답, 대 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 염전, 임야, 공원, 묘지 과수원, 주차장, 광천지, 양어장, 유원지, 사적지, 잡종지 철도용지, 수도용지, 학교용지, 공장용지, 목장용지, 종교용지 주유소용지

[참조] 대(垈): 주거,상업 / 공장용지: 공업

 

#토지용어

*감정평가상 토지의 용도별 분류 (대분류 : 소분류)

-택지지역 : 주상공 (건축가능토지)

-농지지역 : 전답과

-임지지역 : 용재림, 신탄림

 

*택지, 부지, 대(垈), 대지

-부지 > 택지(대지) > 대垈 (부지:택지+그외 / 택지(대지):건축가능 / 대垈:주상)

[참조] 대지 : 건축법, 공업용지도 허가받고 건축가능

 

*자루대지(袋) : 도로연결O, 건축O

*맹지(盲) : 도로연결X, 건축X

 

*필지 : 법적개념 / 동일지번구성, 소유권구분단위 / 등록*등기단위 / 면적단위X

*획지 : 경제적개념 / 가격수준유사, 1획의 토지 / 면적단위X (ex.아파트 한 단지)

[참조] 일괄평가: 복수필지를 1획지로 묶어 평가 / 구분평가: 복수획지를 1필지로 묶어 평가

[기출] 획지는 필지보다 큰 개념이다. (X,케바케)

 

*나지 : 건축물X, 사법제약X, 공법제한O / 최유효이용 기대, 나대지(택지)

-갱지 : 건축물X, 사법제약X, 공법제약O

-저지 : 건축물X, 사법제약O, 공법제약O (감정평가시 제외)

*건부지 : 건축물이 부착된 땅

*공지 : 건축물 바닥면적 외 토지 (건부지 이외 공간)

[참조] 나지가격>건부지가격(원칙, 건부감가) : 용도다양, 최유효이용기대, 시장성(거래)높다

[참조] 나지가격<건부지가격(예외, 건부증가) : 규제 강화(ex.개발제한구역 지정)

 

*공한지 : 투기목적, 도시토지

*유휴지 : 투기목적, 도시토지+농지(공한지보다 넓은 개념)

*휴한지 : 휴경지, 농지 지력 회복(비옥도 개량)

 

*전환지(ing)

-후보지 : 대분류 간 변경 (택지-농지-임지)

-이행지 : 소분류 내 변경 (택지내,농지내,임지내)

[기출] 전이 아파트로 변경=>후보지 / 공장단지가 상업지구로 변경=>이행지

 

*법지 : 소유권O, 경제실익X (축대)

*빈지 : 소유권X, 경제실익O (백사장)

 

*소지 : 택지등으로 개발되기 전의 자연상태 토지

*선하지 : 고압선 아래 토지

*포락지 : (논밭)하천, 침식, 지반절토

*한계지 : 가장 먼 경계선상의 토지

*표준지 : 지가수준을 대표하는 토지 (국장이 매년 1.1 공시)

 

#주택의 분류-건축법

*단독주택(단다다공)

-단독

-다중 : 3층이하 / 330m²이하

-다가구 : 3층이하 / 660m²이하

-공관

*공동주택(아연다기)

-아파트 : 5층이상

-연립 : 4층이하 / 660m²초과

-다세대 : 4층이하 / 660m²이하

-기숙사

 

#도시형생활주택 / 준주택

*도시형생활주택 : 300세대 미만 국민주택규모 (단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형주택 등)

*준주택 : 주택외 건축물, 주거가능 (오피스텔,노인복지주택,다중생활시설,기숙사)(오노다기)

[기출] 주택외 건축물에 해당하는 도시형생활주택… (X, 준주택)

 

 

▶부동산의 특성

#토지의 특성 (감정평가와 연결, 난이도上)

*자연적특성 (선천,고정,불변,물리)

-부동성 : 지리위치, 등기공시, 임장활동, 정보활동, 국지화, 지역간불균형, 부분시장, 입지선정근거, 지역분석, 외부효과, 견본제시*진열불가능, 중개업의 필요, 규제대상용이, 지방세세원근거

-영속성 : 장기배려, 물리적감가X, 소유이익&이용이익 분리(매매&임대), 소모전제 재생산이론배제, 부동산관리의중요성, 가치보존력우수, 투자자선호, 소득이득*자본이득향유, 미래편익현재화 가치개념근거, 내구성으로 재고시장형성

-부증성 : 생산비법칙X, 물리적공급증가 불가(수직곡선,완전비탄력0), 사회성*공공성, 공급조절곤란(수요경쟁높음), 집약적이용, 최유효이용근거, 토지부족문제, 토지희소성, 지대지가상승, 수요자경쟁, 토지집약적이용근거(토지에 대한 자본의 대체성 증가), 토지공개념근거, 토지의 독점소유욕증가, 현장자원 보전의 필요성

-개별성 : 물리적비대체성, 개별화, 구체화, 독점화, 개별분석근거, 거래의 비공개성(은밀성), 정보수집곤란, 정보비용증가, 비표준화, 비조직화, 부동산간 비교곤란, 공통의 원리도출곤란, 표준지선정 곤란, 일물일가X

-인접성 : 지역분석, 외부효과, 경제문제, 협력적이용필요, 개발이익의 사회적 환수의 근거, 용도대체가능성으로 거래사례비교법(비교방식)의 근거

 

*인문적특성 (후천,가변,신축,인위)

-용도다양성 : 용도전환을 통한 용도적공급증가 가능, 최유효이용근거, 가격(가치)다원설, 적지론(용도선정)의 근거

-병합분할의 가능성 : 용도의 다양성지원, 합병증가(규모의경제), 분할증가(규모의불경제)

-위치가변성 : 위치성, 상대적위치는 변함

-고가성 : 수요자와 공급자를 소수로 만듬, 진입장벽

[참조] 최유효이용원칙의 근거 : 부증성, 용도의 다양성

[참조] 외부효과, 지역분석, 경제적감가(외부적감가)의 근거 : 부동성+인접성

[참조] 감정평가는 ‘지역분석->개별분석’ 순서 (부동성&인접성->개별성 순서)

[기출] 개별성은 부동산학 이론전개를 어렵게 하는 요인 중 하나이다. (O)

■■■ 부동산경제론-1

▶수요이론

#수요(량) 개념

*일정기간동안 : 유량(flow)

*구매욕구 : 사전전개념(의도*계획된 양)

*구매력수반 : 유효수요 (cf.주택수요:demand(구매력O) / 주택소요:need(구매력X))

 

#부동산 수요 분류

*본원적수요(직접수요) : 소비재 수요 -> 농산물/주택/상가/공장

*파생적수요(간접수요) : 생산요소 수요 -> 농지/주거용지/상업용지/공장용지

=>결국, 일반적으로 토지에 대한 수요는 파생&간접수요로 표현 (예외: 관광지=본원적수요)

 

#유량과 저량

*저량(시점, Stock) : 인구, 가격, 가치, 감정평가, 주택수, 재고량, 자산, 단기공급, 국부*부채, 통화량, 주택보급률, 재조달원가

*유량(기간, Flow) : 가격*재고*인구변동분, 주택거래*생산량, 연임금*지대, 임대료, 영업경비, 장기공급, 흡수율

[참조] 주택보급율 = 주택수/가구수 X100

[참조] 저량공급량: 일정시점 존재하는 양(공급하려는양X, ex.이미 지어진 주택) / 저량수요량: 일정시점 보유하고자 하는 양

[기출] 현재 주택 100만채 존재, 이중 공가 10만채라면, 저량공급량은 90만채이다. (X,저량공급량:100만채, 저량수요량:90만채)

 

#수요곡선

*수요법칙 : 가격과 수요량 반비례(역,-) / 우하향곡선

*수요함수 : x(수요량) = f(해당재화가격 / 다른조건-인구,소득,선호도,광고)

-수요량의 변화 (수요곡선상의 점의 이동) : 해당재화가격 변화

-수요의 변화 (수요곡선 자체의 이동) : 다른조건 변화

*수요곡선의 우하향이유 : 가격효과=대체효과(이전) + 소득효과(실질) => 가격효과에 따라 수요량의 변화

[기출] 대체효과와 소득효과를 바꿔서 출제 (개념이해!!)

 

#개별수요&시장수요

*개별수요 : 개인별수요

*시장수요 : 개별수요의 수평적 합계 => 개별수요곡선보다 더 완만&탄력적(기울기작다) (∵가격동일,수요합산)

[기출] 시장수요함수P=100-4Qd, 수요자는 동일 개별수요함수 수요자2배로 될경우 새로운 시장수요함수는?(단,새로운시장수요량Qm)(p.77)

▦ 경제학함수식은 x=f(y)  ->  Q=f(P)

{치환} Qd=25-(P/4)

{2배} Qm=50-(P/2)  or  P=100-2Qm

▦ Q꼴로 치환없이 구하기, 탄피기큐 (탄력성P, 기울기Q)

시장수요기울기는 개별수요기울기보다 작음 / 수요2배면 기울기만 2로 나누어 작게 => P=100-2Qm

단, 제시함수가 Q=…, P=… 구분필요!!

 

#수요의 변화요인 (수요자의 입장)

*소득변화 -> 수요변화

-정상재 : 소득↑->수요↑  &  소득↓->수요↓

-열등재 : 소득↑->수요↓  &  소득↓->수요↑

*대체재, 보완재 가격변화 -> 수요의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화수요↑

~대체재가격↓ -> 해당재화수요↓

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화수요↓

~보완재가격↓ -> 해당재화수요↑

[참조] 수요 : 대체재가격-해당재화수요(같은방향) / 보완재(다른방향) <= 시험은 대체재 위주 / 공식처럼 암기

 

#수요증가요인 / 수요감소요인

*인구,소득,대부비율↑ / 반대

*이자율,세금,규제↓ / 반대

*주택가격상승예상 / 주택가격하락예상

*대체재가격↑ / 대체재가격↓

*보완재가격↓ / 보완재가격↑

*대체투자재 불황 / 대체투자재 호황 (ex.주식,채권)

 

#수요의 가격탄력성 (탄력성=반응/자극)

수요의 가격탄력성(E_P) = l수요량변화율(%) / 가격변화율(%)l

수요량변화율 = 수요량변동분 / 원래수요량 (최초값기준) (cf.중간값기준일시, 분모만 중간값수요량 반영)

가격변화율 = 가격변동분 / 원래가격 (최초값기준) (cf.중간값기준일시, 분모만 중간값가격 반영)

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기작다(완경사) / 수요량변화율>가격변화율 / 대체재 많다 / 장기(대체재 유입 용이) / 동질적 / 개별부동산 / 시장수요 / 용도다양(전환용이) / 사치품 / 주거용 / 일반재화 / 소득내비중↑ / 판매자 가격인하시 총수입증가(수요량증가폭 크다)

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기크다(급경사) / 수요량변화율<가격변화율 / 대체재 적다 / 단기(대체재 유입 곤란) / 이질적 / 전체부동산 / 개별수요 / 용도특수(전환곤란) / 필수품 / 상공업용 / 부동산 / 소득내비중↓ / 판매자 가격인상시 총수입증가(수요량감소폭 작다)

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프 (cf.토지부증성)

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점에 대칭인 직각쌍곡선

[참조] x=f(y)이므로, 분모y & 분자x (x/y)

[참조] 수학 : 분모가 0이면 불능, 분자가 0이면 0 / 내항곱 분모, 외항곱 분자

[참조] 정량적지표: Quantity / 정성적지표: Quality (가격탄력성은 정량적지표!!)

[참조] 동질적&이질적 : 부동산전체는 비탄력적이나, 주거용*상업용 등으로 묶었을 때, 좀더 탄력적으로 변화 (OB맥주&크라운맨주 탄력성 > OB맥주&양주 탄력성)

[기출] 수요의 가격탄력성이 2일 때, 가격이 4% 상승했다면, 수요량의 움직임은?

▦ 반비례관계 & 2=|x/4%| => x=-8%, 수요량은 8%감소

 

#수요의 소득탄력성

수요의 소득탄력성(E_I) = 수요량변화율(%) / 소득변화율(%)

수요량변화율 = 수요량변동분/원래수요량

소득변화율 = 소득변동분/원래소득

* E_I>0 : 정상재 (+플러스 / 소득&수요량 같은 방향) (cf. 1>E_I>0:필수품 / E_I >1:사치품)

* E_I<0 : 열등재 (-마이너스 / 소득&수요량 반대 방향)

* E_I=0 : 중립재 / 불변

 

#수요의 교차탄력성

수요의 교차탄력성(E_C) = Y재 수요량변화율(%) / X재 가격변화율(%)

* E_C>0 : 대체재 관계 (X가격&Y수요 같은 방향)

* E_C<0 : 보완재 관계 (X가격&Y수요 다른 방향)

* E_C=0 : 독립재 관계

[참조] 계산요령 : X재 가격이 변경되어, Y재 수요량이 변화되었는데, Y재의 교차탄력성을 구하라

[기출] A가격 5%↑할 때, B수요 4%↓일때, 관계 및 교차탄력성은? => -4/5=-0.8 & 보완재관계

 

 

▶공급이론

#공급(량) 개념

*유량

*사전적개념

*유효공급

[참조] 공급곡선=생산비 곡선 : 즉, 가격=생산비 (최소 받아야 할 가격)

 

#공급곡선

*공급법칙 : 가격과 공급량 비례(정,+) / 우상향곡선

*공급함수 : x(공급량) = f(해당재화가격 / 다른조건-생산비,생산기술,건설업체수)

-공급량의 변화 (공급곡선상의 점의 이동) : 해당재화가격 변화

-공급의 변화 (공급곡선 자체의 이동) : 다른조건 변화

 

#공급의 변화요인 (공급자의 입장)

*대체재, 보완재 가격변화 -> 공급의 변화

-대체재 : 맥주/소주, 단독/아파트

~대체재가격↑ -> 해당재화공급↓

~대체재가격↓ -> 해당재화공급↑

-보완재 : 맥주/치킨, 주택/침대

~보완재가격↑ -> 해당재화공급↑

~보완재가격↓ -> 해당재화공급↓

[참조] 공급 : 대체재가격-해당재화공급(다른방향) / 보완재(같은방향)

 

#공급증가요인 / 공급감소요인

*생산비,이자율,규제,세금↓ / 반대

*기술,건설업체수↑ / 반대

*용도변경,인허가 용이 / 반대

*주택가격하락예상 / 주택가격상승예상

*대체재가격↓ / 대체재가격↑

*보완재가격↑ / 보완재가격↓

 

#공급의 가격탄력성

공급의 가격탄력성(E_P) = 공급량변화율(%) / 가격변화율(%)

공급량변화율 = 공급량변동분 / 원래공급량

가격변화율 = 가격변동분 / 원래가격

*구간 : 0 --- 1 --- ∞

*E_P>1 : 탄력적 / 탄력성 크다-기울기작다(완경사) / 공급량변화율>가격변화율 / 장기 / 생산기간이 짧은 재화 / 용도전환용이 / 규제완화 / 중고주택

*E_P<1 : 비탄력적 / 탄력성 작다-기울기크다(급경사) / 공급량변화율<가격변화율 / 단기 / 생산기간이 긴 재화 / 용도전환곤란 / 규제강화 / 생산비급상승 / 신규주택

*E_P=∞ : 완전탄력적 / 수평선 그래프

*E_P=0 : 완전비탄력적 / 수직선 그래프

*E_P=1 : 단위탄력적 / 원점을 지나는 직선

 

#부동산 공급의 종류

*토지의 물리적 공급곡선 : 수직 (완전비탄력적-탄력성0, 토지가격, 부증성)

*토지의 경제적 공급곡선 : 우상향 (증가가능, 택지가격, 용도의 다양성)

 

#보충

[기출] A부동산 수요의 가격탄력성:1, 소득탄력성:1.5 / A부동산가격 2%상승, 소득이 4%증가할 경우, A부동산수요량의 전체변화율은? (단,A부동산은 정상재 & 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄)

▦ 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄 : 주어진 가격탄력성값은 마이너스

부동산은 정상재 : 주어진 소득탄력성값은 플러스 (열등재라면 마이너스)

가격탄력성 -1=x/2%  ->  x(수요량변화율by가격)=-2%

소득탄력성 1.5=y/4%  ->  y(수요량변화율by소득)=6%

전체변화율 = x+y = 4% 증가

[기출] 오피스텔 수요의 가격탄력성:0.8, 소득탄력성:0.5 / 오피스텔가격 10%상승함과 동시에 소득이 변하여, 전체수요량이 2%증가하였을 때, 소득의 변화율은? (단,오피스텔은 정상재 & 가격탄력성은 절댓값으로 나타냄)

▦ 가격탄력성 -0.8=x/10%  ->  x(수요량변화율by가격)=-8%

전체수요량변화율 2%=x+y  ->  y(수요량변화율by소득)=10%

소득탄력성 0.5=10%/z  ->  z(소득변화율)=20%

 

 

▶균형가격의 결정과 변동

#균형점의 이동

*균형가격 : 수요량과 균형량이 일치되는 가격 (Qd=Qs일때, P)

*수요곡선,공급곡선 어느 한쪽만 이동하는 경우

-수요증가(우상) : 균형가격상승, 균형량증가

-수요감소(좌하) : 균형가격하락, 균형량감소

-공급증가(우하) : 균형가격하락, 균형량증가

-공급감소(좌상) : 균형가격상승, 균형량감소

*수요곡선,공급곡선 동시에 이동하는 경우

-수요증가+공급증가 : 균형가격모름, 균형량증가

~ = : 균형가격불변, 균형량증가

~ > : 균형가격상승, 균형량증가

~ < : 균형가격하락, 균형량증가

-수요감소+공급감소 : 균형가격모름, 균형량감소

-수요증가+공급감소 : 균형가격상승, 균형량모름

-수요감소+공급증가 : 균형가격하락, 균형량모름

[기출] 맞는 지문들 모음

-수요의 가격탄력성이 클수록 공급 증가시에 균형가격 하락폭은 작고, 균형량 증가폭은 크다.

-수요의 가격탄력성이 완전 탄력일 때, 공급이 증가하면 균형가격은 불변이다.

-부동산 수요가 증가할 때, 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산 가격은 더 작게 상승한다.

-공급이 비탄력적 일수록, 수요 증가시에 균형가격 상승폭이 크고, 균형량 증가폭은 작다.

-공급이 완전비탄력일 때, 수요가 증가하면 균형가격만 상승한다.