[인강노트/중급] 190315-공인중개사법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 중개사무소의 개설등록

#등록절차

*자격취득

*실무교육 / 사무소확보

-사무소 확보 : 건축물대장O-무허가건물X, 가설건축물X, 미등기건물△, 면적제한X, 사용권만확보O

*등록신청 (등록관청)

-등록관청 : (특광)구청장 / (구설치-수원등)구청장 / (구미설치-부천등)시장

*등록처분 및 통지 (7일이내)

*등록증 교부 (인장등록 & 보증설정 확인 후, 지체없이 등록증 교부)

-인장등록&보증설정 : 업무개시전O / 등록증 교부받고, 업무개시전X

*업무개시 (처분통지로부터 3월이내)

[참조] 등록관청(공중법) = 소관청(공관법) = 신고관청(부신법)

[참조] 변호사: 법무사*별리사 겸업가능 / 공인중개사 겸업불가능(자격증필요)

[참조] 등록처분및통지 이전 영업개시: 무등록자(3.3) / 개시의무위반(100만원), 보증설정X(임의적취소), 인장등록X(업무정지)

[기출] 등록관청은 등록신청이 있으면, 7일이내 등록증을 교부하여야 한다.(X,처분및통지)

 

#등록신청서류

*실무교육수료증사본 (자격증X / 전자적확인가능시 생략가능)

*여권용사진 (반명함판X)

*사무소확보서류 (사용권)(소유권X, 건축물대장X)

*결격사유 확인서 (외국인 한정 / 아포스티유)

*영업소등기증명서류 (외국법인 한정) (법인등기사항증명서X)

[참조] 실무교육 유효기간 : 1년

[참조] 수수료 : 자치권이 있는 지자체 조례 따름 (ex.수원시 팔달구:수원시 / 인천광역시 미추홀구:미추홀구)

[기출] 외국인을 소공or보조원 고용신고시, 자격증 사본을 제출해야 한다. (X,아포스티유 제출)

 

#법인의 등록기준 (반드시 출제!!)

*상법상회사-협동조합(사회적협동조합X) / 자본금 5천만원이상 / 보증설정 2억

*법14조 업무만 영위목적

*대표자: 공인중개사 / 대표자 제외한 임사원 1/3이상: 공인중개사

*모든임사원(분사무소포함) 실무교육 필수 (단, 중개보조원X-직무교육 대상)

*건축물대장 사무소 확보

[참조] 특수법인은 제외 (ex.자산공사) / 특수법인 중, 자산공사만 등록O(단,등록기준X)

[기출] 법인등록시, 주식회사로서 자본금5천만원이상이어야 한다. (X,상법상회사로서)

[기출] 법인등록시, 중개업무만을 영위목적으로 설립해야 한다. (X,법14조 업무만을)

[기출] 중개보조원 1명을 가진 공인중개사 대표자는 법인등록 할 수 있다. (X,2명 모두 공인중개사)

 

#등록사항 통보

*등록관청은 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보

*통보내용 : (휴행등분이고, P25)

 

#이중 (중요!!)

*이중등록 : 개공(절취) / 소공(자격정지) / 1.1

*이중소속 : 개공(절취) / 소공(자격정지) / 1.1

*이중사무소 : 개공(임취) / 소공(자격정지) / 1.1

*이중계약서 : 개공(임취) / 소공(자격정지)

*이중직업(겸업) : 개인(적법) / 법인(임취)

[참조] 자격정지 = 소공만 해당하는 용어, 개공X

 

#무등록업자 (무등록개업공인중개사)

*태생적무등록 => 3.3

*후발적무등록 : 사망*해산 / 폐업신고 / 등록취소 => 3.3

[참조] 무등록업자의 중개행위 효력 : 유효 & 보수청구권X (단속규정 & 강행법규)

 

#종별 (p.57~58)

*등록신청서 : 2가지 (법인, 공인중개사)

*등록증 : 3가지 (법인, 공인중개사, 중개인)

=> 즉, 중개인은 신규등록은 못하나 자격은 있는 것으로 본다

[기출] 종별을 등록증에는 2가지, 등록신청서에는 3가지로 구분해 두었다.(X, 반대)

■■■ 개업공인중개사 등의 결격사유

#개공등의 결격사유 (벗어나기 위한 방법) (중요!!)

*미성년자 : 나이

*피성년&피한정 후견인 : 종료심판(법원) / 피특정후견인(X)

*파산선고 : 복권결정(법원)

*금고↑+3년 : 집행종료(만기석방+3년/가석방+잔여형기+3년), 집행면제(특별사면*법률변경*형의시효완성+3년)

*금고↑, 집행유예 기간중 (선고유예X,기소유예X)

*자격취소+3년 : 자격증도 못땀(유일)

*자격정지중 : 소공, 취직못함

*등록취소+3년 : (예외 3가지)사망*해산/결격사유/등록기준미달

*업무정지 기간중

*법인의 업무정지 사유발생 당시 임원이었던자 (업무정지 처분 당시X)

*이법 300만원↑벌금+3년

*법인의 임원 1~11호 해당 : 2월이내 해소 (임원결격사유해소X:절취 / 고용인결격사유해소X:업무정지)

[참조] 결격사유 : 개업&취업(X), 자격증취득(O) => ∵공인중개사는 개업공인중개사등에 해당X

[참조] 일반사면 : +3년없이 즉시 결격사유 벗어남

[참조] 공소시효 : +3년없이 즉시 결격사유 벗어남 (∵재판X, 형의시효완성과 구분!!)

[참조] 도로교통법 위반-징역3년: 결격사유O / 도로교통법 위반-벌금500만: 결격사유X

[기출] 파산했던 자는 법원에 복권신청을 함으로써 결격사유에서 벗어날 수 있다. (X,복권결정 필요)

[기출] 가석방된자는 그 시점으로부터 3년이 지나면 결격사유를 벗어난다(X, +잔여형기)

 

#결격사유 효과

*등록 전 : 등록불가

*등록 후 : 절취사유

*고용 전 : 고용불가

*고용 후 : 고용관계종료 사유 (2월내 해소X-업무정지 6월이하)

■■■ 고용인 등 / 중개사무소 설치

#고용신고, 고용인, 책임

*신고

-고용 : 업무개시전 / 전자문서O

-종료 : 10일이내 / 전자문서X

-위반시 : 업무정지(6월이하)

*고용인

-소공 : 공인중개사O, 중개업무O, 보조O, 서명및날인O, 인장등록O

-보조 : 공인중개사X, 중개업무X, 보조O, 서명및날인X, 인장등록X

*책임

-민사&행정 : 무과실책임, 부진정연대채무관계

-형사 : 과실책임, 양벌규정 / ‘이법 300만원↑벌금+3년’와 중복X

[참조] 중개업무 : 계약서, 확인설명, 확인설명서 작성 (by유권해석)

 

#종별 범위

*업무지역  : 법인(전국) / 공인중개사(전국) / 중개인(원칙:시도, 예외:전국)->위반시 업무정지

*중개대상물 : 종별제한X (즉, 지역제한만 있음)

 

#중개법인 겸업가능업무 (겸업제한) (반드시 출제!!)

*상가,주택 임대관리 (임대업X, 농업*공업건축물X)

*상가,주택 분양대행 (분양업X, 토지X)

*부동산 개발,거래,상담 (개발업X)

*경영기법*정보제공-개공에게만

*용역알선 (용역업X)

*경공매 매수신청대리 (중개인은 못함)

[참고] 민사집행법에 의한 경매 : 법원 등록 필요 (한국자산관리공사 등의 공매는 등록 불필요)

[참조] 겸업가능업무 : 중개보수가 아니므로, 약정에 의해 돈 많이 받아도 무관

[기출] 중개법인의 부동산 개발,거래,상담은 개공에게만 해야 한다. (X,누구에게나)

[기출] 법인인 개업공인중개사는 공인중개사를 대상으로 중개업 경영기법이나 정보를 제공 할 수 있다. (X,공인중개사->개업공인중개사 / 혹은 ‘일반인’을 넣어 꼬는 문제 출제)

 

#중개사무소의 설치

*1등록1사무소 원칙 (단, 법인은 분사무소 가능)

*제재 : 2사무소 or 이동용이 천막등의 중개시설물 => 임취 / 1.1

[기출] 개공은 필요시 다른 지역에 분사무소를 둘 수 있다. (X,오직 법인만 분사무소 가능)

 

#법인의 분사무소

*주된사무소 소재지 제외한 시군구 설치 / 시군구별 1개 초과X

*분사무소 책임자 : 공인중개사 (특수법인 제외)

*분사무소 설치신고절차

-신고 : 주된사무소 등록관청

-신고필증교부(7일이내) : 교부 후, 등록관청은 지체없이 분사무소 관할 시군구에 통보

-업무개시

*분사무소 설치시 필요서류 (실사증, P4)

-실무교육수료증사본(책임자) / 사무소확보서류(사용권) / 보증설정서류(1억, 미리)

[참조] 수원,용인,고양,창원 등의 대도시 : 광역시 아니지만, 각 구별 분사무소 가능 (ex.수원시 3개구별 설치가능)