[인강노트/중급] 190314-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 조세 총론

▶조세 기본 내용

#주요 부동산관련 조세 분류

	취득세	등록면허세	재산세	종합부동산세	양도소득세
주체	지방세 도세(특광도)	지방세 도세,자치구세(도구)	지방세 시군세(시군구)	국세	국세
의무	시장군수		시장군수	세무서장	세무서장
귀속,납세지	물세	물세	물세*인세	인세	인세
납세지	물건소재지	물건소재지	물건소재지	주소지	주소지
과세대상	취득행위	등록행위	재산	재산	소득
과세표준	종가세	종가세*종량세	종가세	종가세	종가세
세율	비례	비례*정액	비례*누진	누진	비례*누진
농어촌특별세 지방교육세	O O	O O	X O	O X	O X
물납 분납	X X	X X	O O	X O	X O
가산세 가산금	O O	O O	X O	X O	O O
징수방법	신고납부	신고납부	보통징수	보통징수	신고납부
신고기한	취득일~60일	등기*등록 전	-	-	다음해 5.31까지
성립시기	취득한때	등록한때	과세기준일(6.1)	과세기준일(6.1)	과세기간 끝날때
확정시기	신고하는때	신고하는때	과세권자 결정때	과세권자 결정때	신고하는때

*피담보채권에 우선하는 당해재산 부과 조세 : 재종/증여상속세,지역자원시설세,자동차세,지방교육세,가산금

*소멸사유 : 납부, 충당, 부과취소, 제척기간만료, 소멸시효완성

*제척기간

-상속세*증여세 : 사기부정(15년), 과소신고(10년)

-기타 조세 : 사기부정(10년), 무신고(7년), 일반(5년)

*소멸시효 : 5년 (단, 국세 5억이상 10년)

*기타 신고기한 : 상속세(상속일 달말일~6개월) / 증여세(증여일 달말일~3개월) / 부가가치세(1기:7.25, 2기:1.25) / 종합부동산세(예외, 당해 12.15)

[참조] 부가세 : 농어촌특별세(재산세 빼고 다 붙음) / 지방교육세(지방세만 다 붙음)

 

#기타 부동산관련 조세 분류

	지방교육세	지역 자원시설세	지방소비세	지방소득세	농어촌특별세	교육세	인지세
주체	특광도	특광도	특광도	특광시군	국세	국세	국세
용도	목적세	목적세	보통세	보통세	목적세	목적세	보통세
독립성	부가세	독립세	독립세	독립세	부가세	부가세	독립세
부동산활동	취득보유XX	XX보유XX	취득보유양도	XX보유양도	취득보유양도	XXXXXX	취득XX양도
징수방법	신고*보통	보통	신고	신고	신고*보통	신고	신고
성립시기	본세 의무성립때	과세기준일	부가가치세 의무성립때	소득*법인세 의무성립때	본세 의무성립때	본세 의무성립때	과세문서 작성때
확정시기	의무확정때	과세권자결정	의무확정때	의무확정때	의무확정때	의무확정때	성립과동시

 

 

@조세 : 하기 내국세 24가지를 의미

*관세(1)

*내국세(24)

-국세(13)

-지방세(11)

 

#조세의 특징

*과세주체(과세권자)

-국가(국세)

-지자체(지방세) : (특광)도세-취득세,등록면허세(도) / 시군(구)세-재산세,등록면허세(구)

*목적 : 재원조달(재정수입)

*근거 : 조세법률주의 -> 세법 -> 과세요건 충족(임의과세X)

*과세요건

-무엇? (과세대상)

-누가? (납세의무자)

-금액? (과세표준)

-%? (세율)

*무보상성 : 개별적 반대급부X

*납부 원칙 : 금전납부

*납부 예외 : 물납 및 분납할납부

-물납 가능 : 재산세, 상속세

-분납 가능 : 재산세, 상속세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세, 법인세, 부가가치세 (시험전 개정검토!!)

 

#조세의 분류

*과세주체 분류

-국세 : 국가 부과징수 (종소/증여상속세,법인세,인지세,농어촌특별세)

-지방세 : 지자체 부과징수 (취등재/레저세,주민세,담배소비세,자동차세,지방교육세)

*용도 분류

-보통세 : 일반경비충당 (취등재소/증여상속세,법인세)

-목적세 : 특정목적충당 (無/교육세,농어촌특별세,교통에너지환경세,지방교육세,지역자원시설세)

*독립성여부 분류

-독립세 : 법에 의한 세금, 독자적계산O, 독립적 세원O, 대부분 세금 (취등재종양/증여상속세)

-부가세 : 부수적으로 붙는 세금, 독자적계산X, 독립적세원X (無/교육세,농어촌특별세, 지방교육세)

*과세대상 귀속여부 분류

-인세 : 사람중심, 재산&소득합산 (종소/증여상속세)

-물세 : 물건중심, 물건 각각 부과 (취등재/부가가치세)

*조세전가 유무 분류

-직접세 : 납세자와 담세자 일치, 전가X (취등재종소/증여상속세,법인세)

-간접세 : 납세자와 담세자 불일치, 전가O (無/부가가치세,주세)

*과세표준 표시방법 분류

-종가세 : 금액 표시 (취등재종소/증여상속세,법인세)

-종량세 : 수량,면적,건수 등 표시 (등/지역자원시설세,인지세)<-(일부)  (ex.말소등기 건당?원)

*부동산 활동 분류

-취득 : (취등/증여상속세,부가가치세-매수담세자 & 농어촌O지방교O)

-보유 : (재종소/법인세,부가가치세-임대사업납세자 & 농어촌O지방교O)

-양도 : (소양/법인세,부가가치세-매도납세자 & 농어촌O지방교X)

[기출] 목적세가 아닌 것은? (취득세 같은 것을 끼워두고 구분토록 출제)

 

#과세요건

무엇? (과세대상)	누가? (납세의무자)	금액&%? (과세표준&세율)
*소득 : 양도소득세 *재산 : 재산세, 종합부동산세 *행위 : 취득세, 등록면허세   -취득세: 토건주차기선항입광어회 -등록면허세: 전세,임차,저당... -재산세: 토건주선항 -종합부동산세: 토주 -양도소득세: 토건+지상,전세,임차(등기)+부동산취득권리+주식,기타자산,파생상품	{포함}연대납세의무자,2차납세의무자,보증인 {제외}원천징수의무자,특별징수의무자   -취득세: 취득한자 (양수인,수증자...) -등록면허세: 등기부상 권리자 -재산세: 6.1기준, 사실상 소유자 -종합부동산세: 6.1기준, 일정금액 초과하는 자 -양도소득세: 양도소득이 있는 자	*과세표준 X 세율 = 산출세액 *과세표준: 종가세(가격)&종량세(수량) *세율: 정률세율(%),정액세율(원) / 비례세율,누진세율   -취득세: 실거래가격or시가표준액 -등록면허세: 실거래가격or시가표준액 -재산세: Xor시가표준액 -종합부동산세: Xor기준시가 -양도소득세: 실거래가격or기준시가

[참조] 원천징수의무자, 특별징수의무자 : 뜻은 동일, 원천=국세 / 특별=지방세

[참조] 가격의 종류 : 실거래가격 & 공시가격(=기준가격,기준시가(국세),시가표준액(지방세))

 

#부과징수

*보통징수

-과세권자 --(과세표준,세액결정-납세고지서발부)--> 납세의무자 --(납부기한내)--> 납부

-재종/ 증여상속세,지역자원시설세 (계산어려움-나라에서)

-가산금(리) : 일반(3%) / 중(0.75%)

*신고납부

-납세의무자 --(스스로과세표준,세액계산-법정신고기한)--> 신고납부

-취등양/법인세,부가가치세 (계산쉬움-직접)

-가산세(금)

~신고불성실가산세 : 무신고가산제(일반:20%/부정:40%) / 과소신고가산제(일반:10%/부정:40%)

~납부불성실가산세 : 미납부세액X일수X0.025%

[참조] 가산세: 징벌적 성격 / 가산금: 손해배상적 성격

 

 

▶납세의무 성립 및 확정시기

#납세의무 성립시기 (추상적)

*행위

*과세기준일 (6.1:재종/지역자원시설세, 7.1:주민세)

*과세기간이 끝날 때 (소/법인세,부가가치세)

*부가세*가산세 : 본세의 납부의무 성립시 (농어촌특별세, 지방교육세)

 

#납세의무 확정시기 (구체적)

*신고납부 : 신고하는 때 (취등양)

*보통징수 : 결정하는 때 (재종/증여상속세,지역자원시설세,지방교육세,가산금,자동차세)

 

#납세의무 소멸사유

*이행 : 납부, 충당(환급X-메꿈)

*불이행

-부과취소

-제척기간만료(부과) : 5년(기본), 7년, 10년, 15년

~상속세&증여세 : 사기*부정방법으로 조세포탈,환급,공제(15년) / 단순착오 과소신고(10년)

~기타국세&지방세 : 사기*부정방법으로 조세포탈,환급,공제(10년) / 무신고(7년) / 일반(5년)

-소멸시효완성(징수) : 5년 (단, 국세 5억이상 10년)

[참조] 제척기간 5년 : 매매시 잔금지급일~5년 (신고기간60일 다음날~5년X)

[참조] 사망했어도 조세의무는 소멸되지 않는다

 

 

▶조세의 우선권 및 불복절차

#조세우선권

*국세우선권

*조세우선권의 제한

-공익비용 우선 : 경매*파산절차에 든 비용

-피담보채권 우선 : 조세법정기일 전, 등기*등록이 증명된 피담보채권 우선(전,저,질)

~단, 당해재산에 부과된 조세(당해세)에는 우선하지 못함

-소액임차보증금, 임금채권 우선

*경매*공매 처분 순위 요약 (경매-법원, 공매-한국자산관리공사)

-0순위 : 경매(공익비용) / 공매(체납처분비)

-1순위 : 근로기준법(임금,퇴직금,수당) / 임대차보호법(소액임차보증금-최우선변제금액) =>경합:비율

-2순위 : 당해세(보통징수세- 재종/증여상속세,지역자원시설세,자동차세,지방교육세,가산금)

-3순위 : 피담보채권-등기일(전,저,질) / 일반조세-법정기일 => 경합(빠른일자)

[참조] 법정기일 : 신고납부(신고일) / 보통징수(고지서발송일)

[참조] 임금:최종3개월 / 퇴직금:최종3년

 

#불복절차 및 기간

*납세자-(90일)-이의신청-(국세30일,지방세90일)-통지-(90일)-심사청구or심판청구-(90일)-통지-(90일)-행정소송

*납세자-심사청구or심판청구-(90일)-통지-(90일)-행정소송

=> 90일(국세만30일) / 심사*심판청구 중복불가 / 이의신청 생략가능 / 심사*심판청구 없이, 행정소송 불가

[참조] 이의신청:세무서장->지방국세청장 / 심판청구:세무서장->조세심판원장

 

#서류송달

*교부송달 : 공무원이 직접

*우편송달 : 등기우편 (50만원미만->일반우편 / 등기우편 2번이상 반송->공시송달)

*전자송달 : 정보통신망 (망장애->교부*우편송달)

*공시송달 : 공시-14일이 지나면 송달한 것으로 봄

[참조] 수령인이 정당한 사유없이 수령거부하는 경우 : 그냥 두고 오면 송달된 것으로 봄(공시송달X)

■■■ 취득세-1

▶특징

*지방세, 도세, 유통세, 물세, 실질주의과세

*취득 때 사실상 현황으로 부과

[참조] 농지로 사용중인 땅이나 공부상 임야인 토지를 구입 –> 일단, 농지로 보고 취득세 + 이후 팔려면 지목변경(임야->농지)으로 인한 취득세 한번 더 냄

 

▶과세대상

#과세대상

*부동산

-토지 : 공관법28개지목 + 매립지

-건축물 : 건축법상 건축물 + 토지지하 설치시설물 + 건축물에 딸린 시설

*차량 : 원동기장치 + 피견인차, 궤도차 (50cc이하 이륜자동차 제외)

*기계장비 : 중장비(건설,공사,하역,광업)

*항공기 : 사람이 탑승,조정 (행글라이더O, 무인드론X)

*선박 : 모든 배

*입목 : 살아있는 나무 (묘목,가식,벌채=과세대상X)

*광업권 (출원 최초 취득=과세대상X)

*어업권 (출원 최초 취득=과세대상X)

*회원권 : 체육시설 (골프,승마,요트,종합) / 관광진흥(콘도)

[참조] 건축물에 딸린 시설 : 부착되기 전까지는 세금 부과X (ex.승강기는 설치전까지는 세금X)

[참조] 나무 구입시 : 주인이 잘라서 주면, 취득세X

[참조] 분양권, 주식, 전세권, 현금 : 과세대상X (∵간단히, 상기 목록에 없음)

 

#취득의 구분

*사실상취득 (소유권-사용수익처분)

-승계취득 : 소유권이전등기

~유상승계취득 (매매,교환,현물출자)

~무상승계취득 (상속,증여,기부)

-원시취득 : 소유권보존등기

~토지 : 공유수면매립,간척 (수용=원시취득 / 단,수용재결 취득은 승계취득 간주!!)

~건축물 : 건축 (신증개재이)

~차기선항 : 제조,조립,건조 (취득세X – 팔기위해 만든 것)

~점유시효취득 : 부동산20년후 등기 / 동산10년후 점유 (cf.점유시효는 이전등기 가능성O)

*간주취득 (의제-사용수익, 변경등기)

-취득 및 사용수익 -> 행위 -> 종전보다 자산가치 증가 (‘증가부분’ 취득세O)

~토지 : 지목변경 (ex.임야1억->농지1억2천=2천에 대한 취득세)

~건축물 : 개수 (ex.승강기설치 / 단,건물옆 승강기는 원시취득)

~차기선항 : 종류변경 (ex.범선에 엔진부착) (현실상 불가능하나 법에는 명시)

~과점주주 : 비상장법인 총주식 50% 초과시

[참조] 공식처럼!! 유상승계 취득=매매

[참조] 부동산 점유취득시효 : 등기한 자가 10년간 점유했을 때도 소유권 취득

[참조] 주택건설회사가 주택 건축시 : 과세O (∵팔기위해 만들었으나, 원시취득의 ‘차기선항’만 과세X)

 

▶납세의무자

*사실상 취득자

-소유권취득O (등기여부X) => 취득세O

-예외 : 차기선항 원시취득자 납세의무X (승계취득자가 납세의무자)

*형식상 취득자

-소유권취득X (등기O) => 취득세O (양도세X)

-양도담보, 명의신탁, 자기부동산경락(물상보증인)

*주체구조부 취득자 (건물주)

-부대설비도 주체구조부 취득자가 취득세O (ex.세입자인 은행의 금고 : 건물주가 취득세O)

*수입하는 자

*상속인

-상속인 각자가 받는 물건에 납세의무 (공동상속*지분공유일 경우, 연대납세의무)

*주택조합의 조합원

-조합원 분양(9층) : 조합원 각자(취득세 with 보존등기)

-일반분양(1~8층) : 조합 이름(취득세 with 보존등기) -> 분양 -> 구매자(취득세 with 이전등기)

*시설대여업자

-시설이용자 명의 등기*등록하더라도, 시설대여업자가 취득세O (ex.장기리스)

*지입차주

-운수업체로 명의된 차량이라도, 지입차량임이 입증되는 차량은 차주가 취득세O

*변경시점의 소유자

-지목변경, 차량개조 등 모두 변경시점의 사실상 소유자가 납세의무

*과점주주

-원래 주식은 과세X -> 단, 과점주주는 취득세O (비상장법인,50%초과)

-지분취득으로 과점주주가 된 경우, 과점지분에 해당하는 가액에 대한 납세의무 (단, 설립시 취득지분은 제외)

*배우자 또는 직계존비속의 부동산 취득

-부부,부모자식간 매매 -> 증여간주 -> 증여취득세3.5%O (매매취득세1,2,3%X)

-예외(유상간주) : 공경매, 파산선고, 등기등록이 필요한 부동산의 교환, 대가지급사실 객관적증명

*부담부증여

-채무액 부분 : 유상승계취득으로 간주

-10억 상가 증여(with 4억빚) => 채무4억(매매/취득세4%) + 이외6억(증여/취득세3.5%+증여세)

*상속개시 후 재분할

-상속분 확정등기 후, 협의하여 재분할 시, 늘어난 부분은 ‘증여’로 간주하여, 증여세O&취득세O (상속할 때 냈던 상속세&취득세와 별도)

-예외 : 등기전 재분할, 법원의 판결에 의한 재분할, 채권자대위권 행사에 의한 재분할 => 납세의무X

*택지조성공사가 준공된 토지

-건물을 지어 지목이 변경되면서 가액이 증가한 경우 취득세O

*신탁재산의 위탁자 지위 이전

-새로운 위탁자는 취득세O (비교: 위탁자-수탁자간의 소유권이전등기는 비과세(형식적이전))

 

▶비과세

*국가 등

-국가 등의 취득 (외국정부는 상호협정이 있는 경우만)

-국가,지자체,지자체조합에 귀속*채납을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설 (ex.민자도로)

*신탁법 : 위탁자, 수탁자, 신수탁자간의 신탁재산 이전

*법률에 의한 환매권 : 「징발재산특별법」, 「국가보위특별조치폐지법률」에 의한 환매권에 한정

*임시건축물 취득 : 존속기간 1년이하 & 사치성재산X

*공동주택의 개수 : 시가표준액 9억이하 공동주택의 개수 (대수선X)

*상속개시 이전 사용불가 차량취득

 

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<용어>

주체구조부 : 기둥,내력벽,보,지붕

지입차량 : 학원등에서 위탁형태로 운행하는 차량 (대형트레일러차량)