[인강노트/중급] 190312-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 감평3방식 7방법 / 원가법

@감평방식 3방식 7방법

*원가방식 (비용성, 공급)

-가액 : 원가법 -> 적산가격

-임대료 : 적산법 -> 적산임대료

*비교방식 (시장성, 수요공급 / 대체원칙)

-가액

~거래사례비교법(매매) -> 비준가격

~공시지가기준법(표준지) -> 비준가격(토지가격)

-임대료 : 임대사례비교법 -> 비준임대료

*수익방식 (수익성, 수요 / 예측원칙)

-가액 : 수익환원법 -> 수익가격

-임대료 : 수익분석법 -> 수익임대료

[참조] 파랑: 가격계산법 / 초록: 임대료계산법 => 구분하라는 기출!!

 

#시산가액 & 시산가액조정

*시산가액 : 3방식에 의해 도출된 첫 가격 (최종가격X)

*시산가액조정 : 다른 방식들로 도출한 가액들로 조정을 거치는 것 -> 최종가격 (가중평균개념)

[참조] 학개론은 대부분 가중평균 적용!! (산술평균X)

 

 

<원가방식>

 

#원가법 -> 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

*재조달원가 (재생산비용) : 기준시점, 신규재현, 도급가격

*감가누계액 (발생감가) : 물리적감가, 기능적감가, 경제적감가

*예제) 취득시점 10년전 & 취득가격(조달원가) 10억 건물의 적산가격

-20억-3억 = 17억

-적산가격 : 재조달원가보다 클수 없음(by감가)->재조달원가는 상한선 / 조달원가보다 클수는 있음

 

#재조달원가 개념

*기준시점 : 취득시점X, 준공시점X, 신축시점X, 현재시점X

*신규재현 : 중고재현X

*도급가격 : 자가건설X

-도급가격 = 표준적도급건설비 + 통상의 부대비용

-표준적도급건설비=직접공사비+간접공사비+수급인의 적정이윤

-자가건설했더라도 도급으로 간주!!(기회비용고려)

 

#재조달원가 종류

*복제원가 (복조원가,재생산비용)

-복제품 제작소요비용(by 동일재료,구조,공법으로 복제품) / 물리적원가 / 신축건물 / 하자가 없다고 간주

-산출식=상기 내용 따름

*대체원가 (대치원가)

-최신공법 사용시 소요비용(by 동일기능,효용,유용성) / 중고건물

-산출식=기능적감가를 감가누계액이 아닌, 재조달원가에서 먼저 뺌

[참조] 건물에 기능적결함이 있을시, 보통 대체원가는 복제원가보다 작다. 단, 복제&대체원가의 적산가격은 동일하다. (산출식의 차이)

[기출] 재조달원가를 대체원가로 했을 때, 감가수정시 물리적&경제적감가를 하지 않는다. (X,기능적감가)

 

#재조달원가 추계방법

*총량조사법 (총가격적산법 / 인건비, 자재비)

*구성단위법 (부분별단가적용법 / 지붕, 바닥, 벽)

*단위비교법 (단위원가적용법 / m²당 건설비)

*비용지수법 (변동률적용법 / 물가상승률고려, 시점수정)

■■■ 감가수정방법 (정액법, 정률법, 상환기금법) / 적산법

#감가요인

*내부적감가 (치유가능or불가능)

-물리적감가 : 마멸, 파손, 물리적하자, 시간경과 노후화 / 변동의원칙

-기능적감가 : 설계불량, 설비부족, 부적절냉난방, 건물과 부지의 부적응, 구식화, 능률성저하 / 균형의원칙

*외부적감가 (치유불가능)

-경제적감가 : 주위환경부적합, 인근지역쇠퇴, 교통체증심화, 시장성저하 / 적합의원칙

[기출] 내부적*외부적 감가요인 구분하기

 

#감가수정 vs 감가상각

감가수정	감가상각
감정평가 재조달원가 경제적내용(장래보존연수) 관찰감가법O 현존물건 물리,기능,경제적 감가 외부적감가&시장성 고려 비상각자산 토지 인정(매립지) 잔가율의 개별성	회계 취득원가 법정내용(경과연수) 관찰감가법X 등록물건 물리,기능적감가 외부적감가&시장성 미고려 상각자산만 인정 잔가율 일정

 

#내용연수의 조정

*감가의 개별성 : 연수 조정 필요

*물리적내용연수(50년) > 경제적내용연수(30년)

 

#감가수정방법

*규칙

-경제적내용연수 기준 내용연수법 -> 정액법, 정률법, 상환기금법 (선택)

-물리,기능,경제적요인 고려한 관찰감가법*다른방법으로 감가수정

 

*내용연수법 (이론적)

-정액법 (균등상각법, 직선법 / 적용:건축물)

~부동산 감가총액을 경제적내용연수로 나누어 매년감가액 산출

~매년감가액 일정, 감가누계액 정비례증가 / 실제감가와 차이 발생(현실부합X)

~예제) 재조달원가:1억 / 잔존가격:1천만 / 경제적내용연수:30년 / 3년이 지났을 때 적산가격은?

총감가액 = 재조달원가-잔존가격 = 9천만

매년감가액 = 총감가액/경제적내용연수 = 300만원

감가누계액(3년) = 매년감가액X기간 = 900만

3년말 적산가격 = 재조달원가 – 감가누계액 = 9100만원

[참조] 재조달원가 별도계산 형태

-기준시점 1m2당 200만, 재조달 연면적 50m2 => 200만X50 = 1억

-준공(시점:3년전, 건축비:8천만, 건축비지수:100), 기준시점 건축비지수:125 => 8천만X1.25 = 1억

[참조] 잔존가격 별도계산 형태

-재조달원가:1억, 잔가율(잔존율):10% => 1억X10% = 1천만

 

-정률법 (체감상각법 / 적용:동산(기계,기구))

~매년말(전년말) 가격(미상각잔액)에 일정한 상각률(감가율)을 곱하여 매년감가액 산출

~매년감가율 일정, 매년감가액 감소 / 능률이 높은 초기에 감가액애 많아, 안전하게 자본 회수

~예제) 재조달원가:1억 / 매년감가율:10% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

{그림} --(-1천만)--> 1년말:9000만 --(-9백만)--> 2년말:8100만 --(-810만)--> 3년말:7290만

3년말 적산가격 = 재조달원가 – 감가누계액 = 1억-2710만 = 7290만

{공식} 적산가격 = 재조달원가 X (전년대비잔가율)^m = 재조달원가 X (1-매년감가율)^m / m:경과연수

3년말 적산가격 = 1억X90%³ or 1억X(1-10%)3 = 1억X0.729 = 7290만

 

-상환기금법 (감채기금법 / 적용:광산)

~감가액에 복리이자를 포함하여 산출 (정액법과 비교)

~매년감가액 일정, 감가액은 정액법보다 작음(복리이자) & 적산가격은 정액법보다 큼 / 감가누계액이 적어, 부동산과대평가 우려(정액법*정률법에 비해 고평가-위험↑)

~예제) 재조달원가:1억 / 30년후, 총감가액:9천만 / 감채기금율:2% / 3년이 지났을 때 적산가격은?

{대략} (200만X30년) + 복리이자3천만 = 9천만

{공식} 매년감가액 = 총감가액 X 매년감가율(감채,상환기금율)

매년감가액 = 9천만X2% = 180만

감가누계액 = 180만X3 = 540만

3년말 적산가격 = 9460만

[요약] 감가액 큰 순서 : 정률법 > 정액법 > 상환기금법

[요약] 적산가격 큰 순서 : 상환기금법 > 정액법 > 정률법

[참조] p.464그림외우기!! / 계산은 정액법&정률법만 기출!! (상환기금법 안나옴)

 

*관찰감가법 (실제적)

-현장 직접관찰

-주관적, 기술적하자 놓치기 쉬움(∵육안)

*분해법 (실제적)

-감가요인 세분화

-치유*치유불가능 물리,기능,경제적감가들 모두 합산 (치유가능 경제적감가는 없음에 주의!!)

 

#적산법

*적산임대료 = (기초가액X기대이율)+필요제경비 = 기대수익+필요제경비 (기기필)

-기초가액(투자자본), 기대이율(금융상이율) : 투자액을 은행예금했을 경우와 비교!!(최소이율=은행이율)

-필요제경비O : 감가상각비, 유지관리수선비(수익적지출), 도시계획세*재산세, 손해보험료

-필요제경비X : 취득*등록세, 대수선비(자본적지출), 소득*법인세, 공익비

[참조] 필요제경비 : 임차인 부담측면 (임대인 부담측면인 영업경비와 구분!!)

■■■ 비교방식 / 수익방식

<비교방식>

 

#거래사례비교법

*비준가격 = 사례가격X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

-사정보정치(수정치) = 대상±α/사례±α = 100±α/100±α (나머지 시점*요인등도 사례부동산 내용이 분모)

-시점수정 : 지수 or 변동률(1±R)ⁿ / R:변동률, n:기간

-지역요인 : 유사지역(고려O) / 인근지역(고려X) - 특정지역제시&우세*열세내용의 속임수 조심!!)

*예제) 대상&사례부동산이 인근지역에 위치할 경우, 대상부동산 가격은?

대상부동산 -> 기준시점:2019.3.2-물가지수:120 / 사례부동산보다 10%우세

사례부동산 -> 사례가격 8천만-정상시가보다 20% 싸게 거래 / 거래시점:2018.3.2-물가지수:100

비준가격 = 사례가격 X 사정보정 X 시점수정(지수) X 개별요인

= 8천만 X (100/(100-20)) X (120/100) X ((100+10)/100) = 1억3200만

[참조] 다른 사례가격 패턴

-사례가격 1억2500만-정상가격보다 25% 비싸게 거래 => 1억2500만 X (100/(100+25)) = 1억

[참조] 사정*시점*지역요인 : 필수적사항X  /  개별요인 : 필수적사항O

 

#공시지가기준법 (표준지)

*표준지의 특성 : 사정보정X

*산출식 : 표준지가격X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

-시점수정 : 지가변동률 or 한국은행 생산자물가상승률 (통계청X, 소비자생산자물가상승률X)

 

#임대사례비교법

*거래사례비교법과 거의 동일

*비준임대료 = 사례임대료X사정보정X시점수정X지역요인비교X개별요인비교X기타(면적)비교

 

 

<수익방식>

 

#수익환원법

*기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여, 대상물건 가액 산정

*수익가격 = (예상)순수익 / 환원이율

 

#수익분석법

*경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여, 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에, 대상물건을 계속하여 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정

*수익임대료 = (예상)순수익 + 필요제경비

■■■ 물건별 평가방법 / 가격공시제도

#감정평가의 절차 (파란색 순서기억!!)

기본적 사항 확정 -> 처리계획 수립 -> 대상물건 확인 -> 자료수집 및 정리 -> 자료검토 및 가치형성요인분석 -> 감정평가방법 선정 및 적용 -> 감정평가액의 결정 및 표시

 

#물건별 감정평가 방식 (자주 출제!! 거래빈번-거래사례비교법 / 거래간혹-원가법)

*토지 : 표준지 공시지가 기준법 (예외:실거래가 기준법-도시지역3년이내, 그밖지역5년이내 / 2년전 신설!!)

*건물 : 원가법

*토지&건물 일괄평가 : 거래사례비교법

*산림 : 입목(거래사례비교법) / 소경목림(원가법) / 일괄평가(거래사례비교법)

*공장*광업재단 : 수익환원법

*자동차 : 거래사례비교법

*건설기계,항공기 : 원가법

*선박 : 원가법 (선체,기관,의장별 구분평가)

*동산 : 거래사례비교법

*임대료 : 임대사례비교법 (적산법X)

*영업권,특허권,상표권,저작권 등 무형자산 : 수익환원법

*과수원 : 거래사례비교법

*유가증권 : 상장주식(거래사례비교법), 비상장주식(자기자본가치를 발행주식수로 나눔), 상장채권(거래사례비굡법), 비상장채권(수익환원법), 기업가치(수익환원법)

 

 

#토지가격 공시제도

	표준지공시지가	개별공시지가
주체	국장	시군구
공시	공시기준일:1.1 / 공시일:2월말	공시기준일:1.1 / 공시일:5월말
평가	중앙부동산가격공시위원회	시군구부동산가격공시위원회
기준	적정가격 / 나지상정 실제지목&용도 (공부상X,일시적X) 공시기준일 이용상황 (공시일X, 현장조사일X) 공법상 제한받는 상태 개발이익 지가상승분 고려	표준지공시지가 기준 비교방식 토지가격비준표 : 국장 작성 -> 시군구에 제공
공시 내용	<법률> 지번, 단위면적당 가격, 면적&형상, 이용상황 <대통령령> 지목, 용도지역, 도로상황 [참조] 건물 관련 내용X (나지상정!!)	개별토지 지번, 개별토지 단위면적당 가격
효력	토지정보제공 토지거래지표 (구속력X) 보상금 산정기준 개별토지가격 산정기준 (감정평가업자) 개별공시지가 산정기준 토지가격비준표 작성 기준	과세부과기준 (개별은 국민 괴롭히는 용도!!) 개발*농지*국유 등의 부담금*사용료 부과 [참조] 그외 나머지&비과세는 모두 표준!!

*적정가격(부동산가격공시에관한법률) : 통상시장&정상적거래에서 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격

*이의신청

-신청자 : 토지소유자, 이해관계인 (각 주체에 맞게 이의신청)

-기간 : 공시일~30일이내

-심사기간 : 이의신청기간 만료일~30일이내 / 서면 결과 통지

*표준지 선정 기준

-지가의 대표성

-토지특성의 중용성

-토지용도의 안정성

-토지구별의 확정성

[참조] 표준지공시지가 효력 : 29회기출

[기출] 개별토지가격을 산정하는데는 개별공시지가를 이용한다.(X, 표준지공시지가)

[기출] 표준지공시지가 이의신청은 토지소유자만 가능하다.(X,&이해관계인)

 

#주택가격공시제도

단독주택가격 공시 (지가공시 절차 준용)	공동주택가격 공시
<표준주택> 국장 공시기준일:1.1 / 공시일:1월말 효력: 개별주택 공시가격 산정기준 (과세X) 공시내용: 지번, 가격, 대지면적&형상, 용도&연면적&구조&사용승인일 / 대통령령(지목, 용도지역, 도로상황) (cf.건축허가일X, 소유자X, 내용연수X)   <개별주택> 시군구 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 공시내용: 지번,가격,용도&면적	국장 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 주택시장가격정보, 과세가격산정 공시내용: 소재지,명칭,동,호수,가격,면적 국장 전수조사

[참조] 표준&개별 구분은 단독주택에서만!! (공동주택에 표준&개별이 나오면 X)

[참조] 공시일 : 토지보다 1달 빠름

 

#비주거용 부동산가격 공시제도

일반부동산 가격공시	집합부동산 가격공시
<표준부동산> 국장 공시기준일:1.1 / 공시일:1월말 효력: 비주거용 개별부동산가격 산정기준 (과세X) 공시내용: 지번, 가격, 대지면적&형상, 용도&연면적&구조&사용승인일 / 대통령령(지목, 용도지역, 도로상황)   <개별부동산> 시군구 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 부동산가격정보, 과세가격기준 공시내용: 지번,가격,용도&면적	국장 공시기준일:1.1 / 공시일:4월말 효력: 부동산가격정보, 과세가격기준 공시내용: 소재지,명칭,동,호수,가격,면적 한국감정원 조사

[참조] 표준&개별 구분은 일반부동산에서만!! (집합부동산에 표준&개별이 나오면 X)

[참조] 2년전 만들었으나, 현재 시행안함