[인강노트/중급] 190313-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 국계법-2

▶용도지역

@골격잡기

도시	도시	주거	전용 : 1종-단독 / 2종-공동 (양호한) 일반 : 1종-저층 / 2종-중층 / 3종-중고층 (편리한) 준	도관농자   주상공녹 전일준 중일근유 전일준 보생자   보생계
		상업	중심 / 일반 / 근린 / 유통 도심*부도심 / 일반상업 / 인근일용품 / 마트*시장
		공업	전용 / 일반 / 준 해가되는 / 해가되지않는 / 경공업*주거*상업
		녹지	보전 / 생산 / 자연 녹지보전 / 농업생산*개발유보 / 제한개발허용
비도시	관리	보전 생산 계획	자연환경보전지역에 준하는 농림지역에 준하는 도시지역에 준하는(편입예상)
	농림		농업진흥지역 / 보전산지
	자연환경보전

[참조] 지정 : 국장, 시도, 대시장 (도시군관리계획 결정권자)

[참조] 저층 : 4층이하 / 중층이상은 규정X(용적률 등으로 결정)

[참조] 개발 vs 보존

개발	보존
도시 도 주상공 계	비도시 관농자 녹 보생

 

#비싼땅

*지역 : 도>관>농>자

*도시 : 상>주>공>녹

-주거 : 준>3일>2일>1일>2전>1전

-상업 : 중>일>유>근

-공업 : 준>일>전

-녹지 : 자>생>보

*관리 : 계>생>보

[참조] 도시 안에서 가장 비싼 땅 : 중 / 가장 싼 땅 : 보

 

#지정특례

*공유수면 매립지 : 지정의제O, 고시의제X

-매립목적이 이웃 용도지역과 같은 경우 : 특례O

-매립목적이 이웃 용도지역과 다르거나 둘 이상에 걸친 경우 : 특례X (cf.일부 경계만 달라도 특례X)

*타법률에 의해 지정된 곳 : 결정의제O, 고시의제O

-도시지역

~도시지역 연접한 항만구역, 어항구역 지정시

~산업단지 지정시 (O:국가산업,일반산업,도시첨단산업 / X:농공단지)

~택지개발지구 지정시

~전원개발사업구역 지정시 (X:수력발전*송변전설비만 설치)

-농림지역 : 관리지역 내 농업진흥지역 지정시

-농림지역*자연환경보전지역 : 관리지역 내 보전산지 지정시

-용도지역의 환원 및 기득자 보호

~미시행시 : 지정 전으로 환원

~시행완료 : 유지

[기출] 공유수면매립지의 매립목적이 이웃 용도지역과 같은 경우엔 지정 및 고시하지 않아도 된다. (X,고시O)

[기출] 항만구역은 농림지역에 연접했더라도, 도시지역으로 결정*고시 의제된다. (X,도시지역 연접)

[기출] 산업단지 지정시, 도시지역으로 결정*고시 의제된다. (X,농공단지X)

[기출] 도시지역 내 농업진흥지역 지정시, 농림지역으로 결정*고시 의제된다. (X,관리지역 내 & 도시내 농업X)

 

#건축제한 (행위제한)

*원칙 : 대통령령

-단독주택 건축금지 : 유통상업, 전용공업

-아파트 건축금지 : 중심*유통상업, 전용공업, 일반공업, 녹지, 비도시, 1종전용주거, 1종일반주거

-아파트 건축허용 : 2종전용주거, 2&3종일반주거, 준주거, 일반*근린상업, 준공업

-1종근생시설 : 모두->허용

-2종근생시설 : 전용주거, 보전녹지, 자연환경보전지역->금지

-초등학교금지 : 전용공업

-위락시설허용 : 상업

-숙박시설허용 : 상업, 준공업, 자연녹지, 계획관리

-묘지시설허용 : 녹지, 관농자(비도시)

-4층이하 건축물 허용 : 1종일반주거, 녹지, 관리(자연취락지구)

*예외 : 개별법

-취락지구, 개발진흥지구, 복합용도지구 : 대통령령

-농공단지 : 「산업입지및개발에관한법률」 (cf.국가,일반,도시첨단은 도시관련법)

-농림지역 중

~농업진흥지역 : 「농지법」

~보전산지 : 「산지관리법」

~초지 : 「초지법」

-자연환경보전지역 중

~공원구역 : 「자연공원법」

~상수원보호구역 : 「수도법」

~지정문화재*천연기념물 : 「문화재보호법」

~해양보호구역 : 「해양생태계의보전및관리에관한법률」

~수산자원보호구역 : 「수산자원관리법」

[기출] 자연환경보전지역 중 농업진흥지역은 농지법을 적용한다. (X,농림지역 중)

 

#건폐율&용적률 제한 (행위제한)

*산출식

-건폐율 = 건축면적/대지면적 X 100

-용적률 = 연면적/대지면적 X 100

*적용표

건폐율 용적률
도	주 70 500 상 90 1500 공 70 400 녹 20 100	전 50 / 일 60 (3종50) / 준 70 500 중 90 1500 / 일 80 / 근 70 / 유 80 전 70 / 일 70 / 준 70 400 보 20 80 / 생 20 100 / 자 20 100
관	보 20 80 생 20 80 계 40 100
농       20 80
자       20 80

-건폐율 : 20, 40, 70, 90 (이사친구)

-용적률 : 80, 100, 400, 500, 1500

-유추법

~상:최고% / 보생농자:최저%

~계:최저윗단계% (약간개발허용)

~녹:건폐율최저%, 용적률최저윗단계%

~주공 : 건폐율동일

~시행령 : 공녹 건폐율 법률과동일 / 일유 건폐율동일 / 용적률은 최대기점&감소순서 기억(중일유근-준주거-준,일반,전용공업-3종일반주거…)

[기출] 건폐율(녹지=보생농자) / 용적률(녹지≠보생농자)

[기출] 1&2종일반주거≠3종일반주거

[참조] 건폐율,용적률은 용도지역 행위제한, 용도지구에는 없음

 

#용도지역 미지정*미세분지역 행위제한 (일단막고보자!!)

*용도지역 미지정 : 자연환경보전지역 간주

*미세분 도시지역 : 보전녹지지역 간주

*미세분 관리지역 : 보전관리지역 간주

[기출] 용도지역이 미지정된 지역의 건폐율&용적률 제한은? (20% & 80%)

 

#도시지역에서의 다른 법률 적용 배제 (관농자에서는 적용됨)

*접도구역 지정 및 행위제한(도로법) : 사익의 불균형*침해 문제로, 비도시에서만 적용

*농지취득자격증명 발급(농지법)

-주상공에 있는 농지 : 배제O (도시지역 농지는 건물지을 땅으로 간주)

-녹에 있고, 도시군계획시설사업 관계없는 농지 : 배제X (농취증 발급 필요)

 

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<용어>

접도구역 : 안전등의 이유로 도로 양옆 공간을 확보해 두는 구역

 

 

▶용도지구

#용도지구 종류&세분 (법&법령)

*경관 : 경관보호

-자연

-시가지

-특화 : 수변,문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 경관을 보호,유지 (자연, 시가지의 각 특별한 부분)

*고도 : 최고높이 규제 (최저X)

*방화 : 화재예방

*방재 : 재해예방 (화재외)

-자연 : 건축제한

-시가지 : 시설개선

*보호 : 문화재, 중요시설물, 문화적&생태적 보존가치 큰 지역 보호

-역사문화환경 : 역사&문화적 보존가치가 큰 시설 보호 (cf.특화경관지구와 구분!! 키워드:경관)

-중요시설물 : 항만,공항,공용시설,교정시설,군사시설 (학교시설X)

-생태계

*취락 : 낙후된 취락 정비 / 지정: (용도지역)녹지&관농자 + (용도구역)개도 / 주상공X => 좋은땅

-자연 : (용도지역)녹지&비도시

-집단 : (용도구역)개 (cf.도X – 법과령 불일치)

*개발진흥 : 주거,산업유통,관광휴양,복합,특정 개발정비 (상업유통X) => 가장 좋은땅

-주거

-산업유통 : 공업유통

-관광휴양

-복합

-특정

*특정용도제한 : 특정시설 입지제한 (ex.학교옆 룸싸롱)

*복합용도 : 효율적*복합적 토지이용 도모를 위한 입지 완화 (개정2년차!!) => 좋은땅

[참조] 좋은땅 3가지외 나머지는 모두 나쁜땅 (규제!!)

[참조] 중요시설물 : 전쟁시 우선적 보호해야 하는 시설 (학교X)

[참조] 개발진흥지구 : ‘주거,공업’은 있으나 ‘상업’은 없는 점 주의

[참조] 용도지구 지정 : 국장,시도,대시장 / 그외 용도지구 관련업무 : 시도,대시장

[기출] 역사적 문화재의 경관을 보호하기 위해 역사문화환경보호지구를 지정한다. (X,특화경관지구)

 

#방재지구의 의무적 지정

*연안침식관리구역으로 지정된 곳

*풍수해, 산사태 등의 동일재해가 최근 10년이내 2회이상 발생하여, 인명피해 입은 지역

 

#복합용도지구의 지정

*기준 : 일반주거 / 일반공업 / 계획관리지역 (일일계)

*내용 : 1/3범위이하 면적, 건축제한만 완화

*예 : 일반주거&준주거 경계의 지역 일부를 준주거로 바꾸는게 부담스러울 경우, 복합용도지구로 지정하여 준주거 효과를 내게 함

 

#건축제한 (행위제한)

*원칙 : 특광시군 조례

*예외 : 케바케

-고도지구 : 도시군관리계획으로 정하는 높이

-취락지구

~자연취락 : 대통령령

~집단취락 : 개특법령

-개발진흥지구

~지구단위계획 or 관계 법률의 개발계획

~상기 계획을 수립하지 않는 지역 : 용도지역에서 허용되는 건축물로 건축

 

 

▶용도구역

@개도시수입

 

#개발제한구역 (大)

*국장

*도시민의 건전한 생활환경 확보 / 보안상 도시 개발제한

*행위제한 : 개특법

 

#도시자연공원구역 (小)

*시도, 대시장

*도시민의 건전한 여가 & 휴식공간 (도시지역안의 산지개발제한 / 개발제한구역보다 작은 느낌)

*행위제한 : 도시공원및녹지등에관한법률

[기출] 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해, 도시자연공원구역을 지정한다. (X,개발제한구역)

 

#시가화조정구역 (小or大)

*시도 / 예외:국장(국가계획연계)

*대상&목적 : 도시+주변지역의 무질서한 시가화 방지

*기간 : 시가화유보기간 (5~20년, 도시군관리계획시 지정)

*실효 : 시가화유보기간 만료 다음날 자동 해제 / 고시O

*행위제한

-원칙 : 금지

-예외 : 허용

~도시군계획사업 : 국장이 인정하는것만

~기타 개발행위 : 허가(신고X) <- 생업, 공익, 경미

(cf.생업:농임어업건축물,축사,창고(주택신축X) / 공익:마을회관,제방 / 경미:벌채,조림,토석채취)

[기출] 시가화유보기간이 만료하여 자동으로 해제되었을 경우엔 고시하지 않아도 된다. (X)

 

#수산자원보호구역 (大)

*해장

*수산자원의 보호육성에 필요한 공유수면 or 인접토지

*행위제한 : 수산자원관리법

 

#입지규제최소구역 (小)

*시도, 대시장

*도시정비촉진, 지역거점육성

[참조] 거점이라는 느낌만 잡을 것!! (도심,부도심,철도,터미널,결절지,밀집지역,재생활성화지역)

 

 

▶둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우 행위제한

#대지가 걸치는 경우

*원칙 : 각각 포함되는 용도지역등의 행위제한

*예외 : 작은 부분 규모가 330m²이하 (단,도로변 띠모양 지정 상업지역 걸친 경우는 660m²이하 / 녹지지역이 걸친경우는 무조건 원칙대로 각각)

-건폐율,용적률 제한 : 가중평균값 적용

-기타 건축 제한 : 넓은지역 행위제한 적용 (A:학교O / B:학교X -> B가 330m²이하면, 전체지역 학교O)

#건축물이 걸치는 경우

*원칙 : 각각 포함되는 용도지역등의 행위제한

*예외

-고도지구에 걸침 : 건축물&대지 전부에 고도지구 규정 적용

-방화지구에 걸침 : 건축물 전부에 방화지구 규정 적용 (단, 방화벽 구획시 제외)

-녹지지역 건축물 : 고도지구, 방화지구와 걸친다면, 위의 규정 적용 (비교: 대지의 녹지지역과 반대)

[예제] 대지가 걸칠 때, 건축면적 구하기

A지역 700m2 건폐율 60%

B지역 300m2 건폐율 50%

건폐율 가중평균 = (700X0.6) + (300X0.5) / 1000 = 57%

건축면적 = 건폐율X대지면적 = 57% X 1000 = 570m²

=>결론 : 계산문제가 나오면, 그냥 각 지역별 면적과 건폐율(용적률)을 곱해서 더하면 됨

=> (700X0.6) + (300X0.5) = 570m²