[인강노트/중급] 190305-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 감정평가의 개요 / 감정평가의 분류 / 부분평가와 구분평가

#감정평가분류 1

*공적 / 공인 : 우리나라는 주로 공인

*필수적 / 임의적 : 강제성 여부 (cf.필수적평가=법원경매)

*공익 / 사익 / 법정 : 목적 분류

*단독 / 합의제 : 주체의 수

*1차 / 2차 / 3차 : 전문성 수준 (cf.공인중개사=2차, 감정평가사=3차)

 

#감정평가분류 2 (자주 출제)

*현황 : 원칙(기준시점 이용상황)

*조건부 : 불확실

*기한부 : 확실

*소급 : 과거의 일정시점(가격조사가능한 경우만 한정)

[기출] 기준시점 : 감정평가를 결정한 날짜 => 가격조사를 완료한 날짜 (의뢰일X, 과거의일정시점X, 가격조사개시일X, 현장조사완료일X, 보고서작성완료일X)

 

#감정평가분류 3

*독립 (일본명칭)

-토지에 건물이 없다고 전제 (있다면, 철거조건 / 건부지->나지)

-조건부평가

-표준지 공시지가 (나지!!)

*일괄

-토지와 건물 일체취급 (복합부동산)

-획지면적>필지면적

*구분

-1개의 물건이라도 가치가 다를 경우 구분 평가

-가격수준이 처음부터 틀린 일부분, 주상복합건물, 획지면적<필지면적

*부분

-일체로 이용되고 있는 물건의 일부분(건부지!!-독립과 비교 / 토지와 건물 중 한가지-일괄평가와 비교)

-가격수준이 동일한 경우의 일부분(ex.수용보상)

[기출] 구분평가&부분평가 구별할 것!!

■■■ 부동산 가치와 가격

#가치와 가격 (부동산의 영속성)

*가치

-본질, 효용, 유용성 => 주관적, 추상적

-미래의 편익을 현재화 => 현재의 값

-동일시점 : 다수의 가치

-감정평가사

*가격

-시장의 수요공급(실제 지불된 금액) => 구체적, 객관적

-과거의 값

-동일시점 : 1개의 가격

-공인중개사

*가치=가격+-오차 (단기오차, 장기일치, 가격이 가치를 따라간다)

-가치>가격 : 수요↑, 가격↑

-가치<가격 : 수요↓, 가격↓

*부동산가치와 가격 => 비례

*화폐가치와 부동산가치 => 반비례

 

#부동산가치 개념

*사용가치(특정용도이용) -> 투자가치(주관적가치)

*교환가치(시장매도형성가치) -> 시장가치(객관적가치)

=> 사용가치와 교환가치는 관계X

=> 감정평가는 시장가치*교환가치로 결정!! (by 감정평가규칙)

[참조] 부동산가격공시에 관한 법률 => 적정가격 (표준지공시지가)

■■■ 가치형성원리 / 부동산가치의 원칙 / 기타 가격원칙

#가치형성원리

*가치발생요인 (각 항목이 상호결합!!)

-효용(유용성)

-유효수요(구매력수반)

-상대적희소성(수요>공급)

-(법적)이전성

*가치형성요인 (가치발생에 영향을 줌)

-일반요인 : 사회(인구), 경제(소득), 행정(정책)

-지역요인

-개별요인

 

#부동산가치의 제원칙 (중요!!)

*최유효이용의 원칙

-공통원칙 (시간,토대,전제)

~변동 : 시점확정->시점수정, 물리적감가근거

~예측 : 장래(미래)반영, 가치근거, 수익방식근거(미래수익기준), 영속성

-내부원칙

~균형의 원칙 : 부동산 내부구성요소의 조화(능률성, 기업의 토지*노동*자본) / 위배:기능적감가

~수익 체증체감 원칙 : 입체이용률 / 추가투자(증축판단근거)

~수익 배분의 원칙 : 잉여생산성, 토지몫이 가중 배분 => 토지잔여법 근거

~기여공헌의 원칙 : 기여도의 합, 추가투자, 합병증가

-외부원칙

~적합의 원칙 : 부동산 이용방법이 주위환경에 맞게 이용, 시장수요일치 / 위배:경제적감가(상대적,위치적)

~경쟁의 원칙 : 초과이윤 -> 경쟁 -> 소멸

~외부성의 원칙 : 외부요인이 부동산에 부정적*긍정적 영향

*기타원칙

-대체원칙 : 용도상 대체(유리한 쪽으로, 동일조건 싼쪽)

-수요공급원칙 : 수요공급-><-가격(2중성)

-기회비용원칙 : 포기한 것의 가치, 잠재적가치

[참조] 토지잔여법: .토지순수익=복합부동산순수익-건물순수익

[기출] 도심의 A공장이 외곽의 B공장보다 같은 가격이라도 높게 평가되는 이유는? (기회비용)

■■■ 지역분석과 개별분석

#지역분석

*인근지역 : 대상부동산이 속하는 지역 / 지역요인 공유하는 지역

*유사지역 : 대상부동산이 속하지 않는 지역 / 항상 가깝진 않음(거리적개념X)

*동일수급권 : 인근&유사지역을 포함 / 후보지*이행지(원칙-이행후 토지 / 예외-이행전 토지(전환속도 느릴 때))

 

#지역분석vs개별분석

지역분석 (지표수)	개별분석 (개최구)
선행, 거시적 *표준적(평균) 이용방법 판정 *가치(가격) 수준 판정 *적합의 원칙 – 경제적감가(외부)	후행, 미시적 *최유효이용 판정 (피결정성) *구체적 가치(가격) 판정 *균형의 원칙 – 기능적감가(내부)

 

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<용어>

동일수급권 : 동일한 수요,공급이 이루어지는 범위(대체가능한 최원방권)