[인강노트/기본] 190228-부동산세법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 양도행위가 아닌 것

#양도행위X

*환지처분(시행자->소유자) 및 보류지충당(소유자->시행자)

*토지경계변경을 위한 토지교환 (단, 전체면적의 20%이하)

*양도담보계약체결 소유권이전 (단, 만기 채무불이행으로 변제*충당/본등기실행/환가처분 하는 행위는 양도O)

*공유물분할

*소유권환원(법원판결) : 신탁해지 / 매매원인무효

*재산분할청구

[참조] 제3자 채무담보 제공했던 자산에 대한 경매에 대해, 당초 소유자의 경락(양도X, 취득O)

 

#양도 및 취득시기

*매매(일반거래)

-원칙 : 대금청산일 (금융거래)

-예외 : 등기접수일 (날짜불분명, 선등기)

*특수거래

-장기할부 : 등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른날짜

-자가 건축물 : 사용승인서교부일 (예외: 임시사용승인,사실상사용일 중 빠른날짜 / 무허가는 사실상사용일)

-상속증여 : 개시일

-시효취득 : 점유개시일

-수용 : 대금청산일, 수용개시일, 등기접수일 중 빠른날짜 / 소송판결확정일(공탁)

-환지처분 : 환지 전 토지취득일 (단, 증*감환지의 증감면적부분은 환지처분공고 다음날(즉,매매 간주))

-재개발*재건축 : 재개발*재건축 전 부동산취득일 (환지와 동일)

-토지거래허가구역 : 대금청산 후 허가받은 경우, 대금청산일이 양도*취득시기 (유동적무효에 대한 추인-소급)

[참조] 여기서 취득시기와 취득세와는 다른 내용 주의!!

■■■ 양도차익의 계산

@양도소득세 뼈대

양도가액 -(-필요경비)- 양도차익 -(-장기보유특별공제)- 양도소득금액 -(-기본공제)- 양도소득과세표준 -(x세율)- 산출세액 -(-세액공제,감면세액)- 결정세액 -(+-가산세)- 납부세액

 

#양도가액 & 취득가액

*원칙 : 실거래가격(증빙O)

*예외 : 추계조사결정*경정 (사유: 증빙자료X or 허위증빙자료 => 하기 순서대로 추정하여 결정)(암기:매감환기)

-양도가액 : 매매사례가액 -> 감정가액 -> 기준시가

-취득가액 : 매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산가액 -> 기준시가 (중요!! 환산가액은 취득가액에만 해당, 양도가액X)

[참조] 양도가액-취득가액 적용

양도가액	취득가액	비고
실거래가격, 매매사례가액, 감정가액,	실거래가격, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액	양도가액/필요경비 각각 순서에서 있는 것으로 적용
기준시가	기준시가	양도가액에 기준시가 적용시, 필요경비도 기준시가로 통일해서 적용

 

#양도차익 계산 – 실거래가격 적용시

양도차익 = 양도가액 – 필요경비

필요경비=취득가액+자본적지출+양도비용 (cf.취득+보유+양도)

*양도가액

-실제거래가액 / 부당 시가미달시(시가로 계산)

*필요경비O

-취득가액

~현재가치할인차금, 부가기치세, 소송*화해비용, 할부이자

-자본적지출

~연수연장*가치증가 : 용도변경개조 / 승강기*냉난방설치(수리X) / 피난시설 / 재해복구 / 기타개량확장증설(샤시*LPG교체O)

~소송*화해비용

~수용시 보상금증액 소송비용 (단, 증액보상금 한도)

~토지이용 편의를 위한 비용들

-양도비용

~계약서작성, 공증, 인지대, 중개수수료

*필요경비X

-시가초과액, 각 소득금액계산의 필요경비 산입액, 지연추가이자, 간접비용(광고,접대), 사업자부담 부가가치세(∵환급받으니까)

[기출] 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이다.(X,취득가액->필요경비)

[참조] 주는사람or사는사람 한쪽이 사업자이면, 사는 사람이 부가가치세10% 줘야함(개인끼리X, 85m²이하 면세) => 이후, 산 사람이 사업자등록하면 이를 환급O, 사업자등록안하면 환급X(대신, 이를 되팔때 필요경비 취득가액에 포함해줌)

[참조] 자본적지출&양도비용 : 증빙서류 및 금융거래증명서 반드시 필요!!

 

#양도차익 계산 – 추계결정 적용시

진도X

■■■ 과세표준 및 세율

#장기보유특별공제

*대상 : (3년보유) 토지*건물*조합원입주권 (단, 취득한 입주권X) / 물적공제

*배제 : 미등기, 조정대상지역 1세대2주택자

*계산

-일반자산 : 6~30% (개정!!)

-1주택특례(고가) : 24~80%

*보유기간특례 : 증여자산 5년이내 양도시, 증여한자가 해당자산 취득한 날부터 보유기간 계산

*적용한도 : 국내자산 한정 / 거주자,비거주자,횟수 관계없이 공제

 

#기본공제

*대상 : (보유기간무관) 모두 / 인적공제

*배제 : 미등기

*계산

-각각의 양도소득금액, 연250만원한도 (주식 / 파생상품 / 부동산,기타)

-양도 순서대로 적용

*적용한도 : 거주자,비거주자 / 공유재산은 각각 공제

 

#배우자 또는 직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세

*원리

-증여받고 5년내 거래 : 증여한자가 취득한 가격으로 계산 (단, 증여자 사망시 아래 ‘5년후’로 계산)

-증여받고 5년후 거래 : 증여받은자가 취득한 가격(시가)으로 계산

*증여대상 : 토지, 건물, 특정시설이용권, 부동산취득권리(분양권,입주권)-개정!!

[기출] 남편이 아내에게 증여 후 아내가 이를 5년이내 판매한다고 가정시, 양도차익을 계산할때, 양도가액에서 공제하는 취득가액은 아내가 취득한 당시 시가로 계산한다. (X, 아버지 취득가격)

 

 

#세율 (기본암기!!)

*주택 및 조합원입주권

-1년미만 : 40%

-1년이상 : 6~42%

*토지,건물,부동산권리

-미등기 : 70% (주택동일)

-1년미만 : 50%

-1년이상~2년미만 : 40%

-2년이상 : 6~42% (비사업용토지: 16~52%, if투기지역 26~62%)

*조정대상지역

-1년이상, 2주택 : 10%할증 (16~52%)

-1년이상, 3주택 : 20%할증 (26~62%)

[참조] 입주권 : 주택소유자가 가지면 주택수 산정O, 무주택자가 소유시 주택수 산정X (즉, 입주권만 5개 소유한 사람은 무주택자)

 

#예정신고 / 확정신고

*신고의무 : 양도차익이 없거나, 양도차손 발생시에도 반드시 신고 (기출!!)

*예정신고

-토건부 및 기타자산 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 2개월이내

-토지거래허가구역(허가받기전 대금청산시) : 허가일에 속하는 달의 말일부터 2개월이내

-부담부증여의 양도소득세 : 양도일에 속하는 달의 말일부터 3개월이내 (cf.증여세 신고기간 3개월)

*과세기간내 예정신고 2회이상 경우

-이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고 (중요!!)

*가산세

-일반무신고 20% / 부정무신고 40%

-일반과소신고 10% / 부정과소신고 40%

-납부불성실 1일 0.025% (개정!!)

-예정신고와 확정신고 가산세는 중복X / 예정신고 잘못 후, 확정신고까지 이를 바로 하면, 예정신고에서 발생된 가산세 50% 감면

-신축건물 5년이내 양도 & 취득가액을 환산가액 : 건물의 환산가액에 5%를 결정세액에 가산

[참조] 양도소득세는 예정신고를 미리 해야하므로, 다음해 5월 확정신고X (안하면, ‘가산세+확정신고’ 모두 해야함)