[인강노트/기본] 190227-부동산공법 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 주택조합, 사업계획승인, 주택상환사채

#주택조합 (법인X)

*설립

-(원칙)설립인가 : 지역, 직장, 리모델링

-(예외)설립신고 : 국민주택을 공급받기 위한 직장

*조합원수 (리모델링제외)

-50%이상 + 20명이상 (ex. 300세대라면->150명이상  / 30세대라면->20명이상)

*조합원자격

-지역 : 무주택세대주 or 85m²이하 주택1채  /  6월이상 거주

-직장 : 무주택세대주

-리모델링 : 주택법승인*건축법허가를 받은 공동주택소유자 / 복리시설소유자(ex.상가)

 

@절차

*대지

*사업계획승인 : 승인권자

*착수신고 : 승인권자

*시공 : 사업주체

*감리 : 승인권자 지정(원칙) / 사업주체(예외) (cf.건축법은 시공감리 모두 건축주)

*사용검사 : 시군구

 

#사업계획승인권자

*원칙

-10만m²이상 : 시도&대도시시장

-10만m²미만 : 특광시군

*예외 : 국장

-국가,LH (지자체,지방공사X)

-330만m²이상 대규모사업 (cf.공법상 가장 큰 수치, 100만평)

-긴급 or 균형개발 or 광역차원

-위탁관리 부동산투자회사 (공적지분 50%이상 & 자산관리는 LH)

 

#착수신고

*공구분할X : 승인~5년이내

*공구분할O

-최초공구 : 승인~5년이내

-기타공구 : 최초착공신고일~2년이내

 

#감리

*승인권자가 감리자 지정(원칙)

*지정하지 않는 경우(예외)

-사업주체가 공공 (국가,지자체,LH,지방공사)

-도시형생활주택 (혜택多)

-공공 위탁관리 부동산투자회사

 

#사용검사

*시군구 (단,사업계획승인이 국장이면 국장)

*검사시기 : 신청일~15일이내 (cf.건축법은 7일이내)

 

#주택상환사채 (민영주택재원)

*발행

-공공 : LH

-일반 : 등록사업자 (조합X)

*양도불가 (cf.공법상 대부분의 사채는 양도가능한데, 예외!! 토지상환사채는 토지*건축물로 받는것이나, 주택상환사채는 주택으로만!!)

■■■ 분양가상한제, 저당권설정제한, 분양권전매제한, 공급질서교란금지 / 리모델링

@주택공급 주요내용

*분양가상한제 (사업주체)

*저당권설정제한 (사업주체)

*분양권전매제한 (개인)

*공급질서교란금지 (개인)

 

#분양가상한제

*적용대상

-공공택지

-국장지정

*미적용대상 (적용대상지역에 속하나 예외 / 분양권전매제한도 안 걸림)

-도시형생활주택

-경제자유구역(외자유치촉진) 인정-심의의결

-관광특구 공동주택 – 50층*150m이상 (X3m, 200m아님!!)

 

#저당권설정제한

*사업주체의 저당권설정에 제한 / 입주민 보호정책

*해당기간 : 입주자모집공고 승인신청일 ~ 입주가능일 이후 60일

-(예외)주택조합이 사업주체 : 사업계획승인 ~ 입주가능일 이후 60일

*예외(제한X)

-입주자 주택구입자금 일부 융자 목적

-사업주체의 변경 (파산,합병,분할 등에 의해)

*부기등기 시기

-대지 : 입주자모집공고 승인신청일과 동시

-주택 : 소유권이전등기시 동시

[참조] 입주자모집공고 승인신청일: 사업계획승인과 사용검사 사이 / 입주가능일: 이전등기 신청가능일

[참조] 처벌규정 : 공법은 거의 처벌관련 안나오나, 공급파트에서 간혹 나옴 -> 단, 규모가 큰 사업주체의 잘못엔 2.2, 규모가 작은 개인 잘못엔 3.3을 적용 (거꾸로 된 법)

 

#투기과열지구

*지정 : 국장*시도지사 (단, 시도지사는 국장과 협의 필요)

[기출] 시도지사가 투기과열지구를 지정할 경우, 국장의 의견을 들어야 한다. (X,협의)

 

#조정대상지역

*지정 : 국장

 

#분양권전매제한

*시험출제포인트 : 전매제한기간 중에 있지만, 전매가 가능한 예외!!

*제한대상

-지위 : 투기과열지구, 조정대상지역

-지위&주택: 분양가상한제, 공공택지외의택지(민간택지)

*허용되는 경우

-세대원 전원 이전 -by생업,질병치료,취학,결혼 (단,수도권이전 제외)

-상속 주택 전원 이전

-해외 전원 이주or체류(2년이상)

-이혼으로 인한 이전

-공익사업, 이주대책용주택 공급받은 경우

-경공매

-지위*주택의 일부를 배우자에게 증여

 

#공급질서교란금지

*양도양수의 금지

-대상 : 주택을 받을 수 있는 증서들 (p.574)

 

#리모델링의 허가

*안전진단 : 증축형 리모델링일 경우 & 요청에만 시행 (대수선X)

■■■ 농지법용어

#농지

-지목 불문, 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배되는 토지

-헷갈리는 것

~조경용 수목 재배는 농지O, 조경목적으로 식재한 것은 농지X (∵정원에 심는 목적이므로)

~축사, 곤충사육사 농지O

-농지가 아닌 것

~전답과수원이 아닌 토지(임야제외) 중 경작*재배 3년미만 토지

~임야 중 산지전용허가 없이, 경작*재배되는 토지 (즉, 산에 밭이 있더라도 허가없인 그냥 산!!)

~초지법상 초지

 

#농업인

*1천m²이상 농지 or 1년90일이상 농업종사

*시설농업 330m²이상

*대2두, 중10두, 소100두, 가금1천, 꿀벌10군이상 or 1년120일 축산업종사

*농산물 연간판매액 120만원이상

[참조] 체험영농 (미만)--1천m²--(이상) 농업인

[느낌] 보통 농업의 3개월(90일) : 기본 수확 가능기간

■■■ 농지의 소유, 농취증, 농지의 전용

#농지의 소유

*원칙 : 경영자

*예외 : 경영 안하더라도 소유 가능

-국가*지자체

-학교 등의 실습지 등

-주말*체험영농

-상속

-8년이상 경영 후 이농

-담보농지 취득 (cf.은행등이 2번 유찰 이후 직접 갖는 것, 일반인은 불가능)

-전용허가*전용신고

-전용협의

-1500m²미만 농원 부지

-영농여건 불리농지 (경사율 15%이상)

-개별법 (…비축농지)

 

#농지소유상한제

*상속농지 : 1만m²까지 (단, 위탁하여 초과소유가능)

*이농농지(8년) : 1만m²까지 (단, 위탁하여 초과소유가능)

*주말체험농지 : 1천m²까지

 

#농지취득자격증명제

*원칙 : 경영계획서 작성하여, 시구읍면장에게 농취증 발급O - 취득 (군수X)

*예외1 : 농취증 발급X - 취득

-상기 ‘농지의 소유’ 예외의 경우들 (단, 이중 일부는 하기 예외2에 해당!! 암기!!)

-농업법인합병, 공유농지분할, 시효의완성

*예외2 : 경영계획서X, 농취증 발급O

-불리/비축/주허신학/1500m²미만 (불리함이 비축되어, 주여 허락하소서 신학 1500페이지 미만 공부할 것을!!)

[참조] 원칙과 예외12를 구분하는 문제가 농지법에서 가장 높은 출제 빈도!!

 

#농지의 임대차

*원칙 : 금지

*예외 : 허용

-상기 ‘농지의 소유’ 예외의 경우들 (단, 학교실습&주말체험영농은 제외!! – 특수한 목적이 있으므로)

-농지이용증진사업 농지

-3월이상 부상*국외여행 / 징집, 취학 등

-60세이상 & 5년이상 경영

-주말체험영농 임대 (cf.농지소유자가 주말체험영농 할 사람에게 임대(주말체험농지 소유자가 임대주는 것X))

-공공에 위탁

-이모작(8개월이내 단기임대) (cf.농지임대차 원칙기간 : 3년)

 

#농업진흥지역

*지정권자 : 시도지사 (농림축산식품부장관 승인)

*농업진흥구역(노른자) / 농업보호구역(흰자)

 

#농지전용

*원칙 : 전용허가(by농장)

*예외

-전용협의 : by농장

-전용신고 : by시군구

-타용도 일시사용 허가*신고 : by시군구 (cf.일시사용 : 농지복구 조건부)

 

 

#OX

*틀린거 : 6,9,14,16,18,21

*맞지만 애매 : 12,10

-사업주체의 부기등기 시기 : 대지(입주자모집공고 승인신청) / 주택(소유권보존등기)

-상속 & 농업경영을 하지 않는자는 1만m²까지 농지소유 가능

-농업진흥지역 : 주상공 지정 불가!!