[인강노트/기본] 190226-부동산학개론 (30회 공인중개사 자격증 시험준비)

■■■ 투자분석기법 (순현가법/수지성지수법/내부수익률법)

@투자분석기법

*할인기법 (시간가치고려O) : 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법, 현가회수기간법 => 할인현금수지분석법

*비할인기법 (시간가치고려X) : 어림셈법, 비율분석법, 전통적기법

 

 

<할인기법, 할인현금수지분석법> (DCF, Discounted Cash Flow)

공식(법칙) : 순현가0 => 수익성지수1 => 내부수익률은 요구수익률과 동일!!

 

#순현가법 (NPV, Net Present Value)

*순현가 = 자본유입의현가(운영+처분) - 자본유출의현가(취득)

= 매기간 세후현금수지의 현가합(운영) + 기간말 세후지분복귀액 현가(처분) – 지분투자액 현가(취득)

*순현가>0 : 투자O

*합산원칙

*항상 부의 극대화O (∴시험문제가 집중됨!!)

*할인율(재투자율) : 요구수익률 사용  / (1+R)ⁿ

-순현가 산출을 위해 반드시 필요

-요구수익률은 사람따라 틀림

-순현가가 0보다 크다는 것은 요구수익률을 충족하고도 남는 것이 있다는 의미

-시험에서 요구수익률은 제시됨

[예제] 1년차 1100만원, 2년차 1210만원, 요구수익률 10%, 처분액 1억원, 취득액 1억원

순현가= 운영+처분-취득 = {1100만/(1+10%)¹ + 1210만/(1+10%)²} + 1억원 - 1억원 = 1억2천(운영처분) – 1억(취득) = 2천만 (투자O)

 

#수익성지수법 (PI, Profitability Index) (편익비용률, B/C=Benefit/Cost)

*수익성지수 = 자본유입의현가 / 자본유출의현가

*수익성지수>1 : 투자O

*상대적수익성

*사업규모(투자비용) 차이가 있을 때, 유용 (순현가가 동일할 때, 수익성지수가 큰 것을 채택)

[예제] 상기 순현가법 동일

수익성지수 = 1억2천 / 1억 = 1.2 (투자O)

[예제] 순현가 동일시, 투자 채택 (하기표 B채택)

	유입현가	유출현가	순현가	수익성지수
A	1억2천	1억	2천	1.2
B	6천	4천	2천	1.5

[참조] 실무에서는 편익비용률이라고 더 많이 함

 

#내부수익률법 (IRR, Internal Rate of Return)

*내부수익률(K) = 기대수익률

-‘유입의현가=유출의현가’로 만드는 할인율

-순현가=0 / 수익성지수=1

*내부수익률(기대수익률) > 요구수익률 : 투자O

*산출시 요구수익률 불필요 (할인율(재투자율)에 내부수익률을 이용)

*항상 부의 극대화X

[예제] 1억투자해서 1년후 1억2천이면, 내부수익률은? / (2년후 1억2천이라면, 내부수익률은?)

(1년) 1억 = 1억2천/(1+K)¹  =>  K=0.2(20%)  /  (2년에 1억2천이면, 수익률은 20%보다 적다는 것만 이해- 2년이상 문제 안나옴!!)

■■■ 어림셈법, 비율분석법

<비할인기법>

 

#어림셈법

*시간가치고려X, 처분시 수입고려X, 한해(첫해)소득기준O

*승수법과 수익률법은 역수관계 (공식암기!!)

	승수법	수익률법
개념	투자액/연수익 (작을수록 유리)	연수익/투자액 (클수록 유리)
공식	-조소득승수 = 총투자액/조소득 -순소득승수 = 총투자액/순영업소득   ~윈리금상환이전 분자는 총투자액, 이후 분자는 (나의)지분투자액 ~순소득승수=자본회수기간 (※승수는 순자)   -세전수지승수 = 지분투자액/세전수지 -세후수지승수 = 지분투자액/세후수지   ~승수에서는 밑에것이 수치가 크다 (분모는 작아지고, 분모는 커지므로) [기출]순소득승수는 조소득승수보다 작다(X) [참조]위2개,아래2개 혼합문제는 없음	-총자산회전율 = 조소득/총투자액 -종합자본환원율 = 순영업소득/총투자액       ~종합자본환원율=총투자수익률 (※수익률은 순종)   -지분배당률 = 세전수지/지분투자액 -세후수익률 = 세후수지/지분투자액   ~지분배당률=지분환원율 [기출]순소득승수가 5일 때, 총투자수익률은? (20%,역수관계)

 

#전통적기법

*자본회수기간법 (단순회수기간법, 시간가치고려X)

-자본회수기간<기업의목표기간 (투자채택)

-cf.현가회수기간법 = 자본회사기간법+시간가치고려O

*회계적이익률법 (장부상기준, 시간가치고려X)

-회계적이익률 = 연평균순수익 / 연평균투자액

-회계적이익률>목표이익률 (투자채택)

 

#비율분석법

*대부비율(LTV) = 부채 / 부동산가치

*지분비율 = 지분(자기자본) / 부동산가치

*부채비율 = 부채 / 지분(자기자본)

*총부채상환비율(DTI) = 연원리금상환액 / 연소득

*부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액(원리금상환액) (cf. 1보다 크면 상환여력존재, 보통 1.2이상되어야 대출가능)

*채무불이행률 = 영업경비+부채서비스액 / 유효조소득 (cf.손익분기점지표, 작을수록 유리)

*영업경비비율 = 영업경비 / 조소득 (cf.재무관리상태 파악)

[참조] LTV(Loan To Value) / DTI(Debt To Income) / DCR(Debt service Coverage Ratio)

[참조] (회계) 자산 = 부채 + 자본

[참조] 대부,지분,부채비율

-부채비율 100% : 부채가 지분과 동일하다(->지분비율 50%, 대부비율 50%)

-부채비율 150% : 부채가 지분보다 1.5배 많다(->지분비율 40%, 대부비율 60%)

-부채비율 400% : 부채가 지분보다 4배 많다(->지분비율 20%, 대부비율 80%)

[예제1] 연소득 5천만원, DTI 40% 규제시, 가능한 최대 대출금? (저당상수는 0.1)

40%=연원리금상환액/5천만원  =>  연원리금상환액=2천만원 (하기공식에 대입)

원리금상환액=대출금X저당상수

2천만원=대출금X0.1  => 대출금=2억

[예제2] 대부비율(LTV) 60%, 부동산가치 5억일 때, 대출금?

60%=대출금/5억  =>  대출금=3억

[예제3] 예제1과 예제2를 모두 충족시키는 대출금?

2억 (실제 기출패턴!!)

■■■ 이자율제도, 대출금상환방법

#이자율제도

*고정이자율 (대출자부담)

-명목이자율 & 실질이자율

~명목이자율(계약,대출이자율) = 실질이자율 + 예상인플레

~실질이자율 = 명목이자율 – 예상인플레 – 초과인플레 = 명목이자율 - 실제인플레

~초과인플레 발생시, 대출자의 실질이자율 하락 (대출자 손해)

-시장이자율 변화 위험

~계약이자율(대출*저당이자율) > 시장이자율↓ (차입자불리, 조기상환 증가-대출자의 조기상환 위험부담)

~계약이자율(대출*저당이자율) < 시장이자율↑ (차입자유리, 현상태 유지-대출자의 수익성 위험부담)

*변동이자율 (차입자부담)

-기준금리(변화) + 가산금리(고정:계약)

~기준금리 : 시장상황대표(인플레) / CD금리(3개월주기) & COFIX금리(6~12개월주기)

~가산금리 : 차입자의 신용도,실적 반영(위험가중, 마진)

-초기 이자율 : 고정보다 낮다

-채무불이행위험 : 고정보다 높다 (∵차입자부담)

-이자율상한약정(금리상한약정) : 차입자부담완화제도

[참조] COFIX : 종합적, CD*예금금리 포함

[참조] 명목이자율이 같더라도, 연간 유효이자율은 이자계산기간이 짧을수록 커짐 (간단히, 월이자방식이 년이자방식보도 이자 많이냄)

 

#대출금상환방법

*원리금균등상환방법 (저당상수O)

-원리금상환액 = 대출금X저당상수

-이자 = 융자잔금 X 이자율 (점차감소)

-원금 = 원리금상환액-이자 (점차증가)

-초기는 이자비중이 크고, 후기엔 원금비중이 크다 (중도상환에 불리)

*원금균등상환방법 (저당상수X)

-원금상환액 = 융자원금 / 대출기간 (균등)

-이자 = 융자잔금 X 이자율 (점차감소)

-원리금은 초기에 많고, 후기에 작아진다

-원리금균등상환방식보다 원금상환이 빠르다 (중도상환에 유리)

*체증식상환방법

-인플레나 화폐가치 고려

-초기 상환액 적고, 후기에 상환액 증가 방식 (차입자 소득증가폭에 따른 대출자의 위험부담 큰 방식)

-주택보유기간이 짧으면 유리

-초기 부(-)의 상환 발생 : 초기 월불입액이 월이자액보다 적어, 대출잔금이 대출원금보다 커지는 현상

*비교

-중도상환시, 잔금비율이 많은 순서 : 체증 – 원리금 - 원금

-이자납부액이 많은 순서(누적원리금상환액이 많은순서) : 체증 – 원리금 – 원금

-초기 원리금상환액*총부채상환비율이 큰 순서 : 원금 – 원리금 – 체증

-원금&원리금의 1기 이자납부액은 동일

■■■ 부동산투자회사, PF대출

#부동산투자회사 (리츠, REITs, Real Estate Investment Trusts)

*분류

-일반 부동산 (일반리츠)

~자기관리리츠 : 실체회사

~위탁관리리츠 : 명목상회사(지점설치불가, 직원임원불가), 법인세면제

-기업 구조조정 부동산

~기업구조리츠(CR리츠) : 명목상회사(지점설치불가, 직원임원불가), 법인세면제 (국가의 사랑, 혜택多), 기업의 채무상환 목적

*주주

-지분 / 소구좌(소액)

-실적배당(운영) / 양도차익(처분시)

-간접투자

-주식처분자유 (유동성↑)

*리츠별(3가지) 상세 내용

-프린트자료 참조 & 하기 보충

-설립절차 : 발기인설립(설립인가X) -> 영업인가(자기,위탁(공모시만)) or 영업등록(위탁,기업)

-설립시

~설립자본금 : 자기-위탁-기업(5억-3억-3억)

~현물출자불가

-영업인가*등록시

~최저자본금 : 자기-위탁-기업(70억-50억-50억), 6개월기간내 마련

~현물출자가능 (단, 최저자본금 확보 이후)

 

#프로젝트파이낸싱 (PF대출)

*구조

사업주(스폰서)  --(출자)-->  프로젝트회사(차주,특수법인)  <--(대출)--  금융지원단

*차주 : (원칙)사업주스폰서가 아니고 프로젝트 회사(사업시행사)

-사업주부채X (부외금융효과 - 대차대조표 외의 금융효과) => 사업주의 장점

-사업주 물적담보X / 사업주 신용도*부채*파산이 PF에 영향X (비소구금융 or 제한소구금융)

*미래의 현금수입을 담보 (사업성*수익성 담보) -> 즉, 위험↑ & 이자율↑

*금융기관의 위험감소를 위한 수단

-금융지윈단의 위탁관리계정(독립계정, 에스크로우계정) 설치 (차주관리X)

-보증*보험

-공사비 선순위 지급 (개발이익은 후순위)

-정보공유(대칭성인정)

[참조] PF의 원칙은 비소구금융(미국)이나, 한국은 제한소구금융(보증*보험요구로 위험분산)

 

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<용어>

명목상회사 : 서류상회사